Решение по делу № 2-986/2019 от 08.02.2019

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 июля 2019 года г. Иркутск

Ленинский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Зайцевой И.В., при секретаре судебного заседания Макеевой Г.А., участием истца Котельниковой Н.А., представителя истца по доверенности Родионова А.Н., представителя ответчика Шелепинь Д.В. по доверенности Васёва С.В., третьего лица Котельникова А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Котельниковой Н. А. к ООО «Виктория», Шелепинь Д. В., индивидуальному предпринимателю Евдокимову В. С. о признании недействительными договоров купли-продажи, договора залога, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Истец Котельникова Н.А. обратилась в Ленинский районный суд г. Иркутска с иском к ООО «Виктория», Шелепинь Д.В. о признании недействительными договоров купли-продажи применении последствий недействительности сделок.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что она являлась собственником недвижимого имущества: земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647+-/-26 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый № (объект, права на который оспариваются). На данном земельном участке расположены 4 объекта недвижимости, которые также принадлежат ей на праве собственности: – гараж, назначение нежилое здание, общая площадь 280,8 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый №; – котельная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 22,1 кв.м., инв.№ лит Д, адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый номер объекта № – склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 282,3 кв.м., инв.№ лит Ж, адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый №; – проходная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 17,4 кв.м., инв.№, лит. Ж, адрес (местонахождение объекта): <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый №. В ****год в связи со сложной финансовой ситуацией, ее супруг Котельников А.А. обратился к гражданину Шелепиню Д.В. с просьбой занять денег на определенный срок. При этом ее супруг Котельников А.А. договорился с Шелепинем Д.В. о том, что в качестве обеспечения возврата займа Шелепиню Д.В. как займодавцу будет предоставлено в залог недвижимое имущество, принадлежащее истцу. Между Шелепинем Д.В. и ее супругом Котельниковым А.А. было достигнуто соглашение о том, что Шелепинь Д.В. предоставит ее супругу займ в размере <...> рублей с начислением процентов под 4% в месяц, а она, как собственник указанных объектов, в качестве обеспечения возврата займа, предоставит в залог принадлежащее ей вышеуказанное недвижимое имущество. То есть сторонами предполагалось заключение договора займа и договора залога. Ее супруг Котельников А.А. уведомил ее о том, чтобы она заключила договоры залога данного имущества с Шелепинем Д.В. В назначенный день она подписала с Шелепинем Д.В. договоры и сдала их на регистрацию в Управление Росреестра по Иркутской области. При этом, по настоянию займодавца Шелепиня Д.В. в момент заключения договоров залога, он ей предоставил на подпись договоры купли-продажи объектов недвижимости и потребовал переписать на него указанное недвижимое имущество. При этом, он объяснял это тем, что деньги ее супругу он уже передал в качестве займа и чтобы быть уверенным, что деньги ему будут возвращены, он потребовал на время займа переписать на него объекты недвижимости. То есть земельный участок и один из объектов, расположенных на нем (гараж), сторонами были переписаны на имя Шелепиня Д.В. в целях обеспечения обязательств ее супруга Котельникова А.А. по возврату суммы займа.

С учетом изменения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истцом указано, что договор купли-продажи от ****год, заключенный между Котельниковой Н.А. и Шелепинем Д.В., является недействительным так как является притворной сделкой. Шелепинь Д.В. никогда не владел данными объектами, не пользовался ими. В течение всего времени, с момента заключения договора с Шелепинем Д.В. до момента отчуждения им объектов предприятию ООО «Виктория», Шелепинь Д.В. не получал каких-либо доходов от использования данного имущества, не сдавал его в аренду, не пользовался им в своих личных или коммерческих целях. Первоначальный договор купли-продажи был заключен между истцом и ответчиком ****год, в соответствии с которым продавец (Котельникова Н.А.) якобы продала покупателю (Шелепиню Д.В.) объекты недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647+-/-26 кв.м., адрес (местонахождение объекта): Иркутская ФИО16 район, пос. Жилкино, кадастровый № (объект, права на который оспариваются). На данном земельном участке расположены 4 объекта недвижимости, которые также принадлежат ей на праве собственности: – гараж, назначение нежилое здание, общая площадь 280,8 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый №. В дальнейшем, ****год Котельников А.А. снова обратился к Шелепиню Д.В. с просьбой предоставить ему займ на сумму 6 000 000 рублей. Шелепинь Д.В. повторно согласился предоставить сумму займа и переписать на него объекты недвижимости – земельный участок и гараж. В качестве обеспечения обязательств возврата суммы займа Котельникова Н.А. снова переписала объекты недвижимости (земельный участок и гараж) на Шелепиня Д.В. Также как и по первоначальному договору, стороны не имели целью при заключении настоящей сделки передавать права владения, пользования и распоряжения данными объектами Шелепиню Д.В. Данный довод Котельниковой Н.А. подтверждается тем, что с момента заключения договоров купли-продажи с Шелепинем Д.В., она сохраняла права владения и пользования объектами, в частности сдавала земельный участок и здание гаража в аренду третьим лицам.

При заключении договоров купли-продажи от ****год и при заключении договора купли-продажи от ****год, Шелепинь Д.В. знал о том, что на земельном участке находится не только здание гаража, но и иные объекты. Объекты – гараж и склад (с лит. Е и Ж) имеют самовольные пристроенные здания, на которые не были зарегистрированы права в установленном законом порядке. Договор был заключен в нарушение ст. 35 ЗК РФ.

Шелепинь Д.В. продал принадлежащие Котельниковой Н.А. объекты ООО «Виктория». Между ООО «Виктория» и Шелепинем Д.В. был заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества от ****год. Истец считает данный договор ничтожным. Так как титульные права собственности на объекты (гараж и земельный участок) возникли у Шелепиня Д.В. на основании ничтожной сделки, то соответственно он не приобрел права на распоряжение данными объектами, не вправе был их отчуждать ООО «Виктория». Между ООО «Виктория» и ИП Евдокимовым В.С. был заключен договор о залога (ипотеки) недвижимого имущества от ****год. Указанный договор также является недействительной сделкой, так как ООО «Виктория» приобрело права собственности на данные объекты на основании недействительной, ничтожной сделки, поэтому не вправе было распоряжаться данными объектами, в том числе передавать объекты в залог.

Просит признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи недвижимого имущества от ****год, заключенный между Котельниковой Н.А. и Шелепинем Д.В., запись регистрации от ****год № и запись о регистрации от ****год №, внесенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области по продаже объектов недвижимого имущества:

– земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647+/-26 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый №.

– гараж, назначение: нежилое здание, общая площадь 280,8 кв.м. метров, адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый №;

Признать недействительным в силу ничтожности договор № купли-продажи недвижимого имущества от ****год, заключенный между Шелепинем Д.В. и ООО «Виктория» <...>, запись о регистрации от ****год №, запись о регистрации от ****год №, внесенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области по продаже объектов недвижимого имущества:

– земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647+/-26 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый №.

– гараж, назначение: нежилое здание, общая площадь 280,8 кв.м. метров, адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый №;

Признать недействительным в силу ничтожности договор о залоге (ипотеке) недвижимого имущества от ****год и дополнительное соглашение № от ****год к договору о залоге (ипотеке) недвижимого имущества от ****год, заключённых между ООО «Виктория» <...> и индивидуальным предпринимателем Евдокимовым В.С. <...>, в части, которой были переданы в залог объекты недвижимости:

– земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647+/-26 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый №.

– гараж, назначение: нежилое здание, общая площадь 280,8 кв.м. метров, адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый №;

Применить последствия недействительности ничтожных сделок: восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности Котельниковой Н.А. на объекты недвижимости:

– земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647+/-26 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый №.

– гараж, назначение: нежилое здание, общая площадь 280,8 кв.м. метров, адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый №.

Определением суда от ****год к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечён Котельников А.А.

В судебном заседании истец Котельникова Н.А. измененные исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске, дополнительно суду пояснила, что после того как был заключен договор купли-продажи, в ее собственности находится склад и котельная и проходная. Склад сдавали в аренду. В собственности неузаконенные пристрои имелись. Перед заключением договора Шелепинь Д.В. осматривал территорию, расспрашивал об объектах. Земельный участок огорожен строениями и забором. Шелепинь Д.В. знал, что все объекты недвижимости относятся к одному земельному участку. Подписала договор купли-продажи принадлежащего ей имущества, несмотря на то, что передавала их в залог в целях обеспечения возврата суммы займа ее мужем Котельниковым А.А., покольку это было условие Шелепиня Д.В. Продавать она ничего не собиралась. Уже были ситуации, когда также муж брал в долг у Шелепиня Д.В. денежные средства, оформлялся договор купли-продажи, потом займ возвращался, договор расторгался.

В судебном заседании представитель истца Родионов А.Н. действующий на основании доверенности с объемом полномочий, предусмотренных ст. 54 ГПК РФ, измененные исковые требования также поддержал по доводам, указанным в иске, а также суду пояснил, что они ссылаются на два основания: сделка была притворной и не соответствует ст. 35 Земельного кодекса РФ и заявляют, что это ничтожный договор. Ст. 35 Земельного кодекса РФ устанавливает запрет на продажу земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Притворность договора в том, что Котельникова и сам Шелепинь не намеривались создавать последствия, предусмотренные договором купли-продажи. Правомочия собственника продолжала осуществлять Котельникова Н.А., продолжала сдавать в аренду и получать денежные средства. Неразумность проявили ООО «Виктория» и Шелепинь Д.В.. Сделка, заключённая между ними является ничтожной в силу применения последствий признания недействительной в силу ничтожности ранее заключённой сделки между Котельниковой Н.А и Шелепинь Д.В. Котельникова Н.А. сама от Шелепинь Д.В. денег не брала, она выступала как третье лицо.

В судебное заседание ответчик Шелепинь Д.В. не явился, о времени и месте судебного заседания извещён своевременно, судебная повестка вернулась в суд с отметкой «истек срок хранения». Ранее суду было представлено заявление Шелепинь Д.В. о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика Васёв С.В. действующий на основании доверенности с объемом полномочий, предусмотренных ст. 54 ГПК РФ, исковые требования не признал, суду пояснил, что между сторонами ****год с Котельниковой Н.А. также был заключен договор купли-продажи гаража и земельного участка. Впоследствии стороны пришли к соглашению о расторжении данного договора, потому что оплата не прошла. Его доверителю Шелепигб Д.В. не было известно о нахождении на земельном участке проходной, склада и гаража. Гараж является не отдельно стоящим зданием. Шелепинь Д.В. известны ограничения, установленные ст. 35 Земельного кодекса РФ. Поэтому перд заключением оспариваемого договора он осмотрел земельный участк, поскольку ему Котельниковой Н.А. было сказано только о нахождении здания гаража, он его и купил. О никаких других объектах Котельникова Н.А. не говорила. Проверять он это не стал, поскольку было доверие к Котельниковой Н.А., так как она не раз продавала объекты Шелепинь Д.В., и не давала повода не доверять ей. Границы земельного участка не устанавливал. Скупая недвижимость не определил границы земельного участка и имеется ли на нем еще какое-либо недвижимое имущество, так как Котельникова Н.А. ввела в заблуждение. Заведомо зная, что в ее собственности находятся иные объекты, она скрыла это от Шелепинь Д.В. Договор купли-продажи был исполнен, переданы денежные средства, заключен договор и составлен акт приема-передачи. На каждом листе была расписка Котельниковой Н.А. о том, что денежные средства получила. Шелепинь Д.В. распорядился имуществом по своему усмотрению это его право распоряжаться своим имуществом.

В письменных дополнениях к отзыву на исковое заявление представитель ответчика Васев С.В. указал, что после того, как Котельникову А.А. стало известно о том, что Шелепинь Д.В. продал принадлежащие ему объекты недвижимости ООО «Терминал» и ООО «Виктория», появилась поддельная расписка от ****год о том, что Шелепинь Д.В. передал Котельникову А.А. денежные средства в размере <...> рублей под залог оспариваемого недвижимого имущества. В действиях Котельниковой Н.А. усматривается злоупотребление правом.

В судебное заседание ответчик ООО «Виктория» в лице своего представителя не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащем образом. Ранее ООО «Виктория» был представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором просили отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, указав, что между Котельниковой Н.А. и Шелепинем Д.В. сложились долговременные гражданское-правовые отношения по продаже спорных объектов. На момент приобретения спорного имущества – ****год - ООО «Виктория» не знало и не могло знать о наличии каких-либо спорных взаимоотношений между собственником объекта Шелепинь Д.В. и иными лицами. Спорное имущество было осмотрено покупателем и соответствовало запросам, поэтому было выкуплено. После приобретения права собственности на спорное имущество по договору купли-продажи от ****год ООО «Виктория» фактически вступило в права владения, пользования и распоряжения земельными участком и гаражом.

В судебное заседание ответчик индивидуальный предприниматель Евдокимов В.С. не явился, о времени и месте судебного заседания извещён своевременно, судебная повестка вернулась в суд с отметкой «истек срок хранения».

В представленных ранее возражениях на исковое заявление ответчика ИП Евдокимов В.С. просил отказать в удовлетворении исковых требований, указывая, что, заключая ****год договор купли-продажи, истец действовала недобросовестно, поскольку обманула покупателя Шелепинь Д.В., указав в договоре (п. 1.4) информацию об отсутствии прав и притязаний со стороны третьих лиц.

В судебном заседании третье лицо Котельников А.А. полагал, что исковые требования являются обоснованными. Суду пояснил, что Шелепинь Д.В. имел заемные отношения только с ним. С супругой встречался один раз при подписании договора. Ранее он занимал у Шелепиня Д.В. небольшие суммы.. Ранее, когда заключали договоры займа, Шелепигь Д.В. при возврате денег переписывал обратно объекты на Котельникову Н.А. Договор займа оформлялся распиской. Это мнимый договор, условиями были только возврат займа, уплата налогов. Срок договора займа не был оговорен. Проценты платил исправно. До ****год владел всеми объектами недвижимости. Был единственным собственником. По обозначению границ земельного участка вызывали геодезиста. Определили виртуальные точки. Вкапывали столбы. Не было средств на возведении забора, столбы не соединяли. Фактически недвижимое имущество предоставляли в залог на условиях, что когда отдадут деньги, Шелепинь Д.В. вернет все объекты, путем расторжения договора. Ранее эти условия выполнялись.

Обсудив причины неявки в судебное заседание ответчиков Шелепинь Д.В., ООО «Виктория», ИП Евдокимова В.С., суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. ст. 12, 56, 57 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основании принципа состязательности сторон, причем каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования либо возражения. Доказательства представляются сторонами.

В силу ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По правилам ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1. ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Судом установлено, что ****год между Котельниковой Н.А. (продавец) и Шелепинем Д.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает: – гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 280,8 кв.м. метров, инв. №, лит. Е, адрес объекта: <адрес>, кадастровый №; – земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 2.1 данного договора, стоимость продаваемого гаража 1 000 000 рублей. Стоимость земельного участка составляет 5 000 000 рублей.

Предъявляя исковые требования, истец Котельникова Н.А. указала, что первоначальный договор купли-продажи спорного земельного участка и гаража был заключен между истцом и ответчиком ****год. Данный договор не предполагал передачу всех прав и владения, пользования и распоряжения на объекты покупателю Шелепинь Д.В. Данный договор был заключен в качестве обеспечения возврата суммы займа, который был предоставлен Шелепинем Д.В. Котельникову А.А. После возврата суммы займа в ****год, Котельникова Н.А. и Шелепинь Д.В. заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от ****год. На Котельникову Н.А. были возвращены права собственности на земельный участок и гараж.

Оспаривая договор купли-продажи недвижимости от ****год, истцом заявлено о нарушении положений ст. 35 ЗК РФ, поскольку на спорном земельном участке, который был якобы продан ответчику Шелепинь Д.В., помимо гаража находятся и иные объекты недвижимого имущества, которые не являлись предметом данного договора. При заключении договора купли-продажи от ****год и ****год Шелепинь Д.В. знал, что на земельном участке находится не только здание гаража, но и находятся иные объекты недвижимости. Земельный участок является огороженным, на въезде на территорию земельного участка установлен контрольно-пропускной пункт (который располагается в здании на проходной), на территории земельного участка объекты стоят не обособленно друг от друга и являются смежными объектами.

Согласно представленным в материалы гражданского дела свидетельствам о государственной регистрации права от ****год, ****год и выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество объекты недвижимого имущества: котельная, назначение: нежилое, общей площадью 22,1 кв.м. инв. №, лит. Д. расположенная по адресу: <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, с кадастровым номером №; проходная, назначение нежилое, общей площадью 17,4 кв.м., инв. №, лит. Я, расположенная по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №; склад, назначение: нежилое, общей площадью 282,3 кв.м., инв. №, лит. Ж, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № принадлежат на праве собственности Котельниковой Н.А., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации: № от ****год, № от ****год и № от ****год соответственно.

Согласно заключению МУП «БТИ» г. Иркутска от ****год, по данным обследования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 38:36:000002:8273, было установлено, что на данном земельном участке расположены следующие объекты капитального строительства:

- «котельная», лит. Д, S-22/1 кв.м., 1985 года постройки

- «гараж», лит. Е, S-280,8 кв.м. 1985 года постройки

- «склад», лит. Ж, S-282,3 кв.м., 1985 года постройки

- «проходная» лит. Я, S-17,4 кв.м. 1998 года постройки.

На момент регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества №б/н от ****год на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым №, помимо «гаража», лит. Е, S-280,8 кв.м., указанного в данном договоре, находились выше перечисленные объекты капитального строительства.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ, одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единствам судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статья 35 Земельного кодекса РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из указанных норм права следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Из разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (п. 11) следует, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

При рассмотрении дела для установления юридически значимых обстоятельств судом была назначена землеустроительная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Базис» ФИО10 На разрешение эксперту был поставлен вопрос: какие объекты недвижимого имущества фактически расположены на земельном участке по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общей площадью 5647+/-25 кв.м., в том числе зарегистрированные и не зарегистрированные в регистрирующем органе в установленном законом порядке.

Согласно заключению землеустроительной экспертизы №, на земельном участке по адресу: г. Иркутск, <адрес>, кадастровый № расположены 4 одноэтажных нежилых здания, все здания зарегистрированы в ЕГРН и им присвоены кадастровые номера:

– котельная (лит. Д), площадью 22,1 кв.м., кадастровый №;

– гараж (лит. Е), площадью 280,8 кв.м., кадастровый №;

– склад (лит. Ж), площадью 282,3 кв.м., кадастровый №;

– проходная (лит. Я), площадью 17,4 кв.м., кадастровый №.

Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно оформлено надлежащим образом, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, научно основано, выводы эксперта достаточно и убедительно мотивированы, заключение составлено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ, имеющим необходимое образование, квалификацию, специальность и стаж экспертной работы.

В этой связи, при решении вопроса о нахождении на спорном земельном участке, помимо гаража, иных объектов недвижимого имущества, суд принимает за основу данное заключение.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (ч. 1 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от ****год нарушен установленный п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, в связи с чем, в силу приведенных выше положений закона, названный выше договор является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий.

Помимо этого, истец Котельникова Н.А. заявляет, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества от ****год является недействительным, так как является притворной сделкой. Данная сделка не имела своей целью передачу всех прав собственника на данные объекты от Котельниковой Н.А. Шелепиню Д.В. Фактически между ею и Шелепинь Д.В. был заключен договор залога недвижимого имущества – земельного участка и гаража – во исполнение исполнения обязательств ее мужем Котельниковым А.А., который взял у Шелепиня Д.В. в долг денежные средства. По оспариваемой сделке не передавались права владения, пользования и распоряжения объектами Шелепиню Д.В. С момента заключения договоров купли-продажи с Шелепинем Д.В. она сохраняла права владения и пользования объектами, в частности сдавала земельный участок и здание гаража в аренду третьим лицам.

Стороной истца в качестве доказательства суду была представленной расписки от ****год, из которой следует, что третье лицо Котельников А.А. взял в долг у Шелепиня Д.В. денежные средства в сумме <...> рублей с выплатой 4 % в месяц (ежемесячно) от суммы займа. Деньги взял под залог имущества, принадлежащего его жене Котельниковой Н.А., а именно:

- земельный участок пл. 5647 кв.м с кад. №

- гараж пл. 280,80 кв.м. кад. №.

В свою очередь Шелепинь Д.В. обязуется вернуть имущество как только будет погашен весь займ, включая проценты и налоги.

По смыслу п. 2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка - это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Такая сделка является ничтожной. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

При этом, по основанию притворности недействительной сделки может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. п. 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Для признания сделки притворной необходима доказанность совокупности следующих условий: данная сделка направлена на достижение иных правовых последствий, чем в ней указано; данная сделка прикрывает иную волю участников сделки чем та, которая отражена в сделке; стороны должны преследовать общую цель по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Доказывая притворный характер сделки, истец обязан подтвердить, что воля сторон была направлена не на возникновение правовых последствий, вытекающих из заключенной сделки, а именно на совершении прикрываемой сделки. При этом, намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения вышеуказанной нормы недостаточно, стороны сделки должны преследовать общую цель и, с учетом правил ст. 432 ГК РФ, достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Оспариваемый истцом договор купли-продажи недвижимого имущества от ****год является по своей правовой природе договором купли-продажи, предметом данного вида договора является передача объектов недвижимости в собственность другой стороне (покупателю), который покупатель обязуется принять и оплатить за него определенную цену.

В данном случае, как следует из материалов дела, спорный договор был направлен на достижение именно тех правовых последствий, которые стороны согласовали в сделке: договор прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, денежные средства по договору получены истцом, о чем свидетельствует ее собственноручно сделанная расписка.

В силу ч.ч.1., 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ответчик Шелепинь Д.В., являясь собственником спорного недвижимого имущества по договору от ****год, распорядился им по своему усмотрению: продал ООО «Виктория» по договору № купли-продажи недвижимого имущества от ****год.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от ****год, заключенный между Котельниковой Н.А. и Шелепинем Д.В. не является притворной сделкой, поскольку доказательств, подтверждающих отсутствие у сторон намерений воспользоваться ее правовыми результатами, суду не представлено. Напротив, представленными по делу доказательствами подтверждено совершение сторонами определенных действий, направленных на заключение договора купли-продажи, а равно, что форма и содержание сделки указанного договора купли-продажи соответствуют требованиям действующего законодательства.

В данном случае, оспариваемый договор купли-продажи сторонами сделки был исполнен, о чем свидетельствуют фактические действия сторон. Стороны при заключении договора купли-продажи не заблуждались относительно природы сделки, совершили действия направленные на исполнение договора, после заключения названного договора наступили соответствующие правовые последствия (регистрация права собственности покупателей), при этом Шелепинь Д.В., как новый владелец в полной мере осуществлял в отношении недвижимого имущества полномочия собственника, а именно заключил с ООО «Виктория» договор купли-продажи № от ****год.

Признаком притворности сделки является отсутствие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и намерения фактически исполнить прикрываемую сделку, то есть в случае совершения притворной сделки воля сторон направлена на установление между сторонами сделки иных правоотношений, по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон. Договор не может быть признан притворной сделкой, если установлены наличие у сторон волеизъявления на исполнение заключенной сделки и фактическое ее исполнение.

Проанализировав в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ все представленные сторонами доказательства, в том числе объяснения сторон, суд приходит к выводу, что представленные доказательства не подтверждают того обстоятельства, что заключенный между Котельниковой Н.А. и Шелепинем Д.В. договор купли-продажи недвижимого имущества от ****год является притворной сделкой и прикрывает договор займа, заключенный между Котельниковым А.А. и Шелепинем Д.В. Как не представлено доказательств того, что при заключении оспариваемой сделки действительная воля сторон не соответствовала их волеизъявлению.

Представленная суду расписка от ****год, оформленная третьим лицом Котельниковым А.А., не может быть принята судом, поскольку Котельников А.А. не являлся стороной договора купи-продажи от ****год, наличие в расписке сведений о возникновении между ним, Котельниковым А.А. и Шелепинь Д.В. заемных обязательств, обеспеченных залогом имущества Котельниковой А.А., в отсутствие совокупности иных доказательств, не является доказательством заключения Котельниковой Н.А. притворной сделки.

Однако, поскольку первоначальный договор купли-продажи недвижимого имущества от ****год, заключенный между Котельниковой Н.А. и Шелепинь Д.В. признан судом ничтожным в силу нарушения установленного п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ запрета, последующие заключенные сделки на спорные объекты недвижимости, а именно: договор № купли-продажи недвижимого имущества от ****год, заключенный между Шелепинь Д.В. и ООО «Виктория» (зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области ****год, №); договор о залоге (ипотеке) недвижимого имущества от ****год, заключенный между ИП Евдокимовым В.С. и ООО «Виктория» (зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области ****год № №, дополнительное соглашение № от ****год договору о залоге (ипотеке) недвижимого имущества от ****год, также признаются судом недействительными.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 ГК РФ).

Указанная норма согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в котором разъяснено, что по смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.    

Между тем, в данном случае продавец Котельникова Н.А. получает свое имущество, тогда как другая сторона сделки – покупатель Шелепинь Д.В. денежные средства, переданные в оплату за данное имущество, не получил.

    Доводы стороны истца о том, что фактически Котельникова Н.А. денежных средств по данной сделке не получала, не может быть принят судом, поскольку она собственноручно в оспариваемом договоре указала о получении денежных средств.

В данном случае права Шелепиня Д.В. как покупателя, подлежат восстановлению путем взыскания с продавца Котельниковой Н.А. уплаченных ею по договору купли-продажи недвижимости от ****год денежных средств, а права продавца путем возврата переданного им по сделке.

При указанных обстоятельствах, давая оценку представленным доказательствам в их совокупности, суд приходит к выводу о недействительности указанных сделок, применении последствий недействительности сделок в виде восстановления в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности Котельниковой Н.А. на объекты недвижимости: земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, с кадастровым номером 38:36:000002:8273; гараж, расположенный по адресу: <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, с кадастровым номером. №

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Котельниковой Н. А. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ****год, заключенный между Котельниковой Н. А. и Шелепинем Д. В. в отношении объектов недвижимого имущества: земельного участка: категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647+/-26 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый №; гаража, назначение: нежилое здание, общая площадь 280,8 кв.м. метров, адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый №.

Признать недействительным договор № купли-продажи недвижимого имущества от ****год, заключенный между Шелепинем Д. В. и обществом с ограниченной ответственностью «Виктория» <...> в отношении объектов недвижимого имущества: земельного участка: категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647+/-26 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый №; гаража, назначение: нежилое здание, общая площадь 280,8 кв.м. метров, адрес (местонахождение объекта): <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый №.

Признать недействительным договор о залоге (ипотеке) недвижимого имущества от ****год и Дополнительное соглашение № от ****год к договору о залоге (ипотеке) недвижимого имущества от ****год, заключённых между обществом с ограниченной ответственностью «Виктория» <...> и индивидуальным предпринимателем Евдокимовым В. С. <...>, в части, которой были переданы в залог объекты недвижимого имущества: земельный участок: категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647+/-26 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый №; гараж, назначение: нежилое здание, общая площадь 280,8 кв.м. метров, адрес (местонахождение объекта): <адрес>, кадастровый №.

Применить последствия недействительности сделок путем восстановления в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве собственности Котельниковой Н.А. на объекты недвижимости:

– земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, общая площадь 5647+/-26 кв.м., адрес (местонахождение объекта): <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый №.

– гараж, назначение: нежилое здание, общая площадь 280,8 кв.м. метров, адрес (местонахождение объекта): <адрес>, г. Иркутск, <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска в течение месяца с момента изготовления решения суда в мотивированном виде.

Мотивированное решение суда изготовлено ****год.

Судья И.В. Зайцева