Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-23/2021 (2-6911/2020;) ~ М-5905/2020 от 27.07.2020

Дело № 2-23/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«10» марта 2021 года                                                           г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи                                             Кетовой Л.С.,

при помощнике судьи                                                                   Барбулеве И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску             Давыдочкина Эдуарда Ивановича, Комарова Кирилла Ильича к Пахомову Алексею Викторовичу, Усманову Денису Шамильевичу о государственной регистрации перехода права долевой собственности на земельный участок и дом;

по встречному иску Усманова Дениса Шамильевича к Давыдочкину Эдуарду Ивановичу, Комарову Кириллу Ильичу о признании добросовестным приобретателем

УСТАНОВИЛ:

Давыдочкин Э.И., Комаров К.И. обратились с требованиями к Пахомову А.В., Усманову Д.Ш. и в уточненной редакции иска просили:

- признать договор купли - продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 629 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС и нежилого здания – садового дома, общей площадью 150,6 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС недействительным и применить последствия недействительности сделки;

- прекратить право собственности Усманова Д.Ш. на земельный участок площадью 629 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС и нежилое здание – садовый дом, общей площадью 150,6 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС, аннулировании записи о регистрации права от 15.08.2020 № и записи о регистрации права от 15.08.2020 №

- восстановить права собственности Пахомова А.В. на земельный участок площадью 629 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС, и нежилое здание – садовый дом, общей площадью 150,6 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС, аннулировав запись о регистрации права от 15.08.2020 №

- вынести решение о государственной регистрации перехода права долевой собственности от Пахомова А.В. к Давыдочкину Э.И. и Комарову К.И. на 90/100 доли в праве собственности на земельный участок площадью 629 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС и нежилое здание – садовый дом, общей площадью 150,6 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС в долях по 45/100 в праве собственности каждому на основании договора о совместной деятельности от 15.05.2019.

В обоснование своих требований истцы указывают, что 15.05.2019 между сторонами заключен договор о совместной деятельности, согласно которому стороны должны совместно соединить свои вклады и действовать в общих интересах без образования юридического лица, чтобы приобрести путем покупки земельный участок, осуществить строительство дома на указанном земельном участке, и в дальнейшем зарегистрировать право общей долевой собственности на указанное имущество, продать объекты недвижимости с распределением денежных средств от продажи недвижимости согласно установленным в договоре долям. Стороны договорились, что до окончания строительства земельный участок оформляется в собственность первого участника, после строительства дома, объекты недвижимости оформляются в долевую собственность. Вклады участников оценены ими следующим образом: вклад первого участника – 10 %, второго 45%, третьего 45%. 16.05.2019 заключен договор купли продажи земельного участка земельного участка площадью 629 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС, о чем в ЕГРН 24.05.2019 внесена регистрационная запись №. Строительство дома завершено в декабре 2019 года. Согласно условиям договора, ответчик должен был в срок не позднее 60 дней с даты окончания строительства дома оформить земельный участок и дом, который будет возведен на земельном участке в долевую собственность всех участников договора согласно долям, указанным в п. 1.2 и 2.10 договора. Однако обязательство по оформлению права долевой собственности на земельный участок и дом на всех участников совместной деятельности ответчик не выполнил, тем самым нарушил права истцов. Право собственности на дом было зарегистрировано в отношении ответчика 18.02.2020 за № В настоящее время местонахождение ответчика не известно. 15.08.2020, Управлением Росреестра по Московской области зарегистрирован переход права собственности на спорные объекты недвижимости на Усманова Дениса Шамильевича, однако на момент заключения договора купли-продажи между ответчиками, на объекты недвижимости определением Одинцовского городского суда Московской области по данному делу были наложены меры по обеспечению иска. Полагает, что Усманов Д.Ш. не может являться добросовестным приобретаем по договору купли-продажи, так как Пахомов А.В. не обладал правами по продаже указанного недвижимого имущества.

Не согласившись с предъявленными требованиями, Усмановым Д.Ш. предъявлен встречный иск о признании его добросовестным приобретателем недвижимого имущества, а именно земельного участка площадью 629 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: АДРЕС и нежилого здания – садового дома, общей площадью 150,6 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: АДРЕС

Свои требования мотивировал тем, что 22.06.2020 между ответчиками по первоначальному иску заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости. Усмановым Д.Ш. были приняты все меры по выяснению полномочий продавца на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества. Переход права собственности зарегистрирован уполномоченным органом. Указывает, что не знал и не мог знать о действии договора о совместной деятельности.

Истцы по первичному иску и ответчики по встречному иску Комаров К.И., Давыдочкин Э.И. и их представитель Мелконян Г.А. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме и просили удовлетворить. Пояснили, что ответчику Усманову Д.Ш. на момент заключения договора купли – продажи недвижимого имущества было достоверно известно о наличии между ними и Пахомовым А.В. договора создания совместной деятельности, поскольку именно они вели с ответчиком переговоры по поводу продажи недвижимости. Стоимость проданного имущества полагали заниженной, что свидетельствует о фиктивности договора.

Ответчик по первичному иску: Пахомов А.В. в судебное заседание не явился, судом извещался в соответствии со ст. 113 ГПК РФ по всем адресам, имеющимся в деле.

Ответчик по первичному иску и истец по встречному иску: Усманов Д.Ш. и его представитель Малик С.П. встречный иск поддержали, не согласившись с доводами первичных требований. Пояснили, что Усманову Д.Ш. ничего не было известно о наличии договора создания совместной деятельности. Изначально все переговоры относительно покупки недвижимости он вел с Комаровым К.И. и Давыдочкиным Э.И., которые сообщили, что собственниками объектов не являются, а им является лицо, которое будет принимать участие на сделке. Пояснили, что затребовали выписку из ЕГРП на спорное имущество в которой увидели, что собственником земельного участка и жилого дома является Пахомов А.В., в связи с чем обратились лично к нему. Стоимость объектов заниженными не считают, поскольку изначально цена была в 15 000 000 руб. С выводами экспертных заключений не согласились.

    Третье лицо: представитель Управления Росреестра по МО в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом.

    Учитывая мнение явившихся лиц, в соответствии со ст. 113, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено при данной явке по представленным в материалы дела доказательствам.

    Суд, выслушав явившихся участников процесса, оценив представленные в дело доказательства и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следует, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. При разрешении споров, вытекающих из таких договоров, судам надлежит исходить из следующего.

    В силу п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ, имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с п. 2 ст. 8, статей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

    Из материалов дела следует, что 15.05.2019 г. между Пахомовым А.В. (первым участником), Давыдочкиным Э.И. (вторым участником) и Комаровым К.И. (третьим участником) заключен договор о совместной деятельности.

    В соответствии с п.1.1 соглашения, стороны обязались совместно, на условиях долевого участия, определенных настоящим договором, соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью покупки земельного участка, строительства дома на земельном участке и последующей их продажи.

    Земельный участок, приобретаемый сторонами, имеет следующие характеристики : площадь 629 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, адрес местонахождения: АДРЕС

    Дом, который должен быть возведен (построен) на указанном земельном участке, должен иметь следующие характеристики: общая площадь дома не менее 120 кв.м., этажность: 2 этажа, материал: брус, перекрытия: деревянные.

    Целью соглашения является строительство дома на земельном участке, указанном в п. 1.1 договора, а также последующая продажа недвижимости (земельного участка и дома) с получением денежных средств согласно долям, определенным настоящим договором.

    Стороны договорились, что до окончания строительства дома с целью упрощения процесса взаимодействия с различными инстанциями при строительстве дома, земельный участок оформляется на первого участника.

    Стороны договорились, что дом, который будет построен на земельном участке и земельный участок после окончания строительства дома оформляются в долевую собственность каждого участника: Первый участник приобретает 10/100 доли в праве собственности, Второй участник приобретает 45/100 доли в праве собственности, Третий участник приобретает 45/100 доли в праве собственности.

    Из п. 3.1.2 договора усматривается, что в срок не позднее 60 дней с даты окончания строительства дома, первый участник, то есть Пахомов А.В., обязуется оформить земельный участок и дом, который будет возведен на земельном участке в долевую собственность всех участников договора согласно долям, указанным в п.1.2 и п. 2.10 настоящего договора.

    Пунктом 5.1 определено, что оно вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного выполнения своих обязательств сторонами. Обязательства считаются исполненными в полном объеме с даты регистрации договора купли – продажи недвижимости (земельного участка и дома) и получения денежных средств за нее в долях согласно условиям настоящего договора.

    Как видно из материалов дела, на следующий день после подписания соглашения, Пахомовым А.В. 16.05.2019 г. был приобретен земельный участок по договору купли – продажи от 16.05.2019 г., площадью 629 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, по адресу: АДРЕС, то есть отвечающий характеристикам земельного участка, указанным в п. 1.1 соглашения.

    Земельный участок был передан Пахомову А.В. по передаточному акту от 16.05.2019 г., право последнего было зарегистрировано в установленном законом порядке.

    Из материалов дела также усматривается, что на указанном земельном участке возведено нежилое здание поименованное садовым домом, оконченное строительством в 2019 г. Право на нежилое здание также было зарегистрировано за Паховым А.В.

    В последующем, Пахомов А.В., являясь собственником указанного недвижимого имущества в виде земельного участка и нежилого здания (садового дома) 22.06.2020 г. заключил с Усмановым Д.Ш. договор купли – продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продал спорное имущество последнему за цену в размере 10 000 000 руб. (земельный участок – 3 500 000 руб., дом – 6 500 000 руб.). Договор прошел государственную регистрацию, право Усманова Д.Ш. на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

Анализируя изложенное и оценивая представленные в дело доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что 15.05.2019 г. между Пахомовым А.В., Давыдочкиным Э.И., Комаровым К.И. действительно был заключен договор о совместной деятельности, отвечающий признакам договора простого товарищества, который в установленном законом порядке недействительным не признавался, а как следствие подлежал исполнению всеми его товарищами.

Выводы, проведенных по делу почерковедческой и судебной технической экспертиз ООО «КЭТРО» подтверждают, что договор подписывался Пахомовым А.В., а дата, указанная в договоре о совместной деятельности – 15.05.2019 г. может соответствовать времени выполнения документа.

Данные экспертные заключения судом принимаются в качестве надлежащего доказательства по делу, не противоречащим иным представленным в дело доказательств. Сторонами обоснованных возражений относительно несогласия с выводами экспертного заключения не приведено.

Земельный участок, на котором осуществлено строительство нежилого здания, был приобретен Паховым А.В. в единоличную собственность, а как следствие, права на возведенное строение, как вновь созданное недвижимое имущество, могло возникнуть у истцов лишь в случае права на названный земельный участок.

Давая оценку доводам истцов о недействительности договора купли – продажи, заключенного между Пахомовым А.В. и Усмановым Д.Ш. по отчуждению земельного участка и строения, как несоответствующего требованиям закона и отсутствии согласия Давыдочкина Э.И. и Комарова К.И. как простых товарищей на ее совершение во взаимосвязи со встречным иском Усманова Д.Ш. о признании его добросовестным приобретателем спорного имущества, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, или выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о ее выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения ином лицу.

Кроме того, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П, при регулировании гражданско-правовых отношений между публично правовым образованием (его органами) и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.

В силу разъяснений п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Как установлено ранее, Пахомов А.В. и Усманов Д.С. заключили договор купли – продажи недвижимого имущества от 22.06.2022 г., в соответствии с которым Пахомов А.В. продал, а Усманов Д.С. купил спорные земельные участок и расположенное на нем нежилое здание (садовый дом).

В пунктах 2-3 договора указано, что участок и дом принадлежат Пахомову А.В. на праве собственности на основании договора купли – продажи земельного участка от 15.05.2019 г.

В силу п.п.4,5,6, общая стоимость имущества составила 10 000 руб., а в силу п. 7 договора, цена выплачивается наличным платежом покупателем продавцу в день подписания настоящего договора, до государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 402 ГК РФ продавец обязуется выдать покупателю расписку в получении полностью цены недвижимого имущества.

22.06.2020 г., то есть в день заключения договора, между Пахомовым А.В. и Усмановым Д.Ш. подписан передаточный акт, п. 3 которого установлено, что каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон по вышеуказанному договору купли – продажи недвижимого имущества выполнены, расчет между сторонами произведен полностью, обязательства по приему – передаче недвижимого имущества исполнены, у сторон не имеется претензий материальных, моральных, а также иных претензий друг к другу.

Распиской от 22.06.2020 г. подтверждено, что Пахомов А.В. получил от Усманова Д.Ш. денежные средства в размере 10 000 000 руб. в счет исполнения обязательств по договору.

Судом принимается во внимание, что перед заключением договора купли – продажи, Пахомовым А.В. у нотариуса было составлено нотариально удостоверенное заявление о том, что он в браке не состоял и не имеет супруги, которая имела бы право на общее имущество супругов в соответствии со ст. 34 СК РФ. Также заверил, что в зарегистрированном браке он в настоящее время не состоит.

21.06.2020 г. Усманова О.А., являясь супругой Усманова Д.Ш., дала ему согласие на приобретение спорного недвижимого имущества в виде земельного участка и жилого дома в собственность.

Установленные по делу обстоятельства с достоверностью дают суду основания полагать, что договор купли – продажи спорных объектов недвижимости его сторонами исполнен в полном объеме, а его заключение не носило фиктивный характер.

В ходе рассмотрения установлено, а доказательств обратного представлено не было, что договор купли – продажи между Пахомовым А.В. и Усмановым Д.Ш. заключен добровольно, без какого – либо принуждения, на возмездной основе, что его стороны не оспаривали. Притязания третьих лиц на момент совершения сделки не предъявлялись, а у продавца, то есть Пахомова А.В. имелись надлежащим образом оформленные документы о праве собственности на земельный участок и дом, без обременения, которые были представлены покупателю, то есть Усманову Д.Ш.

Доводы Давыдочкина Э.И. и Комарова К.И. о том, что Усманову Д.Ш. было известно о договоре совместной деятельности, поскольку переговоры по продаже заявленного имущества вели с Усмановым Д.Ш. они, не могут с достоверностью свидетельствовать о данном факте. Усманов Д.Ш. в своих возражениях и пояснениях также не оспаривал, что приобретение недвижимого имущества им осуществлялось через «риелторов» Давыдочкина Э.И. и Комарова К.И., о чем он также указывал в заявлении в правоохранительные органы, что также принимается судом во внимание при оценке добросовестности поведения Усманова Д.Ш. при приобретении имущества.

    В этой связи, суд находит возможным удовлетворить встречные исковые требования Усманова Д.Ш. о признании его добросовестным приобретателем спорного имущества, что полностью исключает возможность удовлетворения первоначального иска в уточненной редакции.

Руководствуясь ст. 12, 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Давыдочкина Эдуарда Ивановича, Комарова Кирилла Ильича к Пахомову Алексею Викторовичу, Усманову Денису Шамильевичу    о признании договора купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 629 кв.м., с №, по адресу: АДРЕС и нежилого здания: садового дома, общей площадью 150,6 кв.м., с №, по адресу: АДРЕС недействительным, применении последствий недействительности сделки; прекращении право собственности Усманова Дениса Шамильевича на земельный участок площадью 629 кв.м., с №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, по адресу: АДРЕС и нежилое здание: садовый дом, общей площадью 150,6 кв.м., с №, по адресу: АДРЕС, аннулировать    запись о регистрации права от 15 августа 2020г. № и запись о регистрации права от 15 августа 2020г. №; восстановить    право собственности Пахомова Алексея Викторовича на земельный участок площадью 629 кв.м. с К№, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, по адресу: АДРЕС и нежилое здание - садовый дом, общей площадью 150,6 кв.м., с №, по адресу: АДРЕС, аннулировав запись о регистрации права от 15 августа 2020г. №; вынести решение о государственной регистрации перехода права долевой собственности от Пахомова Алексея Викторовича к Давыдочкину Эдуарду Ивановичу и Комарову Кириллу Ильичу на 90/100 доли в праве собственности на земельный участок площадью 629 кв.м., с №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства, по адресу: АДРЕС в долях по 45/100 доли в праве собственности каждому на основании договора о совместной деятельности от 15.05.2019г.; вынести решение о государственной регистрации перехода права долевой собственности от Пахомова Алексея Викторовича к Давыдочкину Эдуарду Ивановичу и Комарову Кириллу Ильичу на 90/100 доли в праве собственности на нежилое здание: садовый дом, общей площадью 150,6 кв.м., с № по адресу: АДРЕС в долях по 45/100 доли в праве собственности каждому на основании договора о совместной деятельности от 15.05.2019г. – отказать.

Встречные исковые требования Усманова Дениса Шамильевича к Давыдочкину Эдуарду Ивановичу, Комарову Кириллу Ильичу о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Признать Усманова Дениса Шамильевича добросовестным приобретателем земельного участка №, площадью 629 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для ведения садоводства, расположенного по адресу: АДРЕС и нежилого здания (садового дома) № площадью 150,6 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья                                                                    Л.С. Кетова