Решение по делу № 2-234/2011 (2-2532/2010;) ~ М-1298/2010 от 19.11.2010

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 июля 2011 года Рузский районный суд Московской области в составе: председательствующего судьи Гудковой И.И., при секретаре Пессяниковой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО «....» к Бавыкину А.И. о признании договора аренды земельного участка незаключенным и по встречному иску Бавыкина А.И. к ЗАО «....» об установлении местоположения границ земельного участка, об обязании поставить земельный участок на кадастровый учет, регистрации перехода права собственности на земельный участок, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Представитель истца просит суд признать договор аренды земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства № от (дата) незаключенным, мотивируя просьбу тем, что (дата) АОЗТ «....» (правопредшественник истца) и ответчик составили договор аренды участка земли №, расположенного по адресу: <адрес>. По условиям данного договора ответчику предоставили в аренду сроком на 49 лет земельный участок №, площадью ....., для ведения личного подсобного хозяйства. АОЗТ «....» реорганизован в СПК «....». АПК «....» является правопреемником АОЗТ «....».

В настоящее время земли, ранее находящиеся в собственности СПК «....», переданы в качестве оплаты в уставной капитал ЗАО «....» по актам передачи недвижимого имущества от (дата) и от (дата). За ЗАО «....» в установленном порядке зарегистрировано право собственности на переданные земельные участки площадями ..... и ..... Указанные участки передавались без каких либо обременений.

ЗАО «....» считает, что указанный договор является незаключенным, по следующим основаниям. Договор, подписанный с ответчиком, в п.3.4. содержит условие, в соответствии с которым, «досрочно выплаченная аренда засчитывается как выкупная цена», земельный участок передается в собственность арендатора. В соответствии с п.3 ст.609 ГК РФ в отношении договора аренды, предусматривающего переход права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора продажи такого имущества ст. 549-558ГК РФ. В соответствии со ст. 550ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ст. 554ГК РФв договоре продажи недвижимости должны быть указанны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Ст.555ГК РФ устанавливает необходимость определения в договоре продажи недвижимого имущества его цены. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

В спорном договоре его предмет описан в п. 1.1, как «земельный участок № <адрес>, площадью ....». Этих данных явно недостаточно для того, чтобы определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Следовательно, предмет спорного договора не определён, а сам договор является незаключенным.

В качестве приложения к спорному договору указаны план земельного участка, предоставляемого в аренду и экспликация. В распоряжении истца указанных документов не имеется. Представленные документы не имеют отношения к спорному договору аренды, так как на них отсутствуют реквизиты договора, подписи сторон, следовательно, они не относятся к договору, не соответствуют требованиям ст. 550ГК РФ, и не могут иметь юридического значения при решении вопроса о соответствии спорного договора законодательству.

В п. 3.1 спорного договора установлена ежегодная арендная плата за арендованный земельный участок в размере .... за 1 сотку в год. Также сказано, что эта плата изменяется в зависимости от уровня инфляции. Выкупная цена арендуемого имущества договором не установлена. Можно сделать обоснованный вывод о том, что такое существенное условие договора аренды земельного участка, предусматривающем его выкупил, как выкупная цена, сторонами не согласовано, на этом основании договор следует считать незаключенным.

В соответствии с ч. 2 ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможны при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Указанная норма Закона содержит прямое указание на отсутствие возможности заключать с недвижимым имуществом какие-либо сделки до проведения регистрации ранее возникших прав на него. Следовательно, подписание спорного договора является незаконным.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Спорный договор подписан в нарушении требований ч.2 ст.13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и является недействительной (ничтожной) сделкой, а значит, не влечет юридических последствий.

Согласно выписки из протокола № общего собрания членов СПК «....» от (дата), передача Бавыкину А.И. в собственность земельного участка устанавливалась в форме нотариально удостоверенной сделки купли-продажи (купчей) земельного участка. Такая форма отчуждения земли для председателя правления СПК «....» П.А.В.. была обязательна. Председатель правления СПК «....» не имел права подписывать договор от (дата), поскольку был обязан подписать договор по отчуждению земли только на условиях, которые определены решением общего собрания членов СПК «....» от (дата) Следовательно, спорный договор подписан председателем правления СПК «....» в нарушение ст.20 ФЗ от (дата) №193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации».

В п.1.2 спорного договора содержится условие о том, что договор вступает в силу с момента регистрации в МОРП. Такой регистрации договор не прошел, следовательно, не вступил в силу.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Ответчик Бавыкин А.И. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, с исковыми требованиями ЗАО «....» не согласен, встречные исковые требования поддержал, просит суд установить местоположение границ земельного участка расположенного по адресу: <адрес> в соответствии с межевым планом от (дата); обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в лице Федерального государственного учреждения «....» по <адрес>, Рузский отдел, осуществить постановку на государственный кадастровый учет земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с межевым планом от (дата); вынести решение о регистрации перехода права собственности к Бавыкину А.И. на земельный участок, общей площадью ....., расположенный по адресу: <адрес>; Главному Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> произвести регистрацию перехода права собственности; расходы по оплате государственной пошлины возложить на ЗАО «....». Исковые требования мотивированы тем, что (дата) общее собрание СПК «....», являясь высшим уполномоченным органом этой организации, приняло решение о передаче спорного земельного участка в собственность Бавыкина А.И. через купчую и при условии оплаты арендной платы за все годы аренды. (дата) между СПК «....» и Бавыкиным А.И. был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого, досрочно выплаченная аренда засчитывается как выкупная цена, земельный участок передается в собственность.

Бавыкин А.И. оплатил аренду земельного участка за весь срок аренды сразу же, после подписания договора (дата) Однако, для оформления права собственности, по действующему в тот период законодательству, необходимо было оформить акт выбора земельного участка. Указанный акт выбора оформлен не был, в связи с тем, что СанЭпидНадзор выявил водный объект якобы вблизи спорного земельного участка в виде ручья. До (дата) производилось обследование территории и по его итогам Федеральное Агентство водный ресурсов уведомило истца об отсутствии водных объектов в виде ручья в <адрес>. Процедура выбора земельных участков в настоящее время утратила свою актуальность. Выбор земельного участка производится только при его извлечении из государственной собственности. Так как спорный земельный участок с (дата) находится в собственности Бавыкина А.И., процедура выбора земельного участка не производится.

Бавыкин А.И. обращался к истцу с требованием подписать акт передачи земельного участка и зарегистрировать договор в Отделе УФРС по <адрес>. Представитель истца по телефону сообщил, что для передачи земель в собственность необходимо присвоение каждому участку кадастрового номера с предварительным повторным межеванием земельных участков.

При заключении договора стороны определили 100% стоимости земельного участка (п. 3.1, 3.4. договора) и порядок покупателем его оплаты. Бавыкин А.И. оплатил полную стоимость земельного участка квитанцией № от (дата), и письмом от (дата), просил продавца выполнить п. 3,4. договора, передать ему земельный участок в собственность по акту приема-передачи. Обращение ЗАО «....» в суд с исковым требованием о признании спорного договора аренды не заключенным свидетельствует о его намерении уклониться от государственной регистрации перехода права на спорный земельный участок. Фактически, исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами уже состоялось до государственной регистрации перехода права собственности, а именно участок передан Бавыкину А.И., он его обрабатывает, застраивает.

Стороны оформили акт согласования границ земельного участка и план земельного участка с обозначением всех геодезических данных, межевых знаков. Акт выбора оформлявшийся Бавыкиным А.И., содержит сведения о согласовании со стороны истца место нахождения земельного участка, его границы и прочие идентифицирующие признаки. Эти сведения были представлены в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, а акт выбора согласован с ОГПС, Мосэнерго, ОАО «....», Краснооктябрьский с/о, СПК «....», ГУПР по <адрес>, ТУ-4 ЦФ ОАО «....», Комитетом по экологии и природопользовании, Горгаз, ВООП, МЧС по <адрес>, в/ч №, в/ч №, Радиационный контроль, МосОблВодХоз.

В спорном договоре, приложениях к нему и иных документах оформленных во исполнение сделки между истцом и ответчиком, указаны все данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение спорного земельного участка. Истец не представил доказательств исполнения своих обязательств.

Площадь земельного участка при проведении кадастровых работ кадастровым инженером С.Н.А. в целях уточнения местоположения границ земельного участка определена в размере .... Указанное в межевом плане местоположение границ спорного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, согласовано с заказчиком проведения кадастровых работ, истцом по настоящему делу, собственником соседнего земельного участка, смежная граница которого, согласно межевому плану, определена в точках н2-н3; кадастровый номер участка №, собственником соседнего земельного участка, смежная граница которого, согласно межевому плану, определена в точках н4-н5; кадастровый номер участка: №. Однако, согласно межевому плану и акту согласования местоположения границы спорного земельного участка, смежная граница участка, в точках н1 - н2, н3 - н4, н5 - н1, не согласована с собственником земельного участка, ЗАО «....».

Принимая во внимание то обстоятельство, что (дата), акт согласования границ спорного земельного участка, в тех же самых границах(точках), уже был согласован правопредшественником истца, СПК «....», а так же то, что истец не представил аргументировавших доводов, относительно согласования границ спорного земельного участка, кроме формального возражения, следует, что ЗАО «....» злоупотребляет своим правом, препятствует в постановке на кадастровый учет спорного земельного участка, и уклоняется от государственной регистрации перехода права на спорный земельный участок.

Представитель истца со встречными исковыми требованиями Бавыкина А.И. не согласен, в удовлетворении его исковых требований просит отказать, применив к встречным исковым требованиям срок исковой давности.

Представитель третьего лица ФБУ «....» и представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, суд считает иск ЗАО «....» подлежащим удовлетворению, исковые требования Бавыкина А.И. не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст.195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии с ч.3 ст.196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с ч.3 ст.433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч.2 ст.609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 624 ч.1 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии со ст.223 ч.2 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с ч.2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами

В соответствии с ч.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права

По делу установлено, что (дата) СПК «....» и Бавыкин А.И. составили договор аренды № в отношении участка земли, площадью ..... расположенного по адресу: <адрес>. По условиям данного договора Бавыкину А.И. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью ..... для ведения личного подсобного хозяйства.

По утверждению представителя ЗАО «....», указанный участок входит в состав земельных участков, площадями ..... с кадастровым номером № и ....., с кадастровым номером №, принадлежащих истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности № от (дата) и № от (дата). ЗАО «....» не выделяло земельный участок, в отношении которого подписывался договор аренды, из общего массива земель, принадлежащих компании, не выделялся он из общего массива земель и СПК «....», право собственности на него, как на индивидуальный объект недвижимого имущества, в отношении которого законом допускается совершение сделок, не регистрировало.

Суд, исследуя представленные доказательства, находит указанные доводы обоснованными. В материалах дела не имеется доказательств тому, что земельный участок, описанный в договоре, принадлежал на праве собственности СПК «....», свидетельства о государственной регистрации права собственности на него не имеется.

Кроме того, в договоре отсутствует надлежащее описание земельного участка, не указаны его границы, не указан кадастровый номер, что не позволяет прийти к выводу о наличии сформированного земельного участка, как предмета договора, поэтому нельзя утверждать о том, что между сторонами состоялось соглашение о предмете договора.

Представленная представителем Бавыкина А.И. копия межевого дела, не позволяет суду прийти к бесспорному выводу о том, что именно по этому участку состоялось соглашение сторон, договор не содержит описания участка, доказательств тому, что именно на этот участок зарегистрировано право собственности СПК «....» (правопредшественника ЗАО «....») в материалах дела не имеется, поэтому идентифицировать земельный участок, описанный в межевом деле, и земельный участок, по которому составлен договор аренды, с бесспорной точностью, а следовательно, утверждать, что между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по существенному условию – предмету договора, не представляется возможным.

В нарушение приведенных выше норм права, после полной оплаты арендной платы за земельный участок, договор купли-продажи земельного участка между сторонами не был заключен. Сторонами выкупная цена земельного участка не определена, что также является существенным условием договора.

Учитывая требования ст.200 ГК РФ, суд считает, что Бавыкиным А.И. срок исковой давности для обращения за защитой нарушенного права, не пропущен, поскольку о якобы нарушенном праве, Бавыкин А.И. узнал в (дата) после обращения истца в суд с исковым заявлением о признании договора аренды не заключенным.

С учетом представленных доказательств, обстоятельств данного дела, требований вышеперечисленных норм права, суд не может считать договор аренды земельного участка за № составленный (дата) между Бавыкиным А.И. и СПК «....» заключенным, в связи с чем имеются основания для удовлетворения заявленных требований ЗАО «....».

Поскольку право аренды с последующим выкупом земельного участка площадью ..... по адресу: <адрес> у Бавыкина А.И. юридически не возникло, договор нельзя признать действительным (по причине юридического отсутствия договора), поэтому правовых оснований для удовлетворения иска Бавыкина А.И. у суда не имеется.

Поскольку суд отказывает в удовлетворении исковых требований Бавыкинв А.И., не подлежат удовлетворению его требования и о возмещении судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст.131, 420, 432, 433, 606, 607, 609, 624, 223, 200 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.ст. ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ЗАО «....» к Бавыкину А.И. о признании договора аренды земельного участка незаключенным, удовлетворить.

Признать договор аренды № земельного участка №, площадью ....., для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> от (дата), составленный между СПК «....» и Бавыкиным А.И., незаключенным.

В удовлетворении иска Бавыкина А.И. к ЗАО «....» об установлении местоположения границ земельного участка, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить постанову на государственный кадастровый учет земельного участка, о регистрации перехода права собственности на земельный участок, и взыскании судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в 10-дневный срок через Рузский районный суд, со дня изготовления решения в окончательной форме.

....

Судья: И.И.Гудкова