Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-379/2015 (2-6432/2014;) ~ М-5730/2014 от 22.10.2014

Дело № 2-379/15

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 апреля 2015 года г. Щелково

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Разумовской Н.Г.,

при секретаре судебного заседания Скариной К.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Половниковой ФИО4 к ООО «Группа компаний «Строительное управление 22» о защите прав потребителей, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в Щелковский городской суд с иском к «Группа компаний «Строительное управление 22» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, указавав в его обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> по которому она обязалась оплатить стоимость однокомнатной квартиры на десятом этаже данного дома. Цена договора составила 2001600,00 рублей.

Согласно договору, технические характеристики квартиры должны соответствовать проектной документации и иным требованиям.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик предложил истцу принять однокомнатную квартиру, которой присвоен адрес: <адрес>

От приёмки данного объекта недвижимости истец отказалась, поскольку квартира имеет существенные недостатки, препятствующие её использованию, а именно, намокание стен и грибок, что было отражено в акте осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года.

В январе 2014 года ответчик обязался устранить выявленные недостатки, однако, к июлю 2014 года данное обязательство не было исполнено, в связи с чем, в сентябре 2014 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия об отказе от исполнения договора и возврате уплаченных по нему денежных средств, а также уплате штрафа и убытков.

И поскольку, данная претензия оставлена без ответа, истец просит суд взыскать с ответчика сумму в размере 5791799,02 рублей, из которой 2054400,00 рублей – стоимость квартиры по договору, 663062,40 рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами, 51648,52 рублей – оплата процентов по кредитному договору, 40032,00 рубля – оплата по договору на оформление квартиры в собственность, 42400,00 рублей – стоимость проведения экспертиз, 20493,47 рубля – оплата коммунальных платежей, 500,00 рублей – затраты на ввод в эксплуатацию приборов учёта воды, 1000000,00 рублей – компенсация морального вреда, 1919262,63 рубля – штраф за нарушение прав потребителя. Кроме того, истец просит суд взыскать с ответчика все понесённые по делу судебные расходы.

В судебном заседании в отсутствие истца действующий на основании доверенности его представитель заявленные требования в полном объёме поддержал, указывая на то, что недостатки, которые по настоящий момент имеются в спорной квартире, являются существенными, в связи с чем, истец, как потребитель, имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата всех уплаченных по нему денежных средств, в том числе убытков, компенсации морального вреда и штрафа за нарушение прав потребителя.

Кроме того, стороной истца было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы, однако, в его удовлетворении было отказано, поскольку оснований к её назначению, перечисленных в ст. 87 ГПК РФ, судом не выявлено.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности, представив письменные возражения на заявленные требования, просил отказать в удовлетворении иска, указывая на отсутствие оснований для отказа истца от исполнения заключенного сторонами договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, допросив экспертов, проводивших судебную строительно-техническую экспертизу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в связи со следующим.

Согласно ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 4 ст. 4).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 5 приведенного ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пункт 1 ст. 7 указанного Закона предусматривает обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Группа компаний «Строительное управление 22», с одной стороны, и Половниковой Ю.А., с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве № В соответствии с условиями данного договора, участник долевого строительства принял на себя обязательство принять объект долевого строительства в жилом доме по строительному адресу: <адрес> в виде однокомнатной квартиры на 10 этаже общей площадью 41,7 кв.м. и оплатить ее стоимость в размере 2001600 руб., а застройщик в свою очередь обязался в срок до 4 квартала 2013 года собственными и привлеченными силами построить (создать) указанный многоквартирный дом и после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию не позднее 6 месяцев передать участнику долевого строительства указанную однокомнатную квартиру (п. 2 и 3 договора).

В материалах дела представлены квитанции, подтверждающие оплату истцом стоимости спорной квартиры в размере 2001600,00 рублей, с последующей доплатой по результатам составления технической документации по окончанию строительства многоквартирного дома суммы в размере 52800,00 рублей за разницу в проектной и фактической площади квартиры.

Согласно п. 1.3 заключенного сторонами договора объект долевого строительства сдаётся участнику долевого строительства без внутренних отделочных работ, которые должны быть выполнены собственником жилого помещения. Так, помещение сдаётся без установки подоконных досок, выравнивание стяжки под устройство чистых полов не выполняется, встроенная мебель не устанавливается, межкомнатные внутренние дверные блоки не устанавливаются, электроразводка по квартире не выполняется, электроплиты не устанавливаются, пожарные извещатели не устанавливаются, монтаж стояков горячего и холодного водоснабжения с отводами выполняется без выполнения трубных разводок, а отводы оканчиваются вентилями с заглушками, сантехоборудование не устанавливается, счётчики расхода водоснабжения не устанавливаются.

Данный перечень работ согласован и подписан сторонами договора.

Кроме того, сторонами ДД.ММ.ГГГГ подписан договор на оформление квартиры в собственность, цена которого составила 40032 рубля, и который, в соответствии с актом сдачи-приемки, частично исполнен на ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом был введён в эксплуатацию, присвоен адрес: <адрес> квартире истца присвоен номер 67.

ДД.ММ.ГГГГ года сторонами, а также управляющей компанией ООО «Жилспектр», был заключен договор, предметом которого явилось определение порядка передачи Инвестором-застройщиком (ответчиком) в пользование Правообладателя (истца) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

По условиям данного договора истец в течение 15 дней с момента уплаты платежей в пользу управляющей компании за содержание, ремонт квартиры и предоставление коммунальных услуг обязан принять квартиру от ответчика по акту приема-передачи, а ответчик обязан передать истцу ключи от квартиры.

Представленный стороной ответчика акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года истцом оставлен без подписи, ввиду отказа от его подписания.

При этом, истцом ДД.ММ.ГГГГ при осмотре квартиры был составлен акт по её недостаткам, в котором указано на влажность потолков, подоконников, на трещину в дверном откосе при входе в квартиру, а также на плохое крепление канализационной трубы в ванной комнате. Данный акт был отдан ООО «Жилспектр».

ДД.ММ.ГГГГ истцом было написано заявление в адрес ответчика с указанием на составленный акт от ДД.ММ.ГГГГ и на имеющиеся в квартире недостатки, которые необходимо устранить.

ДД.ММ.ГГГГ комиссией в составе представителя ответчика, ООО «Управление жилищного строительства» и ООО «Строймонолит-22», была осмотрена квартира истца, выявлено – намокшие стена и потолок балкона, угол потолка большой комнаты, а вентиляция работает на проветривание при открытых окнах. По результатам проведённого осмотра истцу было выдано гарантийное письмо с обязательством на устранение указанных недостатков и разъяснением того, что намокание стен происходит по причине отсутствия естественной вентиляции.

Как следует из представленного стороной ответчика акта о приёмке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ года, указанное обязательство было выполнено, после чего, ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца ответчиком было направлено уведомление с приложением проекта акта приемки-передачи квартиры, которое истцом получено не было и вернулось отправителю.

Несмотря на это, ДД.ММ.ГГГГ истец направляет ответчику претензию с указанием на не устранение недостатков квартиры, а также на наличие в воздухе помещения плесневых и дрожжевых грибов, что было выявлено путём проведения микробиологического анализа проб воздуха в спорной квартире.

Данная претензия получена представителем ответчика ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41-42).

Кроме того, истцом микробиологический анализ проб воздуха проводился ДД.ММ.ГГГГ года, а ДД.ММ.ГГГГ было проведено исследование спорной квартиры на функционирование системы вентиляции и установление причин потёков и разводов на конструктивных элементах квартиры (л.д. 23-31, 52-87).

Как следует из пояснений стороны истца и материалов дела, полученные указанные исследования послужили для истца основанием к направлению в сентябре 2014 года в адрес ответчика претензии с отказом от исполнения договора долевого участия в строительстве, с указанием на существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, и на не устранения их в разумный срок (л.д. 49-51).

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ФЗ "О долевом участии в строительстве...", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 вышеназванного ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из указанной нормы следует, что отступления от условий договора, приведшие к ухудшению качества объекта и иные недостатки, дающие право инвестору потребовать соразмерного уменьшения цены договора, должны делать объект непригодным для использования.

Статьёй 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в том числе и в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

Пункт 2 той же статьи устанавливает, что застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства признают несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.

Вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ) разрешаются с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги), содержащихся в преамбуле Закона № 2300-1.

Как указано в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Исходя из изложенного, можно прийти к выводу, что под существенным нарушением требований к качеству законодатель подразумевает такое нарушение, которое делает объект долевого строительства непригодным для его использования по назначению.

Для установления существенности нарушений к требованиям качества спорной квартиры судом, по ходатайству стороны ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам <данные изъяты>л.д. 165-166, 169-208).

Так, в ответе на поставленные судом вопросы о соответствии квартиры истца действующим ГОСТ, СНиП и противопожарным нормам и правилам, в том числе по безопасности здоровья и жизни граждан экспертами было указано, что обследуемая квартира соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям действующими техническими регламентами при условии выполнения внутриквартирных отделочных работ, которые в соответствии с условиями заключенного сторонами договора возложены на собственника жилого помещения.

Кроме того, экспертами не выявлено наличие потёков на стенах квартиры, а в качестве причины имеющихся разводов указано на протечки в швах в процессе строительства жилого дома.

Относительно вентиляции экспертами указано, что данная система функционирует, однако собственнику квартиры необходимо установить вытяжные вентиляторы, поскольку установка данного устройства относится к внутренней отделке квартиры.

Указанные выводы экспертами были подтверждены в судебном заседании, также как и то обстоятельство, что истец в спорной квартире начала вести ремонтные работы – демонтаж ненесущей стены, установка сантехнического оборудования.

Суд принимает во внимание заключение экспертов <данные изъяты> так как экспертиза была назначена независимой экспертной организации определением суда, которым они были предупреждены об уголовной ответственности по ст.ст. 307-308 УК РФ.

У суда нет оснований ставить под сомнение истинность данных, изложенных в заключении экспертов. Данных о какой–либо заинтересованности экспертов в исходе дела нет, сведения соответствуют и не противоречат обстоятельствам, сведения о которых содержатся в других собранных по делу доказательствах, поэтому заключение экспертов может быть принято в качестве доказательств.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, суд исходит из того, что истицей не представлено достоверных доказательств в подтверждение того, что качество квартиры, переданной ответчиком, не соответствует условиям договора на участие в долевом строительстве, либо содержит какие-то существенные недостатки.

Все недостатки, на которые указывает истец, как установлено в экспертном заключении, могут быть устранены путём производства внутренней отделки квартиры, что, в соответствии с условиями договора, является обязанностью истца.

Кроме того, из материалов дела не усматривается, что выявленные недостатки привели объект к ухудшению, которое сделало его непригодным для использования.

В этой связи, поскольку права потребителя ответчиком не нарушены, не подлежат удовлетворению и производные требования о взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Половниковой ФИО6 к ООО «Группа компаний «Строительное управление 22» о защите прав потребителей, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца через Щелковский городской суд в апелляционном порядке.

Председательствующий

Судья Н.Г. Разумовская