Решение по делу № 33-46600/2018 от 19.10.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата адрес

Дорогомиловский районный суд адрес в составе председательствующего судьи фио, при секретаре фио рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №02-0156/2018 по иску наименование организации к фио, фио о признании сделки недействительной, погашении записи о регистрации права собственности, восстановлении записи о регистрации права собственности, записи об ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

Истец наименование организации обратился в суд с вышеназванным иском к фио, фио, в обоснование требований указав, что дата между наименование организации (в настоящее время наименование организации) и фио заключен кредитный договор, по условиям которого фио получил от банка кредит в сумме сумма; обязательства фио по возврату кредита были обеспечены ипотекой в силу закона квартиры, расположенной по адресу: адрес; в связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредитному договору решением Хамовнического районного суда адрес от дата по делу №2-5138/2016 с фио в пользу истца была взыскана задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на заложенную квартиру.

дата из выписки из ЕГРН истцу стало известно, что без его согласия право собственности на заложенную квартиру перешло от фио к фио, чем были нарушены права банка, при этом в ЕГРН запись о наличии залога квартиры отсутствует.

С учетом уточнения истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи спорной квартиры от дата, заключенный между фио и фио, применить последствия недействительности данной сделки, погасить в ЕГРН запись о регистрации права собственности на квартиру за фио, восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности на квартиру за фио и запись о регистрации ипотеки квартиры.

Представитель истца фио в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, также заявил о подложности уведомления за №331.4-32578 от дата о полном выполнении фио обязательств по кредитному договору, а также доверенности от дата от имени адрес «ЮниКредит Банк, которой фио была уполномочена на прекращение залога спорной квартиры, указав, что в действительности данные документы банком не выдавались.

Ответчик фио в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, возражений на иск не представил.

Ответчик фио, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Ее представители фио, фио, фио в судебное заседание явились, возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, указав, что фио является добросовестным приобретателем квартиры, предприняла все необходимые меры для проверке квартиры, на момент совершения сделки спорная квартира была свободна от каких-либо ограничений и обременений, подбором квартиры занималось Агентство недвижимости, которое проверило юридическую чистоту сделки;

Кроме того, представителями ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления в суд заявленных требований, а также допустил злоупотребление своим правом на обращение в суд, поскольку, по мнению представителей ответчиков, банк должен был знать о прекращении залога в отношении квартиры с дата; запись в ЕГРН о регистрации ипотеки в отношении квартиры была исключена с согласия самого истца и по заявлению уполномоченного лица.

Третье лицо Управление Росреестра по Москве, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание явку своего представителя не обеспечила, отзыв на иск не представило.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав объяснения участников процесса, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 588 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ от дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как указано в ст. 39 ФЗ от дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В п. 1 ст. 77 ФЗ от дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п.2).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции ФЗ от дата №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В п. 9 ст. 3 ФЗ от дата №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до дата.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как следует из ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (п.1). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (п.2).

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку (п. 1). Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2).

Судом установлено, что дата между наименование организации (ныне наименование организации) и фио заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставляет заемщику кредит в сумме сумма на срок до дата, кредит предоставляется для покупки квартиры, находящейся по адресу: адрес, адрес, по цене, определяемой как сумма сумма, эквивалентная сумма по курсу Банка России на дату оплаты квартиры заемщиком при ее покупке (п. 1.1. кредитного договора); за пользование кредитом заемщик ежемесячно уплачивает банку проценты по ставке 12,25 % годовых (п. 1.2. кредитного договора); погашение кредита и уплата начисленных на его сумму процентов производится ежемесячно по 24 календарным дням месяца равными суммами, каждая из которых составляет сумма, за исключением суммы, подлежащей выплате в дату полного погашения кредита, которая может быть отлична от указанной в настоящем пункте суммы и должна быть равна сумме, необходимой для полного погашения задолженности заемщика по кредитному договору, остающейся невыплаченной банку на дату полного погашения кредита (3.2).

дата между фио и фио заключен договор купли-продажи квартиры, на основании которого фио приобрел в собственность у фио квартиру, расположенную по адресу: адрес (далее – спорная квартира). Стоимость спорной квартиры была оценена в сумма, что составило по курсу ЦБ РФ сумма, из которых сумма были оплачены за счет собственных средств покупателя, другие сумма за счет кредита, предоставленного фио по кредитному договору от дата, заключенному с наименование организации. Договор и переход права собственности на спорную квартиру к фио дата были зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, также за банком в отношении спорной квартиры была зарегистрирована ипотека в силу закону для обеспечения исполнения обязательств фио по кредитному договору.

Между наименование организации и фио к кредитному договору от дата были заключены дополнительные соглашения от дата и от дата, предусматривающие периоды просрочки платежа по возврату кредита с дата по дата и с дата по дата соответственно. Дополнительным соглашением к кредитному договору от дата устанавливается, начиная с дата, аннуитетный платеж в размере сумма (срок оплаты с дата).

На основании заявления наименование организации от дата №04/104/2011-260, подписанного фио фио, Управлением Росреестра по Москве дата было зарегистрировано прекращение залога банка в отношении спорной квартиры.

Для подтверждения полномочий фио на подачу указанного заявления к нему была приложена соответствующая доверенность от дата на имя фио, выданная наименование организации в лице сотрудника банка фио и удостоверенная нотариусом адрес фио за №1-11256, а также доверенность от дата на имя фио, выданная наименование организации в лице председателя Правления фио и удостоверенная нотариусом адрес фио за №3п-3901, на основании которой фио в порядке передоверия от имени банка фио была выдана доверенность от дата

К заявлению также было приложено уведомление за №331.4-32578 от дата в адрес Управления Росреестра по Москве о том, что фио полностью выполнил свои обязательства по кредитному договору, обеспеченные залогом спорной квартиры, с просьбой внести соответствующую запись в реестр.

дата между фио и фио заключен договор купли-продажи квартиры, по которому фио приобрела в собственность у фио спорную квартиру за сумма, что эквивалентно сумма. Оплата квартиры была произведена путем передачи продавцу наличных денежных средств (сумма и сумма) через банковскую ячейку, предоставленную наименование организации согласно договору хранения ценностей с предоставлением клиенту индивидуального банковского сейфа (для двух физических лиц, с описью вложения) №1768-412/10 от дата

Договор купли-продажи квартиры и переход права собственности на квартиру к фио дата были зарегистрированы Управлением Росреестра по Москве, фио было выдано Свидетельство о государственной регистрации права серии 77-АН, №553268.

Согласно представленным выпискам из ЕГРН от дата и от дата, а также представленному Управлением Росреестра по Москве регистрационному делу собственником спорной квартиры в настоящее время является фио, ограничения и обременения квартиры в ЕГРН не зарегистрированы.

Как следует из выписки из домовой книги №2600785, в квартире с дата по настоящее время зарегистрирован фио. С дата по дата в квартире были зарегистрированы и сняты с регистрационного учета фио и фио

Решением Хамовнического районного суда адрес от дата по делу №2-5138/2016 в пользу наименование организации с фио взыскана задолженность в размере сумма США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения и расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма, а также обращено взыскание на заложенное имущество в виде спорной квартиры, принадлежащей на праве собственности фио, путем ее продажи с публичных торгов с начальной ценой не менее сумма

Указанное решение суда обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд фио как лицом, не привлеченным к участию в деле, чьи права и обязанности были разрешены судом. Рассмотрение апелляционной жалобы, поданной фио, дата судом приостановлено до разрешения настоящего дела.

Разрешая заявленные требования истца наименование организации, суд приходит к выводу, что фио является лицом, добросовестно приобретшим спорное жилое помещение.

Как указал Конституционный Суд РФ в постановлении от дата № 6-П, по смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.

Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Также в постановлении от дата №16-П Конституционный Суд РФ указал, что неприкосновенность собственности и свобода договора являются необходимыми гарантиями беспрепятственного использования каждым своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, реализации иных прав и свобод человека и гражданина и надлежащего исполнения соответствующих обязанностей ("собственность обязывает") на основе принципов юридического равенства и справедливости и вытекающего из них критерия добросовестности участников правоотношений, в том числе в сфере гражданского оборота. Следовательно, под действие указанных конституционных гарантий подпадают имущественные права лица, владеющего вещью на законных основаниях, включая ее добросовестного приобретателя.

Принимая во внимание правовую природу института добросовестного приобретателя и цели его законодательного регулирования, приведенные в вышеуказанных постановлениях Конституционного Суда РФ, под которыми понимается, в том числе защита прав добросовестного приобретателя, суд, применяя аналогию права (п. 2 ст. 6 ГК РФ), приходит к выводу, что возмездные сделки по отчуждению залогодателем заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя не могут быть признаны недействительными с применением последствий недействительности сделки на основании ст. 39 ФЗ от дата №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае если имущество по сделке было приобретено добросовестным приобретателем и находилось во владении залогодателя.

Данный подход в применении норм материального права в случае отчуждения заложенного имущества добросовестному приобретателю отражен в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от дата №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», согласно которому исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

Как разъяснено в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от дата «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Как указано в обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ дата, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д. При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте п. 1 ст. 302 ГК РФ является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Как указала фио, перед приобретением спорной квартиры она знакомилась со всеми правоустанавливающими документами на квартиру, а также вместе с мужем и детьми осматривала ее; квартира была свободна от каких-либо ограничений и обременений, в том числе от залога, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права собственности фио на квартиру. Для подыскания и приобретения квартиры она обращалась в агентство недвижимости, которое сопровождало сделку между ее и фио, в том числе обеспечивало юридическую чистоту договора купли-продажи, оснований сомневаться в праве фио на отчуждение квартиры у нее не имелось.

В материалы дела представлен договор №I-186 от дата, заключенный между фио и наименование организации (далее – агентство), в соответствии с которым агентству было поручено совершить ряд действий, направленных на приобретение в собственность фио квартиры по адресу: адрес, общей площадью 57,7 кв.м., жилой 33, 8кв.м., в обязанности агентства входило, в том числе установление правомочий продавцов квартиры или их представителей через правоустанавливающие документы или доверенности.

Допрошенная в качестве свидетеля фио суду пояснила, что она сопровождала сделку между фио и фио по приобретению спорной квартиры. По рекомендации школьной подруги фио обратилась к ней за помощью в подыскании и покупке квартиры в Москве. Свидетель подобрала квартиры, на адрес в домах № 22, 24, 26, 30 адрес. Спорная квартира была чистая, свободная, отвечала юридическим требованиям, он согласился посмотреть эту квартиру. Квартира рекламировалась от компании недвижимости, поскольку компания недвижимости несет ответственность за эту квартиру. Какая компания предлагала купить квартиру, свидетель не помнит. Квартира продавалась дорого, показывать квартиру приходил собственник фио и руководитель компании, рекламировавшей квартиру. фио и руководитель компании недвижимости пришли вместе с документами, сообщили , что квартира в ипотеке. Для того, чтобы продать квартиру, им нужно было снять обременение с квартиры. фио сообщил, что снимет обременение, но ему нужно доплатить кредит, чтобы снять обременение. фио попросил время, 10 дней, сказал, что внесет оплату по кредиту, получит справку из банка, снимет обременение с квартиры. Попросил аванс сумма Свидетель постоянно находилась в переговорах с руководителем фирмы (рекламировавшей квартиру), который сообщал, что справка сделана и поданы документы на снятие обременения квартиры. После того, как на руки было выдано новое свидетельство о праве собственности, он пришел к свидетелю в фирму, где представил свидетельство в оригинале с снятыми обременениями, данное свидетельство смотрели в юридическом отделе. В реестре была запись о том, что ипотека прекращена. Деньги за квартиру передавались фио в том банке, который выбрала свидетель, потому что в нем относятся строго к сделкам, проверяют все бумаги, действительность паспортов. На сделке был фио и руководитель фирмы, продававшей квартиры, со стороны фио была вся семья: супруг и сыновья. Свидетель попросила фио взять справку с наркодиспансера, с психоневрологического диспансера о том, что он на учете не состоит, все эти документы были представлены. Документы в Управление Росреестра для регистрации договора представлял юрист фирмы свидетеля, документы были проверены. Потом фио передавал квартиру фио в присутствии свидетеля. Договор купли-продажи был заключен в день выдачи фио нового свидетельства о праве собственности на квартиру. Свидетеля это не насторожило, потому что был представлен оригинал свидетельства со снятым обременением, усомниться в официальном документе оснований не было.

Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, свидетель был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложных показаний. Его показания согласуются с другими доказательствами, в частности с договором купли-продажи спорной квартиры между фио и фио, в котором указано, что право собственности фио на квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата, банк серия 77-АН №552617, выданным взамен свидетельства: серия 77 АЖ №764386 от дата Как следует из материалов регистрационного дела на квартиру, дата было зарегистрировано прекращения залога в отношении квартиры, а, следовательно, фио было выдано свидетельство о государственной регистрации права от дата, в котором отсутствовали сведения о зарегистрированных обременениях квартиры.

Представитель истца фио в ходе судебного заседания не оспаривал добросовестность фио в приобретении спорной квартиры.

Оснований полагать, что спорная квартира фио была приобретена по заниженной цене, не имеется, доказательств обратного суду не представлено, стоимость квартиры по договору купли-продажи от дата никем не оспорена. фио И.В. согласно договору купли-продажи от дата приобрел спорную квартиру за сумма, а потом продал фио за сумма

Суд, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, считает, что фио является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку, приобретая ее, проявила должную разумную осторожность и осмотрительность, усомниться в праве фио на отчуждение квартиры оснований не имелось, в связи с чем договор купли-продажи спорной квартиры между фио и фио не может быть признан недействительным, а, следовательно, не могут быть применены последствия недействительности данной сделки.

Представителем истца заявлено о подложности уведомления за №331.4-32578 от дата о полном выполнении фио обязательств по кредитному договору, а также доверенности от дата от имени адрес «ЮниКредит Банк, которой фио была уполномочена на прекращение залога спорной квартиры.

Допрошенная свидетель фио суду пояснила, что работает в «ЮниКредитБанке» менеджером ипотечных сделок, в дата работала там же, в уведомлении за №331.4-32578 от дата не ее подпись, сделку по данной квартире он не сопровождала, документы по данной сделки она никакие не выдавала, печать в уведомлении похожа на банковскую.

По настоящему делу судом была назначена судебная почерковедческая экспертиза. В заключении эксперт пришел к выводу, что ответить на первый вопрос, кем, фио или иным лицом выполнена подпись на уведомлении за №331.4-32578 от дата, не представляется возможным в связи с непригодностью изображения данной подписи на электрофотографической копии уведомления за №331.4-32578 от дата для идентификации исполнителя.

На второй вопрос эксперт ответил, что краткая рукописная запись «Якунина Оксана Алексеевна», исполненная от имени фио в доверенности за реестровым номером №1-11256 от дата, электрофотографическая копия которой представлена на исследование, выполнена не фио, а иным лицом. Ответить на вопрос об исполнителе подписи не представляется возможным в связи с непригодностью изображения подписи на электрофотографической копии доверенности за реестровым номером №1-11256 от дата для идентификации исполнителя.

Суд принимает во внимание данное заключение эксперта как допустимое доказательство. Экспертом были использованы специальные познания, которыми суд не обладает. Эксперт является компетентным специалистом, а также был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения.

Допрошенная в качестве свидетеля фио суду пояснила, что она сдавала документы в Управление Росреестра по Москве для снятия ипотеки с квартиры, расположенной по адресу: адрес, квартира принадлежала фио. Документы предоставляли две стороны: обременения снимал и банк, и фио. Она подавала полный пакет документов от банка и от фио, документы передавали фио и банк, представителя банка не знает, кто именно ей передавал документы от банка не помнит. Документы были в оригиналах. Документы подавались в конце дата, она сдавала документы, а потом получала документы. Снимала ли она обременения по другим сделкам, не помнит, от фио у нее было много доверенностей, сдавала за него отчетность в организации, осуществляла иные действия от имени фио, перечислить их не может. Выдавалась ли другая доверенность на снятие обременений на другую квартиру, не помнит. Кто ей передавал доверенность от имени банка на снятие обременения со спорной квартиры, не помнит. С дата отношения с фио не поддерживает. Ее услуги оплачивал фио наличными денежными средствами.

Разрешая заявление истца о подложности документов, суд не может прийти к выводу, что выданное уведомление за №331.4-32578 от дата является подложным документом.

Эксперт в заключении указал, что ответвить на вопрос, кем, фио или иным лицом, выполнена подпись на уведомлении за №331.4-32578 от дата, не представляется возможным. Показания фио о том, что подпись на уведомлении выполнена не ей, не могут быть приняты во внимание, поскольку данный факт по правилам ст. 60 ГПК РФ может быть подтвержден только определенными средствами доказывания, а именно экспертным путем. Суд также принимает во внимание, что свидетель находится в трудовых отношениях с истцом, а, следовательно, может быть зависим от истца и заинтересован в исходе дела.

Доказательств того, что на уведомлении проставлен оттиск печати не банка, истцом не представлено. Представленный истцом протокол осмотра письменных доказательств оформленный нотариусом, не свидетельствует о подложности уведомления, поскольку, как следует из данного протокола, дата в уведомление вносились изменения.

Суд также считает, что доверенность от дата на имя фио, выданная наименование организации в лице сотрудника истца фио и удостоверенная нотариусом адрес фио за №1-11256, не может быть признана подложным документом, поскольку на данной доверенности имеется оттиск печати истца (банка).

Указанный оттиск печати банка, не был оспорен истцом надлежащим образом.

Таким образом наличие на доверенности оттиска печати, принадлежащей лицу, выдавшему доверенности, по правилам ст. 183 ГК РФ свидетельствует об одобрении выдачи доверенности как односторонней сделки.

Суд принимает во внимание, что помимо доверенности от дата, оформленной на фио, последней для снятия обременения с квартиры также была представлена доверенность от дата на имя фио, выданная наименование организации в лице председателя Правления фио и удостоверенная нотариусом адрес фио за №3п-3901, на основании которой фио в порядке передоверия от имени банка фио была выдана доверенность от дата

Также суд учитывает показания свидетеля фио о том, что документы для снятия обременения с квартиры от имени банка мог выдать ей сам истец (банк).

Представитель истца в судебном заседании не пояснил, ввиду каких обстоятельств у фио оказалась доверенность от дата, выданная наименование организации на имя фио

Таким образом, оценивая изложенные доказательства, суд приходит к выводу, что запись в ЕГРН о регистрации ипотеки в отношении спорной квартиры была исключена с согласия самого истца и по заявлению уполномоченного лица.

Суд, рассматривая заявление фио о пропуске срока исковой давности, считает, что истцом пропущен срок исковой давности для защиты нарушенных прав.

Учитывая, что истцом оспаривается сделка, не отвечающая, по его мнению, требованиям п. 1 ст. 37 ФЗ от дата № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд применяет к спорным правоотношениям ст. 168 ГК РФ (в редакции на момент совершения сделки), предусматривающую ничтожность сделок.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ, в редакции до принятия ФЗ от дата №100-ФЗ, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции ФЗ от дата №100-ФЗ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В п. 9 ст. 3 ФЗ от дата №100-ФЗ указано, что установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до дата.

Оспариваемая истцом сделка была совершена дата, переход права собственности на квартиру был зарегистрирован дата

Трехлетний срок исковой давности по оспариваемой сделки на дата не истек, следовательно, в силу п. 9 ст. 3 ФЗ от дата №100-ФЗ срок исковой давности и правила его исчисления определяются в соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции ФЗ от дата №100-ФЗ.

Поскольку банк не являлся стороной оспариваемой сделки, то для него срок исковой давности по оспариванию сделки по правилам п. 1 ст. 181 ГК РФ в редакции ФЗ от дата №100-ФЗ начинает течь с момента, когда он узнал или должен был узнать о начале исполнения сделки.

Разрешая вопрос о том, когда истец узнал или должен был узнать о начале исполнения договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между фио и фио, суд принимает во внимание длительность неисполнения фио своих обязательств по кредитному договору.

Согласно ст. 24 ФЗ от дата №395-1 «О банках и банковской деятельности» в целях обеспечения финансовой надежности кредитная организация обязана создавать резервы (фонды), в том числе под обесценение ценных бумаг, порядок формирования и использования которых устанавливается Банком России. Минимальные размеры резервов (фондов) устанавливаются Банком России. Размеры отчислений в резервы (фонды) из прибыли до налогообложения устанавливаются федеральными законами о налогах (абз.1). Кредитная организация обязана организовывать внутренний контроль, обеспечивающий надлежащий уровень надежности, соответствующей характеру и масштабам проводимых операций (абз.4).

В п. 1.2.1 Положения об организации внутреннего контроля в кредитных организациях и банковских группах от дата №242-П предусмотрено, что внутренний контроль осуществляется в целях, в том числе обеспечения эффективности и результативности финансово-хозяйственной деятельности при совершении банковских операций и других сделок, эффективности управления активами и пассивами, включая обеспечение сохранности активов, управления банковскими рисками, под которым понимается: выявление, измерение и определение приемлемого уровня банковских рисков, присущих банковской деятельности типичных возможностей понесения кредитной организацией потерь и (или) ухудшения ликвидности вследствие наступления связанных с внутренними и (или) внешними факторами деятельности кредитной организации неблагоприятных событий; постоянное наблюдение за банковскими рисками; принятие мер по поддержанию на не угрожающем финансовой устойчивости кредитной организации и интересам ее кредиторов и вкладчиков уровне банковских рисков.

В соответствии с п. 1.1. Положения о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности от дата №254-П (далее – Положение №254-П) кредитные организации обязаны формировать резервы на возможные потери по ссудам (далее - резерв) в соответствии с порядком, установленным настоящим Положением.

Как указано в п. 1.3 Положения №254-П, резерв формируется кредитной организацией при обесценении ссуды (ссуд), то есть при потере ссудой стоимости вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по ссуде перед кредитной организацией либо существования реальной угрозы такого неисполнения (ненадлежащего исполнения) (далее - кредитный риск по ссуде).

Согласно п. 1.8 Положения №254-П, резерв формируется в пределах суммы основного долга (балансовой стоимости ссуды). В сумму основного долга не включаются: обусловленные законом, обычаями делового оборота или договором, на основании которого ссуда предоставлена, платежи в виде процентов за пользование ссудой, комиссионные, неустойки, а также иные платежи в пользу кредитной организации, вытекающие из договора, на основании которого ссуда предоставлена (далее - проценты по ссуде).

В силу п. 6.4. Положения №254-П под суммой (стоимостью) обеспечения понимается для залога (кроме ценных бумаг, котируемых организатором торговли на рынке ценных бумаг) - справедливая стоимость залога. Справедливая стоимость залога, относящегося к I и II категориям качества обеспечения, определяется кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал.

Как предусмотрено пунктом 3.2. Положения № 254-П, финансовое положение заемщика оценивается в соответствии с методикой (методиками), утвержденными внутренними документами кредитной организации, соответствующими требованиям данного Положения.

По смыслу приведенных положений правовых актов в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору у банка возникает обязанность по формированию резервов на возможные потери по ссуде, в том числе по установлению кредитной организацией справедливой стоимости залога на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал.

Из дополнительных соглашений от дата и от дата к кредитному договору следует, что фио (заемщику) были предоставлены льготные периоды с дата по дата и с дата по дата, в течении которых он освобождался от обязанности платить основной долг по кредитному договору, а с дата на него была возложена обязанность платить аннуитетные платежи в размере сумма 24 числа каждого месяца, начиная с дата

Оценивая представленные письменные доказательства, в том числе кредитный договор от дата, вышеуказанные дополнительные соглашения к кредитному договору, расчет задолженности заемщика по кредитному договору, представленные Банком, суд приходит к выводу, что фио по истечении льготных периодов времени, начиная с дата и по дата (то есть на протяжении 22 месяцев) не производил никаких выплат в счет погашения кредитных обязательств по договору.

Невыполнение фио своих кредитных обязательств по внесению очередных платежей по кредитному договору более чем на 90 дней (адрес) является основанием возникновения у банка обязанности по формированию резервов на возможные потери по кредитному договору и оценке заложенного имущества в соответствии с Положением № 254-П.

Банк как кредитная организация, основной целью которой является извлечение прибыли, имея интерес в реальном исполнении кредитных обязательств, обеспеченных залогом, должен был провести надлежащую комплексную проверку состояния залогодателя и проверку потенциального кредитного риска, как того требует Положение №254-П.

Таким образом, суд приходит к выводу, что на момент заключения оспариваемой сделки (дата), фио отвечал признакам неплатежеспособности, в связи с чем истцом (банком) в соответствии с требованиями Положения № 254-П должна была проводиться оценка финансового состояния заемщика по итогам дата и за первый квартал дата, в том числе оценка заложенного имущества, при которой банк должен был узнать о совершении оспариваемой сделки.

Оснований считать иначе у суда не имеется, доказательств обратного истцом не представлено. Истец, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, не мог не знать о финансовом положении ответчика (фио), не позволяющем ему исполнить денежное обязательство в связи с недостаточностью денежных средств.

На основании п. 2 ст. 343 ГК РФ залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

Согласно ст. 34 ФЗ от дата №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

В соответствии с п. 3 ст.348 ГК РФ если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В п. 4 кредитного договора от дата предусмотрено право залогодержателя досрочно истребовать всю сумму задолженности при неисполнении заемщиком кредитных обязательств.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как разъяснено в абз. 3 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В случае добросовестного поведения истца (банка), ожидаемого от него как от любого участника гражданского оборота, истец должен был своевременно реализовать свои права по кредитному договору, в том числе и права залогодержателя.

Суд считает, что истец (банк) как залогодержатель в случае своевременной реализации им своих прав должен был в период просрочки оплаты по кредитному договору с 24.06.2010г. и по дата истребовать от заемщика всю сумму задолженности по кредиту и начисленным процентам, а также обратить взыскание на заложенное имущество, а, следовательно, узнать о нарушении своего права на заложенное имущество, в том числе истребовав выписку из ЕГРН на данное имущество.

Истец при реализации своих прав в целях управления риском обеспечения кредита мог проверять состояние имущества и фактическое наличие в месте его хранения (содержания, эксплуатации); подтверждение прав собственности залогодателя на предмет залога; осуществлять контроль текущей рыночной стоимости имущества и анализ достаточности залогового имущества.

Доказательств невозможности реализации истца своих прав по кредитному договору, в том числе как залогодержателя, суду не представлено.

Таким образом, в силу установленных законом прав и обязанностей истца как залогодержателя, последний должен был узнать о нарушении своих прав на заложенное имущество с дата (дата записи о регистрации перехода права собственности на квартиру к фио) до дата с учетом периодичности проведения банком 1 раз в квартал мониторинга заложенного имущества.

При таких обстоятельствах, срок исковой давности по требованиям банка, предусмотренный ст.181 ГК РФ, надлежит исчислять с дата, который истек дата, истец обратился в суд дата с пропуском срока исковой давности

В соответствии с п.2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Учитывая, что фио заявлено о применении срока исковой давности, в удовлетворении иска банка должно быть отказано.

Принимая во внимание вышеуказанное, суд отказывает в удовлетворении иска наименование организации к фио, фио о признании сделки недействительной, погашении записи о регистрации права собственности, восстановлении записи о регистрации права собственности, записи об ипотеки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований наименование организации к фио, фио о признании сделки недействительной, погашении записи о регистрации права собственности, восстановлении записи о регистрации права собственности, записи об ипотеки отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Дорогомиловский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья фио