Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1266/2016 ~ М-215/2016 от 01.02.2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 июня 2016 года г. Минусинск

Минусинский городской суд в составе:

председательствующего: Минкиной М.Т.

при секретаре: Алюшиной Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску Замысловой И.В. к ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с иском к ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности, мотивируя требования тем, что 05 апреля 2013 года между ней и ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью № кв.м., этаж №, этаж №, этаж №, по адресу: <адрес> кадастровый №. Данное имущество было передано ей по Акту приема-передачи от 05.04.2013г. Согласно п.2.1 договора стоимость вышеуказанного недвижимого имущества составляла 1 450 000 (один миллион четыреста пятьдесят тысяч) рублей. Пунктом 2.2 договора стороны определили, что оплата вводится поэтапно, и последний платеж должен быть осуществлен покупателем до 30.09.2014 г. По устной договоренности между ней и ответчиком, решено, что проводить государственную регистрацию данной сделки будут после того, как оплата за недвижимое имущество будет произведена ею в полном объеме. Ею, как покупателем, были полностью выполнены обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества по договору, что подтверждается квитанциями. С мая 2014 г. неоднократно предпринимались попытки регистрации перехода права, однако в связи с введением процедуры наблюдения и включения имущества в конкурсную массу ей было предложено обратиться для решения вопроса о регистрации перехода права в суд. Просит суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» к Замысловой И.В. на помещение, находящееся по адресу: <адрес> назначение нежилое, общей площадью № кв.м., этаж №, этаж №, этаж №,, кадастровый № (л.д.3-5).

В судебном заседании представитель истца (л.д. 7) заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, суду пояснила, что с момента передачи имущества, оно всегда находилось в пользовании истца, сдавалось в аренду, что подтверждается договорами аренды. Истец является физическим лицом, не является кредитором ответчика, имущество приобрела в 2013 году, во владение имуществом вступила до признания должника банкротом, не включена в реестр требований кредиторов. Если налоговый орган считал сделку порочной, то мог её оспорить, однако сделка ни кем не оспорена до настоящего времени, иным образом истец не имеет возможности защитить свои права. Площадь помещения изменилась, т.к. БТИ была допущена техническая ошибка при инвентаризации, не был включен технический этаж, потом ошибку устранили.

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен (л.д. 165-166, 192), в связи с чем, суд полагает рассмотреть дело в его отсутствие, из представленного отзыва (л.д. 71) следует, что предмет договора купли-продажи передан Замысловой 05.04.2013г., решением арбитражного суда Республики Хакасия от 13.04.2015 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён СРВ Имущество включено в конкурсную массу должника.

Представитель МИФНС России № 1 по Республике Хакасия в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился. Представил письменные возражения, указал, что ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» (далее - Должник) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14.11.2014 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу. Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 16.12.2014 заявление должника признано обоснованным, в отношении него введено наблюдение, временным управляющим утверждён СРВ Замыслова И.В. обратилась в Минусинский городской суд с иском о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности. 05.04.2013 между Замысловой И.В. и ООО «Торговый дом Электрокомплекс» заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью № кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>. Предмет договора передан Замысловой И.В. в соответствии с актом приёма- передачи от 05.04.2013. Дополнительным соглашением № 1 к договору купли-продажи нежилого помещения от 05.04.2013 изменён предмет договора: помещение нежилое, общей площадью № кв.м., этаж №, этаж № этаж № адрес: <адрес>, кадастровый №. Решением арбитражного суда Республики Хакасия от 13.04.2015 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён СРВ Информационное сообщение о введении в отношении Должника процедуры конкурсного производства опубликовано 25.04.2015 в газете «К» № 74. 01.02.2016 г. В соответствии с п.1 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» всё имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Вышеуказанное помещение включено в конкурсную массу и в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» подлежит реализации. На основании пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 данного Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. В данном случае законодательно закреплён исчерпывающий перечень требований, которые могут быть предъявлены к должнику вне конкурсного производства. Требования Замысловой И.В. о понуждении к регистрации перехода права собственности не относятся к указанному перечню исключений, и могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства и рассмотрены только арбитражным судом в соответствии со ст. 22 ГПК РФ, ст. 33 АПК РФ. На основании вышеизложенного, просит производство по иску о понуждении к государственной регистрации права собственности, поданного Замысловой И.В. прекратить.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю, третьи лица, представители третьих лиц, привлеченные определением суда от 12.05.2016 г. - ООО «ПРОТОН», ЗАО «НЭВЗ-КЕРАМИКС», ЗАО «Чебоксарский завод силового электрооборудования «Электросила», МИФНС России № 1 по Республике Хакасия, ООО «ГАМБИТ», ООО «Минимакс», ООО «Компания «ВОСТСИБУГОЛЬ», ООО «Электрокомплекс», АО «Разрез Харанорский», ГУ Региональное отделение фонда социального страхования РФ по Республике Хакасия, ГУ Управления Пенсионного фонда РФ в г.Абакане Республики Хакасия, ОАО «Красноярскэнергосбыт», Минусинское межрайонное отделение «Красноярскэнергосбыт», ОАО «Энергетика и Экология», ООО «Минусинский завод комплектно-распределительных устройств – Электрокомплекс», ООО «ЭЛЕКТРОГАЗ», ОАО «Электрокомплекс», Уваричев О.В., Кожематов А.В., Кивилева Я.И. (л.д. 163) в зал суда не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д. 166-167,194-216), причины неявки не сообщили, в связи с чем, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, оценив доказательства в их совокупности, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 551 ГК РФ в случаях, когда одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость по сделке, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права.

Из пунктов 60, 61, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Исходя из предмета заявленных требований, при рассмотрении настоящего дела сторона истца должна была доказать факт передачи ей недвижимого имущества как покупателю, а также факт владения и пользования спорным имуществом после передачи его продавцом.

Истцом в подтверждение заявленных требований представлен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 6519,3 кв.м., этаж №, этаж №, этаж №, находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №(л.д.8), заключенный 05.04.2013 г. между истцом и ответчиком ООО «Торговый дом «Электрокомплекс».

Согласно дополнительному соглашению № 1 к договору купли-продажи нежилого помещения от 03.07.2014 г. (л.д.9) в договор внесено изменение в части площади нежилого помещения, общая площадь составила № кв.м.

В договоре купли-продажи указано, что покупатель обязался принять данный объект недвижимости и уплатить за него цену в размере 1450000рублей (п.2.1).

Расчет между сторонами производится поэтапно (п.2.2) в следующем порядке: 500000 руб. в срок до 31.12.2013 г., 500000 руб. в срок до 30.04.2014 г., 450000 руб. в срок до 30.09.2014 г.

Указанное имущество передано Замысловой И.В. по Акту приема-передачи от 05.04.2013г. (л.д.10)

Согласно п.5 договор считается заключенным с момента его подписания.

Из представленных квитанций (л.д.11-12) следует, что Замысловой И.В. произведены оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения от 05.04.2013 г., по квитанции к ПКО №106 от 30.07.2013г. на сумму 100000 руб., по квитанции к ПКО №112 от 08.08.2013г. на сумму 156000 руб.; по квитанции к ПКО №113 от 13.08.2013г. на сумму 160000 руб., по квитанции к ПКО №115 от 14.08.2013г. на сумму 190000 руб., по квитанции к ПКО №125 от 29.08.2013г. на сумму 70000 руб., по квитанции к ПКО №132 от 10.09.2013г. на сумму 140000 руб., по квитанции к ПКО №210 от 27.12.2013г. на сумму 200000 руб., по квитанции к ПКО №29 от 26.02.2014г. на сумму 150000 руб., по квитанция к ПКО №58 от 21.04.2014г. на сумму 120000 руб., по квитанции к ПКО №61 от 28.04.2014г на сумму 164000 руб.

Согласно сообщению ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» от 27.03.2014 г. (л.д.16) Замысловой И.В. на просьбу о согласовании даты регистрации договора (л.д. 15), сообщено о наличии задолженности по договору в сумме 284000 руб.

Согласно сообщению ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» от 13.07.2014 г. (л.д.18) Замысловой И.В. на просьбу о согласовании даты регистрации договора (л.д. 17), сообщено о наличии обременения на нежилое помещение общей площадью № кв.м., этаж №, этаж №, этаж №, находящегося по адресу: <адрес>, в связи с чем, проведение регистрационных действий не возможно.

Согласно сообщению ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» от 24.12.2014 г. (л.д.20) Замысловой И.В. на просьбу о согласовании даты регистрации договора (л.д. 19), сообщено о введении процедуры наблюдения и утверждения временного управляющего, в связи с чем, проведение регистрационных действий не возможно.

Согласно обращению Замысловой И.В. в адрес конкурсного управляющего ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» от 26.06.2015 г., от 25.06.2015г. (л.д.13,21) Замыслова И.В. просит согласовать дату для обращения в Регистрационную палату для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 05.04.2013 г. на нежилое помещение.

Из сообщения конкурсного управляющего ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» (л.д.14) следует, что дополнительным соглашением № к договору купли-продажи от 05.04.2013 г. изменен предмет договора, оплата за предмет договора, установленный дополнительным соглашением № к договору купли-продажи от 05.04.2013 г. нежилого помещения не осуществлена, объект недвижимости находится под обременением, в связи с чем, не может быть отчужден.

Из сообщения конкурсного управляющего ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» (л.д.22) следует, что дополнительным соглашением № к договору купли-продажи от 05.04.2013 г. изменен предмет договора, имущество находится под обременением, включено в конкурсную массу должника.

Из сообщения Арбитражного суда Республики Хакасия от 26.02.2016 г. (л.д.43, л.д.52) следует, что наложение ареста (запрета) на недвижимое имущество – нежилое помещение, по адресу: <адрес>, не принималось.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13.04.2015 г. (л.д.53-55) ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Согласно техническому паспорту нежилого здания, по состоянию на 18.01.2006 г. (л.д.101-110) Нежилое здание, литер В, инвентарный №, имеет общую площадь № кв.м., № этажа.

Согласно техническому паспорту нежилого помещения, по состоянию на 18.01.2006 г. (л.д.111-117, л.д.135-145) Нежилое помещение, литер В, этаж №№,№, инвентарный №, инвентарный номерпомещения №, имеет общую площадь № кв.м., 3 этажа.

Согласно примечанию (л.д.114, л.д.141) общая площадь нежилого помещения увеличилась на 1765,7 кв.м. за счет технической ошибки допущенной при предыдущем обследовании.

Из выписки ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю от 06.04.2005 г. выданной ОАО «Электрокомплекс» на предмет регистрации прав по состоянию на 21.02.2000 г. (л.д.118-122) следует, что объект градостроительной деятельности имеет наименование «ЗД)», инвентарный номер №, кадастровый №, расположен по адресу: <адрес>, имеет общую площадь № кв.м.

Согласно выписке ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю от 24.01.2006 г. выданной ОАО «Электрокомплекс» на предмет регистрации прав по состоянию на 18.01.2006 г. (л.д.123-125) объект капитальной деятельности имеет наименование нежилое помещение, инвентарный №, кадастровый №, расположен по адресу: <адрес> В, имеет общую площадь № кв.м., в том числе производственную площадь № кв.м.

Из технического плана помещения по состоянию на 15.05.2014 г. (л.д.126-134) следует, что план подготовлен с учетом изменений помещений с кадастровым номером №, кадастровый №, расположен по адресу: <адрес>, имеет общую площадь № кв.м.

Согласно заключению кадастрового инженера (л.д.131) общая площадь нежилого помещения увеличилась на № кв.м. за счет допущенной технической ошибки при предыдущей технической инвентаризации (в общую площадь нежилого помещения не была включена площадь технического этажа).

Согласно кадастровому паспорту, составленному 26.05.2014 г. (л.д.146-159) помещение, расположенное на этажах №№,№ по адресу: <адрес>, имеет общую площадь № кв.м. Имеется указание в особых отметках, что общая площадь нежилого помещения увеличилась на № кв.м. за счет допущенной технической ошибки при предыдущей технической инвентаризации (в общую площадь нежилого помещения не была включена площадь технического этажа)(л.д.146).

Из уведомления Государственного регистратора от 20.02.2016 г. (л.д.160) направленного в адрес ООО «Торговый дом «Электрокомплекс», следует, что 20.02.2016 г. в ЕГПН погашена запись об ограничении (обременении) права на объект недвижимости с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, помещение №, общей площадью № кв.м., на основании Решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 13.04.2015 г., вступившего в законную силу 14.05.2015 г.

Постановлением от 28.04.2015 г. (л.д.161) судебным приставом исполнителем снят арест с имущества должника ООО «Торговый дом «Электрокомплекс», в отношении нежилого помещения с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, помещение №.

Из договора аренды от 07.09.2013г. (л.д. 219) следует, что Замыслова И.В. сдала во временное пользование КАС помещение площадью 616,5 кв.м., помещение площадью 6519,3 кв.м. по адресу <адрес>, помещение №.

Из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 220), акта приема-передачи (л.д. 224) следует, что Замыслова И.В. сдала во временное пользование СЖС часть нежилого помещения площадью № кв.м. по адресу <адрес>, помещение №.

Таким образом, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ г. Замыслова И.В. заключила ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» договор купли-продажи нежилого помещения, назначение нежилое, общей площадью 6519,3 кв.м., этаж №, этаж №, этаж №, по адресу: <адрес>, кадастровый №. Имущество передано истцу по Акту приема-передачи от 05.04.2013г. Согласно дополнительному соглашению № к договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9) в договор внесено изменение в части площади нежилого помещения, общая площадь составила 8285 кв.м.

Замысловой И.В. полностью выполнены обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества по Договору, что подтверждается квитанциями (л.д.11-12).

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 13.04.2015 г. (л.д.53-55) ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Уклонение конкурсного управляющего от государственной регистрации права собственности на проданный объект и послужило основанием для обращения истца с данным иском.

ООО «Торговый дом «Электрокомплекс» не является в Федеральную регистрационную службу для регистрации перехода права собственности, что свидетельствует об его уклонении от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - нежилое помещение, по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., этаж №, этаж №, этаж №, кадастровый №.

Учитывая изложенное, суд полагает, что Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли - продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли – продажи, поэтому договор купли - продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

Включение спорного имущества в конкурсную массу ООО «Торговый дом «Электрокомплекс», не являются юридически значимым обстоятельством для разрешения дела, поскольку на момент введения процедуры банкротства должник являлся лишь титульным собственником недвижимого имущества, фактически имущество перешло во владение и пользование истца, по заявлению Замысловой И.В. имущество подлежало исключению из конкурсной массы, чего сделано не было.

Доводы о том, что спор подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве, суд во внимание принять не может, как не основанные на законе.

С учетом установленных обстоятельств дела, разъяснений, которые даны в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и в силу п. 3 ст. 165 ГК РФ и п. 3 ст. 551 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право на государственную регистрацию данной сделки и перехода к ней права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, общей площадью № кв.м., этаж №, этаж №, этаж №, кадастровый № от Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Электрокомплекс». При этом суд принимает во внимание, что рассматриваемый договор купли-продажи не признан в установленном порядке недействительным или незаключенным, в том числе и по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", сделка исполнена.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу <адрес>, общей площадью № кв.м., этаж №, этаж №, этаж №, кадастровый № от Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Электрокомплекс» к Замысловой И.В..

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий:

Полный текст решения изготовлен 15.07.2016г.

Решение не вступило в законную силу.