Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-650/2020 ~ М-551/2020 от 20.04.2020

Дело № 2-650/2020

УИД 58RS0008-01-2020-000924-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пенза                              2 июля 2020 года

Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Гореловой Е.В.,

при секретаре Сероглазовой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению Коннова С.А. к Михееву В.А. о переводе прав и обязанностей покупателя доли жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Коннов С.А. обратился в суд, указав, что он является собственником 50/100 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, состоящую из 2 комнат, расположенную по <адрес>, площадью 42,5 кв. м, кадастровый №. Другим участником долевой собственности в размере оставшихся 50/100 долей до 25.02.2020 являлась Кокова Н.А.

27.02.2020 истцу стало известно, что Кокова Н.А. продала свою долю Михееву В.А. на основании договора купли – продажи от 21.02.2020, удостоверенного нотариусом Щебуняевым И.Б. с внесением записи в реестр №. О намерении совершить сделку истцу, как участнику долевой собственности, сообщено не было. Более того, истец неоднократно, в устной форме предлагал Кокковой Н.А. продать принадлежащую ей долю, но получал отказ ввиду плохих отношений, сложившихся между ней и истцом. Кокова Н.А. заявляла, что планирует продать свою долю кому угодно, но только не истцу и обещала сделать все возможное, чтобы истец узнал о продаже ее доли от новых жильцов.

Истец не согласен с указанной сделкой и желает сам приобрести спорную долю в общей долевой собственности на квартиру за ту же цену и на тех же условиях.

Ссылаясь на положения ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Коннов С.А. просит перевести на него права и обязанности Михеева В.А., как приобретателя 50/100 долей общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, состоящую их 2 - х комнат, расположенную по <адрес>, площадью 42,5 кв. м, кадастровый №.

В судебном заседании истец Коннов С.А. и его представитель Копылов Э.М., допущенный к участию в деле на основании п. 6 ст. 53 ГПК РФ иск поддержали, просили удовлетворить.

Ответчик Михеев В.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснил, что до совершения сделки купли продажи 01.02.2020, удостоверенной нотариусом Щебуняевым И.Б., истцу направлялось предложение о приобретении доли в спорной квартире.

Третье лицо нотариус г. Пензы Щебуняев И.Б. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, представив в материалы дела договор купли - продажи квартиры, расположенной по <адрес>, заключенный между Коковой Н.А. и Михеевым В.А., а также сведения о направлении Коннову С.А. извещения о продаже доли к квартире.

В ходе рассмотрения дела в предыдущем судебном заседании Щебуняев И.Б. пояснил, что к нему обращались Кокова Н.А. и Михеев В.А. за регистрацией договора купли – продажи доли квартиры (50/100) по <адрес>. Второй участник общей долевой собственности на квартиру – Коннов С.А. был письменно уведомлен о продаже доли с указанием цены и других условий договора, в подтверждение было представлено уведомление от 06.12.2019, направленное Коннову С.А., чек на отправку уведомления и отчет об отслеживании почтового отправления. Он установил личности лиц, подписавших договор, проверил их дееспособность и принадлежность имущества и удостоверил договор.

Третье лицо Кокова Н.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, в письменном отзыве представитель по доверенности Бикташева Р.Т. просила рассмотреть дело в ее отсутствие, разрешение иска оставила на усмотрение суда.

Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

На основании ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

В силу положений п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно п. 2 указанной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Указанные нормы Гражданского кодекса РФ предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу данных правовых предписаний обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии со ст. 86 Основ Законодательства РФ о нотариате и Методических рекомендаций по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам, утв. Решением Правления ФНП от 23-25.06.2008, протокол N 09/08, способ передачи заявления определяется нотариусом.

Судом установлено, что истец Коннов С.А. на основании договора на передачу коммунальной квартиры в собственности от 05.01.2003 является собственником 50/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, площадью 42,5 кв. м, расположенное по <адрес>, с кадастровым №.

На основании договора на передачу коммунальной квартиры в собственность граждан от 12.03.2001 50/100 долей вышеуказанной квартиры были переданы в собственность Н.И.

30.04.2009 Н.И. умерла и после ее смерти наследнику И.В. было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на 50/100 долей в праве собственности на квартиру, находящуюся <адрес>.

07.10.2010 на основании договора купли – продажи И.В. продал Коковой Н.А. 50/100 долей в праве собственности на квартиру, состоящую из 2 жилых комнат, общей площадью 42,5 кв. м, находящуюся по <адрес>.

21.02.2020 между Коковой Н.А. (Продавец) и Михеевым В.А. (Покупатель) был заключен договор купли – продажи, в соответствии с которым Продавец продал и передал в собственность Покупателя, а Покупатель купил и принял в собственность долю в размере 50/100 в праве общей долевой собственности на отдельную квартиру, кадастровый №, <адрес>, назначение: жилое помещение, площадь 42,5 кв. м, этаж 02.

В соответствии с п. 2.1 договора, цена проданной по настоящему договору доли в праве общей собственности на квартиру составляет 480 000 рублей, которую покупатель уплатит полностью в день заключения настоящего договора, после его заключения и до передачи нотариусом настоящего договора в Росреестр.

Согласно п. 3.1 договора, продавец заверяет в том числе, что письменно уведомил второго участника общей собственности на квартиру о настоящей продаже с указанием цены и других условий продажи.

Указанный договор удостоверен 21.02.2020 нотариусом г. Пензы Щебуняевым И.Б.

Из представленного в материалы дела уведомления следует, что Коковой Н.А. 06.12.2019 в адрес Коннова С.А. направлялось уведомление, в котором она выражает свое намерение продать принадлежащие ей 50/100 долей в праве на квартиру, назначение: жилое, этаж 2, общая площадь 42,5 кв. м, <адрес> по цене 480 000 рублей, указав Коннову С.А. на то, что он в соответствии со ст. 250 ГК РФ имеет право преимущественной покупки указанной доли в праве на квартиру. При принятии решения о покупке, просит Коннова С.А. в течение 30 календарных дней со дня получения письма сообщений ей об этом по адресу проживания, указав, что в случае отсутствия его письменного ответа в течение 30 дней, указанная доля будет продана другому лицу (л.д. 61).

В подтверждение направления данного уведомления почтовым отправлением суду представлен кассовый чек от 07.12.2019, а также отчет об отслеживании почтового отправления, из которого следует, что оно получено адресатом не было, с указанием причины «неудачная попытка вручения» (л.д. 60, 62).

Как следует из представленной расписки от 22.02.2020, Кокова Н.А. получила денежные средства в размере 480 000 рублей, согласно нотариальному договору купли – продажи от 22.02.2020 за проданную долю 50/100 в квартире <адрес> от Михеева В.А.

Из пояснений истца Коннова С.А. установлено, что в нарушение п. 1 ст. 250 ГК РФ, Кокова Н.А. перед осуществлением указанной сделки, не исполнила возложенную на нее законом обязанность об извещении сособственника доли в квартире о продаже доли иному лицу с указанием цены и других условий, не обеспечила при совершении сделки соблюдение его права преимущественной покупки доли.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что указанный довод истца является несостоятельным, поскольку Коковой Н.А. обязанность по извещению истца о намерении продать принадлежащие ей 50/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес> за 480 000 рублей была исполнена.

При этом, доводы истца о том, что направленное ему уведомление о намерении Коковой Н.А. продать свою долю в праве общей долевой собственности не было получено им, не могут быть признаны судом обоснованными в связи со следующим.

В соответствии частью 1 статьи 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Суд полагает, что действуя с достаточной долей осмотрительности и заботливости истец должен был бы предпринять меры для получения им почтовой корреспонденции по адресу своей регистрации, учитывая положения ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ.

То обстоятельство, что истцу было известно о намерении Коковой Н.А. продать свою долю в праве общей долевой собственности косвенно подтверждается и обращением истца Коннова С.А. в Управление Росреестра по Пензенской области, сообщившего Коннову С.А. о состоявшейся сделке купли – продажи от 21.02.2020 (л.д. 9).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Коковой Н.А. была исполнена возложенная на нее законодательством обязанность по извещению в письменной форме истца как участника долевой собственности о намерении продать принадлежащую ей долю квартиры с указанием продажной цены.

То обстоятельство, что письменное уведомление фактически не было получено истцом, не свидетельствует о сохранении за ним преимущественного права покупки на неопределенный срок и не препятствует Коковой Н.А. продать долю третьему лицу, поскольку исходя из анализа статьи 250 ГК РФ достаточными условиями соблюдения порядка продажи долей является направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также не получение согласия указанного лица на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца.

Доказательств невозможности получения извещения истец в материалы дела не представил.

При этом обратное толкование названной нормы права может повлечь за собой нарушение прав участника долевой собственности, обладающего правом по своему усмотрению распоряжаться принадлежащей ей долей в праве и прав нового собственника данного имущества, а также злоупотребление своим правом со стороны лица, имеющего право преимущественной покупки.

Нормами действующего гражданского законодательства на продавца не возложена обязанность по совершению таких действий как вручение уведомления и заявления с указанием о намерении продать спорную долю в праве общей долевой собственности на квартиру лично под роспись, либо сообщений о таких намерениях устно.

Равно как и не предусмотрена обязанность по истечении данного срока повторно направлять соответствующее уведомление лицу, имеющему право преимущественной покупки в случае его неполучения.

Какие-либо доказательства обращения истца к Коковой Н.А. с выражением намерения заключить договор купли-продажи на указанных ею условиях до момента заключения договора с Михеевым В.А. и отказа Коковой Н.А. от заключения такого договора, свидетельствующие об отказе Коковой Н.А. от намерения продать спорную долю, в силу чего требующие повторного извещения истца при заключении договора купли-продажи, суду не представлены.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований истца о признании за ним права преимущественной покупки, переводе прав и обязанностей покупателя суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст.194-198, ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления Коннова С.А. к Михееву В.А. о переводе прав и обязанностей покупателя доли жилого помещения - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 06.07.2020.

Судья Горелова Е.В.