Решение по делу № 2-584/2014 ~ М-292/2014 от 20.03.2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Новокузнецкий районный суд Кемеровской области в составе:

председательствующего Коптевой А.Г.

при секретаре Сладковой М.Н.

рассмотрев 05 мая 2014 года в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Новокузнецкого муниципального района об установлении изменения арендной платы на земельный участок равной рыночной

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском об установлении изменения арендной платы на земельный участок равной рыночной.

Свои требования мотивирует тем, что является собственником нежилого здания – склада. Указанное здание расположено на земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 47121,05 +/- 108,51 кв.м. по адресу Кемеровская область, новокузнецкий район, <адрес>. Согласно кадастровому паспорту № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу Кемеровская область, новокузнецкий район, <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 47121,05 +/- 108,51 кв.м. составляет 1036663,10 рублей, удельный показатель кадастровой стоимости составляет 22 руб. за 1 кв.м. Указанный земельный участок был передан по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строительная компания «Новокузнецк». В дальнейшем право аренды было уступлено истцу на основании договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Указанные договоры были зарегистрированы в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии. Распоряжением администрации Новокузнецкого муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, площадью 47121,05 +/- 108,51 кв.м. по адресу Кемеровская область, новокузнецкий район, <адрес> был разделен на три земельных участка: земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 6928 +/- 146 кв.м.; земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 5417 +/- 129 кв.м.; земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 34774 +/- 326 кв.м. Данные земельные участки были поставлены на кадастровый учет. Согласно выписке из кадастрового паспорта земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6928 +/- 146 кв.м. составляет в сумме 648876,48 руб., удельный показатель кадастровой стоимости составляет 93,66 руб. за 1 кв.м. Согласно выписке из кадастрового паспорта земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5417+/- 129 кв.м. составляет в сумме 507356,22 руб., удельный показатель кадастровой стоимости составляет 93,66 руб. за 1 кв.м. Согласно выписке из кадастрового паспорта земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 34774 +/- 326 кв.м. составляет в сумме 3256932,84 руб., удельный показатель кадастровой стоимости составляет 93,66 руб. за 1 кв.м. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения, касающиеся раздела земельного участка с кадастровым номером №, площадью 47121,05 +/- 108,51 кв.м. по адресу Кемеровская область, новокузнецкий район, <адрес>, на три земельных участка. Согласно письменному отчету независимой оценки, подготовленному ООО «Симплекс» итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 47121,05 +/- 108,51 кв.м. за период с ДД.ММ.ГГГГ по 31.12.2012г. составляет 790 000 рублей, итоговая рыночная величина арендной платы составляет 118000 рублей в год. Итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 47121,05 кв.м. за период с ДД.ММ.ГГГГ по 24.04.2013г. составляет 500 000 рублей, итоговая рыночная величина арендной платы составляет 69000 рублей в год, итоговая рыночная величина арендной платы за земельный участок составляет 22000 рублей. Итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6928 кв.м. за период с ДД.ММ.ГГГГ по 31.12.2013г. составляет 438412 рублей, итоговая рыночная величина арендной платы составляет 60669 рублей в год, итоговая рыночная величина арендной платы за земельный участок составляет 41457 рублей. Итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5417 кв.м. за период с ДД.ММ.ГГГГ по 31.12.2013г. составляет 50000 рублей, итоговая рыночная величина арендной платы составляет 69000 рублей в год, итоговая рыночная величина арендной платы за земельный участок составляет 47000рублей. Итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 34774 кв.м. за период с ДД.ММ.ГГГГ по 31.12.2013г. составляет 280000 рублей, итоговая рыночная величина арендной платы составляет 39000 рублей в год, итоговая рыночная величина арендной платы за земельный участок составляет 27000 рублей. Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает рыночную. Что противоречит п.3 ст. 66 ЗК РФ, согласно которому в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость данного земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. На основании вышеизложенного просит установить рыночную величину арендной платы за право пользования земельными участками, расположенными по адресу Кемеровская область, Новокузнецкий район, <адрес>, определенной на основании Отчетов, подготовленных независимым оценщиком ООО «Симплекс»: за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 47121,05 кв.м. в сумме 118000 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, площадью 47121,05 кв.м. в сумме 22000 рублей, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6928 кв.м. в сумме 41457 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5417 кв.м. в сумме 47000 рублей, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 34774 кв.м. в сумме 27000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования уточнил, просил установить рыночную величину арендной платы за право пользования земельными участками за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Суду пояснил, что в настоящее время в Арбитражном суде Кемеровской области находится на рассмотрении исковое заявление ФИО8 о признании кадастровой стоимости спорных земельных участков равной рыночной стоимости. Неоднократно истец обращался в администрацию Новокузнецкого муниципального района с заявлениями о перерасчете арендной платы, однако, перерасчет до сих пор не осуществлен.

Представитель ответчика администрации Новокузнецкого муниципального района ФИО4, действующая на основании доверенностей, исковые требования не признала, суду пояснила, что истец не обращался с заявлением об установлении рыночной величины арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. Несколько раз истец обращался с заявлениями о перерасчете арендной платы за земельный участок, т.к. для него как для физического лица плата слишком высокая. Арендная плата за земельный участок определяется органами местного самоуправления, в том числе на основании кадастровой стоимости земельных участков. При заключении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата была рассчитана на основании кадастровой стоимости. Отчет независимого оценщика является ненадлежащим доказательством, т.к. при сравнительном подходе определения рыночной стоимости и рыночной величины арендной платы за земельные участки оценщик принял во внимание земельные участки, находящиеся в другом населенном пункте, другого размера и другой категории земель. Кроме того, в соответствии с п. 8 Федерального стандарта оценки (ФСО № 1) датой оценки является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством РФ проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценки должно пройти не более трех месяцев.

Представитель третьего лица ООО «Строительная компания «Новокузнецк» ФИО5, исковые требования считает обоснованными.

Заслушав в судебном заседании стороны, исследовав письменные материалы по делу, суд находит требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 2.1. Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ N 47 (ред. от 21.03.2014) "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области" размер арендной платы при использовании участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области (далее - земельные участки) в расчете на год (далее - арендная плата) определяется органами местного самоуправления одним из следующих способов:

на основании кадастровой стоимости земельных участков;

по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

на основании рыночно обоснованного размера арендной платы, определяемого в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 2.11. Вышеуказанного постановления размер арендной платы при предоставлении в аренду земельных участков, в отношении которых проведена оценка рыночной стоимости арендной платы, устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельными участками проводится по инициативе органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными участками.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ администрация Новокузнецкого муниципального района сдала в аренду, а ООО «Строительная компания «Новокузнецк» принял на основании распоряжения администрации Новокузнецкого муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 47121,05 кв.м., по адресу Кемеровская область, новокузнецкий район, <адрес>. Срок аренды земельного участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 3.1. указанного договора порядок и сроки внесения арендной платы установлены на основании Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ N 47 (ред. от 04.05.2011) "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области". В силу п.3.2 договора изменение размера арендной платы производится Арендодателем в одностороннем порядке в случае принятия законов и иных нормативных актов уполномоченных органов государственной власти и (или) органов самоуправления, устанавливающих или изменяющих порядок расчета и (или) размер арендной платы и (или) земельного налога с момента принятия указанных актов, либо с иной даты, с которой распространяет свое действие указанный акт. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Вышеуказанный договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ <адрес> договору уступки права (цессии) аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строительная компания «Новокузнецк» уступил, а ФИО1 принял права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенному между Цедентом и администрацией Новокузнецкого муниципального района. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ г.

Распоряжением администрации Новокузнецкого муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ согласовано образование трех земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, площадью 47121,05 кв.м., на земельный участок № площадью 6928 кв.м. под земли общего пользования, земельный участок № площадью 34775 кв.м. под строительство производственной базы, складских помещений и боксов строительной техники, земельный участок № площадью 5418 кв.м. под земли общего пользования.

Согласно выписке из кадастрового паспорта земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок общей площадью 6928 +/- 146 кв.м., расположенный по адресу Новокузнецкий район, <адрес>, имеет кадастровый номер №, который внесен в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ г., кадастровая стоимость земельного участка составляет в сумме 648876,48 руб., удельный показатель кадастровой стоимости составляет 93,66 руб. за 1 кв.м.

Согласно выписке из кадастрового паспорта земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок общей площадью 5417+/- 129 кв.м., расположенный по адресу Новокузнецкий район, <адрес>, имеет кадастровый номер №, который внесен в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ г., кадастровая стоимость земельного участка составляет в сумме 507356,22 руб., удельный показатель кадастровой стоимости составляет 93,66 руб. за 1 кв.м.

Согласно выписке из кадастрового паспорта земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок общей площадью 34774 +/- 326 кв.м., расположенный по адресу Новокузнецкий район, <адрес>, имеет кадастровый номер №, который внесен в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ г., кадастровая стоимость земельного участка составляет в сумме 3256932,84 руб., удельный показатель кадастровой стоимости составляет 93,66 руб. за 1 кв.м.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения, касающиеся раздела земельного участка с кадастровым номером №, площадью 47121,05 +/- 108,51 кв.м. по адресу Кемеровская область, новокузнецкий район, <адрес>, на три земельных участка. Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ г.

Из обращения ФИО1 и.о. главы администрации Новокузнецкого муниципального района ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 просит произвести перерасчет и уменьшить арендную плату, т.к. она является существенной суммой для физического лица. Также из обращения установлено, что ФИО8 неоднократно обращался с заявлением о перерасчете арендной платы.

Из перерасчета величины арендной платы за земельный участок, предоставленный по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года, следует, что на расчетный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 47121,05 кв.м. составляет 1211763,56 руб. величина арендной платы и коэффициент, учитывающий уровень инфляции, установлены на основании постановления Коллегии администрации Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ № (в ред. ДД.ММ.ГГГГ № 573). Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с постановлением Коллегии администрации Кемеровской области № от ДД.ММ.ГГГГ «О государственной кадастровой оценке земель, населенных пунктов Кемеровской области».

Согласно отчету № З от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости и рыночной величины арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 47121,05 +/- 108,51 кв.м установлено следующее. Датой оценки указана ДД.ММ.ГГГГ г., итоговая рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 500 000 рублей, итоговая рыночная величина арендной платы составляет 69000 рублей в год, итоговая рыночная величина арендной платы за земельный участок за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 47000 рублей.

Согласно отчету № З от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости и рыночной величины арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 34774 кв.м установлено следующее. Датой оценки указана ДД.ММ.ГГГГ г., итоговая рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 280000 рублей, итоговая рыночная величина арендной платы составляет 39000 рублей в год, итоговая рыночная величина арендной платы за земельный участок за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ составляет 27000 рублей.

Согласно отчету № З от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости и рыночной величины арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5417 кв.м установлено следующее. Датой оценки указана ДД.ММ.ГГГГ г., итоговая рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 500000 рублей, итоговая рыночная величина арендной платы составляет 69000 рублей в год, итоговая рыночная величина арендной платы за земельный участок за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ составляет 47000 рублей.

Согласно отчету № З от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости и рыночной величины арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 6928 кв.м установлено следующее. Датой оценки указана ДД.ММ.ГГГГ г., итоговая рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 438000 рублей, итоговая рыночная величина арендной платы составляет 60669 рублей в год, итоговая рыночная величина арендной платы за земельный участок за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ составляет 41457 рублей.

Судом установлено, что арендная плата за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и переданный в аренду истцу, определяется администрацией Новокузнецкого муниципального района. При заключении договора администрацией был выбран 1 способ определения арендной платы – на основании кадастровой стоимости земельных участков и по указанному способу был рассчитан размер арендной платы. Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами.

Одним из принципов, исходя из которых определяется арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя (Постановление Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 582 (ред. от 22.02.2014) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации").

Судом установлено, в течение всего 2013 года сторонами по договору аренды земельного участка не было заключено соглашение об изменении способа определения арендной платы за земельный участок. В связи с чем, учитывая принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, администрация Новокузнецкого муниципального района обоснованно определила размер арендной платы на 2013 год на основании кадастровой стоимости земельного участка, т.е. тем же способом которым определялся размер арендной платы при заключении договора аренды.

Согласно договору арендная плата вносится до 10 числа текущего месяца. Сроки внесения арендной платы по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время истекли. Законом не предусмотрена возможность ретроспективно установить рыночную величину арендной платы и пересчитать размер арендной платы за указанный период.

При этом суд также отмечает, что изменение размера арендной платы, как и изменение способа определения размера арендной платы, установленной договором, является изменением условий договора. Соответственно, такое изменение должно производиться в соответствии с правилами гл. 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как данными нормами не предусмотрено изменение условий договора на прошлое время (п. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, согласно п. 2.11. Постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ N 47 (ред. от 21.03.2014) "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области" проведение оценки рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельными участками проводится по инициативе органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельными участками. В данном случае по инициативе администрации Новокузнецкого муниципального района оценка рыночной стоимости размера арендной платы за пользование земельными участками не проводилась.

Кроме того, отчеты об определении рыночной стоимости и рыночной величины арендной платы за земельный участок, составленные ООО «Симплекс», нельзя считать соответствующими Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Так, согласно ст. 8 Вышеуказанного закона проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду.

В соответствии с п. 8 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1) утв. Приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 256 (ред. от 22.10.2010) Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

В представленных истцом отчетах датой оценки указано ДД.ММ.ГГГГ года, тогда как составлен отчет ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. по истечении трех месяцев с даты оценки.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░2 ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░1 ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░., ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ – ░░░ «░░░░░░░░».

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░.

░░░░░ ░.░.░░░░░░░