Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1265/2020 ~ М-1154/2020 от 15.07.2020

Дело № 2-1265/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 декабря 2020 года Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего судьи         Точилина Е.С.

при помощнике судьи            Ковалевой Д.А.,

с участием:

представителя истца                Корнели Д.В.,

ответчика                    Нейфельд С.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Администрации Томского района к Нейфельд Сайрам Рахматуллоевне об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

Администрация Томского района Томской области обратилась в суд с иском к ФИО, в котором просила изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от (дата) № «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В обоснование требований указала, что ответчик является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>. Между истцом и ответчиком (дата) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставил в аренду ответчику указанный земельный участок для завершения строительства названного объекта. Согласно пункту 2.1 договора аренды срок аренды установлен на три года до (дата). Истец направил (дата) в адрес ответчика уведомление о прекращении договора аренды в связи с истечением срока действия, а также о том, что ответчик вправе обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в случае наличия на нём объекта недвижимости (завершенного строительства), однако такого заявления не последовало.

В судебном заседании представитель истца Администрации Томского района Томской области Корнели Д.В. поддержал исковые требования по изложенным в заявлении основаниям, дополнительно пояснил, что правовых оснований для продления договора аренды не имеется, законодательство предусматривает в таком случае изъятие объекта незавершенного строительства и его продажу с публичных торгов.

Ответчик ФИО в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что договор аренды первоначально был заключен еще в 2011 году. Участок был заболочен и к нему не было дороги. Только в 2016 году начали строить фундамент, который фактически был закончен только в 2018 году.

Третьи лица Администрация Мирненского сельского поселения и Управление Росреестра по Томской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

На основании статьи 167 суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Заслушав объяснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд полагает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что (дата) между Администрацией Томского района Томской области (арендодателем) и ФИО (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому истец предоставил ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером № для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес>

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен в аренду однократно для завершения строительства объекта с кадастровым номером № Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что срок аренды устанавливается на три года (с (дата) по (дата)).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от (дата) на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком ФИО (дата).

Проектируемое назначение объекта – индивидуальный жилой дом. Степень готовности 10%.

Из объяснений ответчика следует, что данный объект представляет собой фундамент.

Согласно акту обследования земельного участка, составленному Администрацией Томского района (дата), на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, отсутствуют объекты капитального строительства.

В судебном заседании ответчиком не оспаривалось то обстоятельство, что строительство жилого дома не завершено в срок, установленный в договоре аренды от (дата).

Из ответа Администрации Томского района от (дата) № следует, что договор аренды земельного участка был заключен в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации однократно без проведения торгов для завершения строительства. Продление договора арендыне предусмотрено действующим законодательством.

Истец, ссылаясь на то, что срок действия договора аренды от (дата) истек, а строительство объекта с кадастровым номером № не было завершено, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Вместе с тем согласно части 33 статьи 34 Федерального закона от (дата) № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 35 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» данный нормативно-правовой акт вступил в силу с (дата).

Из материалов дела следует, что ответчик Нейфельд (Кузнецова) С.Р. обратилась (дата) в Администрацию Томского района Томской области с заявлением о предоставлении ей в аренду сроком на 5 лет земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства.

На основании постановления Администрации Томского района от (дата) № был сформирован земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>, для ведения личного подсобного хозяйства.

Постановлением Администрации Томского района от (дата) № данный земельный участок был предоставлен ответчику в аренду сроком на 5 лет.

Данное постановление согласуется с представленным в материалы дела договором аренды земельного участка № от (дата), заключенным между истцом и ответчиком.

В соответствии с пунктом 2.1 договора от (дата) срок аренды установлен на 5 лет с (дата) до (дата).

Таким образом, отношения по аренде земельного участка по адресу <адрес> возникли между истцом и ответчиком (дата) в соответствии с действовавшим в то время законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В материалы дела представлен запрос, направленный Управлением Росреестра по Томской области 06.02.2017 в адрес Администрации Томского района, согласно которому (дата) в Управление Росреестра по Томской области было подано заявление о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Управление Росреестра по Томской области просило сообщить о том, продлен ли договор аренды земельного участка.

Из ответа Администрации Томского района от (дата) № следует, что ни одна из сторон не заявила об отказе от договора. Ссылаясь на положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, Администрация Томского района указала на возобновление договора аренды на неопределенный срок.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе, к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 года не требовалось проведения торгов.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Принимая во внимание, что срок договора аренды земельного участка от (дата) истек (дата), однако ФИО продолжала пользоваться данным земельным участком после его истечения, что подтверждается началом строительства на нём индивидуального жилого дома, а Администрация Томского района своим письмом от (дата) подтвердила отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор аренды от (дата) считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая изложенное, действия Администрации Томского района по заключению (дата) соглашения о расторжении договора аренды от (дата) и заключению в этот же день (дата) договора аренды однократно для завершения строительства не свидетельствуют о реализации ответчиком права на заключение договора аренды на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Несмотря на заключение сторонами договора аренды от (дата) фактически из владения и пользования ответчика земельный участок не выбывал с момента его первоначального предоставления в 2011 году, при этом договор аренды от (дата) по истечении срока его действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор от (дата), исходя из даты его заключения, действительно указывает о том, что он заключен после даты вступления в силу положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, вместе с тем арендные правоотношения у сторон возникли в 2011 году и фактически не прекращались. При этом после возобновления договора аренды от (дата) на неопределенный срок ни одна из сторон договора не направляла другой стороне в установленном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке уведомления об отказе от договора.

Заключение соглашения о расторжении договора аренды от (дата) суд не может принять в качестве такого отказа, поскольку фактически участок продолжил оставаться и по-прежнему находится в пользовании у ответчика.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что действие статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на возникшие между сторонами арендные правоотношения, вне зависимости от подписания сторонами договора аренды от (дата).

В этой связи, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца.

Также заслуживает внимание и тот, факт, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, из справки Администрации Мирненского сельского поселения от (дата) № следует, что доступ (подъездные пути) к земельному участку с кадастровым номером № отсутствовал. В связи с заболоченностью местности улица Новоселов была приведена в надлежащий вид только летом 2017 года.

При этом (дата) согласно свидетельству о смерти I№ умер супруг ответчика ФИО, что также не позволило в установленный в договоре аренды от (дата) срок закончить строительство жилого дома.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Администрации Томского района к ФИО об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Томский районный суд Томской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий                                    Точилин Е.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 11.12.2020