Решение по делу № 2-817/2018 ~ М-121/2018 от 15.01.2018

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2018 года г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Прокосовой М.М., при секретаре Цыреновой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Карпова В. М. к Безменниковой Т. Н., Смирновой А. А. о расторжении предварительного договора, взыскании суммы задатка и суммы выполненных работ,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать ответчика сумму задатка 100000 руб., оплаченную по предварительному договору; взыскать с Безменникова Д.А. -10000 руб. по расписке от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика Безменниковой Т.Н. сумму за подключение электроэнергии и кадастровый паспорт в размере 2000 руб., 1500 руб., 4500 руб.; сумму в размере 33000 по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ, сумму в размере 30000 руб. за проведение независимой экспертизы; 25560 руб. по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать сумму 5171, 20 руб. – оплаченную государственную пошлину. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли – продажи жилого дома с земельным участком, в котором стороны договорились о заключении основного договора купли – продажи жилого дома общей площадью 48 кв.м., кадастровый № и земельного участка площадью 800 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: РБ <адрес> В соответствии с условиями договора истец свои обязательства выполнил, внес 100000 руб. в момент подписания предварительного договора. истец по договоренности с ответчиком, намереваясь подписать основной договор, вселился в дом. За период проживания истец произвел оплату за подключение электроэнергии и целевой взнос в размере 2000 руб., за подключение электроэнергии в размере 1500 руб. и за кадастровый паспорт земельного участка в размере 4500 руб.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части исковых требований к ответчику Безменникову Д.А. прекращено.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ. к участию в деле в качестве соответчика привлечена Смирнова А.А., как собственник 1/4 доли в праве на спорное жилое помещение.

В судебном заседании представитель истца Петров А.А. исковые требования поддержал. Суду пояснил, что в досудебном порядке ответчики разрешать спор не желают. Продали дом новым покупателям, однако возвращать оплаченную сумму не желают. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Истец Карпов В.М, в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Ответчики Безменникова Т.Н., Смирнова А.А. в судебное заседание не явились по неизвестной суду причине, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили. Исследовав материалы дела, учитывая мнение представителя истца, изложенного в заявлении, суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства, о чем вынесено определение.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу пункта 1 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор создает для сторон обязанность заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на определенных в нем условиях.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Карповым В.М. и Смирновой А.А., в лице Безменниковой Т.Н., Безменниковой Т.Н. был заключен предварительный договор купли – продажи земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

По условиям предварительного договора купли – продажи стоимость жилого дома с земельным участком составляет 1000000 руб.

При этом, согласно п. 2.2. договора покупатель обязуется передать продавцу покупную цену в следующем порядке: 100000 руб. обязуется перечислить на банковский счет стороны продавца в течение двух рабочих дней со дня подписания договора, что будет являться задатком. 900000 руб. покупатель обязуется перечислить продавцу на банковский счет в день подписания основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно акта приема – передачи жилого дома с земельным участком покупатель принял, а продавец передал земельный участок и жилой дом <адрес>.

Из акта следует, п.4, что Карпов В.М. уплатил стороне 1 – Смирновой и Безменниковой 100000 руб.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц либо произошло помимо их воли.

Разрешая спор, суд считает, что по смыслу ст. ст. 429, 380, 381 ГК РФ юридически значимым по данному делу обстоятельством является установление факта заключения основного договора на определенных условиях, поскольку задаток может обеспечивать платежное обязательство только по основному договору.

Применительно к пункту 3 ст. 380 ГК РФ предварительный договор не порождает для сторон денежного обязательства.

Установлено, что основной договор в установленные в нем сроки не заключен.

В период проживания истца в спорном доме, были обнаружены ряд недостатков.

Так, согласно заключению эксперта ООО «Регион-Эксперт» № техническое состояние дома является «ограничено работоспособным». Это категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Для продолжительной и безопасной эксплуатации дома необходимо выполнить ряд работ, указанных в таблицах. Стоимость строительных работ по устранению дефектов жилого дома составляет 603696 руб.

В этой связи истец обратился с претензией к ответчику Безменниковой Т.Н. о расторжении предварительного договора и возврате денежных средств, однако претензия была оставлена без ответа.

Поскольку ответчики в судебное заседание не явились, выслушать их мнение относительно экспертного заключения не представилось возможным, в связи с чем, суд считает возможным принять к вниманию экспертное заключение и установить факт наличия дефектов жилого дома, не позволяющего эксплуатировать дом по прямому назначению без вложения в него дополнительных средств.

При этом, истец совершил все необходимые действия по исполнению условий предварительного договора и поскольку судом установлено, что в спорном домовладении имеются скрытые недостатки - фундамент залит с нарушением СНиП ДД.ММ.ГГГГ-83* «Основания зданий и сооружений», что может привести к промерзанию грунта с пучением, что способствует движению грунтов под фундаментом жилого дома с последующим разрушением и утратой несущей способности фундамента, имеется просвет в месте примыкания дымохода печи к перекрытию, а также в месте примыкания черепного бруска к балке перекрытия, что способствует утрате тепла в отапливаемых помещениях дома, имеется поражение пола в виде плесневого грибка белого цвета, имеются трещины по длине перегородок стен, в связи с чем истец отказался от заключения основного договора купли – продажи.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о расторжении предварительного договора купли – продажи, взыскания оплаченной по предварительному договору купли – продажи в размере 100000 руб., поскольку согласно части 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования пунктов 2.2.1 предварительного договора купли-продажи следует, что денежные средства передавались ответчику в качестве задатка.

Учитывая, что основной договор в установленные сроки не заключен, истец отказалась от заключения основного договора купли-продажи, о чем уведомила продавца, направив в его адрес претензию.

В соответствии со ст. ст. 380, 381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При этом, судом не установлена вина истца Карпова в том, что основной договор купли – продажи не был заключен.

Как следует из выписки из ЕГРН, спорный земельный участок и жилой дом были проданы <данные изъяты>. на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Материалы дела не содержат сведения о том, что стороны предварительного договора купли – продажи направляли в адрес друг друга предложение о заключении основного договора.

В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае указанные дефекты, а также стоимость работ по устранению дефектов, превышающая половину стоимости дома является существенным недостатков, в связи с чем, истец правомерно заявил требования о расторжении предварительного договора купли – продажи.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно п. 4.4 предварительного договора сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Из материалов дела следует, что истец произвел работы по ремонту канализации с установкой труб, что подтверждается договором подряда, заключенным ДД.ММ.ГГГГ. с <данные изъяты>., стоимость работ по которому составила 25560 руб.

Также были произведены работы по утеплению фундамента с устройством погреба в доме на основании договора на выполнение работ от ДД.ММ.ГГГГ. с <данные изъяты> на сумму 33000 руб.

Указанные расходы являются убытками истца, в связи с чем, подлежат взысканию с ответчиков.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В составе убытков с ответчика подлежат взысканию расходы на составление экспертного заключения ООО «Регион – Эксперт» в размере 30000 руб.

В силу п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Вместе с тем, требования истца о взыскании с ответчиков расходов за подключение к электроэнергии, изготовление кадастрового паспорта земельного участка, дополнительного взноса надлежит отказать, так как указанные расходы понесены истцом по собственной инициативе, необходимость несения указанных расходов не подтверждена.

Выслушать позицию стороны ответчика не преставилось возможности ввиду их неявки в судебное заседание, и в соответствии с положениями ст. 56 ГПК, суду стороной ответчика не представлено доказательств опровергающих требования истца в части удовлетворенных требований, в связи с чем, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В этой связи с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 4971,2, в равных долях по 2485 руб. 60 коп. с каждой.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Карпова В. М. к Безменниковой Т. Н., Смирновой А. А. о расторжении предварительного договора, взыскании суммы задатка и суммы выполненных работ удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между Карповым В. М. и Безменниковой Т. Н., Смирновой А. А..

Взыскать с Безменниковой Т. Н., Смирновой А. А. в пользу Карпова В. М. сумму задатка в размере 100000 руб. по предварительному договору купли – продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ 25560 руб. - убытки в виде расходов на устройство канализации, 33000 руб. – убытки в виде расходов на утепление, обработке фундамента, устройству погреба, 30000 руб. – расходы по оплате за экспертное заключение в солидарном порядке.

Взыскать с Безменниковой Т. Н., Смирновой А. А. в пользу Карпова В. М. государственную пошлину в размере 4971,2, в равных долях по 2485 руб. 60 коп. с каждой.

В удовлетворении требований о взыскании расходов за подключение к электроэнергии, изготовление кадастрового паспорта земельного участка, дополнительного взноса отказать.

Ответчик вправе подать в Октябрьский районный суд <адрес> заявление об отмене решения в течение 7 дней со дня вручения копии этого решения. Заочное решение может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья подпись М.М.Прокосова

Судья: копия верна М.М.Прокосова

Секретарь: М.М. Цыренова

Оригинал находится в Октябрьском районном суде <адрес>

в материалах гражданского дела №