Решение по делу № 8а-723/2020 [88а-1973/2020] от 27.01.2020

ПЯТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 88А-1973/2020

№ 2а-1175/2019

г. Пятигорск                                                                            5 марта 2020 г.

Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего                                             Фахретдиновой Р.Ф.,

судей                                                                             Белоусовой Ю.К.,

                                                                                       Зайнуллиной Г.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Жилищно-строительного кооператива «Молодежный» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и договора уступки прав требования, возложении обязанности провести правовую экспертизу договора

по кассационной жалобе Жилищно-строительного кооператива «Молодежный» на решение Невинномысского городского суда Ставропольского края от 2 июля 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 22 октября 2019 г.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Фахретдиновой Р.Ф., выслушав представителей Жилищно-строительного кооператива «Молодежный» Бурачок В.А., Газаеву Л.Н., Коробко В.Е., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя         Столяровой Н.Н. по доверенности Вардакову Т.А., возражавшую относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Жилищно-строительный кооператив «Молодежный» (далее – ЖСК «Молодежный») обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее – Управление Росреестра по Ставропольскому краю) об оспаривании действий по государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и договора уступки прав требования, возложении обязанности провести правовую экспертизу договора.

В обоснование иска указано, что 31 мая 2016 г. ЖСК «Молодежный» в лице председателя правления Колтакова С.А. и Антоновым А.В. заключен договор № 1 участия в долевом строительстве нежилого помещения по адресу: <адрес> Б, а 14 сентября 2016 г. по нему заключен договор № 1 уступки права требования между Антоновым А.В. и Столяровой Н.Н. при согласовании с председателем правления ЖСК «Молодежный» Колтаковым С.А. Указанные договоры были зарегистрированы в Невинномысском отделе Управления Росреестра по Ставропольскому краю, при этом государственная регистрация договоров прошла без надлежащего проведения правовой экспертизы, в отсутствие протокола собрания пайщиков, дающих согласие на данную сделку, выходящую за рамки уставной деятельности кооператива. Управлением Ставропольского края по строительному и жилищному надзору в отношении председателя правления ЖСК «Молодежный» 01 июня 2017 г. был составлен протокол о совершении правонарушения, предусмотренного ст. 14.28 КоАП РФ за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. При проведении проверки были выявлены нарушения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, однако Антонов А.В. и Столярова Н.Н. не были отнесены к числу пострадавших от неправомерных действий ЖСК «Молодежный», и, следовательно, их договоры долевого участия являлись ничтожными и не подлежали государственной регистрации.

Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 02 июля 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 22 октября 2019 г., в удовлетворении требований ЖСК «Молодежный» к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю отказано.

В кассационной жалобе ЖСК «Молодежный» ставится вопрос об отмене судебных актов, как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия пришла к следующему выводу.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения судами первой и апелляционной инстанций не допущены.

Как видно из материалов дела, на основании решения общего собрания учредителей 15 марта 2016 г. учрежден ЖСК «Молодежный», председателем Правления избран Колтаков С.А. Пунктом 2.1 Устава ЖСК «Молодежный» предусмотрено, что кооператив вправе осуществлять следующие виды деятельности: осуществление функций застройщика при строительстве жилых и (или) нежилых помещений и (или) объектов инженерной инфраструктуры и (при необходимости) объектов для эксплуатации жилья; предоставление членам кооператива жилых помещений в пользование до приобретения ими права собственности на жилые помещения; управление общим имуществом многоквартирного дома.

31 мая 2016 г. между Антоновым А.В. и ЖСК «Молодежный» в лице председателя Правления Колтакова С.А. заключен договор № 1 участия в долевом строительстве нежилого помещения общей площадью 390 кв.м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>Б, с ценой договора 10 335 000 рублей.

1 июня 2016 г. указанный договор представлен его сторонами на государственную регистрацию с приложением документов об оплате государственной пошлины, проектной декларации, постановления главы администрации г. Невинномысска от 15 апреля 2016 г. № 719 о выдаче разрешения на строительство и само разрешение на строительство многоквартирного дома от 15 апреля 2016 г.

15 июня 2016 г. произведена государственная регистрация указанного договора, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации №

14 сентября 2016 г. между Антоновым А.В. и Столяровой Н.Н. с согласия председателя правления ЖСК «Молодежный» Колтакова С.А. заключен договор № 1 уступки права требования по договору участия в долевом строительстве нежилого помещения от 31 мая 2016 г. № 1, который зарегистрирован 30 сентября 2016 г., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации №.

Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 31 октября 2018 г. удовлетворен иск Столяровой Н.Н. к ЖСК «Молодежный» о признании права собственности на 15 нежилых помещений общей площадью 384 кв.м, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>Б.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 12 марта 2019 г. указанное решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба ЖСК «Молодежный» – без удовлетворения.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении административных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания незаконными действий по государственной регистрации указанных договоров участия в долевом строительстве и уступки прав требования, поскольку такие действия совершены в рамках полномочий регистрирующего органа, в соответствии с требованиями действующего законодательства и не нарушают права административного истца. Кроме того, суд указал на отсутствие уважительных причин пропуска срока обращения в суд с административным иском, поскольку административный истец, будучи ответчиком по иску Столяровой Н.Н. о признании права собственности на нежилые помещения, располагал сведениями о произведенной государственной регистрации договоров долевого участия и уступки права требования при разрешении гражданско-правового спора.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав на то, что перечень оснований для отказа в государственной регистрации договора долевого участия, предусмотренный действовавшим в период спорных правоотношений Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являлся исчерпывающим, истребование дополнительных документов, за исключением предусмотренных законом, не допускалось, факт внесения денежных средств в погашение стоимости возводимого объекта долевого участия был подтвержден сторонами наличием в договоре условий о его полной оплате. Суд апелляционной инстанции признал правомерной ссылку суда первой инстанции на то, что договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав по нему являлись предметом проверки при разрешении гражданского дела по иску Столяровой Н.Н. к ЖСК «Молодежный» о признании права собственности на нежилые помещения. Также в апелляционном определении подтверждены выводы суда первой инстанции о пропуске срока обращения в суд, поскольку об оспариваемых действиях органа по государственной регистрации прав ЖСК «Молодежный» стало достоверно известно не позднее 31 октября 2018 г., поскольку из решения Невинномысского городского суда Ставропольского края от 31 октября 2018 г. следует, что представитель ЖСК «Молодежный» Бурачок В.А., возражая против иска Столяровой Н.Н., фактически оспаривал совершенные сделки. Однако с административным иском о признании незаконными действий по государственной регистрации представитель ЖСК «Молодежный» обратился в суд лишь 29 апреля 2019 г., не представив доказательств наличия уважительных причин пропуска трехмесячного срока.

Судебная коллегия признает выводы судов нижестоящих инстанций соответствующими нормам материального и процессуального права.

В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.      № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных доме в иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно частям 1, 2 статьи 11 вышеназванного Федерального закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации; уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу абзаца 3 части 1 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент совершения оспариваемых действий, в ходе государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза для регистрации документов и проверка законности сделки, повлекшей возникновение, изменение или прекращение прав.

Основания для приостановления государственной регистрации прав, а также отказа в осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены статьями 19-20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Особенности государственной регистрации договора долевого участия в строительстве на момент возникновения спорных правоотношений установлены статьей 25.1 названного Федерального закона, в пункте 3.1 которого дополнительно приведены основания, когда в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано. Данный перечень оснований для отказа в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является исчерпывающим.

Судами двух инстанций проверено и установлено отсутствие оснований, предусмотренных статьями 19, 20, 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для приостановления либо отказа в государственной регистрации договора в долевом строительстве от 31 мая 2016 г. № 1 и договора уступки права требования от 14 сентября 2016 г. № 1. При этом приведенные в обоснование административного иска доводы об отсутствии согласия общего собрания членов кооператива на заключение сделок на сумму, превышающую 600 000 рублей, сами по себе ничтожности договоров не влекут, в связи с этим не были приняты как влекущие отказ в проведении государственной регистрации.

Между тем, заинтересованными лицами могли быть приняты меры к защите нарушенных прав путем признания недействительными указанных сделок как оспоримых, чего сделано не было.

Доводы ЖСК «Молодежный» об отсутствии надлежащих финансовых документов, подтверждающих оплату Антоновым А.В. стоимости строящегося объекта долевого участия, были проверены судами и отклонены как необоснованные, поскольку по условиям договора долевого участия в долевом строительстве предусмотрена оплата путем внесения наличных денежных средств в кассу застройщика до заключения договора. Оплата денежных средств застройщику со стороны дольщика в полном объеме также была подтверждена согласованием с председателем ЖСК «Молодежный» договора уступки прав требования, содержащего условия об этом.

Доводы заявителя кассационной жалобы о невозможности использования механизма долевого участия в строительстве при создании многоквартирного дома в связи с уставными целями ЖСК «Молодежный», созданного для привлечения денежных средств посредством вступления в члены кооператива и выплаты ими пая, не могут быть положены в основу признания незаконными действий Управления Росреестра по Ставропольскому краю по государственной регистрации сделок, поскольку представленная ЖСК «Молодежный» на государственную регистрацию с пакетом документов и размещенная для всеобщего доступа проектная декларация по строительству многоквартирного жилого дома предусматривала наличие офисных помещений в нежилой части, с указанием перечня общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, к которому нежилые офисные помещения отнесены не были, а также сведения о привлечении денежных средств как на основании договоров участия в долевом строительстве, так и договоров паенакопления.

Доводы представителей ЖСК «Молодежный» о том, что при государственной регистрации административным ответчиком не были проверены и выявлены нарушения требований по обеспечению исполнения обязательств застройщика в виде поручительства банка либо страхования гражданской ответственности застройщика, не влекут незаконности оспариваемых действий, так как указанные способы обеспечения обязательств застройщика были предусмотрены статьей 12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных доме в иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче участнику долевого строительства жилого помещения, тогда как предметом договоров являлись нежилые помещения.

Вопреки доводам кассационной жалобы о том, что в связи с выемкой документов в офисе административного истца правлению и членам кооператива не было известно о неправомерно произведенной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и уступки прав по нему, судами первой и апелляционной инстанций правомерно указано об исчислении такого срока со дня рассмотрения гражданского дела по иску Столяровой Н.Н. к ЖСК «Молодежный» о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, поскольку из содержания решения суда от 31 октября 2018 г. следует, что представитель ЖСК «Молодежный» Бурачок В.А., возражая против заявленных требований, фактически оспаривал совершенные сделки - договор долевого участия в строительстве и договор уступки права требования по нему. Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что представитель ЖСК «Молодежный» Бурачок В.А. стал председателем правления кооператива только в ноябре 2018 г., а незаконные сделки были совершены бывшим председателем правления кооператива Колтаковым С.А. вопреки интересам кооператива, до 29 апреля 2019 г. за защитой нарушенного права ЖСК «Молодежный» обращался в арбитражный суд, подлежат отклонению, поскольку в указанное время Бурачок В.А. являлся как учредителем кооператива, так и членом его правления, обращение в арбитражный суд с иском о признании договоров незаконными состоялось в марте 2019 г., то есть также за пределами трехмесячного срока. При этом судами первой и апелляционной инстанции была дана оценка причин пропуска срока на обращение в суд как неуважительных, полномочий для переоценки которых у суда кассационной инстанции не имеется.

При таком положении суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемых действий Управления Росреестра по Ставропольскому краю незаконными,

Учитывая соответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, обстоятельствам административного дела, а также правильное применение норм материального и процессуального права, оснований для отмены или изменения решения Невинномысского городского суда Ставропольского края от 2 июля 2019 г. и апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 22 октября 2019 г. не усматривается.

В соответствии с положениями 7, 8 статьи 320 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, предусматривающими порядок разрешения ходатайства о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины, определением судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 29 января 2020 г. заявителю кассационной жалобы предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины, предусмотренной подпунктом 9 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, сроком до рассмотрения кассационной жалобы по существу. С разрешением кассационной жалобы по существу имеются основания для взыскания с ЖСК «Молодежный» государственной пошлины в доход местного бюджета в размере 3 000 рублей.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Невинномысского городского суда Ставропольского края      от 2 июля 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 22 октября 2019 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Жилищно-строительного кооператива «Молодежный» – без удовлетворения.

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Молодежный» государственную пошлину в размере 3 000 рублей в доход местного бюджета.

Председательствующий                                                 Р.Ф. Фахретдинова

Судьи                                                                                    Ю.К. Белоусова

Г.К. Зайнуллина