Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-25885/2014 от 11.11.2014

Судья Котова И.Н. Дело № 33-25885/2014

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Хапаевой С.Б.,

судей Немовой Т.А., Колесник Н.А.,

при секретаре Зайцеве И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 ноября 2014года апелляционную жалобу Терешина Анатолия Сергеевича на решение Истринского городского суда Московской области от 10 сентября 2014 года по делу по иску Терешина Анатолия Сергеевича к ОАО КБ «Кедр» о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, по встречному иску ОАО КБ «Кедр» к Терешину Анатолию Сергеевичу о признании недействительными предварительного договора о заключении договора купли-продажи земельного участка от 16.11.2012 г. и дополнительного соглашения от 03.04.2013 г. к предварительному договору от 16.11.2012 г недействительными,

заслушав доклад судьи Немовой Т. А.,

объяснения Рябовой А.А. – представителя Терешина А.С. по доверенности; Буяновой Е.Б. – представителя ОАО КБ «Кедр» по доверенности,

УСТАНОВИЛА:

Терешин А.С. обратился в суд с иском к ОАО КБ «Кедр» о понуждении заключить с ним договор купли-продажи земельного участка на условиях, определенных в предварительном договоре № 10/1112/БЛ/В-50 ПД от 16.11.2012, обязании ответчика известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти Московской области о намерении продать ему земельный участок с указанием цены, размера, местоположения и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Свои требования мотивировал тем, что 16.11.2012г. заключил с ООО «Бест Логистик» предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 8055 кв.м., относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения и видом разрешенного использования – под дачное строительство, расположенного по адресу: <данные изъяты>, по которому обязались в срок до 25.04.2013. заключить основной договор купли-продажи участка. Позднее права продавца участка от ООО «Бест Логистик» по договору уступки прав и обязанностей №50 от 11.02.2013 г. перешли к ОАО КБ «Кедр», с которым 03.04.2013 г. истцом было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору об обязанности сторон заключить основной договор купли-продажи участка в срок до 01.08.2013 г. Истец оплатил ответчику половину стоимости земельного участка. Участок был сформирован 14.01.2013 г. и ответчик сообщил ему о факте регистрации права собственности, но договор купли-продажи участка с ним не заключил, на его претензию от 02.08.2013 г. ответа не дал.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала.

Ответчик ОАО КБ «Кедр» иск не признал, предъявил встречный иск о признании недействительными предварительного договора №10/1112/БЛ/В-50 ПД от 16.11.2012г. и дополнительного соглашения к нему от 11.04.2013г., заключенных с Терешиным А.С., ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора. На момент заключения договора участок не был сформирован, площадь участка в договоре была указана ориентировочно, уникальные характеристики его как объекта права указаны не были.

В судебном заседании представитель Терешина А.С. требования встречного иска не признал.

Представитель третьего лица ООО «Бест Логистик» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен.

Представитель третьего лица Правительства Московской области в судебном заседании возражала против удовлетворения иска Терешина А.С., разрешение встречного иска ОАО КБ «Кедр» оставила на усмотрение суда.

Решением Истринского городского суда от 10 сентября 2014 г. в удовлетворении исковых требований Терешина А.С. отказано, встречные исковые требования ОАО КБ «Кедр» удовлетворены: предварительный договор №10/1112/БЛ/В- 50 ПД от 16.11.2012 г. о заключении договора купли-продажи земельного участка между Терешиным А.С. и ООО «Бест Логистик» и дополнительное соглашение от 03.04.2013г. между Терешиным А.С. и ЗАО КБ «Кедр» признаны недействительными; с Терешина А.С. в пользу ЗАО КБ «Кедр» взысканы расходы по госпошлине в сумме 60000 рублей.

В апелляционной жалобе Терешин А.С. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, изучив доводы апелляционной жалобы, находит решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения встречного иска по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что 16.11.2012 г. между Терешиным А.С. и ООО «Бест Логистик» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязались в срок до 25 апреля 2013 года на условиях, предусмотренных предварительным договором, заключить договор купли-продажи земельного участка ориентировочной площадью 8055 кв.м., относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, предназначенного для дачного строительства, который будет образован из основного земельного участка площадью 460810 с кадастровым №50:08:07 03 29:0023, находящемся по адресу: <данные изъяты>. Образованный участок ООО «Бест Логистик» (продавец) обязалось продать Терешину А.С. за сумму в рублях, эквивалентной <данные изъяты> за 100 кв.м. участка по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Для обеспечения исполнения обязательств Терешин А.С. (покупатель) обязался уплатить гарантийную сумму в размере <данные изъяты> в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день оплаты в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора.

18 января 2013 г. между ООО «Бест Логистик» и ОАО КБ «Кедр» заключено соглашение об отступном в связи с требованием Банка о досрочном возврате денежных средств по заключенному между сторонами кредитному договору, по которому земельный участок площадью 460810 с кадастровым №50:08:07 03 29:0023 передан в собственность ЗАО КБ «Кедр».

11 февраля 2013 г., с согласия Терешина А.С., между ООО «Бест Логистик» и ОАО КБ «КЕДР» заключен договор №50 об уступке прав и обязанностей, по которому права и обязанности продавца ООО «Бест Логистик» по предварительному договору перешли к ОАО КБ «Кедр».

Судом установлено, что Терешин А.С. выполнил обязательства по предварительному договору от 16.11.2012 г. по оплате 50% стоимости земельного участка площадью 8055 кв.м. и 02.08.2013г. направил в ОАО «КБ «Кедр» требование о заключении основного договора купли-продажи земельного участка, поскольку он не был заключен между сторонами в установленный дополнительным соглашением к предварительному договору срок 01.08.2013 г., и данное требование ответчиком оставлено без удовлетворения.

Разрешая спор, суд руководствовался положениями ст.ст. 429, 549 ГК РФ, ст. 37 ЗК РФ, положениями Федерального закона от 24.07.2007 г. « О государственном кадастре недвижимости», условиями предварительного договора и соглашений к нему, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска, исходя из того, что при заключении предварительного договора сторонами не был идентифицирован земельный участок как объект недвижимости, поскольку он не был сформирован, его точное местоположение и площадь не определены, с учетом того, что он не был поставлен на кадастровый учет, он не мог являться объектом земельных отношений.

Судебная коллегия с указанным выводом суда соглашается, поскольку согласно п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судебная коллегия находит, что в предварительном договоре купли-продажи земельного участка недостаточно данных для индивидуализации предполагаемого к продаже земельного участка как объекта недвижимости, поскольку земельным участком согласно ст.11.1 ЗК РФ является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Местоположение границ земельного участка должно быть установлено посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части ( п.7 ст.38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Описание земельного участка в предварительном договоре указанным требованиям закона не соответствует.

Кроме того, купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, предусмотренные статьей 8 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которые сторонами в данном случае также соблюдены не были.

Удовлетворяя встречный иск и признавая недействительными предварительный договор купли-продажи земельного участка и дополнительное соглашение к нему, суд сослался на положения ст.168 ГК РФ и указал, что предварительный договор от 16.11.2012 г. о заключении договора купли -продажи земельного участка и дополнительное соглашение к нему от 03.04.2013 г. подписаны с нарушением норм действующего законодательства, при отсутствии согласования всех существенных условий договора.

Между тем, статья 554 ГК РФ указывает на не заключенность договора, когда в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, поэтому судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о недействительности предварительного договора и дополнительного соглашения к нему.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что у суда первой инстанции не имелось предусмотренных законом оснований для признания недействительным предварительного договора купли-продажи земельного участка также и в случае, если бы он содержал все существенные условия договора и идентифицирующие признаки земельного участка как объекта земельных отношений, поскольку в установленный дополнительным соглашением к предварительному договору срок ( до 01.08.2013 г.) сторонами не был заключен основной договор купли-продажи, при этом до окончания этого срока ни одна из сторон не направила другой предложение заключить этот договор, ввиду чего обязательства, предусмотренные предварительным договором, между сторонами прекратились.

Электронная переписка, имевшая место до 01.08.2013 г., на которую истец Терешин А.С. ссылается в апелляционной жалобе как на доказательство предложения с его стороны заключить основной договор купли-продажи земельного участка, судебная коллегия таковым доказательством признать не может, поскольку она касается формирования участка и сбора документов, осуществлялась с работником ЗАО КБ «Кедр», не уполномоченным на совершение сделок.

Предложение о заключении основного договора в адрес председателя правления ОАО КБ «Кедр» в письменной форме направлена Терешиным А.С. 02.08.2013 г. (л.д.28-29), т.е. после окончания срока действия предварительного договора.

Поскольку стороны в дополнительном соглашении указали срок, до которого они обязуются заключить основной договор, такой срок наступил, и договор между ними в этот срок не был заключен, то в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон по предварительному договору прекратились.

Согласно ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

ОАО КБ «Кедр», требуя признания недействительными предварительного договора от 16.11.2012 г. о заключении договора купли -продажи земельного участка и дополнительного соглашения к нему от 03.04.2013 г., не представило в суд доказательств того, какие именно права ОАО указанными документами были нарушены и для восстановления какого нарушенного права требуется признания этих документов недействительными.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что предварительный договор и соглашение к нему не может нарушать права ОАО КБ «Кедр», учитывая, что обязательства сторон по указанному договору прекратились 01.08.2013 года.

Решение суда первой инстанции по встречному иску ОАО КБ «Кедр» постановлено при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и при неверном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. В связи с этим решение суда в части разрешения требований встречного иска нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об отказе ОАО КБ «Кедр» в удовлетворении исковых требований.

В связи с отказом ОАО КБ «Кедр» в удовлетворении заявленных требований не подлежат в соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ возмещению понесенные им расходы по уплате государственной пошлины в размере 60000 рублей.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Истринского городского суда Московской области от 10 сентября 2014 года отменить в части удовлетворения встречного иска ОАО КБ «Кедр» и принять в этой части новое решение.

В иске ОАО КБ «Кедр» к Терешину Анатолию Сергеевичу о признании недействительными предварительного договора купли-продажи земельного участка от 16.11.2012 г. и дополнительного соглашения к нему от 03.04.2013 г., возмещении расходов по госпошлине в сумме 60000 рублей – отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Терешина Анатолия Сергеевича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи