Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-307/2022 (2-2443/2021;) ~ М-1947/2021 от 20.10.2021

Дело № 2-307/22 <данные изъяты>

УИД 76RS0017-01-2021-002778-05

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Орловой Ю.В.,

при секретаре Коршуновой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Ярославле 19 мая 2022 года гражданское дело по иску Кузнецова Михаила Германовича к Лобанову Алексею Алексеевичу, Лобановой Наталье Владимировне о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ, судебных расходов,

установил:

Кузнецов М.Г. обратился в суд с иском к Лобанову А.А., Лобановой Н.В., в котором просит:

1. взыскать с Ответчиков солидарно в пользу Истца стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов (стоимость соразмерного уменьшения цены дома) в размере 385 215,66 руб.;

2. взыскать с Ответчиков в пользу Истца стоимость услуг эксперта в размере 20 000 руб.;

3. взыскать с Ответчиков солидарно в пользу Истца стоимость услуг представителя в размере 30 000 руб.;

4. взыскать с Ответчиков солидарно в пользу Истца сумму оплаты госпошлины в размере 7 052 руб.;

5. взыскать с Ответчиков солидарно в пользу Истца сумму фактически понесенных почтовых расходов.

В иске указано, что Кузнецов М.Г. является собственником дома, расположенного по адресу: <адрес>

Указанный дом Истец приобрел по договору купли-продажи № 76 АБ №. Продавцами и бывшими собственниками дома являлись Лобанов Алексей Алексеевич и Лобанова Наталья Владимировна.

При первичном визуальном осмотре дом находился в хорошем состоянии и устроил Покупателя (Истца).

Ответчиками в данном доме был оставлен диван, который закрывал пол, покрытый плесенью, грибками. О данном дефекте Продавцами сообщено не было. Также данный дом был обшит сайдингом, что скрывало следы разрушения фундамента. Помимо этого, были обнаружены подпирающие полы бетонные блоки, а также следы частичного ремонта полов. Данные обстоятельства подтверждают, что Ответчики знали о дефектах, имеющихся у дома при его продаже.

Согласно заключению № 76/76-09.09.21, подготовленному Экспертное бюро «Сервис-Групп» ИП Воронин Д.А., в указанном доме были выявлены дефекты устройства нижнего перекрытия первого этажа, фундамента жилого дома. Причины их возникновения имеют производственный характер, т.е. связаны с качеством выполнения строительных работ, и эксплуатационный характер, т.е. вызваны ненадлежащей эксплуатацией жилого дома. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов нижнего перекрытия первого этажа и фундамента жилого дома составляет 238 220,16 руб. Согласно дополнительному исследованию к заключению, стоимость дополнительных ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов нижнего перекрытия первого этажа и фундамента жилого дома составляет 146 995,50 руб. Итого: 385 215,66 руб.

Указанные дефекты не могли быть обнаружены Истцом при обычном способе приемки дома и не могли быть выявлены в силу их скрытого характера. Более того, данные дефекты являются существенными: разрушение (поражение гнилью) сечения отдельных балок и лаг на величину более 50% площади сечения; потеря целостности отдельных деревянных балок и лаг; наличие плесневого налета на деревянных конструкциях нижнего перекрытия первого этажа со стороны подполья, а также дефекты фундамента – отсутствие вентиляционных отверстий в ленте фундамента для обеспечения естественной вентиляции пространства подполья, отсутствие слоя вертикальной гидроизоляции с наружной стороны фундаментной ленты.

Представитель истца на основании доверенности Горячев Г.А. исковые требования поддержал.

Истец Кузнецов М.Г. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежаще.

Ранее, в судебном заседании 28.02.2022г., Кузнецов М.Г. исковые требования поддерживал. Пояснял, что ответчики при продаже дома оставили мебель в гостиной. Уже после оформления сделки они отодвинули диван и увидели прогиб в полу. После вскрытия пола обнаружилось, что лаги, которые являются основанием пола, сгнили. При этом, под некоторыми лагами стояли подпорки. Т.е., ответчики знали о том, что пол находится в таком состоянии, и скрыли данный факт от покупателя. В настоящий момент им произведена замена пола в гостиной, но замена пола также требуется и в других помещениях дома (коридор, санузел, лестничный пролет).

Ответчики Лобанов А.А. и Лобанова Н.В. в судебном заседании в заявленном размере исковые требования не признали. Пояснили, что истец с родителями несколько раз осматривали дом, в том числе, проверяли прочность полов. Никаких замечаний относительно состояния жилого дома у истца не было. Их семья с тремя детьми проживали в указанном жилом доме с 2014-го года. Поскольку при строительстве жилого дома использовался материнский капитал, то сделка по его продаже проходила при участии органов опеки и попечительства. В том числе, в орган опеки и попечительства была представлена оценка дома, выполненная экспертной организацией. При производстве оценки дома специалистом был проведен осмотр стен дома, фундамента, полов. При этом, вскрывался сайдинг, чтобы получить доступ к фундаменту, была отодвинута мебель. Цена на дом была определена с учетом износа дома, так как дому на момент его продажи было 8 лет. Кузнецов М.Г. при подписании акта приема-передачи жилого дома никаких претензий относительно его состояния не предъявлял.

В судебном заседании 19 мая 2022 года Лобанов А.А. пояснил, что истцом ему был предоставлен доступ в дом частично, не во все помещения. То, что он увидел, а также со слов отца истца, которые он записал на диктофон, они заменили только лаги и черновой пол, а верхние доски использовали старые. То, что верхние доски хорошие, «чистые», видно даже на фотографиях специалиста ФИО2 В связи с чем, поскольку из представленных истцом фотографий и заключения специалиста следует, что балки частично сгнили и требуют замены, они согласны с тем, что необходимо заменить балки и черновой пол, на который ложится утеплитель. Он произвел расчет стоимости указанных работ и по его смете их размер составляет 90826 рублей. Состояние фундамента и отмостки истец видел, в связи с чем, расходы на их ремонт заявлены необоснованно. Жилой дом до продажи был в эксплуатации 8-мь лет, что было учтено при его цене.

Представитель третьего лица – Ярославского РОСП УФССП по ЯО в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о слушании дела извещен надлежаще.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Свидетель ФИО1 в судебном заседании 28.02.2022г. поясняла, что истец – ее сын. При осмотре дома в жилой комнате у ответчиков стояла мебель, которую они оставляли, в связи с чем, прогиб в полу не был виден. Уже после приобретения дома они стали освобождать комнату и увидели данный прогиб, после чего была разобрана часть пола и обнаружено, что основание пола в его большей части гнилое. Они неоднократно обращались к ответчикам о решении вопроса мирным путем, но ответчики от каких-либо переговоров отказывались, в связи с чем, было принято решение об обращении в суд.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО2 в судебном заседании поддержал составленные им заключения по определению стоимости ремонтно-восстановительных работ в жилом доме. Пояснил, что визуальный осмотр пола им был произведен только в жилой комнате, все повреждения были зафиксированы. Расчет стоимости ремонта в других помещениях им был сделан по фотографиям, представленным истцом. Считает, что обоснованно в смету им были включены работы по замене верхнего пола, поскольку данные доски также частично были повреждены плесенью. Кроме того, при замене основания пола пол должен меняться в полном объеме.

Суд, заслушав участников процесса, проверив и исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу пункта 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 указанной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Из положений абзаца 4 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно пункту 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из вышеприведенных норм права следует, что при продаже недвижимого имущества юридическое значение имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора. Отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, в противном случае, покупатель вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренным законом способом.

Из материалов дела следует, что жилой дом, кадастровый номер №, площадью 94 кв.м., 2-этажный, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежал в размере 16/19 долей на праве общей совместной собственности Лобановой Наталье Владимировне и Лобанову Алексею Алексеевичу; в размере 1/19 доли – ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г/р.; в размере 1/19 доли – ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г/р.; в размере 1/19 доли – ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г/р.

25.06.2021г. между Лобановым А.А., Лобановой Н.В., действующими за себя и своих несовершеннолетних детей, с одной стороны, и Кузнецовым Михаилом Германовичем, с другой стороны, был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 492 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, и размещенного на нем жилого дома, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>

Цена земельного участка и жилого дома определена сторонами в 3 450 000 рублей.

03.07.2021г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности Кузнецова М.Г. на указанный выше жилой дом.

Истцом в материалы дела представлено Заключение эксперта № 76/76-08.09.21, выполненное ИП Воронин Д.А. (имеет квалификацию строительный эксперт по специальности «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости»), в котором указано, что экспертом был произведен осмотр перекрытия первого этажа, фундамента жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Осмотр проводился 24.08.2021г. в дневное время при естественном и искусственном освещении.

Нижнее перекрытие помещений первого этажа жилого дома дощатое с покрытием из листов фанеры по деревянным балкам (деревянный брус 150х150мм) и деревянным лагам (скрепленные между собой по длине доски 150х50мм).

Фундамент ленточный монолитный мелкозаглубленный с внутренним слоем вертикальной гидроизоляции из слоя линокрома.

На дату проведения осмотра жилой дом эксплуатировался по своему функциональному назначению, признаки ненадлежащей эксплуатации помещений отсутствовали.

Специалистом установлено и зафиксировано:

- наличие дефектов деревянных конструкций нижнего перекрытия – разрушение (поражение гнилью) сечения отдельных балок и лаг на величину более 50% площади сечения; потеря целостности отдельных деревянных балок и лаг;

- отсутствие обработки деревянных элементов нижнего перекрытия первого этажа жилого дома огнебиозащитными средствами;

- наличие плесневого налета на деревянных конструкциях нижнего перекрытия первого этажа со стороны подполья;

- измерена с использованием термогигрометра и зафиксирована фактическая влажность деревянных элементов нижнего перекрытия – балок и лаг;

- установлено и зафиксировано отсутствие вентиляционных отверстий (продухов) в ленте фундамента для обеспечения естественной вентиляции пространства подполья;

- установлено и зафиксировано отсутствие слоя вертикальной гидроизоляции с наружной стороны фундаментной ленты;

- установлено и зафиксировано разрушение отмостки фундамента по всему его периметру.

Специалистом указано (стр.19 заключения) на необходимость полной смены перекрытия пола.

В объем ремонтно-восстановительных работ специалистом включены:

1. ремонт нижнего перекрытия первого этажа в помещении жилой комнаты №1 площадью 17,6 кв.м.:

- разборка покрытий из древесностружечных плит в один слой;

- перестилка дощатых полов некрашеных;

- разборка оснований покрытий пола: лаг из досок и брусков;

- разборка оснований покрытия полов: кирпичных столбиков под лаги;

- разработка грунта при подводке, смене или усилении фундаментов;

- уплотнение грунта гравием;

- рытье ям для установки стоек и столбов;

- укладка лаг: по кирпичным столбикам;

- устройство пароизоляции из полиэтиленовой пленки в один слой;

- устройство оснований под покрытие пола: из древесностружечных плит;

2. ремонт фундамента жилого дома:

- разборка облицовки цоколя из пластикового сайдинга;

- ремонт отмостки бетонной;

- ремонт штукатурки гладких фасадов по камню и бетону цементно-песчаным раствором;

- сверление кольцевыми алмазными сверлами в железобетонных конструкциях с применением охлаждающей жидкости (воды) горизонтальных отверстий глубиной 200 мм диаметром 160 мм;

- гидроизоляция боковая обмазочная битумная в 2 слоя по выровненной поверхности бутовой кладки, кирпичу, бетону;

- устройство облицовки цоколя из пластикового сайдинга без изготовления каркаса.

Согласно составленной специалистом сметы, стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов нижнего перекрытия первого этажа и фундамента жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на июнь 2021 года составляет 238 220 рублей 16 копеек.

В дополнительном заключении эксперта произведен расчет ремонта нижнего перекрытия первого этажа в помещениях санузла, кухни, коридора №1, коридора №2.

Согласно выполненным специалистом расчетам, стоимость дополнительных ремонтно-восстановительных работ составляет 146 995,50 рублей.

Суд на основании представленных доказательств приходит к выводу, что истцом не доказано необходимость перестилки дощатых полов (верхнего пола), поскольку из представленного фотоматериала не следует, что верхний дощатый пол повержден и требует замены.

Также суд считает необоснованными требования о возмещении стоимости затрат по ремонту фундамента и отмостки, поскольку состояние данных конструкций являлось видимым, стоимость дома была определена, в том числе, и с учетом его износа.

Необходимость замены основания пола подтверждена заключением специалиста, и не оспаривалась в судебном заседании ответчиками.

С учетом изложенного, суд считает подлежащими исключению из представленной сметы позиции 2, 5, 6.1, 11, 12.2, 13, 14, 15, 16, 17.

Размер расходов на ремонтные работы по замене основания пола в жилой комнате будет составлять 89 651 руб. 97 коп.

Из сметы по расчету стоимости дополнительных ремонтно-восстановительных работ суд исключает позиции 2, 5, 6.1 и определяет размер стоимости работ по замене основания пола в помещениях кухни, санузла и коридора, в размере 84 999,76 рублей.

Таким образом, общий размер расходов будет составлять 174 651,73 рубль.

Данный размер ущерба подлежит взысканию с ответчиков в равных долях.

Судебные расходы, которые состоят из расходов по составлению заключения – 20 000 рублей, расходов по оплате госпошлины – 7 052 руб., расходов по оплате услуг представителя – 30 000 рублей, подлежат возмещению в размере, пропорциональном от удовлетворенных судом требований, т.е. в общем размере 25 854,42 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 87 325,86 ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 12 927,21 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ 87 325,86 ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 12 927,21 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░ ░.░.░░░░░░