Решение по делу № 2-2794/2013 ~ М-1127/2013 от 11.02.2013

Дело № 2-2794/2013

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Якутск                                 08 апреля 2013 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кузьминой М. А., единолично, при секретаре Цыреновой М. Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мосиной А.И. к Мамедовой Ф.М., Мамедову Р.Ш., обществу с ограниченной ответственностью «Орбис», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) о признании договора купли-продажи недействительным, восстановления положения, существовавшего до нарушения прав,

у с т а н о в и л :

Мосина А. И. обратилась в суд с иском к ответчикам о признании договора купли-продажи недействительным, восстановлении положения, существовавшего до нарушения прав. В обоснование иска указала на то, что с 2005 года постоянно проживает комнате № в доме по адресу: ____. Данный дом был продан ОАО ___ ООО «Орбис» по договору купли-продажи от ____ 2011 года, который решением Якутского городского суда от 04 мая 2012 года признан незаключенным, у ОАО ___, ООО «Орбис» нет зарегистрированного права на дом. Между тем выяснилось, что комната, где проживает истец, в ____ 2012 года продана ООО «Орбис» М. и М. по договору купли-продажи. Данный договор не соответствует ст.ст. 432, 558 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем сделка является недействительной, поскольку на момент продажи у ООО «Орбис» не было права собственности на дом. Просила признать договор купли-продажи комнаты ____ в г. Якутске от ____ 2012 года № недействительным.

В судебном заседании истец и ее представитель Мекумянов В. П. исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Пояснили, что Управление Росреестра по РС (Я) привлечен в качестве ответчика по данному делу, поскольку данным органом регистрация права собственности ответчиком осуществлена незаконно, уже после вступления в законную силу решения суда от 04мая 2012 года и его поступления в Управление Росреестра по РС (Я).

Ответчик Мамедова Ф. М. судом извещена о времени и месте рассмотрения дела по месту жительства, квартира закрыта, согласно уведомлению за извещением не является.

Ответчик Мамедов Р. Ш. судом извещен о времени и месте рассмотрения дела по месту жительства, согласно уведомлению повестку получила родственница Храмцова для передачи ответчику.

В силу ст. 118 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает Мамедову Ф. М. и Мамедова Р. Ш. извещенными надлежащим образом, дело судом с учетом мнения участвующих лиц, рассмотрено в их отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Орбис» по доверенности Алексеев И. В. исковые требования не признал, пояснил, что ОАО ___ являлся собственником дома, право зарегистрировано, в связи с чем оснований для признания сделки недействительной не имеется.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, картографии и кадастра по РС (Я) по доверенности Родина В. А. иск не признала, пояснила, что им были представлены все документы, необходимые по закону для осуществления регистрационных действий. Кроме того, данный орган не является ответчиком по данной категории дел.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что решением Якутского городского суда от 04 мая 2012 года иск Ш. к ООО «Орбис», ОАО ___ о признании договора купли-продажи незаключенным удовлетворен, судом договор купли-продажи объекта недвижимости, а именно общежития, расположенного по адресу: ____, № от ____ 2011 года признан незаключенным. Судом установлено, что общежитие по вышеуказанному адресу на момент совершения сделки по купле-продаже было обременено правами лиц на пользование и правом на приватизацию жилых помещений, в договоре не соблюдены существенные условия договора продажи здания, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования жилыми помещениями, договор не может считаться заключенным. Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, то есть у ООО «Орбис» право собственности на общежитие не возникло, поэтому в силу ст. 209 ГК РФ данное юридическое лицо не вправе было осуществлять отчуждение спорной комнаты, что также указывает на недействительной сделки в силу ее ничтожности.

Судом установлено, что ____ 2012 года между ООО «Орбис» и Мамедовой Ф. М., Мамедовым Р. Ш. заключен договор купли-продажи помещения (комнаты) №, по которому к покупателям перешло право собственности на недвижимое имущество – комнату ____. Государственная регистрация права собственности произведена ____ 2012 года.

Как видно из текста данного договора, п. 1.2 договора предусмотрено, что продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанные комнаты никому другому не проданы, не заложены, в споре, под арестом и запретом не состоят и свободны от любых прав третьих лиц.

В соответствии с положениями статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Таким лицом является истец Мосина А. И., которая заявила требование о недействительности ничтожной сделки по отчуждению спорного имущества.

Заинтересованное лицо не лишено возможности требовать в судебном порядке подтверждения недействительности ничтожной сделки (п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»). В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ в случае ничтожности сделки любое заинтересованное лицо может заявить требование о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При этом, определение же того, какое лицо, заявляющее требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, может признаваться заинтересованным по смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ (то есть субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять), как требующее исследования фактических обстоятельств конкретного дела, относится к компетенции суда, рассматривающего дело (определение Конституционного суда РФ от 15 апреля 2008 года № 289-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Мажуги Татьяны Викторовны на нарушение ее конституционных прав абзацем вторым пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п. 1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю.

В судебном заседании установлено, что на момент продажи комнаты № в нем проживала истец Мосина А. И., что подтверждается совокупность следующих доказательств: постановлением Совета председателей ЯРО Нефтегазстройпрофсоюза РФ от ____ 2005 года № о выделении комнаты № в общежитии ОАО ___ по ул. ____ в г. Якутске работнику ___ Мосиной А. И.; отметкой в паспорте истца о регистрации по указанному адресу с ____ 2005 года; трудовой книжкой, согласно которой истец действительно работала с 1994 года в ОАО ___. Между тем истец в нарушение требований вышеуказанных норм закона в договоре указана не была. Отсутствие в договоре указания о сохранении у истца права пользования спорным жилым помещением означает, что стороны договора не достигли соглашения о том, что такое право за ним не сохраняется.

Оспариваемый истцом договор в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным, поскольку при продаже жилого помещения не решен вопрос о праве пользования истца жилым помещением. В результате произведенной продажи жилого дома истец лишена права пользования каким-либо жилым помещением, что противоречит ст. 40 Конституции РФ.

Оценивая установленные судом обстоятельства, неосведомленность истца о совершении сделки, с учетом приведенных выше положений действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что сделкой по отчуждению комнаты № нарушены права истца, на момент заключения ответчиками договора купли-продажи Мосина А. И. сохраняла право пользования жилым помещением, что влияет на действительность совершенной сделки.

Покупатель, исходя из закрепленного в п. 3 ст. 10 ГК РФ предположения о разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений, не только мог, но и должен был до заключения договора ознакомиться со сведениями о проживающих в жилом помещении лицах.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования о признании договора отчуждения комнаты, в которой проживает истец, недействительным подлежат удовлетворению.

Требования истца в отношении Управления Росреестра по РС (Я) суд находит подлежащими оставлению без удовлетворения, поскольку Управление не являлось стороной оспариваемой сделки, производило лишь регистрационные действия, его действия в установленном законом порядке незаконными не признаны, соответственно, оно является ненадлежащим ответчиком по данному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск Мосиной А.И. удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи помещения (комнаты) от ____ 2012 года №, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Орбис» и Мамедовой Ф.М., недействительным в части продажи комнаты №, расположенной по адресу: ____, с условным номером №.

В части требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) иск оставить без удовлетворения.

Настоящее решение является основанием для погашения записи о государственной регистрации № от ____ 2012 года права общей совместной собственности Мамедовой Ф.М. и Мамедова Р.Ш. на объект недвижимого имущества – комнату №, расположенной по адресу: г____, с условным номером №.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления решения в мотивированном виде.

Председательствующий: М. А. Кузьмина