Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-31/2022 (2-4780/2021;) ~ М-4095/2021 от 28.06.2021

Дело №

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2022 года                      г.Щёлково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ванеевой Н.В.

при секретаре судебного заседания Василенко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственности недвижимости «Магнит» к Марковской ФИО7 об обращении взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ:

ТСН «Магнит», уточнив исковые требования, обратилось в Щелковский городской суд <адрес> с исковым заявлением к Марковской ФИО8. об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование иска указано, 13.02.2014г. между ДНП «Оболдино-1» и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок площадью 509 (Пятьсот девять) кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>», имеющий кадастровый номер №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ. между ДНП «Оболдино-1» и ТСН «Магнит» подписан договор цессии, по которому «Цессионарий» принимает на себя права требования к Марковской ФИО9 на получение оплат по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. между ТСН «Магнит» и ответчиком заключено Дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость земельного участка по условиям дополнительного соглашения составляет №

ДД.ММ.ГГГГ. по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ произошел переход права собственности на земельный участок от ДНП «Оболдино-1» к Марковской ФИО10 а также зарегистрирован залог в силу закона на земельный участок, о чем сделаны записи регистрации №, №.

Оплату ответчик осуществлял с нарушением графика, в связи с чем, ответчику отправлялись претензии с просьбой о погашении задолженности, оставленные последним без внимания.

Решением Свердловского районного суда <адрес> с ответчика в пользу истца взыскано: №. ОСП по <адрес> возбуждено исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчиком задолженность не погашена.

В соответствии с п. 5 Договора купли-продажи на приобретенное недвижимое имущество зарегистрирован залог в пользу Истца.

Решением Щелковского городского суда <адрес> по делу № рассмотренному ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок с кадастровым номером: № площадь: №.м., расположенный по адресу: <адрес>, ДНП «Оболдино-1». Начальная стоимость имущества №. В связи с тем, что торги по земельному участку в рамках исполнительного производства дважды не состоялись, от ФССП РФ в адрес ТСН «Магнит» поступило предложение взыскателю оставить не реализованное в принудительном порядке имущества за собой, на которое ТСН «Магнит» согласилось.

ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением о передаче нереализованного имущества земельный участок был передан ТСН «Магнит» по цене: №. Указанная сумма полностью задолженность ответчика не компенсирует. Далее установлено, что на спорном земельном участке ответчиком возведен жилой дом с кадастровым номером: №, площадью №., по адресу: <адрес>, г.о. Щелково, <адрес>, <адрес>.

Задолженность ответчика на дату подачи искового заявления составляет №. Данная сумма задолженности сформировала с учетом стоимости переданного ТСН «Магнит» земельного участка.

Реализация заложенного имущества в виде жилого дома путем продажи с торгов невозможна ввиду неразрывности судьбы жилого дома и земельного участка. В настоящее время в спорном жилом доме зарегистрированы ответчик, её супруг и несовершеннолетний ребенок. Однако на регистрацию заложенного имущества распространяются нормы закона об ипотеке, которым не предусмотрены ограничения в реализации заложенного имущества, вне зависимости от возраста зарегистрированных граждан. В связи с неразрывной судьбой жилого дома и земельного участка, в настоящее время на спорный дом также автоматически перешел залог.

Истец просит суд обратить взыскание на заложенное имущество, состоящее из жилого дома с кадастровым номером №, кол-во этажей 2, расположенное по адресу: <адрес>, г.о. Щёлково, <адрес> <адрес>, путём передачи его в собственность ТСН «Магнит» по цене № в счет возмещения задолженности Марковской ФИО11. перед ТСН «Магнит»; взыскать с Марковской ФИО12 в пользу ТСН «Магнит» расходы по оплате госпошлины в размере №.

Определением Щелковского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. по ходатайству ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно представленному экспертному заключению стоимость жилого дома с кадастровым номером: №, площадь: №.м., адрес: <адрес>, г.о. Щелково, <адрес>, <адрес> составила: №.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Печененко ФИО13 заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Марковская ФИО14. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика по доверенности возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришёл к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ДНП «Оболдино-1» и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ДНП «Оболдино-1», имеющий кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ. между ДНП «Оболдино-1», являющимся цедентом, и ТСН «Магнит» - цессионарием подписан договор цессии, по которому «Цессионарий» принимает на себя права требования к Марковской ФИО15 на получение оплат по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. между ТСН «Магнит» и ответчиком было заключено Дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость земельного участка по условиям дополнительного соглашения составляет №.

18.04.2014г. по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. произошел переход права собственности на земельный участок от ДНП «Оболдино-1» к Марковской ФИО16 а также зарегистрирован залог в силу закона на земельный участок, о чем сделаны записи регистрации №, №.

Оплату ответчик осуществлял с нарушением графика, в связи с чем, ответчику отправлялись претензии с просьбой о погашении задолженности, оставленные последним без внимания.

Решением Свердловского районного суда <адрес> с ответчика в пользу истца взыскано №.

ОСП по <адрес> возбуждено исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком задолженность не погашена.

В соответствии с п. 5 Договора купли-продажи на приобретенное недвижимое имущество зарегистрирован залог в пользу истца.

Решением Щелковского городского суда <адрес>, вступившим в законную силу, по делу №, рассмотренному ДД.ММ.ГГГГ, обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок с кадастровым номером: №, площадью №., расположенный по адресу: <адрес>, ДНП «Оболдино-1». Начальная стоимость имущества определена №.

В связи с тем, что торги по земельному участку в рамках исполнительного производства дважды не состоялись, от ФССП РФ в адрес ТСН «Магнит» поступило предложение взыскателю оставить не реализованное в принудительном порядке имущества за собой, на которое ТСН «Магнит» согласилось.

ДД.ММ.ГГГГ. постановлением о передаче нереализованного имущества земельный участок передан ТСН «Магнит» по цене №.

Указанная сумма полностью задолженность ответчика не компенсирует.

Установлено, что на спорном земельном участке ответчиком возведен жилой дом с кадастровым номером: № площадью №.м., адрес: <адрес>, г.о. Щелково, <адрес> <адрес>.

Задолженность ответчика составляет №. Данная сумма задолженности сформирована с учетом стоимости переданного ТСН «Магнит» земельного участка.

Истцом в суд исковое заявление подано ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик в судебных заседаниях неоднократно заверяла о намерении погасить задолженность частями, с рассрочкой, однако за период с ДД.ММ.ГГГГ) ответчиком не предпринято попыток погасить имеющуюся задолженность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путём передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке.

Так, подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно части 1 статьи 55 и части 1 статьи 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио и видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

По настоящему гражданскому делу определением суда от ДД.ММ.ГГГГ. назначено проведение судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручить экспертам АНО «Экспертный центр «ЮНИОН».

Согласно представленному экспертному заключению, стоимость жилого дома с кадастровым номером: №, площадь: 104,4 кв.м., адрес: <адрес>, г.о. Щелково, <адрес>, <адрес> составила: №

Заключение экспертизы получено в соответствии с нормами ГПК РФ, является относимым и допустимым доказательством по делу, оснований не доверять заключению эксперта, имеющего соответствующую квалификацию и опыт работы, у суда не имеется. Заключение эксперта мотивировано, сторонами не оспорено.

Основным принципом регулирования земельных отношения является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (ст. 1 ЗК РФ).

Реализация заложенного имущества в виде жилого дома путем продажи с торгов невозможна ввиду неразрывности судьбы жилого дома и земельного участка.

В настоящее время в спорном жилом доме зарегистрирована ответчик, её супруг и несовершеннолетний ребенок.

Однако, на регистрацию заложенного имущества распространяются нормы закона об ипотеке, которым не предусмотрены ограничения в реализации заложенного имущества, вне зависимости от возраста зарегистрированных граждан.

В связи с неразрывной судьбой жилого дома и земельного участка, в настоящее время на спорный дом также автоматически перешел залог.

В соответствии со ст.ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу п. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Согласно п. 1 ст. 78 Федерального закона № 102-ФЗ от дата «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости N 102-ФЗ, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 5 названного Федерального закона, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости N 102-ФЗ, ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с п. 1 ст. 50 указанного Закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении N 10-О-О, запрет обращения взыскания не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру - при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, не является препятствием для обращения на него взыскания, если данное жилое помещение является предметом договорной или законной ипотеки.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от дата N 13-О-О "По запросу Советского районного суда адрес о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" судам надлежит придерживаться следующей практики при толковании приведенных правовых норм.

Верховный Суд Российской Федерации, отменяя ранее состоявшиеся по делу судебные акты, указал, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания для него и членов его семьи, совместно проживающих в таком помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от дата N 5-П).

Выраженные в Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы неприкосновенности и свободы собственности, свободы договора и равенства всех собственников как участников гражданского оборота обусловливают свободу владения, пользования и распоряжения имуществом, включая возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от дата N 14-П, от дата N 22-П и др.). Соответственно, предполагается и возможность обеспечения собственником своих обязательств по гражданско-правовым сделкам за счет принадлежащего ему имущества, в том числе относящегося к объектам недвижимости.

Приведенные конституционные положения конкретизируются в федеральных законах, согласно которым граждане отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом (часть первая статьи 24 ГК Российской Федерации), граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность, в том числе при заключении собственником недвижимого имущества договора об ипотеке для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, предоставляя тем самым кредитору право получить удовлетворение его денежных требований из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (статьи 2, 334, 421 и 819 ГК Российской Федерации; статьи 1 и 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Исключением из этого правила является имущество граждан, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание; перечень такого имущества устанавливается гражданским процессуальным законодательством (часть вторая статьи 24 ГК Российской Федерации).

Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более что при наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от дата N 1589-О-О).

На основании изложенного, исковые требования Товарищества собственников недвижимости «Магнит» законны, обоснованны, подлежат удовлетворению, поскольку задолженность Марковской ФИО17 в размере № не уменьшается ответчиком добровольно на протяжении более 9 месяцев, следовательно, на принадлежащий ей жилой дом может быть обращено взыскание.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Товарищества собственников недвижимости «Магнит» к Марковской ФИО18 удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом с кадастровым номером №, кол-во этажей 2, расположенный по адресу: <адрес>, г.о. Щёлково, № <адрес> путём передачи его в собственность ТСН «Магнит» по цене № в счет возмещения задолженности Марковской ФИО19 перед ТСН «Магнит».

Взыскать с Марковской ФИО20 в пользу ТСН «Магнит» расходы по оплате государственной пошлины в размере №.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья                                     Н.В. Ванеева