Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-7490/2014 ~ М-5831/2014 от 03.07.2014

Дело № 2 – 7490/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Тюмень 22 сентября 2014 года

Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:

председательствующего судьи Гневышевой М.А.,

при секретаре Вотрых О.В.,

с участием представителя истца Шумиловой ФИО10., ответчика Гилевой ФИО11

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСЖ «<данные изъяты>» к Гилевой ФИО12, Решетникову ФИО13, Горевой ФИО14 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам Гилевой ФИО15., Решетникову ФИО16 с требованиями о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., на поэтажном плане № расположенного на № этаже №этажного № квартирного жилого <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Горевой ФИО17. и Гилевой ФИО18., Решетниковым ФИО19 мотивируя свои требования тем, что спорное нежилое помещение создано за счет средств дольщиков дома, входит в состав общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, его содержание и обслуживание с ДД.ММ.ГГГГ производится за счет средств всех собственников жилых помещений в доме, что установлено апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда ДД.ММ.ГГГГ. Актом государственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ. о приемке законченного строительством объекта № этажного № квартирного жилого дома номер № по <адрес> в эксплуатацию принят жилой дом, имеющий только № этажей. № этаж, как отдельный объект, в эксплуатацию не вводился, следовательно № этаж как таковой в жилом доме отсутствует. ТСЖ «<данные изъяты>» является управляющей организацией, наделенной законом обязанностью по представлению законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, связанных с управлением общим имуществом в доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, согласно ч. 8 ст. 138 ЖК РФ, что также подтверждено апелляционными определениями Тюменского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. и от ДД.ММ.ГГГГ. Гилева ФИО20. с целью завладения недвижимым имуществом -техническим этажом дома в ДД.ММ.ГГГГ по договоренности с председателем ТСЖ «<данные изъяты>» Мишкиным ФИО21 в Ленинском районном суде г. Тюмени представляла интересы Мишкина по делу о признании решения общего собрания ТСЖ от ДД.ММ.ГГГГ. незаконным в части избрания Мишкина председателем правления ТСЖ «<данные изъяты>». Решением Ленинского районного суда ДД.ММ.ГГГГ. решение общего собрания ТСЖ «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. признано незаконным. В связи с отстранением от должности Мишкина ФИО22 Гилева решила завладеть техническим этажом дома иным способом, по договоренности с директором ООО «<данные изъяты> (застройщик дома до апреля ДД.ММ.ГГГГ) Савиным ФИО23 совместно с техником ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Карпеевым ФИО24., который в настоящее время уволен, без осмотра помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. оформила подложный технический паспорт на № технический этаж дома, как на нежилое помещение культурно-просветительского назначения с несуществующими тренажерными залами, биллиардными, комнатами отдыха, № сан. узлами. В ДД.ММ.ГГГГ. Гилева с Горевой оформили подложный договор долевого участия на нежилое помещение, площадью <данные изъяты>. метра, расположенное на 13 техническом этаже 12 этажного 37 квартирного жилого дома по <адрес> с бывшим застройщиком ООО «Кевин», датировали задним числом ДД.ММ.ГГГГ., оплата по договору отсутствовала. В ДД.ММ.ГГГГ. Горевой в регистрации права собственности на нежилое помещение Управлением Росреестра по Тюменской области отказано в связи с тем, что данное помещение никогда не вводилось в эксплуатацию, объектом права собственности быть не может. ФИО3 с ФИО1 обратились в Ленинский районный суд г. Тюмени с требованием о признании права собственности на данное нежилое помещение. Решением Ленинского районного суда г. Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ. за Горевой ФИО25 признано право собственности на данное помещение, на основании которого Горева зарегистрировала право собственности и незамедлительно ДД.ММ.ГГГГ. продала помещение Гилевой, доля в праве ? и Решетникову, доля в праве 1/4. Определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ. решение отменено ввиду существенного нарушения судом первой инстанции норм процессуального права, выразившегося в принятии судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, приведшего к неправильному установлению обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, недоказанности выводов суда, неправильного применения норм материального права, - с вынесением нового решения об отказе Горевой ФИО26. в удовлетворении иска. Таким образом, ответчики по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. приобрели нежилое помещение, расположенное на техническом этаже дома, которое является общей долевой собственностью правообладателей помещений в доме, у не собственника Горевой. Решетникову было известно, что сделка сомнительная, помещение находится на техническом этаже, что тех. этажом пользуются правообладатели жилых помещений дома, что Горева с ДД.ММ.ГГГГ не имела ключей от технического этажа. Решетников нежилое помещение приобрел без осмотра, доступа и ключей. То есть, спорное помещение ответчикам фактически не передавалось. № технический этаж создан за счет средств дольщиков дома, входит в состав общего имущества дома, его содержание и обслуживание ДД.ММ.ГГГГ года производится за счет средств всех собственников жилых помещений дома, Гилевой и Решетниковым по договору купли-продажи приобретен объект, который не существует в правовом поле, так как дом принят в эксплуатацию в ДД.ММ.ГГГГ как № этажный, № квартирный. Таким образом сделка, совершенная между Горевой ФИО27., Гилевой ФИО28., Решетниковым ФИО29. по купле-продаже нежилого помещения, совершена с нарушением требований закона, нарушает права и интересы третьих лиц. В процессе рассмотрения дела в качестве соответчика по делу привлечена Горева ФИО30

Представитель истца по доверенности Шумилова ФИО31. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям с учетом письменных уточнений иска.

Ответчик Гилева ФИО32. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что в силу жилищного законодательства право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу. Самостоятельного экономического интереса, в отличие от интересов его членов Товарищество не может иметь. Товарищество уполномочено действовать только в интересах собственников помещений в доме. Товарищество может являться в данном деле законным представителем собственников помещений, при этом, собственники помещений (все собственники квартир и нежилых помещений, а не только члены ТСЖ) в доме, должны представить Товариществу право на обращение в суд с настоящим иском. Однако, истец не представил в суд документов о наделении Товарищества такими полномочиями. Спорные нежилые помещение проектировались и сдавались в эксплуатацию в целях, не связанных с обслуживанием других помещений, что подтверждает справка ООО «<данные изъяты> и технический паспорт. Иного истец не доказал. Только одного факта того, что спорное помещение не сдавалось в эксплуатацию как отдельный объект, не может являться подтверждением того, что спорный объект является общей долевой собственностью жильцов. Полагает, что ТСЖ в данном споре является ненадлежащим истцом. Согласно справке ООО «<данные изъяты> о том, что спорное нежилое помещение является коммерческой недвижимостью, с инвестиционного взноса, внесенного дольщиком Горевой ФИО33 в соответствии с договором о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года, за коммерческую недвижимость ООО <данные изъяты>» уплатило налог на прибыль. Спорное нежилое помещение создано на денежные средства застройщика и в неизмененном виде передано Горевой ФИО34 еще застройщиком в ДД.ММ.ГГГГ, а не ТСЖ, что подтвердили выводы апелляционного определения Тюменского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ года. Более того, истец использует данное помещение для собственных нужд и передал его в аренду ОАО «<данные изъяты>». Полагает, что не существует судебного акта, установившего право собственности на спорное нежилое помещение за собственниками многоквартирного дома. В связи с чем, оспорить сделку истец не может в силу закона, признать сделку недействительной в силу её ничтожности также оснований не имеется.

Ответчики Решетников ФИО35 Горева ФИО36. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны, в связи с чем, на основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты> (Застройщик) и Горева ФИО37 (Дольщик) заключили договор на долевое участие в строительстве жилого дома, согласно п. № которого дольщик финансирует строительство №-ти этажного жилого дома в микрорайоне «<данные изъяты> в порядке и размере, обусловленном контрактом. Объектом долевого строительства согласно п. № договора являлось нежилое помещение, расположенное на № этаже №ти этажного № квартирного кирпичного жилого дома с пристроенной поликлиникой в <адрес>№. По акту приема-передачи доли общей собственности от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты> передал Горевой ФИО38. нежилое помещение, расположенное на № этаже, площадью <данные изъяты> кв. м.

Решением Ленинского районного суда г. Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ за Горевой ФИО39. признано право собственности на нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенное на № этаже по адресу: <адрес>, на основании чего ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности за Горевой ФИО40

По договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Горева ФИО41. продала принадлежащее ей на основании решения Ленинского районного суда г. Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., на № этаже, кадастровый номер объекта №, расположенное по адресу: <адрес> Решетникову ФИО42., доля в праве ?, Гилевой ФИО43 доля в праве ?. Помещение передано покупателям по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ., ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о переходе права общей долевой собственности к Гилевой ФИО44. и Решетникову ФИО45., что подтверждается копиями договора купли-продажи, передаточного акта и выписок из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела усматривается, что основанием заявленных исковых требований явилась ничтожность первоначальной сделки (договора о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.) по отчуждению спорного нежилого помещения в силу его подложности и, соответственно, отсутствие у Горевой ФИО46 права на отчуждение спорного нежилого помещения.

Апелляционным определением Тюменского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда г. Тюмени от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу принято новое решение об отказе Горевой ФИО47 в признании права собственности на нежилое помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

    В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 2).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

    В соответствии с п. 3.1. Постановления Конституционного суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ…» когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст. 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Вместе с тем из ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает «иные последствия» такого нарушения. Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 ст.167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

    При таких обстоятельствах, суд полагает, что правовые основания для удовлетворения исковых требований ТСЖ «<данные изъяты>» о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют, защита прав лица, считающего себя собственником спорного нежилого помещения, в данном случае возможна иным способом, чем используемый истцом, что свидетельствует об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

При этом, доводы представителя истца о том, что апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ была установлена подложность договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года, суд не принимает во внимание, поскольку они основаны на неверном толковании, как норм права, так и выводов судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда, содержащихся в указанном определении. Более того, по мнению суда, при рассмотрении данного дела по заявленным истцом предмету и основанию доводы о подложности договора долевого участия, также как и технического паспорта нежилого помещения, правового значения не имеют, поскольку оценка представленных сторонами доказательств должна производиться при рассмотрении судом дела по надлежаще заявленному способу защиты нарушенного права.

Также суд полагает необоснованными доводы ответчика о том, что истец является ненадлежащим, поскольку апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что по существу спорное нежилое помещение находится на техническом этаже, входящем в состав общего имущества собственников многоквартирного жилого дома. В п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указано на то, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с чем, ТСЖ «Элитный», как объединение собственников помещений в многоквартирном доме, в силу возложенных на него жилищным законодательством и Уставом полномочий, вправе принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. Вместе с тем, учитывая, что истцом избран не верный     способ защиты нарушенного права, данные обстоятельства также не имеют правового значения при рассмотрении данного дела.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 166, 167, 168 Гражданского кодекса РФ, п. 3.1. Постановления Конституционного суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ…», п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», ст.ст. 3, 12, 56, 57, 61, 67, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ТСЖ <данные изъяты>» к Гилевой ФИО48, Решетникову ФИО49, Горевой ФИО50 о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд г. Тюмени в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Решение в окончательной форме изготовлено и подписано судьей 29.09.2014г.

Председательствующий судья М.А. Гневышева