Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1379/2021 ~ М-1595/2021 от 24.06.2021

Дело № 2-1379/2021

УИД - 13RS0023-01-2021-002775-10

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск, ул. Республиканская, д. 94 16 августа 2021 г.

Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе судьи Скуратович С.Г.,

при секретаре Сиушовой Д.А.

с участием в деле:

истцов Малышева А. М., Малышевой О. Н.,

ответчика Акционерного общества «Специализированный застройщик «Мордовская ипотечная корпорация»,

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Публичное акционерное общество «Сбербанк России», Общество с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №1»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Малышева А. М., Малышевой О. Н. к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Мордовская ипотечная корпорация» о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда,

установил:

Малышев А.М., Малышева О.Н. обратились в суд с иском к АО «СЗ «МИК» о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.

В обосновании иска указано, что 2 февраля 2017 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №12/17-ДУ-СБ-МСК, в соответствии с которым ответчик обязался построить и ввести в эксплуатацию квартиру общей стоимостью 1689 600 рублей, состоящую из 1 комнаты, на № этаже, строительный №, в многоквартирном 16-ти этажном жилом доме по генплану №, расположенном на земельном участке по адресу: комплексная застройка многоэтажными жилыми домами на участке между <адрес> В соответствии с пунктом 1.1.2. договора, застройщик принял на себя обязанность по передаче участнику долевого строительства квартиры общей проектной площадью 38,4 кв.м, проектной площадью балкона - 4 кв.м. 5 февраля 2019 г. сторонами подписан передаточный акт №30 к договору участия в долевом строительстве, по которому застройщик передал истцу квартиру общей площадью - 37,7 кв.м, площадь балконов и лоджий (с учетом коэффициента) - 3,8 кв.м. Таким образом, фактическая площадь объекта долевого строительства меньше согласованной сторонами при совершении сделки на 0,9 кв.м, в связи с чем, цена договора подлежит соразмерному уменьшению на 35 864 рубля. Полученная 21 апреля 2021 г. претензия, оставлена ответчиком без удовлетворения. За период с 12 мая 2021 г. по 22 июня 2021 г. образовалась неустойка на общую сумму 15 062 руб. 88 коп. Кроме того, действиями ответчика истцам причинены моральные страдания, которые они оценивают в 20 000 рублей.

На основании вышеизложенного и руководствуясь нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве), Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее Закон о защите прав потребителей), просят признать ничтожным абзац 3 пункта 2.5. договора № 12/17-ДУ-СБ-МСК участия в долевом строительстве от 2 февраля 2017 г., взыскать с АО «СЗ «МИК» в пользу каждого из истцов в счет соразмерного уменьшения цены договора 17932 рубля, неустойку в размере 7 531 руб. 44 коп., компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50 % от взысканной суммы.

В судебное заседание истцы Малышев А.М., Малышева О.Н. не явились по неизвестной причине, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание ответчик АО «СЗ «МИК» не явился по неизвестной причине, о времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом. Представителем ответчика Автайкиным Д.В. представлены возражения на исковое заявление, содержащие ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ответчика.

В судебное заседание третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика ПАО Сбербанк, ООО «СМУ №1» не явились по неизвестной причине, о времени и месте судебного разбирательства извещены своевременно и надлежащим образом.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

2 февраля 2017 г. между застройщиком АО «МИК» и участниками долевого строительства Малышевым А.М., Малышевой О.Н. заключен договор №12/17-ДУ-СБ-МСК участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства квартиру в этом доме, состоящую из 1 комнаты, на 5 этаже, строительный № в многоквартирном 16-ти этажном жилом доме № со встроенными помещениями общественного назначения (этап 1), расположенном на земельном участке по адресу: комплексная застройка многоэтажными жилыми домами на участке между <адрес>. Площадка 3 (кадастровый №), и передать объект участникам в общую долевую собственность по 1/2 доли, а участник обязуется профинансировать долевое участие в строительстве дома и принять по окончании строительства в собственность квартиру (л.д. 7-11).

Застройщик в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома должен передать участнику объект в собственность со следующими характеристиками: строительный номер квартиры – №, этаж – №, количество комнат – 1, общая проектная площадь – 38,4 кв.м, проектная площадь балконов и лоджий (с учетом коэффициента) – 4,0 кв.м. Также указано, что площади и номера квартир являются проектными и подлежат уточнению после выдачи БТИ технического плана на дом (пункт 1.1.2. договора).

Пунктом 2.5. договора предусмотрено, что площадь проекта долевого строительства, указанная в пункте 1.1.2. настоящего договора, является проектной.

При выявлении разницы между договорной и фактической общей (определяемой по технической документации на многоквартирный дом) площадью объекта долевого строительства, застройщик и участник долевого строительства, с учетом выявленной разницы, заключают дополнительное соглашение к договору об изменении общей площади объекта долевого строительства, площадей и иных параметров общего имущества в многоквартирном доме, после чего производится дополнительный взаиморасчет. Если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется меньше договорной. Застройщик в течение 10 дней после письменного обращения участника долевого строительства возвращает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора деленная на общую площадь квартиры с учетом лоджий и балконов) и разницей между проектной и фактической площадью (абзац 2 пункта 2.5. договора).

Если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется меньше договорной застройщик в течение 10 дней после письменного обращения участника долевого строительства возвращает ему денежные средства в размере стоимости выявленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора деленная на общую площадь квартиры с учетом лоджий и балконов) и разницей между проектной и фактической площадью (абзац 3 пункта 2.5. договора).

Если разница между договорной и фактической общей площадью объекта долевого строительства не превышает 1 кв.м, включительно, застройщик и участник долевого строительства отказываются от взаимных требований по возврату (доплате) денежных средств (абзац 4 пункта 2.5. договора).

Истцы полностью исполнили свои обязательства по договору и оплатили стоимость квартиры в размере 1689 600 рублей, в том числе с привлечением заемных средств ПАО Сбербанк, что ответчиком не оспаривается (л.д.13-16).

На основании передаточного акта №30 к договору №12/17-ДУ-СБ-МСК участия в долевом строительстве жилого дома от 5 февраля 2019 г., АО «МИК» передало, а участники долевого строительства Малышев А.М., Малышева О.Н. приняли в общую совместную собственность квартиру, расположенную в доме по адресу: <адрес>, имеющую следующие характеристики: номер квартиры – №, общая площадь – 37,7 кв.м, площадь балконов и лоджий (с учетом коэффициента) – 3,8 кв.м, этаж – №, количество комнат – 1. В соответствии с пунктами 2, 5 указанного акта стороны согласились, что техническое состояние передаваемой квартиры соответствует условиям договора участия в долевом строительстве и обязательным требованиям, взаимные обязательства исполнены, взаимных претензий не имеют (л.д.12).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 6 марта 2019 г., 6 июля 2021 г., зарегистрировано право общей совместной собственности Малышева А.М., Малышевой О.Н. на вышеуказанную квартиру, площадью 37,7 кв.м (л.д.17-20).

15 апреля 2021 г. истцами Малышевым А.М., Малышевой О.Н. в адрес ответчика АО «СЗ «МИК» направлена претензия, в которой они просили в течение 10 дней с момента её получения, выплатить в счет соразмерного уменьшения цены договора 35 864 рубля, в связи с несоответствием фактической площади их квартиры площади, указанной в договоре (л.д.21). Претензия получена АО «СЗ «МИК» 21 апреля 2021 г.(л.д.22), но оставлена без исполнения.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части первой статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части четвертой статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации. В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части первой статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части первой статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть вторая статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части первой статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части первой данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части второй статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как указывалось выше, условиями договора №12/17-ДУ-СБ-МСК участия в долевом строительстве жилого дома от 2 февраля 2017 г. между сторонами согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При таких обстоятельствах, участник долевого строительства не может требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, а, следовательно, требования истцов Малышевых являются незаконными и подлежащими оставлению без удовлетворения.

Кроме того, ответчиком АО «СЗ «МИК» заявлено требование о применение срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей).

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Исходя из положений пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25, для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения.

Как установлено, что договор №12/17-ДУ-СБ-МСК участия в долевом строительстве жилого дома заключен между сторонами 2 февраля 2017 г., квартира меньшей площадью, чем предусмотрено указанным договором, передана потребителю 5 февраля 2019 г., в суд Малышевы обратились 22 июня 2021 г., то есть по истечения срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Принимая во внимание изложенное, применив срок исковой давности по заявлению ответчика, суд находит исковые требования Малышева А.М., Малышевой О.Н. к АО «СЗ «МИК» о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, подлежащими оставлению без удовлетворения.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцпми требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Малышева А. М., Малышевой О. Н. к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Мордовская ипотечная корпорация» о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия.

Судья Ленинского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия С.Г. Скуратович

Мотивированное решение изготовлено 23 августа 2021 г.