Решение по делу № 2-2794/2016 от 21.07.2016

Дело № 2-2794/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 ноября 2016г. г.Хабаровск

Суд Кировского района г.Хабаровска в составе:

председательствующего судьи Якубанец Е.Ю.,

при секретаре Надежиной Ю.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Техпромстрой» к Шаренко ФИО1, Шаренко ФИО2, Бурак ФИО3 об определении выкупной стоимости и обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

ООО «Техпромстрой» обратилось в суд с иском к Шаренко С.В., Шаренко В.А., Бурак Н.В., третьему лицу администрация г.Хабаровска, об определении выкупной стоимости и обязании заключить договор купли-продажи. В обосновании требования истец указал, что 08.06.2007г. между Администрацией г.Хабаровска и ООО «Востокстройсервис», правопреемником которого является ООО «Техпромстрой», заключен договор № о развитии застроенной территории в границах улиц Тургенева-Серышева-Комсомольской-Амурского бульвара в Кировском районе г.Хабаровска, площадью <данные изъяты> кв.м. Основанием для заключения договора явилось решение о развитии застроенной территории, утвержденное постановлением Мэра г.Хабаровска от 19.02.2007г. №214 «О развитии застроенных территорий», а также протокол аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории от 08.06.2007г. №4. Срок действия договора - до конца 2017г.

Адресная программа по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий города Хабаровска на 2012-2017 годы, утв. Решением Хабаровской городской Думы от 25.09.2012г. №646, признала дом по ул.Комсомольская, 103А, ветхим и подлежащим сносу.

В соответствии с п.2.1.2. Договора №4, победитель аукциона обязуется самостоятельно и за свой счет расселить жильцов ветхого жилого фонда, включенного в адресную программу.

Квартира № по адресу: <адрес> находится в общей долевой собственности у ответчиков.

С момента заключения договора о развитии застроенной территории, Застройщиком неоднократно проводились переговоры с собственником на предмет выкупа у него данного имущества, однако договоренности достичь не удалось, ввиду желания собственника получить квартиру не равнозначной рыночной стоимости.

В ДД.ММ.ГГГГ ООО «Техпромстрой» направил ответчику уведомление о расселении дома и просил обратиться в службу расселения, для решения вопроса о расселении. Также собственнику были предложены на обмен однокомнатные квартиры в ЖК «Эдельвейс», «Изумрудный», «Лазурит» с доплатой или однокомнатную квартиру равнозначной стоимости, принадлежащей ответчикам доли в <адрес>, на что получен отказ.

Отсутствие договоренности между истцом и ответчиком делает невозможным исполнение решения органа местного самоуправления г.Хабаровска в указанные сроки, что существенно нарушает права ООО «Техпромстрой» и препятствует проведению необходимых мероприятий по подготовке и застройке данной территории.

Просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи с истцом в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда, содержание и текст которого, изложен в приложении к настоящему исковому заявлению, при этом определить выкупную рыночную стоимость <данные изъяты> доли жилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес> принадлежащие ответчикам на праве общей долевой собственности на основании заключения независимого эксперта.

Определением Центрального районного суда г. Хабаровска от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело передано по подсудности в Кировский районный суд г. Хабаровска на рассмотрение по существу.

В судебное заседание представитель истца не явился, о дне, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без его участия, что суд полагает возможным в соответствии ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Ответчики Шаренко С.В., Шаренко В.А., Бурак Н.В. в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили. Суд определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика, в порядке ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица- администрации г. Хабаровска надлежащим образом извещенный о судебном заседании не явился, причины неявки суду не сообщил, в связи с чем, суд полагает, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Судом установлено, что ООО «Техпромстрой», зарегистрированный в налоговом органе в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ, является правопреемником ООО «Востокстройсервис», что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д. 10-16).

08.06.2007 года между Администрацией г. Хабаровска и ООО «Востокстройсервис» правопреемником которого является ООО "Техпромстрой" в соответствии со ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ заключен договор № 4 о развитии застроенной территории в границах ул. Тургенева - ул.Серышева - ул.Комсомольской - Амурского бульвара в Кировском районе г. Хабаровска площадью <данные изъяты> кв.м. (л.д. 24-27). Основанием для заключения договора явилось решение о развитии застроенной территории, утвержденное Постановлением Мэра г. Хабаровска от 19.02.2007 № 214 "О развитии застроенных территорий" (в редакции от 24.09.2013 № 3698) (л.д. 22-23), а также протокол аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории от 08.06.2007 №4. (л.д 27).

В соответствии с дополнительным соглашением № 6 от 01.01.2012 между администрацией г. Хабаровска и ООО «Техпромстрой», ООО «Техпромстрой» стал являться стороной договора № 4 о развитии застроенной территории вместо ООО «Востокстройсервис».

Адресная программа по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий города Хабаровска на 2012-2017 годы, утвержденная решением Хабаровской городской Думы от 25.09.2012 № 646 (в редакции решения Хабаровской городской от 19.02.2013 № 706) признала дом по ул. Комсомольская, 103 А ветхим и подлежащим сносу.

В соответствии с п. 2.1.2 Договора квартиры, предоставляемые под расселение, приобретается за счет средств ООО «Техпромстрой», оформляются в его собственность для дальнейшего обмена на жилые помещения, находящиеся в муниципальной, а также частной собственности и попадающие под расселение по указанному выше адресу.

Собственниками <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности в <адрес>, согласно формы 36 и поквартирной карточки, является Бурак Н.В., Шаренко С.В., Шаренко В.А.

В ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено предложение (оферта) о заключении договора купли-продажи квартиры с приложение проекта договора купли-продажи. Согласно данных документов ООО «Техпромстрой» предложил ответчикам выкупить их долю в <адрес> А по цене <данные изъяты> рублей за <данные изъяты> кв.м. Доказательств получения ответчиком проекта, не представлено.

В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 данного кодекса.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке изъятия помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения (подпункт "и" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В случае возникновения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (подпункт "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Положениями ст. 32 ЖК РФ предусмотрена возможность изъятия у собственника жилого помещения в связи с изъятием соответствующего земельного участка для муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд.

Решение органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с частью 3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации).

Соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее, чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске о выкупе жилого помещения, который может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).

Согласно пункта 1 статьи 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением.

Исходя из указанных выше положений закона, принудительное изъятие может осуществляться для государственных и/или муниципальных нужд. Решение об изъятии правомочны принимать только федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов РФ. Выкуп производится Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В нарушение вышеуказанных норм, иск об изъятии у ответчиков жилого помещения предъявлен юридическим лицом, не являющимся ни органом государственной власти, ни органом местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, каких-либо документов, подтверждающих выполнение указанной выше процедуры изъятия земельного участка, принятия уполномоченным органом решения об изъятии жилого дома и земельного участка и государственной регистрации данного решения, уведомления собственника в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения и земельного участка не позднее чем за год до предстоящего изъятия стороной истца не было предоставлено.

Договор о развитии застроенной территории является гражданско-правовым договором, в рамках которого ООО «Востокстройсервис» взяло на себя функцию по расселению жильцов домов ветхого жилищного фонда (п.2.1.2) и уплаты выкупной цены за изымаемые жилые помещения и земельные участки (п.2.1.3), в котором также содержатся обязательства администрации города Хабаровска принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории (п.2.3.2).

Таким образом, исходя из условий договора выполнение администрацией г.Хабаровска своих административных функций является одним из этапов исполнения ООО «Техпромстрой» своих обязательств по договору, и не может указывать при наличии указанных выше нарушений процедуры изъятия земельного участка и жилого дома на нарушение прав истца со стороны ответчика.

В силу ч.6 ст. 46.2 ГрК РФ приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством, то есть на основании соглашения с собственником недвижимости.

В данном случае, ООО «Техпромстрой» осуществляет развитие застроенной территории и имеет в силу ч.6 ст. 46.2 ГрК РФ право на приобретение в соответствии с гражданским и земельным законодательством прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, которое может быть реализовано только путем достижения соглашения с собственником земельного участка.

В данном случае такового соглашения достигнуто не было.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения свои имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков.

Части 8 и 9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ предусматривают, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные) и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, для собственников недвижимого имущества законодательно установлены гарантии, в данном случае, дом аварийным не признавался, материалы дела таких доказательств не содержат, ответчик в силу вышеуказанных норм права вправе использовать по назначению принадлежащее ему жилое помещение.

При этом ссылка представителя истца на положения ст. 445 ГК РФ и ч.6 ст. 46.2 ГрК РФ, которая предоставляет истцу самостоятельно решать вопрос о приобретении прав на земельные участки и объекты капитального строительства, без участия органов местного самоуправления основанием к удовлетворению требования не является, поскольку понудить к заключению договора по суду можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона.

Исходя из положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В данном случае оснований для понуждения Шаренко С.В., Шаренко В.А.,, Бурак Н.В. к заключению договора купли-продажи доли жилого помещения в многоквартирном доме, расположенном поадресу: <адрес> установлено.

Согласно ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Как следует из материалов дела, стороны не пришли к соглашению об определении размера возмещения.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении размера возмещения, в силу ст. ст. 36, 37, 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ, должна учитываться стоимость доли в общем имуществе в многоквартирном доме, в т.ч. земельном участке, на котором расположен данный дом, а рыночная стоимость жилого помещения должна устанавливаться по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для разрешения заявленных требований по существу определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой было поручено ООО «Центр оценки».

Как следует из отчета № об оценке объекта оценки «<данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение: жилое, площадь <данные изъяты> кв.м., этаж <данные изъяты>» стоимость указанного объекта составляет <данные изъяты> руб. (л.д. 82-115).

При этом указаний на составляющие сумму возмещения за жилое помещение, определенных нормами статьи 32 ЖК РФ, данный отчет не содержит. Истцом расчет иных составляющих выкупной стоимости доли в праве собственности, не приведен.

В материалах дела отсутствуют доказательства признания в установленном порядке жилого дома по адресу:г. Хабаровск, ул. Комсомольская д. 103 А, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; отсутствует принятое в установленном порядке решение уполномоченного органа об изъятии спорного жилого помещения у истцов, государственная регистрация такого решения; отсутствуют доказательства соблюдения предусмотренной частями 2-4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника.

Из представленных и исследованных материалов дела суд не усматривает оснований для возложения на ответчика обязанности заключить с истцом договор купли-продажи принадлежащий ему на праве собственности доли в жилом помещении.

Таким образом, с учетом всех обстоятельств дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ООО «Техпромстрой» к Шаренко ФИО1, Шаренко ФИО2, Бурак ФИО3 об определении выкупной стоимости и обязании заключить договор купли-продажи, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд г.Хабаровска в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 03.11.2016 года.

Судья /подпись/

Решение не вступило в законную силу

Копия верна: судья Е.Ю.Якубанец

Подлинник решения находится в материалах дела №2-2794/2016 в Кировском районном суде г.Хабаровска

Секретарь Ю.Р. Надежина