Дело № 2-874/2021
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Урюпинск «23» ноября 2021 года
Урюпинский городской суд Волгоградской области в составе: председательствующего судьи - Савченко И.Н.,
при секретаре судебного заседания - ФИО6,
с участием:
представителя ответчика (истца по встречному иску) Соповой И.В. – Трясунова Н.В. (посредством видео-конференц-связи),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Корнеевой С.А. к Соповой И.В. о взыскании денежных средств и по встречному исковому заявлению Соповой И.В. к Корнеевой С.А. о взыскании расходов на содержание и ремонт нежилого здания,
УСТАНОВИЛ:
Корнеева С.А. обратилась в Урюпинский городской суд Волгоградской области с иском к Соповой И.В. о взыскании неосновательного обогащения.
В обоснование заявленных требований истец указала, что она является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на изолированную часть нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 1110,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Собственником другой ? доли указанного здания является Сопова И.В.. Здание имеет 4 этажа, в том числе 1 подземный, и предназначено для использования имеющихся помещений в производственных и торговых целях, целях размещения офисов, складирования и т.д.. Принадлежащая Корнеевой С.А. и Соповой И.В. изолированная часть здания имеет самостоятельную систему газоснабжения и отопления, самостоятельную систему водоснабжения и электроснабжения. При этом договор газоснабжения и водоснабжения заключен с соответствующими организациями от имени Соповой И.В., а договор электроснабжения заключен от имени истца. Какого-либо соглашения об определении порядка пользования помещениями, имеющимися в принадлежащей собственникам части здания, между истцом и ответчиком не заключалось. По состоянию на 2017 год в здании имелись недостатки, которые требовали устранения для использования помещений по назначению, само здание нуждалось в благоустройстве. 26.10.2017 года истец выдала Соповой И.В. нотариально удостоверенную доверенность, в соответствии с которой предоставила Соповой И.В. полномочия от ее имени заключать договоры аренды принадлежащей им части здания, получать арендную плату, уплачивать налоги, сборы, платежи, производить текущий и капитальный ремонт и др. Указывает, что выданная ею на имя Соповой И.В. доверенность выступала подтверждением ее согласия на действия по распоряжению общим имуществом, совершаемые другим совладельцем – Соповой И.В.. В тоже время указанная доверенность уполномочивала Сопову И.В. действовать перед третьими лицами от ее имени и заключать договоры по распоряжению общим имуществом (договоры аренды) от имени истца и в ее интересах, то есть заключать договоры по распоряжению общим имуществом не от единолично своего имени (Соповой И.В.), а от имени обоих совладельцев. Устно они договорились, что в конце каждого текущего года будут совместно проводить баланс деятельности и делить полученный доход в равных долях. 02.11.2017 года Сопова И.В., действуя от своего имени, а также от имени Корнеевой С.А. и в ее интересах, заключила договор аренды части здания, площадью 97,6 кв.м., с ООО «Бета-М» сроком на 7 лет, данный договор был зарегистрирован в ЕГРН с 21.03.2018 года. 01.10.2018 года Сопова И.В., действуя от своего имени, а также от имени Корнеевой С.А. и в ее интересах, заключила договор аренды части общего здания, площадью 121 кв.м., с ИП Иволгиной Е.С. сроком до 01.09.2019 года. 26.02.2018 года Сопова И.В. заключила договор аренды части здания, площадью 110 кв.м., с ООО «Горсвет» сроком до 26.01.2019 года. Указанный договор Сопова И.В. заключила только от своего имени, без указания на действие и от имени истца, как совладельца общего имущества. В конце 2018 года истец Корнеева С.А. обратилась к Соповой И.В.. Сопова И.В. показала ей договор с ООО «Бета-М», ничего не сказала о договоре с ООО «Горсвет», заявила, что все доходы от аренды ушли на оплату налогов и платежей, что денег практически не осталось, что необходимо произвести ремонтные работы на третьем этаже и для этого нужно скопить деньги от аренды, чтобы не складываться личными средствами. Истец ей поверила. В конце 2019 года истец вновь обратилась к Соповой И.В., которая пояснила истцу, что денег практически не осталось, договор аренды с ИП Иволгиной Е.С. был до сентября 2019 года, прекратился и Иволгина Е.С. освобождает площадь, а также о том, что произведен ремонт на третьем этаже. Осенью 2020 года до истца дошли сведения, что Сопова И.В. обманывает ее, что каждый год увеличивает плату арендаторам, а от истца скрывает доходы. Корнеева С.А. обратилась за разъяснениями к Соповой И.В., но та отказалась разговаривать с истцом и заявила, что все доходы принадлежат ей и что она истцу ничего не должна. Истец обратилась к арендаторам с тем, чтобы ? часть арендной платы они перечисляли на счет Корнеевой С.А. После чего 30.04.2021 года Корнеева С.А. в нотариальном порядке отменила доверенность, выданную на имя Соповой И.В.. Истец предложила ответчику урегулировать все вопросы добровольно. Однако Сопова И.В. прекратила всякое общение с истцом. Считает, что доля Корнеевой С.А. в доходах от аренды общего имущества за период до августа 2021 года составляет 2 134 000 рублей.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточненных исковых требований (Т.2, л.д.15-16, Т 2, л.д. 209-210), просила: взыскать с ответчика Соповой И.В. в её пользу денежные средства в размере ? доли арендной платы, полученной за использование общего имущества в размере 1 682 013,94 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины и оплате услуг представителя.
Не согласившись с исковыми требованиями, ответчик Сопова И.В. предъявила встречный иск к Корнеевой С.А. о взыскании расходов на содержание и ремонт нежилого здания.
В обоснование встречного иска указала, что с ответчика по встречному иску Корнеевой С.А. подлежит взысканию ? часть расходов по содержанию общего имущества нежилого здания, находящегося в общей долевой собственности истца и ответчика. Корнеева С.А. и Сопова И.В. имеют по ? доли каждый в праве общей долевой собственности на изолированную часть нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1110,2 кв.м.. Соповой И.В. в период с 2018 по 2021 года были совершены платежи по оплате электроэнергии, водоснабжения, газоснабжения, техобслуживания нежилого здания в общем размере 2 404 453,72 руб.. Также, в период с 2018-2020 год истец по встречному иску Сопова И.В. налоги на прибыль, полученную от сдачи в аренду спорного нежилого здания. Полагает, что с Корнеевой С.А. в пользу Соповой И.В. подлежит взысканию ? доля от размера расходов, понесенных Соповой И.В. на содержание общего имущества – уплату коммунальных платежей, налогов, а также ремонта нежилого помещения.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточненных встречных исковых требований (Т.1, л.д.79-80, Т.2, л.д. 31-38), просила суд: взыскать с Корнеевой С.А. в пользу Соповой И.В. расходы по оплате налогов в размере 117 923,39 руб.; расходы по ремонту нежилого здания в размере 444 909,55 руб., расходы на содержание нежилого здания - оплату коммунальных платежей за период с ноября 2018 года по август 2021 года в размере 666 495,64 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 212 руб.
Определением Урюпинского городского суда Волгоградской области от 15.09.2021 года к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц: ООО «Бета-М», ИП Иволгина С.А., ООО «Горсвет».
Истец (ответчик по встречному иску) Корнеева С.А. в судебное заседание не явилась, в поданном заявлении просит рассмотреть дело в ее отсутствие, свои интересы доверила представлять Маковкину В.Д..
Представитель истца (ответчика по встречному иску) Корнеевой С.А. – Маковкин В.Д. в судебное заседание не явился. В телефонограмме просит рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик (истец по встречному иску) Сопова И.В. в судебное заседание не явилась, в поданном заявлении просит рассмотреть дело в ее отсутствие, свои интересы доверила представлять Трясунову Н.В..
Представители третьих лиц ИП Иволгина С.А., ООО «Горсвет» в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела.
Представитель третьего лица ООО «Бета-М» в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения дела. В своем отзыве указал, что между ООО «Бета-М» (арендатор) и ИП Соповой И.В. (арендодатель), действующей за себя лично и в интересах Корнеевой С.А. на основании доверенности серии <адрес>6 от 26.10.2017 года, был заключен договор аренды нежилого помещения № БМ-484-07/2017 от 02.11.2017 года, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду): часть здания, расположенную на первом этаже номера помещения на поэтажном плане: часть № 8, общей площадью 97,6 кв.м., являющуюся частью изолированной части нежилого здания, назначение: нежилое здание, количество этажей 4, в том числе подземных 1, площадью 1110,2 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 2.1.12 Договора до момента подписания сторонами акта приема-передачи помещения арендодатель обязан передать арендатору в том числе оригинал доверенности серии <адрес>6 от 26.10.2017 года. Условиями доверенности, переданной арендатору, предполагают, что Корнеева С.А. уполномочивает Сопову И.В., в том числе заключать договоры аренды на условиях по своему усмотрению с правом получения арендной платы. Обстоятельства того, что Корнеева С.А. доверяет Соповой И.В. получение арендной платы также подтверждается доводами, изложенными в исковом заявлении Корнеевой С.А.. Пункт 2.1.15 Договора устанавливает, что после прекращения действия доверенности Сопова И.В., как арендодатель, обязана в течение 5 рабочих дней письменно известить арендатора о прекращении указанной доверенности и предоставить доверенность на управление и распоряжение помещением на новый срок. А в случае непредставления арендодателем доверенности на новый срок арендатор вправе приостановить оплату арендной платы, до момента предоставления документов, подтверждающих его право распоряжаться помещением. 16.07.2021 года в адрес ООО «Бета-М» от Корнеевой С.А. поступило уведомление об отмене доверенности с приложенным распоряжением об отмене доверенности. Стоит учесть, что ранее в адрес ООО «Бета-М» обращений от Корнеевой С.А. или от Соповой И.В. не поступали. В связи с поступлением уведомления и распоряжения об отзыве доверенности, ООО «Бета-М» приостановило выплату арендной платы начиная с сентября 2021 года, о чем 18.08.2021 года была извещена Сопова И.В. почтовым отправлением. Со своей стороны Общество надлежащим образом выполняло все возложенные на него договором обязательства, в том числе своевременно и в полном объеме производило оплату по договору, что подтверждается реестром банковских документов за январь 2017 год – август 2021 года по контрагенту ИП Сопова И.В.. Просит принять решение на усмотрение суда.
Суд на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В предыдущих судебных заседаниях представитель истца Маковкин В.Д. поддержал заявленные требования иска с учётом их уточнения, просил удовлетворить по приведённым в иске основаниям.
Относительно доводов встречного искового заявления пояснил, что не возражает против заявленных исковых требований о взыскании половины уплаченных Соповой И.В. сумм налогов. Также не возражает против взыскания расходов на содержание общего имущества в виде оплаты коммунальных платежей – на электроснабжение, газоснабжение, водоснабжения и водоотведение, однако полагает, что указанная сумма расходов должна быть взыскана на основании актов сверки, выданных и подтверждённых уполномоченными организациями. Суммы затраченных расходов на содержание здания, указанных в актах сверки (Т.2, л.д.21-30), просит принять во внимание. В удовлетворении части требований встречного иска о взыскании расходов на ремонт части здания, арендуемой ООО «Горсвет», просил отказать, поскольку истцом по встречному иску не представлены доказательства несения данных расходов. Заключенные между Соповой И.В. и ООО «Горсвет» соглашения и акты о согласовании ремонтных работ и покупки строительных материалов не подтверждают, что Сопова И.В. оплатила ООО «Горсвет» проведение ремонтных работ и стоимость строительных материалов.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) Соповой И.В. – Трясунов Н.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных Корнеевой С.А. исковых требований. Пояснил, что истец и ответчик имеют право общей долевой собственности по ? доле на спорное нежилое здание общей площадью 1 110, 2 кв.м. На долю истца и ответчика приходится по 555,1 кв.м площади данного нежилого здания. Площадь частей нежилого здания, в отношении которых были заключены договоры аренды, и оплату по которым Сопова И.В. получала единолично, не превышает по размеру площадь помещения, приходящуюся на ? долю ответчика. Нарушений законных прав и интересов истца не имеется. По договорам аренды были сданы помещения площадью 97,6 кв.м, 121 кв.м, 110 кв.м, общая площадь сдаваемых в аренду помещений составила 328,6 кв.м, что не превышает площадь ? доли ответчика. По договорам аренды арендную плату должна получать единолично Сопова И.В.
Встречные исковые требования поддержал и просил удовлетворить по заявленным в иске основаниям, поскольку Соповой И.В. в период с 2018 по 2021 года были совершены платежи по оплате электроэнергии, водоснабжения, газоснабжения, техобслуживания нежилого здания. Также, в период с 2018-2020 год истцом по встречному иску Соповой И.В. были уплачены налоги на прибыль, полученной от сдачи в аренду спорного нежилого здания. Полагает, что с Корнеевой С.А. в пользу Соповой И.В. подлежит взысканию ? доля от размера расходов, понесенных Соповой И.В. на содержание, ремонт общего имущества, уплату налогов.
Выслушав представителя ответчика (истца по встречному иску) Трясунова Н.В., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ч.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу ч.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Корнеевой С.А. и Соповой И.В. на праве общей долевой собственности (по ? доле каждой) принадлежит изолированная часть нежилого здания с кадастровым номером 34:38:050205:438, площадью 1110,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 9-12, Том 1).
26.10.2017 года Корнеева С.А. выдала доверенность, которой уполномочила Сопову И.В. управлять принадлежащей ей одной второй долей в праве собственности на изолированную часть нежилого здания, со всеми хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, находящегося по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, без права отчуждения. Для выполнения указанного поручения представитель наделяется полномочиями совершать следующие действия: подавать от имени Корнеевой С.А. заявления, получать необходимые справки, удостоверения, свидетельства и другие документы, в том числе дубликаты утраченных документов, заключать договоры оказания услуг и поставки газа, воды, электроэнергии со снабжающими организациями, оформлять документы и регистрировать принадлежащие ей права, с правом подачи заявления о приостановлении государственной регистрации, получения уведомления о приостановлении государственной регистрации, получения уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, внесения изменений в записи ЕГРН, регистраций и снятия обременений и ограничений, внесения изменений в документы, производить текущий и капитальный ремонт, вводить объект недвижимого имущества в эксплуатацию, узаконить перепланировку, переустройство и реконструкцию, получать причитающиеся ей документы после произведенной государственной регистрации, при необходимости заключать договоры аренды на условиях по своему усмотрению с правом получения арендной платы, договоры снабжения, подряда, обслуживания и иные договоры, представлять ее интересы и быть ее представителем во всех государственных, муниципальных и частных организациях, органах и учреждениях, в том числе в МФЦ, в органах местного самоуправления, органах государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, в органах по учету объектов недвижимого имущества и технической инвентаризации, землеустройства и кадастровой службы, агентстве кадастра объектов недвижимости, налоговых органах, у нотариуса, а также уплачивать от ее имени налоги, пошлины, сборы и услуги, получать причитающуюся ей информацию, расписываться и совершать все иные действия и формальности, связанные с выполнением настоящего поручения. Доверенность выдана сроком на семь лет, подписана собственноручно Корнеевой С.А., удостоверена нотариусом Урюпинского района Волгоградской области Барвенко М.И. (л.д. 13, Том 1).
02.11.2017 года ИП Сопова И.В., действуя за себя лично и от имени и в интересах Корнеевой С.А. на основании доверенности серии <адрес>6 от 26.10.2017 года, удостоверенной нотариусом Урюпинского района Волгоградской области Барвенко М.И., зарегистрированной в реестре за №, заключила с ООО «Бета-М» договор аренды нежилого помещения № БМ-484-07/2017 (л.д. 15-25, Том 1).
Согласно п. 1.1 Договора арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду): часть здания (учетный номер и обозначение части – чз1), расположенную на первом этаже номера помещения на поэтажном плане: часть № 8, общей площадью 97,6 кв.м., являющуюся частью Изолированной части нежилого здания, назначение: нежилое здание, количество этажей 4, в том числе подземных 1, площадью 1110,2 кв.м., находящуюся по адресу: <адрес>.
Согласно п. 2.1.2, 2.1.10, 2.1.11 договора обязанности арендодателя передать арендатору помещение, обеспеченное теплоснабжением (газоснабжением), электроснабжением, водоснабжением, водоотведением; за свой счет производить капитальный ремонт помещения, либо его элементов и коммуникационных сетей, при этом арендодатель обязан согласовывать с арендатором время и сроки проведения капительного ремонта; своевременно и правильно выставлять счета и акты оказанных услуг на оплату переменной части арендной платы согласно п. 3.3.2 Договора.
Пункт 2.1.15 Договора устанавливает, что после прекращения действия доверенности арендодатель обязан в течение 5 рабочих дней письменно известить арендатора о прекращении указанной доверенности, а также предоставить нотариально заверенную доверенность на право управление и распоряжение помещением на новый срок. В случае непредставления арендодателем доверенности на новый срок арендатор вправе приостановить оплату арендной платы, до момента предоставления документов, подтверждающих его право распоряжаться помещением.
В силу п. 3.1.1 Договора арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы составляет 50 000 рублей за площадь помещения ежемесячно. НДС не предусмотрен.
Согласно п. 3.1.2 Договора переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения (газоснабжения), услуг по содержанию и ремонту (ограничивающихся услугами по поддержанию в надлежащем техническом состоянии инженерных сетей (тепло (газоснабжения)/водоснабжения и водоотведения), а также электросетей, и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков. Либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений.
В соответствии с п. 3.2 Договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Волгоградской области, но не более 10 %.
В соответствии с п. 3.3.1, 3.3.2 Договора арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего договора; для оплаты переменной части арендной платы арендодатель направляет арендатору на факс 8 (351) 246-00-90, либо на электронный адрес: 1777@krasnoe-beloe.ru, копии документов, указанных в п. 3.3.2 договора.
В соответствии с п. 5.1, 5.2 Договора срок аренды по настоящему договору составляет 7 лет, начиная с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Росреестра по Волгоградской области. До момента государственной регистрации стороны признают договор и все его условия действительными в отношении сторон и не вправе ссылаться на факт отсутствия государственной регистрации как основание недействительности или незаключенности договора.
Также, 01.10.2018 года ИП Сопова И.В., действуя за себя лично и от имени и в интересах Корнеевой С.А. на основании доверенности серии <адрес>6 от 26.10.2017 года, удостоверенной нотариусом Урюпинского района Волгоградской области Барвенко М.И., зарегистрированной в реестре за № 1Д-691, заключила с ИП Иволгиной Е.С. договор № 2 (л.д. 26-29, Том 1).
Согласно п. 1.1 арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 121 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, помещение 1.
Согласно п. 3.1, 3.2, 3.3 Договора размер арендной платы за пользование указанным в п. 1.1 настоящего договора нежилым помещением составляет 60 500 рублей в месяц. НДС не предусмотрен. Оплата производится в безналичной форме. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения арендатора в арендуемом помещении. Арендатор уплачивает арендную плату ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным, с момента подписания настоящего договора. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен, письменно уведомив об этом арендатора за месяц.
Согласно п. 5.1, 5.2, 5.5 Договора договор действует до 01.09.2019 года. Настоящий договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если арендатор продолжает пользоваться нежилым помещением, указанным в п. 1.1. договора после истечения срока действия договора, а также при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на тех же условиях.
Кроме того, 26.02.2018 года Сопова И.В. (с учетом дополнительного соглашения от 14.03.2018 года), действуя за себя лично и от имени и в интересах Корнеевой С.А. на основании доверенности серии <адрес>6 от 26.10.2017 года, удостоверенной нотариусом Урюпинского района Волгоградской области Барвенко М.И., зарегистрированной в реестре за №, заключила с ООО «Горсвет» договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя (л.д. 30-33, Том 1).
Согласно п. 1.1 Договора арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> на 3 этаже здания, площадью 110 кв.м., обеспеченное: теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией Интернет.
Согласно п. 2.2.4 Договора арендатор обязан своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.
Согласно п. 3.1, 3.2. Договора арендатор обязан своевременно выплачивать арендодателю плату в размере 5 000 рублей. Указанная сумма включает в себя плату за аренду помещения, плату за предоставленные коммунальные услуги (электричество, водоснабжение, топление, охрану, телефон и т.п.). Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной настоящим договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее 10 начиная с первого месяца аренды.
Согласно п. 4.1, 4.1.2 срок аренды устанавливается с 26.02.2018 года по 26.01.2019 года. Если за пять до окончания срока аренды, установленного п. 4.1 настоящего договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, договор автоматически пролонгируется на тот же срок.
Согласно п. 1, 2 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие: истечения срока доверенности; отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме.
30.04.2021 года Корнеева С.А. отменила доверенность от 26.10.2017 года, удостоверенную нотариусом Урюпинского района Волгоградской области Барвенко М.И. по реестру №, выданную на имя Соповой И.В. (л.д. 14, Том 1).
Получение Соповой И.В. арендной платы в период с августа 2018 года по 01.09.2021 года по вышеперечисленным договорам и в установленном в договорах размере, а также расторжение указанных договоров аренды, либо прекращения арендных отношений с арендаторами представителем ответчика Соповой И.В. – Трясуновым Н.В. не оспаривалось.
Согласно представленной ООО «Бета М» информации арендная плата в сентябре 2021 года Соповой И.В. не уплачивалась, в связи с отменой доверенности Корнеевой С.А.
Таким образом, ответчиком Соповой И.В. за период с августа 2018 года по август (включительно) 2021 года получена арендная плата в следующих размерах.
По договору заключенному с ООО «Бета-М»:
- за период с августа 2018 года по август 2021 года – 36 месяцев х 50 000 рублей (размер постоянной части арендной платы за аренду части здания) = 1 800 000 рублей;
По договору, заключенному с ИП Иволгина Е.С.:
- за период с 01.10.2018 года по 01.09.2021 года – 35 месяцев х 60 500 рублей = 2 117 500 рублей;
По договору, заключенному с ООО «Горсвет» от 26.02.2018 года:
- за три года до момента предъявления иска в суд 29.07.2021 года, т.е. с 29.07.2018 года по 01.09.2021 года – 37 месяцев х 5000 рублей = 185 000 рублей.
Итого получено Соповой И.В. арендной платы по трём договорам за период с августа 2018 года по сентябрь 2021 года – 4 102 500 рублей.
Статьей 248 ГК РФ установлено, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Каких-либо соглашений об определении порядка пользования общим имуществом, частями здания, помещениями в общем имуществе между собственниками Корнеевой С.А. и Соповой И.В. не заключалось.
Согласно ч.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
В силу ч.2 ст.1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В соответствии с ч.1 ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
В ходе рассмотрения первоначально заявленных исковых требований Корнеевой С.А. судом достоверно установлен факт предоставления Соповой И.В. в аренду недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, и получения от этого доходов в виде арендной платы, что подтверждено материалами дела и не оспаривалось представителем ответчика Соповой И.В. в судебном заседании.
Таким образом, доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, также являются общим имуществом и подлежат распределению между участниками долевой собственности пропорционально их долям в праве, следовательно, ответчик Сопова И.В. неосновательно сберегла денежные средства в размере полученного дохода, соответствующего доле истца Корнеевой С.А., в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Корнеевой С.А. о взыскании с Соповой И.В. ? доли полученной арендной платы подлежат удовлетворению.
На долю Корнеевой С.А. приходится половина дохода, полученного от сдачи общего имущества, т.е. в размере 2 051 250 рублей (4 102 500 рублей х ? долю в праве = 2 051 250 рублей).
Рассматривая встречные исковые требования Соповой И.В. к Корнеевой С.А. о взыскании расходов на содержание и ремонт общего имущества суд приходит к выводу об их частичном удовлетворении по следующим основаниям.
В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ч.1,3 ст. 245 ГК РФ если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Из пояснений сторон в судебном заседании судом установлено, что договор электроснабжения заключен с истцом Корнеевой С.А., договоры газоснабжения, водоснабжения и водоотведения заключены с Соповой И.В.
Согласно акту сверки взаимных расчетов за период с августа 2018 года по сентябрь 2021 года с МУП «Водопроводно-канализационное хозяйство» Соповой И.В. за водоснабжение о водоотведение принадлежащего сторонам нежилого здания уплачена сумма в размере 48 665,81 руб. (6 165,81 руб. + 42500) (Т.2, л.д. 21-23).
По акту сверки взаимных расчетов за период с августа 2018 года по сентябрь 2021 года с ООО «Газпром межрегионгаз Волгоград» Соповой И.В. уплачена сумма за поставку газа в принадлежащее сторонам нежилое здание в размере 245 623,88 руб. (Т.2, л.д.24-26).
По акту сверки взаимных расчетов за период с августа 2018 года по сентябрь 2021 года с ПАО «Волгоградоблэлектросбыт» уплачена сумма за поставку электроэнергии в принадлежащее сторонам нежилое здание в размере 1 073 120,43 коп. (387 901,76 руб. + 385 464,25 руб. + 299 754,42 руб.) (Т.2, л.д.28-30).
Суд принимает указанные акты сверки как надлежащее доказательство по делу, поскольку они исходят от органов, уполномоченных представлять данные доказательства, подписаны должностным лицом ресурсоснабжающих организаций, заверены печатью соответствующих организаций.
Также, за период с августа 2018 года по 01.09.2021 года Соповой И.В. с ООО «Газпром газораспределение Волгоград» заключались договоры на установку (замену) приборов учёта газа, на эксплуатацию объекта газораспределительной сети, на оказание услуг по техническому обслуживанию и текущему ремонту оборудования в нежилом здании, принадлежащем истцу и ответчику, по которым была уплачена сумма денежных средств в общем размере 24 407,40 руб. (6621,98 + 1118,45 + 2872,47 + 4141,34 + 3237,65 + 850,19 + 1423,98 + 4141,34), что подтверждается представленными представителем Соповой И.В. – Трясуновым Н.В. в материалы дела договорами и платежными поручениями (Т.1, л.д.83-249).
Иные представленные представителем Соповой И.В. – Трясуновым Н.В. в материалы дела платежные поручения, подтверждающие, по мнению представителя истца по встречному иску, несение расходов на содержание общего имущества, суд не может принять во внимание, поскольку из содержания данных платежных поручений невозможно определить за какой период времени были внесены указанные в них суммы.
Таким образом, расходы истца по встречному иску Соповой И.В. за период с 01.08.2018 года по 01.09.2021 года на содержание общего имущества Соповой И.В. и Корнеевой С.А., в частности на оплату коммунальных услуг и технического обслуживания, были затрачены денежные средства в общем размере 1 391 817, 52 руб. (48 665,81+245 623,88+1 073 120,43+24 407,40).
Таким образом, на долю ответчика по встречному иску - Корнеевой С.А. соразмерно принадлежащей ей доли в праве приходится половина расходов по содержанию общего имущества, т.е. 695 908 рублей 76 коп. (1 391 817, 52 руб. х ? = 695 908, 76), которая в силу требований ст. 249 ГК РФ подлежит взысканию.
Однако, истцом по уточненному встречному иску Соповой И.В. заявлена сумма ко взысканию на содержание общего имущества в размере 666 495 рублей 64 коп.
Также согласно представленным в материалы дела налоговым декларациям (Т.2, л.д. 39-48) по форме за период с 2018 года по 2021 год, Соповой И.В. были уплачены налоги за сдачу в аренду общего имущества в общем размере 379 407 рублей, из которых: за 2018 год – 38 645 рублей, за 2019 год – 233 094 руб., за 2020 год – 107 668 рублей).
Уплата указанных налогов, подтверждается имеющимися в деле платежными поручениями, а также ответами МИ ФНС № 7 по Волгоградской области.
Таким образом, на долю ответчика по встречному иску - Корнеевой С.А. соразмерно принадлежащей ей доли в праве приходится половина расходов по уплате налогов, т.е. 189 703,5 руб. (379407 х ? = 189 703,50 руб.), которая в силу требований ст. 249 ГК РФ подлежит взысканию.
Вместе с тем, истцом по встречному иску Соповой И.В. заявлена ко взысканию денежная сумма по уплате налогов в размере 117 923 руб. 39 коп.
Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и не может выйти за пределы заявленных требований за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Согласно проведенному судом расчёту на долю истца по первоначальном иску Корнеевой С.А. приходится ко взысканию денежная сумма полученной и сбереженной ответчиком Соповой И.В. арендной платы за использование общего имущества в размере 2 051 250 рублей.
Истец по уточненному первоначальному иску Корнеева С.А. просила суд взыскать денежные средства, полученные от сдачи в аренду общего имущества в размере 1 682 013,94 руб., которая подлежит взысканию с ответчика Соповой И.В. по заявленным требованиям.
С ответчика по встречному иску Корнеевой С.А. в пользу Соповой И.В. подлежит взысканию сумма уплаченных Соповой И.В. расходов на содержание и обслуживание общего имущества, а также налогов от использования общего имущества в заявленном истцом размере в общей сумме 784 419 рублей 03 коп. (666 495,64 – расходы на содержание + 117 923,39 – расходы по уплате налогов).
Также, на основании ст. 98 ГПК РФ с истца по первоначальному иску Корнеевой С.А. и с истца по встречному иску Соповой И.В. подлежит взысканию государственная пошлина, пропорционально удовлетворенным судом исковым требованиям.
В удовлетворении требований Корнеевой С.А. о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, суд полагает необходимым отказать, поскольку в материалы дела истцом Корнеевой С.А. не представлены доказательства их несения.
Также суд полагает необходимым отказать в удовлетворении встречных исковых требований Соповой И.В. в части взыскания расходов на ремонт общего здания по следующим основаниям.
26.10.2017 года Корнеева С.А. выдала доверенность, которой уполномочила Сопову И.В., в том числе, производить текущий и капитальный ремонт, вводить объект недвижимого имущества в эксплуатацию, узаконить перепланировку, переустройство и реконструкцию, получать причитающиеся ей документы после произведенной государственной регистрации.
29.10.2017 года между Соповой И.В., действующей от своего имени и имени Корнеевой С.А., и ООО «Горсвет» заключено соглашение, согласно которому ООО «Горсвет» в интересах Собственников нежилого здания и за их счет производит покупку строительных материалов и производит своими силами и силами третьих лиц строительные работы по ремонту нежилого помещения по адресу: пер. Попова, 39 В, общей площадью 1 110,2 кв.м, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности по ? доле каждой.
В материалы дела представителем истца по встречному иску Соповой И.В. – Трясуновым Н.В. представлены платежные поручения о приобретении в 2019 году ООО «Горсвет» строительных материалов (Т.2, л.д. 49-66) на общую сумму 444 909 рублей 55 коп., которую истец просит взыскать с ответчика по встречному иску Корнеевой С.А.
Также, согласно акту от 01.03.2019 года к соглашению от 29.10.2017 года (Т.3, л.д.9-10), Сопова И.В., действующая от себя лично и от имени Корнеевой С.А. и ООО «Горсвет» согласовали покупку строительных материалов для ремонта нежилого здания по адресу: пер. Попова, 39 В, общей площадью 1 110,2 кв.м на сумму, на указанную в платежных поручениях сумму денежных средств.
Также указано, что все указанные расходы, понесенные ООО «Горсвет» возмещены собственником – Соповой И.В. в полном объеме и финансовых претензий по указанным платежам ООО «Горсвет» к Собственникам не имеет.
В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Однако, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, стороной истца по встречному иску Соповой И.В. не представлены суду отвечающие требованиям относимости и допустимости доказательства передачи Соповой И.В. – ООО «Горсвет» на основании соглашения от 29.10.2017 года денежных средств на приобретение строительных материалов для ремонта нежилого здания.
Также, отсутствуют доказательства проведения ООО «Горсвет» в интересах собственников Корнеевой С.А. и Соповой И.В. на основании заключенного 29.10.2017 года соглашения, ремонтных работ (сметы расходов, акт приема-передачи выполненных работ и т.п.).
Согласно правовой позиции изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 25 октября 2016 года N 2283-О, в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается, в первую очередь, поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ).
При таких обстоятельствах, исходя из имеющихся в материалах дела документов, учитывая отсутствие достоверных доказательств поступления на счет организации ООО «Горсвет» денежных средств, полученных от Соповой И.В. по соглашению от 29.10.2017 года на приобретение строительных материалов для ремонта нежилого здания, принадлежащего Корнеевой С.А. и Соповой И.В., суд приходит к выводу об отказе Соповой И.В. в удовлетворении части исковых требований о взыскании расходов на ремонт общего имущества.
Также, из материалов дела следует, что 26.02.2018 года Сопова И.В. (с учетом дополнительного соглашения от 14.03.2018 года), действуя за себя лично и от имени и в интересах Корнеевой С.А. на основании доверенности, заключила с ООО «Горсвет» договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателей.
Согласно указанному договору арендодатель сдал арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, на 3 этаже здания, площадью 110 кв.м., обеспеченное: теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией Интернет.
Также по условиям договора аренды (п.2.1.2) Арендодатель обязан производить капитальный ремонт за свой счет.
Согласно п. 2.2.4 Договора арендатор обязан своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт.
При этом, арендатор не вправе производить реконструкцию помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя.
Согласно п. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Таким образом, стороны договора аренды, т.е. Сопова И.В., действовавшая в своих интересах и в интересах Корнеевой С.А., и ООО «Горсвет», при его заключении предусмотрели обязанность арендодателя проводить капитальный ремонт, а также обязанность арендатора, т.е. ООО «Горсвет» за счёт собственных средств производить текущий и косметический ремонт арендуемой части здания.
Руководствуясь ст.ст. 98, 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
исковое заявление Корнеевой С.А. к Соповой И.В. о взыскании денежных средств, - удовлетворить частично.
Взыскать с Соповой И.В. в пользу Корнеевой С.А. денежные средства в размере ? доли арендной платы за использование общего имущества в размере 1 682 013 рублей 94 копейки, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 610 рублей 07 копеек, в остальной части требований о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины и услуг представителя – отказать.
Встречное исковое заявление Соповой И.В. к Корнеевой С.А. о взыскании расходов на содержание и ремонт нежилого здания, - удовлетворить частично.
Взыскать с Корнеевой С.А. в пользу Соповой И.В. расходы на содержание общего имущества (уплату коммунальных платежей и налогов) в размере 784 419 рублей 03 копейки, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 044 рубля 19 копеек, в остальной части исковых требований о взыскании расходов на ремонт общего имущества в размере 444 909 рублей 55 копеек, судебных расходов по оплате государственной пошлины - отказать.
Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Урюпинский городской суд Волгоградской области.
Судья И.Н. Савченко