Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3273/2019 ~ М-2667/2019 от 05.07.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 декабря 2019 года                    город Самара

Октябрьский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи            Шельпук О.С.,

при секретаре                    Шнигуровой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по иску К.И.А., М.А.Е. к АО «Тандер» о возмещении ущерба, взыскании упущенной выгоды, встречному иску АО «Тандер» к К.И.А., М.А.Е. о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что дата заключили с АО «Тандер» договор аренды двух нежилых помещений, принадлежащих им на праве собственности. Помещения переданы по акту приема-передачи, договор аренды прошел государственную регистрацию. дата по инициативе арендатора договор расторгнут. При подписании акта приема-передачи установлено, что проведена перепланировка под нужды магазина АО «Тандер», перенесены стены внутренних помещений, добавлены входные двери, заложена основная входная дверь, изменена система противопожарной сигнализации, фасад помещений изменен в корпоративный стиль магазинов «Магнит». Согласно акту экспертного исследования, выполненного ООО «Институт оценки и управления», стоимость работ по приведению помещений в первоначальное состояние составляет *** руб. Работы по перепланировке помещений выполнены без согласия истцов. В результате изменений истцы лишены возможности получать прибыль от сдачи помещений в аренду, поскольку потенциальные арендаторы отказываются заключать договоры аренды помещений, перепланировка которых не узаконена. Просят взыскать с ответчика в их пользу в счет возмещения ущерба, причиненного в результате перепланировки по *** руб. в пользу каждого, упущенную выгоду в размере *** руб. в пользу каждого.

АО «Тандер» подан встречный иск в М.А.Е. и К.И.А. о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений, в котором АО «Тандер» ссылается на то, что истцами передавалось в аренду уже видоизмененное помещение, в связи с чем необходимо учитывать состояние помещений, переданных в аренду. Стоимость неотделимых улучшений, которые были выполнены АО «Тандер» в переданных помещениях, составила *** руб. с учетом износа. Истцы знали и были согласны на проведение работ, и стоимость неотделимых улучшений должна быть возвращена ими ответчику, поскольку при удовлетворении требования истцов о взыскании стоимости приведения помещения в первоначальное состояние, на стороне истцов возникнет неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений.

В судебном заседании истцы и их представитель Е.П.В., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям, указав, что представленные схемы, подписанные истцами, подписывались до заключения договора в ходе переговоров. Помещения были переданы в соответствии с техническими паспортами. Ответчик демонтировал дорогое напольное покрытие, изменил окна, был выполнен ремонт в корпоративном стиле магазинов «Магнит», который по качеству отделочных материалов существенно ниже стоимости тех материалов, которые были использованы для ремонта помещений. Фасад был переделан в корпоративный стиль, он узнаваем и новые арендаторы не хотят брать в аренду такое помещение. Не оспаривали, что при заключении договора знали, что помещение будет использоваться для размещения магазина «Магнит». Против удовлетворения встречных исковых требований возражали, поскольку изменения в помещениях не были согласованы с истцами, не были представлены все предусмотренные договором аренды документы.

Представитель АО «Тандер» Д.К.Н., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований, указав, что изменения, выполненные в помещениях, были согласованы с истцами, сами помещения на момент передачи также не соответствовали техническим планам. Ответчиком выполнены неотделимые улучшения, стоимость которых должна быть возвращена истцами. Возложение на АО «Тандер» обязанности выплатить стоимость работ по приведению помещений в первоначальное состояние без взыскания в пользу АО «Тандер» стоимости неотделимых улучшений, является несправедливым, приводит к неосновательному обогащению истцов. Возражала против взыскания упущенной выгоды, доводы встречного искового заявления поддержала.

Выслушав лиц, участвующих в деле, пояснения свидетелей, специалиста, эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.ст. 611, 615, 622, 623 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Установлено, что дата между К.И.А., М.А.Е. (арендодатели) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №№..., по которому арендодателя обязуются в порядки и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: нежилое помещение общей площадью 169,2 кв.м., расположенное на цокольном этаже №... здания по адресу: адрес кадастровый №... и нежилое помещение общей площадью 169,4 кв.м., расположенное на цокольном этаже №... здания по адресу: адрес, кадастровый №....

Согласно п. 1.2 договора технические характеристики и иные сведения об объекте содержатся в кадастровых паспортах помещений.

дата сторонами подписан акт приема передачи указанных нежилых помещений, в которых указано, что их состояние удовлетворительное, требует проведения ремонта без указания на то, какого рода требуется ремонт.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области дата.

Договор расторгнут дата на основании соглашения о расторжении договора аренды. дата составлен акт приема-передачи недвижимого имущества, согласно которому арендатор передает, арендодатели принимают нежилые помещения, техническое состояние удовлетворительное, требует ремонта. В акте приема-передачи указано, что требуется частичная замена напольного покрытия в связи с многочисленными сколами плитки, частичное восстановление и покраска стен, ремонт оконных конструкций, двери в туалет и мойку в неудовлетворительном состоянии, требуется регулировка дверей входной группы. Необходимо переложить часть плитки на крыльце перед входом в помещения, отсутствует грязезащитная решетка на входе в помещения, отсутствует смотровой люк приборов учета, требуется восстановление фасада, требуется капитальная уборка помещения. В помещении проведена перепланировка под нужды магазина АО «Тандер». Перенесены стены внутренних помещений, добавлены входные двери, заложена основная входная дверь в помещение кадастровый №.... Заменена одна из двух лестничных конструкций на пандус, переделано окно под дверь для разгрузки с установкой дополнительного крыльца. Изменена система пожарной сигнализации. Фасад помещений изменен в корпоративный стиль магазинов «Магнит». Изменены системы электроснабжения, водоснабжение, отопления, канализации.

Акт приема-передачи подписан обеими сторонами договора.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий договора следует, что по договору передавались два самостоятельных помещения, конфигурация и планировка которых соответствовала кадастровым паспортам, приложенным к договору аренды.

АО «Тандер» представлены письмо от дата, согласно которому АО «Тандер» направляет в адрес К.И.А., М.А.Е. согласие арендодателя и планируемые изменения (улучшения) объекта недвижимости, согласованные сторонами.

дата согласие подписано арендодателями, в согласии значится приложение – планируемые изменения (улучшения) объекта недвижимости, согласованные сторонами.

Кроме того, представлено два плана помещений без указания даты, на которых рукописно указано «план до ремонта» и «план после ремонта».

Истцы по первоначальному иску факт подписания данных документов не оспаривают, но указывают на то, что представленные схемы подписывались ими ранее, до заключения договора аренды в рамках ведения переговоров, и кроме данных схем им не были представлены сметы, укрупненные расчеты стоимости ремонтных работ.

Свидетель Б.А.М. пояснил суду, что он знает истцов с момента его работы в ООО «Рембыт», которое обслуживает дом. В его обязанности входил контроль за обеспечением жизнедеятельности. В нежилых помещениях проходят коммуникации и он их тоже обслуживал. Бывал в помещениях истца раз в месяц. Когда делали ремонт под магазин, убирали батареи, проектную документацию не предоставляли, разрешение собственников тоже, они сказали, что батарея мешает, и он срезал батарею. Указал, что в центре был санузел, в помещение попадал с центрального входа, с левой стороны были складские помещения, мойка. Истцы приобретали помещение в черновом варианте.

Допрошенный в качестве специалиста Н.Д.Ю., пояснил суду, что он проводил исследование объекта. Первоначальное состояние определял на основании кадастровых паспортов и представленных материалов. Он сопоставлял, какие необходимо выполнить работы для приведения помещения в первоначальное состояние, которое указано в проектной документации. Он исследовал объект, составил дефектную ведомость, локальную смету, которая не была подшита к отчету по ошибке. За основу взяты недостатки, указанные в акте приема-передачи. Цены определял по смете с помощью программы Эстимейт. Износ не определял, смотрел также внешний пермиетр здания, определил навесной вентилируемый фасад, который установили на утеплитель, пробив его.

В связи со спором относительно объема выполненных работы, стоимости приведения помещений в первоначальное состояние, стоимости выполненных неотделимых улучшений, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Поволжский центр независимой экспертизы».

Допрошенный в судебном заседании эксперт Б.Г.О., пояснил суду, что он составлял экспертное заключение, проводил осмотр помещений, и поскольку в материалах дела имелось два плана – по техническим паспортам и «план до ремонта», а эксперт не вправе давать им правовую оценку, с учетом поставленного вопроса, он определил перечень работ и стоимость приведения помещения в первоначальное состояние по двум вариантам. При определении стоимости работ он определял из по укрупненным показателям стоимости, в которые входят стоимость работ, материалов, доставка. Данные показатели определяются на основании постоянного мониторинга цен, эти данные являются объективными. При определении процента износа он исходил из акта приема-передачи, в котором указано, что помещение передается в удовлетворительном состоянии, это характеристика технического состояния объекта. Использовалась общая методики определения технического состояния для определения процента износа. Есть и старая методика, но она необъективна, так как она основывается на нормативных сроках службы без учета факта использования помещений. Была изменена система вентиляции, электроснабжения, отопления. При определении стоимости приведения помещений в первоначальное состояние он использовал стоимость тех материалов, которые были в помещении на момент его осмотра экспертом. Указал, что был демонтирован потолок «Армстронг», стоимость по демонтажу крыльца не определял, поскольку оно демонтируется. Изменилась конфигурация лестницы, она стала пандусом, но по факту лестница продолжает существовать, на плане крыльцо осталось. Сейчас помещение имеет третий вариант, и оно не соответствует ни одному из планов. В помещении перенесены санузлы, заменены стеклопакеты, которые стояли прислоненные к стене, без рамы. Были демонтированы кондиционеры, три кондиционера осталось, их стоимость не учитывалась. Фасад нуждается в ремонте, который выполнен некачественно.

Представленное заключение суд полагает возможным положить в основу решения суда, поскольку оно является полным, проверяемым, содержит источники ценообразования, обоснование выводов, к которым эксперт пришел в ходе проведения исследования, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в том числе при допросе.

Экспертом произведен осмотр спорного объекта и составлен план помещения на момент осмотра (том 2, л.д. 26), из которого следует, что состояние помещений не соответствует ни техническим паспортам, ни плану помещения, отображенного на схеме «план после ремонта», представленной АО «Тандер» (том 1, л.д. 131).

Согласно п. 3.5 договора аренды в редакции, действовавшей на момент заключения договора и представляемых АО «Тандер» планов, арендатор вправе произвести в объекте подготовительные работы для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Стороны признают, что подготовительные работы по договору должны включать любые строительные и отделочные работы в объекте, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно-техническими актами, а также все работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, надежной и эффективной эксплуатации объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования объекта в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Арендодателя обязуются согласовать представленные арендатором проектную и/или рабочую документацию, укрупненный расчет стоимости ремонтных работ и смету либо предоставить мотивированные возражения. Арендодатели дают согласие на производство (согласовывает арендатору) указанных выше работ, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри объекта, установка дверей внутри объекта, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, отделочных работ, необходимых арендатору. Арендодатели обязуются рассмотреть представленный арендатором счетный расчет либо предоставить мотивированные возражения в течение 7 рабочих дней с даты доставления сметного расчета арендодателям. В случае отсутствия ответа и/или непредоставления мотивированных возражений в указанный срок – сметный расчет считается согласованным арендодателями.

Таким образом, для проведения работ, перечисленных в п. 3.5 договора, необходимо получения согласия арендодателей в порядке, установленным данным пунктом.

Впоследствии дополнительным соглашением от дата пункт 3.5 изложен в новой редакции, с дополнением о том, что вся строительная/проектная документация (УСР, планы работ, план перепланировки до и после реконструкции), являются неотделимой частью договора.

Между тем, оформленных в виде приложения к договору данных документов суду не представлено, однако с введением данного пункта, при наличии таких документов, они должны были быть приобщены в качестве приложения.

В соответствии п.п. 4.3.5, 4.3.6 договора, арендатор обязуется не производить реконструкцию, перепланировку, капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателей; а также обязуется самостоятельно и за свой счет осуществлять согласование реконструкции, переоборудования, перепланировки объекта в установленном законодательством порядке.

С учетом того, что согласно экспертному заключению, состояние помещения не соответствует ни одному из представленных в материалы дела плану, равно как и плану «после ремонта», на который ссылается АО «Тандер», ввиду отсутствия доказательств согласования того состояния помещения, в котором оно находится и было возвращено арендодателям, а также в связи с отсутствием доказательств, свидетельствующих о согласовании выполненных изменений с уполномоченными органами, суд приходит к выводу, что арендатором не соблюден предусмотренный договором порядок согласования перепланировки и переоборудования с арендодателями. Единственный представленный план после ремонта не содержит ни указания на дату его подписания и не соответствует, как указывалось выше, фактически выполненным работам в помещениях на дату их возврата арендодателям по акту приема-передачи. Суд учитывает и то обстоятельство, что при подписания акта приема-передачи при прекращении договора аренды, арендатор своей подписью согласился с указанными в акте замечаниями о переносе перегородок, возведении добавлении новых дверей, а также отсутствием факта передачи документов для согласования на день расторжения договора арендодателям, равно как и факта согласования выполненных работ по переустройству и переоборудованию с уполномоченными органами.

Оценивая данные обстоятельства в совокупности, суд приходит к выводу, что в результате выполненных работ истцам причинен ущерб, поскольку работы были выполнены без их согласия, изменения не узаконены, то есть помещения имеют статус самовольных. С учетом данного обстоятельства восстановление прав истцов возможно путем возмещения расходов, необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние.

Учитывая, что сторонами при заключении договора и при подписании акта приема-передачи согласовано, что по договору передаются два самостоятельных помещения, технические характеристики которых указаны в плане, являющимся неотъемлемой частью договора и в технических паспортах на данное имущество, помещение должно быть приведено в состояние, определенное в технической документации.

Доводы АО «Тандер» о том, что помещение передавалось в измененном состоянии, не соответствующим технической документации, судом отклоняются как недоказанные, поскольку факт подписания договора и акта приема-передачи с достоверностью свидетельствует об обратном. Ответчик ссылается на показания свидетелей, указавших, что помещения были видоизменены в том числе до их передачи АО «Тандер», однако суд не может принять свидетельские показания в качестве допустимого доказательства при наличии подписанного сторонами совместного акта приема-передачи помещения. Кроме того, суд учитывает, что свидетели Б.А.М., С.А.И., видевшие помещения до заключения договора с АО «Тандер», основывали свои показания на субъективном восприятии, их пояснения относительно расположения перегородок противоречивы, и кроме того, истцы ссылаются, что перед передачей помещений в аренду легкие перегородки были демонтированы. Суд учитывает, что АО «Тандер» является профессиональным участником рынка, для которого заключение договоров аренды помещений в целях осуществления торговой деятельности является постоянным и относится к неотъемлемой части деятельности, в связи с чем при подписании договора арендатор не мог не осознавать последствия подписания договора на условиях, которые отличаются от фактических обстоятельств.

На основании изложенного, суд полагает, что ответчик должен возместить истцам убытки, размер которых подлежит определению как расходы на выполнение работ в целях приведения помещений в первоначальное состояние, указанное в технических паспортах.

При этом суд не находит оснований для взыскания расходов по приведению фасада помещения в первоначальное состояние по следующим основаниям.

Фасад относится к внешней стороне зданий и его отделка не может быть признана переоборудованием, реконструкцией или перепланировкой. Кроме того, фасад не является частью принадлежащих истцам помещений. Согласно п. 4.4.3 арендатор имеет право самостоятельно определять виды и формы фасада, внутренней отделки и интерьера объекта. Суд учитывает, что заключая договор с АО «Тандер», в котором прямо указано, что помещение будет использоваться как магазин, истцы не могли не знать и не осознавать, что имея общеизвестный корпоративный стиль, фасад здания будет видоизменен в соответствии с требованиями корпоративного стиля АО «Тандер». Условие договор о том, что АО «Тандер» имеется право самостоятельно определить внешний вид и форму фасада М.А.Е. и К.И.А. согласовано. Кроме того, изменение внешнего вида фасада не влечет для арендодателя каких-либо убытков. Доказательств того, что в результате изменения фасада в соответствии с корпоративным стилем АО «Магнит», причинен ущерб имуществу истцов, не представлено. В связи с этим стоимость ремонта фасада подлежит исключению из стоимости работ, необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние.

При определении стоимости таких работ суд берет за основу первый вариант, указанный в экспертном заключении, поскольку приходит к выводу, что помещения должны быть приведены в первоначальное состояние в соответствии с планами в технических паспортах.

Согласно перечню работ (том 2 л.д. 103), площадь фасада составляет *** кв.м.

Из расчета стоимости работ, произведенного по первому варианту, и рассчитанному как определение стоимости работ и материалов по укрупненным показателям и с использованием системы «Гранд Смета», поскольку по данным двум методикам эксперт производил расчет, что он подтвердил в судебном заседании, площадь фасада подлежит исключению вместе со стоимостью работ и материалов.

Так, согласно расчету стоимости, ТЕР15-01-062-02 (наружная облицовка поверхности стен в горизонтальном исполнении по металлическому каркасу), определяющая стоимость работ, (том 2 л.д. 108), экспертом определена стоимость работ как по фасаду, так и по отделке внутренних помещений. Таким образом, по стоимости работ по фасаду *** кв.м. / *** = *** (цена за единицу) = *** руб.

При расчете по укрупненным показателям (том 2 л.д. 119) работы по фасаду включены в строки 40 и 41 (ремонт лицевой поверхности наружных кирпичных стен, ремонт наружных откосов, утепление фасадов по системе ЛАЭС, окраска фасада с лесов по подготовленной поверхности краской ТЭКС Универсал), и соответственно подлежит исключению, то есть *** + *** = *** руб.

Общая стоимость вычитаемых позиция составила ***+*** = *** руб.

Таким образом, общая стоимость по смете (том 2 л.д. 119 и л.д. 120) составляет (*** – ***) + (*** – ***) = *** руб., что составляет рыночную стоимость без учета износа для возвращения помещения в первоначальное состояние и без учета фасада, определенная по первой методике расчета экспертом, т.е. по смете.

При расчете общей стоимости материалов следует учесть следующие показатели. Общая стоимость материалов составляет *** (столбец 12 сметы, том 2 л.д. 120), следовательно, за вычетом стоимости материалов для фасада – *** руб. К стоимости данных материалов следует прибавить прямые затраты по разделу *** (том 2 л.д. 117), итого *** руб.

С учетом износа, определенного экспертом, стоимость материалов по фасаду составляет *** руб. (*** * *** или *** – ***%). Суд отклоняет доводы стороны истцов по первоначальному иску о том, что экспертом необоснованно применен завышенный процент износа, поскольку иных объективных доказательств того, что помещение при передаче АО «Тандер» находилось в ином состоянии не имеется. Пояснения свидетелей основаны на субъективной оценке и не опровергают выводов эксперта, обосновавшего расчет износа на основании объективных доказательств. Таким образом, с учетом износа, стоимость материалов по фасаду составляет *** руб., которые подлежат исключению из суммы сметы по работам, и итоговая сумма составляет *** руб. Суд отклоняет доводы истцов по первоначальному иску о том, что ремонт в помещении был выполнен из дорогостоящих материалов, которые были уничтожены арендатором, поскольку доказательств данному обстоятельству не представлено, свидетельские показания относятся к субъективному восприятию, и кроме того, согласно условиям заключенного между сторонами договора.

Данную сумму суд относит к убыткам, которые подлежат взысканию в пользу истцов в равных долях, то есть по *** руб. в пользу каждого, поскольку данные расходы необходимы для приведения помещений в первоначальное состояние.

Кроме того, истцами заявлено требование о взыскании упущенной выгоды в размере *** руб. в пользу каждого исходя из того, что стоимость арендной платы по договору с ответчиком составила *** руб. в месяц, соответственно за 9 месяцев истцы должны были получить *** руб.

В подтверждение заявленных требований истцы ссылаются на то, что в результате выполненных работ по перерустройству из двух помещений создано одно, что лишило их возможности заключить договоры аренды.

Так, свидетель С.А.С., пояснил суду, что в августе 2017 года он арендовал помещение истцов, в октябре 2017 года договор расторгнут. Когда он был в помещении, ремонт не требовался. Помещение было рядом с аптекой, площадь около 50-60 кв.м. В прошлом году он узнал, что раньше в помещении был «Магнит», потом увидел, что он закрылся, помещение теперь нуждается в ремонте. Он хотел арендовать помещение, но увидев документы, отказался, так как были расхождения с паспортом. Сейчас везде висят вывески «Магнита».

Свидетель Г.А.Б. показал суду, что он является тренером в школе боевых единоборств ООО «Гладиатор». Он искал помещение для зала осенью 2018 года. Риелтор ООО «Визит» посоветовал ему данное помещение. Помещение большое, полная площадь помещения около 340 кв.м. Если помещение привести в порядок, там можно работать. Его смутило несоответствие плана, поскольку организация является спортивной, ее всегда проверяют пожарные. Если бы документы были в порядке, они готовы были бы арендовать помещение по цене 700 руб. за кв.м., из двух помещений им необходимо одно.

Свидетель Р.А.А. пояснила суду, что она работает директором ООО АНПОО «ГСПК», в конце прошлого года искали помещение для колледжа через «Авито». Когда приехали смотреть, оказалось, что помещение не соответствует документам, по факту представляет собой одно большое помещение, висела вывеска. Цену определяли в *** руб. за кв.м., у соседей цена была *** руб. за кв.м., но из-за несоответствия документов, они не смогли бы получить положительное заключение пожарных.

Свидетель С.С.А. пояснил суду, что он работает в ООО ГК «Визит», специалист коммерческой недвижимости. В апреле 2017 году к нему пришли истцы, заключили соглашение о сотрудничестве для сдачи помещения в аренду. Через год ему сказали, что «Магнит» съезжает, он (свидетель) вновь приехал на объект, увидел, что стало одно помещение вместо двух, ремонт класса «супер-эконом», а до этого помещение было в хорошем состоянии. Эти изменения снижают стоимость, и прежние цены установить невозможно. Имелась незаконная перепланировка. Всем арендатором необходимо узаконение перепланировки, кафе, детские сады отказываются, так как им нужна лицензия.

Требование о взыскании в пользу истцов упущенной выгоду суд оставляет без удовлетворения, поскольку доказательств, свидетельствующих именно о таком размере упущенной выгоды, не представлено. Свидетельские показания сводятся к тому, что свидетели осматривали помещения, отказывались от заключения договора аренды, однако ни одного предварительного договора заключено не было, в нем не была определена предполагаемая арендная плата. При этом суд учитывает и то обстоятельство, что имея намерение заключить договоры аренды, истцы по первоначальному иску вправе были привести помещения в первоначальное состояние своими силами и за свой счет, потребовать возмещения понесенных затрат, и в то же время обеспечить возможность заключения договоров аренды.

При рассмотрении встречного искового заявления суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ, на которую ссылается АО «Тандер», заявляя о наличии неосновательного обогащения, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии со ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 3.9 договора в редакции дополнительного соглашения установлено, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателям объект по акту приема-передачи в нормальном состоянии и с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в объекте с согласия арендодателей. Арендатор не имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя.

АО «Тандер» ссылается на то, что арендодатели согласовали арендатору проведение отделочных работ, но поскольку на арендодателя может быть возложена обязанность по оплате работ по приведению помещения в первоначальное состояние, что приведет и к выполнению отделочных работ, на стороне арендодателей возникнет неосновательное обогащение.

Между тем, суд учитывает, что взыскание с АО «Тандер» стоимости работ по приведению помещения в первоначальное состояние связано с установленным судом фактом выполнения таких работ арендатором без согласия арендодателей, в связи с чем последние имеют право на возмещение причиненных данными действиями убытков. При этом судебной экспертизой определена стоимость таких работ, и поскольку после демонтажа перегородок и восстановлению перегородки между помещениями, необходима отделка помещений, а при заключении договора аренды помещения были переданы с отделкой, оснований для исключения стоимости неотделимых улучшений и соответственно их взыскания с арендодателей не имеется. В данном случае истцам по первоначальному иску возмещены убытки, и положение договора о возврате стоимости неотделимых улучшений, в том числе с учетом ч. 2 ст. 623 ГК РФ, применению не подлежат, так как проведение определенных экспертным заключением работ связано с восстановлением нарушенного права арендодателей, которого бы не возникло в случае соблюдения арендатором условий договора, и кроме того, применение правил, изложенных в ч. 2 ст. 623 ГК РФ, является диспозитивным и возможно, если иное не было установлено договором, и стороны, реализуя данное право, такое условие предусмотрели, указав, что неотделимые улучшения арендатору не возвращаются. Убытки в виде стоимости работ по приведению помещений в первоначальное состояние взысканы с учетом износа и дополнительное взыскание стоимости неотделимых улучшений привело бы к лишению истцов возможности возмещения причиненных им убытков.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем с АО «Тандер» в пользу М.А.Е., К.И.А. подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в размере 18369,56 руб. в пользу каждого.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования К.И.А., М.А.Е. удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Тандер» в пользу К.И.А. сумму причиненного ущерба в размере *** руб. *** коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб. *** коп., а всего *** ***) руб. *** коп.

Взыскать с АО «Тандер» в пользу М.А.Е. сумму причиненного ущерба в размере *** руб. *** коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере *** руб. *** коп., а всего *** (***) руб. *** коп.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований АО «Тандер» отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самара в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, дата изготовления которого 24.12.2019.

Судья                 (подпись) О.С. Шельпук

Копия верна

Судья:

Секретарь: