Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-364/2022 ~ М-72/2022 от 25.01.2022

Дело №2-364/2022                                    №

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 апреля 2022 года                                 г. Соль-Илецк

Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Кретининой Л.В.

при секретаре                              Карповой Ю.А.

с участием:

представителя истца                          Лобзовой Ю.И.

ответчиков                              Деменова А.И., Шляпникова О.А.,

представителя третьего лица Таржанова Ж.А.         Нигматуллина Р.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кондрашкина И.Л. к Деменову А.И., ФИО1, ФИО7, Шляпникову О.А., третьим лицам таржанову Ж.А., Кондрашкиной Н.В., ОАО Коммерческий банк «Оренбург» о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Кондрашкин И.Л. обратился с вышеуказанным иском в суд. В обоснование своих требований указал, что 11.10.2020 года между ним и Деменовым А.И. (а также умершей ФИО11) был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>. В соответствии с условиями договора жилой дом и земельный участок продавались по цене <данные изъяты> рублей, из которых стоимость жилого дома составила <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка – <данные изъяты> рублей. Согласно п.3.1-3.1.3 договора расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: <данные изъяты> рублей в счет уплаты за приобретаемый жилой дом и земельный участок выплачивается покупателем как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств приобретаемого ипотечного кредита по кредитному договору в безналичном порядке путем перечисления суммы кредита со своего рублевого счета, открытого в ОИКБ «Русь» (ООО) на рублевый счет продавца, открытый в ОИКБ «Русь» (ООО). При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств продавцом, за исключением случаев, когда банком, обслуживающим счет продавца, является кредитор. Аванс в размере <данные изъяты> рублей, уплачивается покупателем в наличной форме в течение одного банковского дня после подписания настоящего договора, что подтверждается распиской продавца о получении соответствующей суммы. После регистрации договора и расчетов между сторонами ФИО12 умерла. А Деменов А.И. не стал вселяться в жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

    В соответствии с пунктом 5.2 Договора, он действует до даты полного исполнения продавцом и покупателем обязательств в соответствии с п.4.3.2, согласно которому покупатель обязан принять от продавца приобретаемые жилой дом и земельный участок во владение после их фактического получения. Однако покупатель Деменов А.И. в нарушение условий договора (п.4.3.2) не принял земельный участок и дом. В указанный дом никогда не вселялся и участком никогда не пользовался.

    Кроме того, Кондрашкин И.Л. с момента регистрации договора и до осени 2019 года возвратил Деменову А.И. все денежные средства, полученные им при заключении договора путем полной оплаты кредитного договора, предоставленного Деменову А.И. ОИКБ «Русь» (ООО). Все платежи вносились Кондрашкиным И.Л. через с 2010 года через кассу Промсвязьбанка, расположенного на <адрес>. Кредитный договор Деменова А.И. от ОИКБ «Русь» (ООО) был передан в АИЖК, а впоследствии в банк ВТБ. Деменов А.И. никогда не оплачивал кредитный договор. В связи с тем, что жилой дом находился в залоге у банков, договор купли-продажи от 11.10.2020г. расторгнуть не представлялось возможным.

    Осенью 2019 года Деменов А.И. продал указанный дом и земельный участок Таржанову Ж.А. за <данные изъяты> рублей вместе с проживающей там семьей Кондрашкина И.Л.. Права Кондрашкина И.Л. не нарушались до осени 2021 года, пока Таржанов Ж.А. не обратился в Соль-Илецкий районный суд с иском о выселении семьи Конлрашкина И.Л..

    Таким образом, Кондрашкин И.Л., заключив с Деменовым А.И. 11.10.2010года договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, лишился недвижимого имущества, возвратив отказавшемуся от договора Деменову А.И. внесенную по договору сумму в размере <данные изъяты> рублей. Поэтому просил суд расторгнуть договор купли-продажи от 11.10.2010г. жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, заключенный между Кондрашкиным И.Л. и Деменовым А.И.

    Определением суда от 31.01.2022 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Акционерное общество коммерческий банк «Оренбург».

Определением суда от 03.03.2022 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО20, ФИО7, ФИО19, Шляпников О.А..

    Определением от 03.03.2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Публичное акционерное общество Сбербанк.

    Определением суда от 13.04.2022г. производство по делу в отношении соответчика ФИО20 прекращено в связи с его смертью и отсутствием правопреемников.

    Истец Кондрашкин И.Л., извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Предоставил ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.

    Суд, на основании ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося истца.

    Представитель Кондрашкина И.Л. – Лобзова Ю.И. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и привела доводы, изложенные в исковом заявлении. Кроме того пояснила, что Кондрашкин И.Л. продал дом Деменову А.И. в связи с переездом в г. Москва. Однако впоследствии передумал переезжать. Тот факт, что за дом рассчитывался Кондрашкин И.Л. подтверждается материалами проверки по заявлению Деменова А.И. в ОМВД, где в объяснениях заявитель об этом указывает. С 2010 года по 2019 год Кондрашкин И.Л. оплачивал ежемесячно кредит.

    Ответчик Деменов А.И. в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме и возражал против их удовлетворения. Пояснил, что с 2000 года он знаком с семьей Кондрашкиных. Они переехали в Россию с Казахстана, как и когда-то он. Вместе с супругой Кондрашкина И.Л. он работал на железной дороге. Кондрашкин И.Л. был участником боевых действий и должен был от государства получить квартиру. Поэтому в 2010 году попросил его оформить на себя ипотеку, пояснив, что его семье нужны деньги. При этом в Москву переезжать его семья не собиралась. Он долго думал, но согласился, поскольку кредит был обеспечен залогом жилья. Ипотечный кредит оформляли в банке «Русь». Получив деньги наличными, он сразу в банке передал их Кондрашкиной Н.В.. Они обещали погасить кредит за три года, но рассчитались только в 2019 году. Тогда Кондрашкина Н.В. сказала, что она рассчиталась и ей опять нужны деньги. При этом попросила еще раз оформить на него кредит на <данные изъяты> рублей. Он согласился, так как был уверен, что опять Кондрашкины рассчитаются. Передал им деньги. Но кредит они не оплачивают. Поэтому ежемесячно за этот кредит он платит по <данные изъяты> рублей.

    В 2019 году ему позвонила Кондрашкина Н.В. и сообщила, что нашла покупателя Таржанова Ж.А. на его дом по адресу: <адрес>. Но владельцем дома он был формально. Вселятся в этот дом он и не собирался. Деньги за дом от Таржанова Ж.А. перевели на счет его (ФИО24) тестя. Он проживал в Казахстане. Сын Кондрашкиных ездил специально за тестем ФИО20 в Казахстан, чтобы тот в <адрес> снял деньги со счета и отдал им. Он не отрицает, что не оплачивал ипотечные платежи за дом. Однако в настоящее время гасит свой кредит, по которому деньги отдал за Кондрашкиным. По этому поводу он обращался в полицию. Со времени заключения договора купли-продажи прошло много времени. Если он будет расторгнут в судебном порядке, это повлечет и недействительность договора с Таржановым Ж.А.. В этом случае Таржанов Ж.А. будет требовать с него деньги за дом, которые он и не получал. Просил применить последствия пропуска срока исковой давности.

    Ответчик Шляпников О.А. в судебном заседании исковые требования Кондрашкина И.Л. не признал. Пояснил, что с истцом он работал в таможне и тот попросил пойти к нему поручителем по ипотечному кредиту. Он согласился. Ему известно, что по этому кредиту Кондрашкин И.Л. рассчитался.

    Третье лицо Таржанов Ж.А., извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

    Суд, на основании ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося третьего лица.

    Представитель Таржанова Ж.А. – Нигматуллин Р.Р. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Кондрашкина И.Л.. Пояснил, что заявленные исковые требования являются необоснованными. В настоящее время законным владельцем спорного недвижимого имущества является Таржанов Ж.А.. Истцом избран неверный способ защиты. Сроки исковой давности по оспариванию сделки Кондрашкиным И.Л. пропущены и поэтому необходимо применить последствия такого пропуска срока. Его обращение с настоящим иском в суд является злоупотреблением правом и мошенничеством. Кондрашкин И.Л., используя доверие Деменова А.И., оформил на него ипотечный кредит. Впоследствии, введя в заблуждение Деменова А.И., продал этот дом Таржанову Ж.А.. Дом и земельный участок являлись предметом залога. Деньги, полученные по кредиту, использовали Кондрашкины. Деменов А.И. их не видел и после продажи дома Таржанову Ж.А..

    Ответчики Деменова Д.А., Деменов А.А., извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представив ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. При этом указали, что возражают против удовлетворения исковых требований.

    Суд, на основании ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся ответчиков.

    Третьи лица Кондрашкина Н.В., ПАО «Сбербанк», ОАО КБ «Оренбург», извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились и не ходатайствовали об отложении дела.

    Суд, на основании ст.167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся третьих лиц.

    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью первой статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу части первой статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

    Судом установлено, что 11.10.2010 года между Деменовым А.И., ФИО11 (покупателями) с одной стороны и Кондрашкиным И.Л. (продавцом) с другой стороны заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого покупатели приобрели в общую собственность у продавца, принадлежащие ему на праве собственности, жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> земельный участок за <данные изъяты> рублей. Из них: стоимость жилого дома <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка <данные изъяты> рублей.

    В соответствии с условиями договора жилой дом и земельный участок приобретены покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь», по кредитному договору № от 11.10.2010г., заключенному между Деменовым А.И., ФИО11, Шляпниковым О.А. и кредитором. При этом Деменов А.И., ФИО12 становятся солидарными залогодателями.

    В соответствии с п.4.1.2 договора продавец обязался в день подписания настоящего договора передать покупателю жилой дом и земельный участок. Согласно п.4.3.2 договора покупатель обязался принять от продавца приобретаемые жилой дом и земельный участок во владение после их фактического получения.

    В соответствии с пунктом 5.1 договора, он вступает в силу (считается заключенным) с даты его государственной регистрации и является актом приема-передачи. Договор, согласно п.5.2, действует до даты полного исполнения продавцом и покупателем обязательств в соответствии с пунктами 4.1, 4.3.1, 4.3.2 договора (л.д.16-21, 62- 96).

ФИО12 умерла ДД.ММ.ГГГГ. Наследниками по закону после ее смерти выступали супруг Деменов А.И., дочь ФИО19 и сын ФИО7. Указанным лицам выданы свидетельства о праве на наследство по закону, которое состоит, в том числе из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.108-1118).

    Впоследствии 25.10.2019г. между ФИО1, ФИО15, Деменовым А.И., выступающими в качестве продавцов и Таржановым Ж.А. – покупателем заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. В настоящее время собственником указанного недвижимого имущества является Таржанов Ж.А. (л.д.136-140).

    Однако в спорном жилом помещении все это время продолжал проживать Кондрашкин И.Л. со своей семьей в нарушение условий договоров купли –продажи, что послужило основанием для обращения Таржанова Ж.А. с иском в суд о выселении. Решением Соль-Илецкого районного суда от 08.02.2022 года, не вступившим в законную силу на момент рассмотрения настоящего дела, исковые требования Таржанова Ж.А. удовлетворены. Кондрашкина Н.В., Кондрашкин И.Л., ФИО16 выселены из жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.41-43).

Согласно части первой статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Из анализа статей параграфа 7 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирующего продажу недвижимости следует, что принятие покупателем имущества не является условием договора, в случае несоблюдения которого договор может быть признан недействительным продавцом. Напротив, закон подробно регламентирует порядок передачи продавцом приобретаемого имущества.

В данном случае, договор купли продажи от 11.10.2020года, согласно пункта 5.1, является актом приема – передачи недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 2 вышеуказанной статьи, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Довод истца о расторжении договора купли-продажи в связи внесением им платежей по кредитному договору не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, а при наличии неоспоримых доказательств может являться лишь основанием для требования о взыскании неосновательного обогащения. Однако таковых требований истец не заявлял и соответствующих доказательств не представил.

    Анализируя исковые требования Кондрашкина И.Л. о расторжении договора купли-продажи, суд не признает существенным нарушением условий договора Деменовым А.И. факт не вселения покупателем в приобретенный жилой дом, поскольку это является его правом. При этом в договоре указана лишь обязанность покупателя принять от продавца дом и земельный участок во владение после их фактического получения. Подписывая договор купли-продажи, который одновременно является и передаточным актом, Деменов А.И. фактически принял недвижимое имущество.

    Кроме того суд учитывает, что в 2021 году Кондрашкин И.Л. обращался в суд с иском к администрации МО Сольь-Илецкий городской округ о признании незаконным решения о снятии с очереди и обязании восстановить в очереди. В обоснование своих требований Кондрашкин И.Л. указывал, что ни он, ни члены его семьи жилого помещения на праве собственности или ином праве на момент постановки на учет в 2001 году, на момент исключения в 2014 году, а также в настоящее время не имеют. Решением Соль-Илецкого районного суда от 02.08.2021г. Кондрашкину И.Л. отказано в удовлетворении исковых требований.

Также для споров о расторжении договоров установлен обязательный досудебный (претензионный) порядок урегулирования (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Однако истцом суду не представлено сведений о досудебном урегулировании спора.

Ответчиком Деменовым А.И. и представителем третьего лица Таржановым Ж.А. в судебном заседании заявлено о пропуске истцом сроков давности обращения в суд с иском.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 вышеназванной статьи, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Как следует из материалов дела, истец знал о том, что Деменов А.И. не вселялся в дом с момента заключения договора купли-продажи 11.10.2010 года и до продажи им дома и земельного участка Таржанову Ж.А. по договору купли-продажи 25.10.2019 года. Однако в течении установленного законом срока исковой давности с 11.10.2010г. не обращался в суд за защитой своего предполагаемого нарушенного права. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах суд находит требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Кондрашкину И.Л. в удовлетворении исковых требований к Деменову А.И., ФИО1, ФИО7, Шляпникову О.А., третьим лицам Таржанову Ж.А., Кондрашкиной Н.В., ОАО КБ «Оренбург», ПАО «Сбербанк» о расторжении договора купли-продажи от 11 октября 2010 года жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между Кондрашкиным И.Л. и Деменовым А.И. – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Cудья         подпись            Л.В. Кретинина

Подлинник решения находится в Соль-Илецком районном суде в гражданском деле

№2-364/2022