Решение по делу № 2-1299/2018 ~ М-1108/2018 от 14.05.2018

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

18 июня 2018 года                        а. Тахтамукай

Судья Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея Горюнова М.С.,

при секретаре ФИО5,

с участием истца ФИО2, его представителя по доверенности ФИО6, ответчика ФИО3, его представителя по доверенности ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий ничтожной сделки, в обоснование указав, что в конце 2016 года между сторонами было достигнуто соглашение о займе, согласно которому ФИО3 предоставил ФИО2 в долг 3 000 000 рублей под проценты с условием возврата денежной суммы в размере 3 630 000 рублей, срок возврата денежных средств ими оговорен не был. Письменный договор займа между сторонами не оформлялся, по настоянию ФИО3 взаимоотношения между сторонами были оформлены ДД.ММ.ГГГГ договором купли-продажи принадлежащего ФИО2 жилого дома и земельного участка, расположенных в пгт <адрес> Республики Адыгея, ул. ФИО1, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности на указанный жилой дом и земельный участок за ФИО3 Однако фактически жилой дом и земельный участок ФИО3 не передавались, оплата по договору не производилась, намерений создать соответствующие последствия, связанные с продажей жилого дома и земельного участка в пользу ФИО3 стороны не имели, так как фактически ФИО2 продолжал ими владеть, производил работы по завершению его строительства и ремонта. Отношения между сторонами сложились по поводу займа денежных средств, что подтверждается расписками ФИО3 о выплате частями долга в размере 3 630 000 рублей. Просил признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, заключенный между ФИО2 и ФИО3, недействительным, применить последствия недействительности сделки, вернуть стороны в первоначальное положение, обязать регистрирующий орган аннулировать запись о праве собственности на жилой дом и земельный участок за ФИО3

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд их удовлетворить, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске. В дополнение указали, что обращение в суд вызвано также тем обстоятельством, что ответчик ФИО3 принимает меры к продаже объекта недвижимости, являющегося единственным жильем истца ФИО2 и членов его семьи, третьим лицам вопреки ранее достигнутой договоренности.

Ответчик и его представитель против иска в судебном заседании возражали, наличие обязательства ФИО2 перед ФИО3 по возврату займа в размере 3 000 000 рублей, возникшие в сентябре 2016 года, не оспаривали, при этом указали, что жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом оспариваемого договора, были проданы ФИО3 с согласия ФИО2 за сумму 3 000 000 рублей с правом обратного выкупа за сумму 3 630 000 рублей в согласованный срок. Покупная стоимость объектов недвижимости была определена сторонами в договору от ДД.ММ.ГГГГ в 5 000 000 рублей по просьбе ФИО2, т.к. он планировал получить ипотечный кредит на указанную сумму. По существующей устной договоренности между сторонами после обратного выкупа жилого дома и земельного участка под ипотеку ФИО3 обещал вернуть ФИО2 разницу между суммой     ипотечного кредита и суммой долга в 3 630 000 рублей. ФИО3 разрешил по устной договоренности временно проживать в домовладении ФИО2 и членам его семьи. Впоследствии банк не одобрил выдачу ипотечного кредита ФИО2 В период с октября 2016 года по май 2017 года ФИО2 выплатил ФИО3 часть выкупной стоимости за домовладение в размере 900 000 рублей, с июня 2017 года выплаты прекратились. На неоднократные просьбы возобновить выплаты ФИО2 давал обещания, но никаких действий не предпринимал. Его задолженность по выкупному платежу составляет 2 730 000 рублей. По мнению ответчика и его представителя, оспариваемый договор от ДД.ММ.ГГГГ совершен в требуемой законом письменной форме, подписан сторонами, содержит существенные условия, расчет по договору произведен, домовладение передано покупателю ФИО3, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке на ФИО3 ФИО2 требует применение реституции, которая подразумевает под собой наличие факта исполнения сделки, что исключает ее мнимость. Условие обязательства об обратном выкупе ФИО2 домовладения за сумму, превышающую покупную стоимость, в силу принципа свободы договора не является противозаконным. Письменных доказательств, подтверждающих заключение между ФИО2 и ФИО3 договора займа, в деле не имеется. В иске просили отказать в полном объеме.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу:

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли -продажи жилого дома, общей площадью 222,5 кв.м., кадастровый №, с земельным участком, площадью 755 кв.м., кадастровый №, расположенных в пгт <адрес> Республики Адыгея, ул. ФИО1, <адрес> (далее –договор).

Из указанного договора следует, что передача отчуждаемого жилого дома с земельным участком, а также соответствующих документов произведены в момент подписания настоящего договора, договор имеет силу акта приема-передачи.

Согласно п.3 договора жилой дом и земельный участок проданы за 5 000 000 рублей, уплаченных покупателем продавцу в полном объеме после подписания договора.

Получение продавцом от покупателя оплаты за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы.

На основании п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам относятся, в частности, мнимая или притворная сделка (ст.170 ГК РФ).

В соответствии с абз. 1 п.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в п.86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", следует учитывать, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида её формальное исполнение.

Положения п.1 ст.170 ГК РФ, в соответствии с которыми сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка), ничтожна, направлены на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота.

По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при её заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду её заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать её исполнения.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у её сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей.

В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся.

В рассматриваемом случае переход права собственности на недвижимое имущество в соответствии с оспариваемым договором от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован. Регистрация права собственности на приобретенное недвижимое имущество за ФИО3 была произведена ДД.ММ.ГГГГ за №№ и 01-01/004-01/004/101/20166572/2.

Вместе с тем, как следует из пояснений истца ФИО2, ответчика ФИО3, данных ими в судебном заседании, фактическое пользование объектом оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ не изменилось, жилой дом и земельный участок продолжал использовать истец ФИО2, в жилом доме проживал он и его семья, что подтверждается справкой из администрации МО «Энемское городское поселение», истцом ФИО2 производились работы по отделке жилого дома, о чем свидетельствуют представленные в судебные заседание копии квитанций и товарных чеков о приобретении товаров строительно-бытового назначения, в том числе после заключения оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании подтвердил, что оспариваемый договор от ДД.ММ.ГГГГ был заключён в целях исполнения денежных обязательств между ним и истцом ФИО2, наличие которых последний не отрицал, поскольку ответчик ФИО3 в указанный период передал ФИО2 в качестве займа под проценты денежные средства в размере 3 000 000 рублей, что подтверждается расписками, подписанными ФИО3 о получении им от истца ФИО2 частями суммы долга.

В судебном заседании установлен факт отсутствия нуждаемости в объекте недвижимости, являющегося предметом оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ, у ответчика ФИО3

Так, им было выдано обязательство истцу ФИО2 переоформить объект недвижимости обратно в собственность истца ФИО2 после возврата последним суммы долга в 3 630 000 рублей путем заключения нового договора купли-продажи.

Таким образом, судом установлено, что передача имущества по договору от ДД.ММ.ГГГГ не осуществлялась, денежные средства сторонами договора в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости не передавались.

При этом ответчиком ФИО3 в судебном заседании подтверждено, что в результате после возвращения истцом ФИО2 суммы долга в 3 630 000 рублей, находящийся в его собственности объект недвижимости вновь должен был перейти в собственность ФИО2

Исходя из анализа фактических обстоятельств дела и оценки совокупности согласующихся между собой доказательств, суд приходит к выводу о расхождении волеизъявления сторон с фактической их волей при заключении оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку между ними сложились отношения по договору займа, а сам договор был заключен в целях обеспечения возврата заёмных денежных средств.

При этом, формальное исполнение сделки в силу положений п.86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", в частности, осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п.1 ст.170 ГК РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключалась сделка по купле-продаже объекта недвижимости для вида и без намерения создать правовые последствия, свойственные правоотношениям по указанному договору. Реальной целью данных сделок было обеспечение заёмных обязательств истца ФИО2, указанный объект недвижимости не выбывал из его пользования.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной (мнимой) сделкой, в силу п.1 ст.167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, и недействительны с момента их совершения независимо от признания его таковым судом согласно п.1 ст.166 ГК РФ.

В силу ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст.167 ГК РФ суд находит необходимым применить последствия недействительности сделки, а именно договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3

Согласно разъяснениям п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В силу ч.2 ст.13 ГПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий ничтожной сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли - продажи жилого дома, общей площадью 222,5 кв.м., кадастровый №, с земельным участком, площадью 755 кв.м., кадастровый №, расположенных в пгт <адрес> Республики Адыгея, ул. ФИО1, <адрес>, зарегистрированный Тахтамукайским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности сделок: прекратить право собственности ФИО3 и восстановить право собственности ФИО2 на недвижимое имущество жилой дом, общей площадью 222,5 кв.м., кадастровый №, и земельный участок, площадью 755 кв.м., кадастровый №, расположенные в пгт <адрес> Республики Адыгея, ул. ФИО1, <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН о правах ФИО2 и ФИО3 и восстановления права собственности на объекты недвижимого имущества за ФИО2.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                 М.С. Горюнова