Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5058/2016 ~ М-3851/2016 от 18.05.2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 сентября 2016 года Промышленный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Бобылевой Е.В.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ТСЖ «<данные изъяты>» к ФИО1 о признании право общей долевой собственности на нежилое помещение, истребовании нежилого помещения из незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец, ТСЖ «<данные изъяты>» первоначально обратился в суд к ответчику ФИО1 с требованиями о признании недействительным права собственности на нежилое помещение, площадью 451,7 кв.м. подвал № в <адрес> «Б» по <адрес>, и истребовании из незаконного владения ответчика нежилого помещения, площадью 451,7 кв.м. подвал № в <адрес> «Б» по <адрес>, взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в сумме 6 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что согласно свидетельства о государственной регистрации права ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 451,7 кв.м. подвал № в <адрес> «Б» по <адрес> в <адрес>. В помещении подвала расположены инженерные коммуникации, оборудование и узлы управлении ими, то есть вентили, задвижки и прочее, что обслуживает более одного помещения жилого дома, смежные помещения, лифты и места общего пользования, расположены стояки холодного и горячего водоснабжения, пожарный водопровод, сеть силовых кабелей и узлы управления ими, указанные коммуникации нуждаются в постоянном открытом доступе для эксплуатации контроля и плановых ремонтов, помещения подвала не являются изолированными от инженерных коммуникаций дома, указанные помещения относятся к помещениям общего пользования. В период с 29.03.2016 по 04.04.2016 года была проведена экспертиза нежилых помещений в подвале дома, расположенного по адресу: <адрес> «Б». В заключения эксперта № от «04» апреля 2015 года, отмечено, что назначение помещений подвала дома по адресу: <адрес> «Б», в которых расположены инженерные сети, обеспечивающие нормальную эксплуатацию всего дома - нежилые, технические помещения (помещения на техническом этаже). Данные помещения относятся к помещениям общего пользования и предназначены для обслуживания инженерных коммуникаций и оборудования многоквартирного дома. Данные помещения не могут использоваться как отдельные, самостоятельные помещения, как самостоятельные объекты гражданских прав, так как носят вспомогательный, технический характер и специальное назначение. В противном случае, не возможна нормальная эксплуатация стояков отопления, стояков канализации, стояков горячего и холодного водоснабжения, пожарного водопровода, сети силовых кабелей. 04 апреля 2016 года, в адрес ФИО1 была направлена досудебная претензия. В которой ему предлагалось передать в собственность ТСЖ «<данные изъяты>» нежилое помещение площадью 451,7 кв. м., в подвале №, в <адрес> «Б» по <адрес> в <адрес>. Ответ не получен по настоящее время. На общем собрании жителей многоквартирного <адрес> «Б» по <адрес> в <адрес> от 31 марта 2016 года был поставлен вопрос: "О признании, права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес> «Б» на нежилое помещение общей площадью 451,7 кв.м., расположенного по тому же адресу. И об истребовании из незаконного владения ФИО1 указанного нежилого помещения путем его передачи ТСЖ «<данные изъяты>В результате голосования, 80 % собственников помещений проголосовали за признание, права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес> «Б» на нежилое помещение общей площадью 451,7 кв.м., расположенного по тому же адресу. И об истребовании из незаконного владения ФИО1 указанного нежилого помещения путем его передачи ТСЖ «<данные изъяты>».

В ходе рассмотрения дела судом принято уточненное исковое заявление, в котором истец просил суд признать недействительным права собственности ответчика на нежилое помещение, площадью 451,7 кв.м. подвал № в <адрес> «Б» по <адрес>, признать недействительной государственную регистрацию права собственности ответчика на спорное нежилое помещение, истребовать из незаконного владения ответчика спорное нежилое помещение и передать его во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома, взыскать с ответчика расходы на представителя в сумме 6 000 рублей.

До рассмотрения дела по существу истец вновь уточнил исковые требования и просит признать право общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 451,7 кв.м., подвал № в <адрес> «Б» по <адрес> в <адрес> за собственниками многоквартирного жилого <адрес> «Б» по <адрес> в <адрес> и истребовать из незаконного владения ФИО1 нежилое помещение площадью 451,7 кв.м., подвал № в <адрес> «Б» по <адрес> в <адрес>, взыскать судебные расходы.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3, уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить ссылаясь на статьи 36 ЖК РФ и 290 ГК РФ, ст.301 ГК РФ, что подвальное помещение входит в общее имущество собственников дома является техническим, строительство помещения оплачено всеми собственниками дома, застройщик неправомерно оформил помещение в собственность.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал, просит отказать, так как все помещения с инженерными коммуникациями о которых говорит истец, отгорожены и для них сделан отдельный вход, а именно свой отдельный проход и вход для каждого из узлов, у ТСЖ имеется ключ для постоянного доступа в спорные помещения, препятствия никто не чинит, сделка по приобретению является законной, спорные помещения в техническом паспорте указаны как «нежилые», ответчик использует помещения как складские, которые были запланированы как складские при постройке дома, спорное помещение расположено во встроенном нежилом помещении к жилому дому, затраты на достройку которого понесены ответчиком, а не дольщиками собственниками квартир дома которые получили денежные субсидии на достройку от Министерства строительства Самарской области.

Представители ответчика по доверенности ФИО4, ФИО5 сочли иск незаконным и необоснованным, просили отказать.

Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области в суд своего представителя не направил, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия, представил письменный отзыв.

Суд, заслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

ФИО1 является собственником нежилого помещения площадью 451,7 кв.м., этаж подвал № по адресу: г Самара, <адрес>Б <адрес>., на основании договора долевого участия в строительстве от 14.04.2011 года №, дата регистрации от 06.05.2011 года № – 161, договора уступки права требования от 02.09.2011 года №/п1 дата регистрации 14.10.2011 года №, договора уступки права требования от 09.04.2012 года №/№ дата регистрации от 12.05.2012 года №, дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве от № от 14.04.2011 года от 20.06.2012 года дата госрегистрации 09.08.2012 года №, договора уступки права требования от 29.10.2013 года №/п1-4 дата регистрации 31.03.2014 года №, а также приема - передачи от 18.12.2014 года. Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 13.04.2015 года, о чем в ЕГРПН сделана запись от 13 апреля 2015 года №.

В обоснование доводов истцом представлено заключение ООО «ЭКСПО» от 04.04.2016 года № (л.д. 9 – 26) в котором экспертом сделаны следующие выводы.

В помещениях подвала дома по адресу: <адрес>, имеются инженерные коммуникации, оборудование узлы управления ими (вентили, задвижки и т.д.), обслуживающее более одного помещения жилого дома, а именно смежные помещения, вышерасположенные помещения квартир, лифтов, мест общего пользования. В данных помещениях расположены стояки отопления, стояки канализации, стояки горячего и холодного водоснабжения, пожарный водопровод, сеть силовых кабелей и узлы управления ими (вентили, задвижки и т.д.). Данные коммуникации нуждаются в постоянном открытом доступе для эксплуатации, контроля, плановых ремонтов. Нежилые помещения подвала дома по адресу: <адрес> не являются изолированными от инженерных коммуникаций кабелей и узлов управления ими (вентили, задвижки и т.д.). Назначение помещений подвала дома по адресу: <адрес>, в которых расположены инженерные сети, обеспечивающие нормальную эксплуатацию всего дома - нежилые, технические помещения (помещения на техническом этаже). Данные помещения относятся к помещениям общего пользования и предназначены для обслуживания инженерных коммуникаций и оборудования многоквартирного дома. Данные помещения не могут использоваться как отдельные, самостоятельные помещения, как самостоятельные объекты гражданских прав, так как носят вспомогательный, технический характер и специальное назначение. В противном случае, не возможна нормальная эксплуатация стояков отопления, стояков канализации, стояков горячего и холодного водоснабжения, пожарного водопровода, сети силовых кабелей.При исследовании вопроса о назначении спорных помещений эксперт руководствовался термином «технический этаж» СП 54.13330.2011 «Жилые здания многоквартирные». Экспертом сделан вывод о том что спорные помещения являются техническими только в силу того что они расположены на техническом этаже ( л.д. 10).

Однако, как следует из положительного экспертного заключения №.00-07/1 РП "Жилые дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, многоэтажная автомобильная стоянка закрытого типа, трансформаторная подстанция, распределительный пункт и ЦТП в <адрес>.1 очередь", выполненного ГУП Самарской области Центр государственной вневедомственной экспертизы, от 2007 года, по заказу застройщика ООО «ШАРД», жилой дом, №, запроектирован двухсекционным 16 этажным зданием с подвальными и верхними техническими этажами. Здание прямоугольной формы с размерами в осях 21,2/18,2м х 63,55м. За относительную отметку 0,000 принят уровень чистого пола первого этажа с абсолютной отметкой 140.80. Высота этажей составляет ниже 0,000- 3,3м, первого - 3,6м, выше 0,000-3,0м, технические помещения -2,15м. В подвальном этаже запроектированы складские помещения, технические помещения водомерного узла и теплового пункта. На первом этаже запроектированы помещения офисов. Входы в жилой дом и нежилые помещения запроектированы раздельно. На жилых этажах запроектированы 1-о, 2-х, 3-х комнатные квартиры. В каждой секции планировочным решением предусмотрены по два лифта (400кг и 630кг) и незадымляемая лестница тип H1. Остекление лоджий предусмотрено в едином решении с открывающимися створками, обеспечивающими доступ пожарных. Заполнение оконных проемов индивидуальное. Отделка фасадов предусмотрена по системе «ЛАЭС». ( лист 7 заключения). РП "Жилые дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, многоэтажная автомобильная стоянка закрытого типа, трансформаторная подстанция, распределительный пункт и ЦТП в Промышленном рай- е <адрес>.1 очередь" соответствует результатам инженерных изысканий и требованиям действующих документов, обязательность исполнения которых определена ФЗ «О техническом регулировании». ( лист 30 заключения ).

Согласно технического паспорта здания жилой дом № № по адресу: <адрес> /ул <адрес>, паспорт по состоянию на 03 сентября 2012 года выполненный ГУП <адрес> «Центр технической инвентаризации», дом имеет нежилые помещения, общей площадью 1382,9 кв.м., и вспомогательной площадью 759,0 кв.м.

В соответствии со ст. 10 РФ, жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности могут возникать вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Согласно пункту 2 содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ N 491, в состав общего имущества включены нежилые помещения, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. В частности, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, ограждающие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

По смыслу приведенных выше норм материального права определяющими признаками для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу являются: отдельное их нахождение по отношению к жилым помещениям с предназначением, исключительно для целей технического и иного обслуживания более одного помещения в указанном доме. При этом не исключается самостоятельное приобретение в собственность гражданами или юридическими лицами нежилых помещений в многоквартирном доме, не отвечающих отмеченным признакам. Само по себе наличие в них инженерных коммуникаций в виде труб отопления, водоснабжения, канализации, либо иных, имеющих особое назначение, не устанавливает необходимость отнесения таких помещений к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме.

К общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во- вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Суд, проверив в соответствии с представленными сторонами в судебное заседание документами, назначение указанного истцом подвального помещения, пришел к выводу, что данное помещение не предусматривает возможности отнесения его к общедомовому имуществу.

Доводы истца судом отклонены, поскольку основаны на обстоятельствах, опровергающих данные утверждения.

Спорные помещения в подвале по адресу: г Самара, <адрес> Б, приспособлены для самостоятельного использования в качестве объекта гражданских прав. По правовому режиму они отличаются от обозначенных в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общих помещений, поскольку обладают признаком обособленности от строгой эксплуатации в рамках специального назначения (подача тепла, водоснабжение, водоотведение, канализация и другое).

Доказательства того, что на момент ввода дома в эксплуатацию спорные нежилые помещения фактически использовались жильцами в целях, связанных с эксплуатацией дома, в материалах дела также отсутствуют.

Выводы экспертного заключения ООО «ЭКСПО» от 04.04.2016 года № 29-03/16 судом не приняты в качестве доказательств, подтверждающих доводы истца, поскольку установлено, что спорное жилое помещение используется в целях, не связанных с организацией обслуживания жилого дома. Выводы эксперта опровергаются данными технического паспорта жилого дома и экспертного заключения 2214.00-07/1 где прямо указано о наличии в подвальном этаже складских помещений, и что в техническом паспорте дома спорные помещения прямо выделены как «нежилые», а не «технические» или иные. Доводы истца об ошибках проектирования необоснованы, сделки по приобретению объектов законны и подтверждаются материалам дела.

Таким образом, оценивая собранные по делу доказательства в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций не обуславливает возможность приобретения этих помещений жильцами многоквартирного дома в общую долевую собственность. Изначальное их формирование в качестве технологических объектов с целью организации обслуживания жилого дома не подтверждено соответствующими доказательствами.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требования ТСЖ «<данные изъяты>» к ФИО1 о признании право общей долевой собственности на нежилое помещение, истребовании нежилого помещения из незаконного владения, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самара в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда составлено 20.09.2016 г.

Председательствующий                  Бобылева Е.В.