Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3593/2015 ~ М-3319/2015 от 28.08.2015

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Ростов-на-Дону 19 октября 2015 года

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Батальщикова О.В.

при секретаре Шахбановой К.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Баскакова В.В. к Кульковой Л.В., 3 лицо Бережная Н.В. о признании договора аренды расторгнутым, освободив истца от ответственности предусмотренной договором аренды, взыскании обеспечительного платежа и судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

Баскаков В.В. обратился в суд с иском к Кульковой Л.В. о признании договора аренды расторгнутым, освободив истца от ответственности предусмотренной договором аренды, взыскании обеспечительного платежа и судебных расходов на том основании, что 02.04.2015 г. между ним и Кульковой Л.В. в лице Бережной Н.В. был заключен договор аренды <адрес> по адресу: <адрес>. Срок действия договора был установлен сторонами до 02.09.2015 г. (п.6.1. договора). Согласно пункта 5.3. заключенного договора от 02.04.2015 г. им был оплачен залог в размере 18000 руб. за сохранность имущества и соблюдение условий договора. Также, на основании пункта 5.1. договора им ежемесячно производились арендные платежи в размере 18000 руб. ежемесячно, за период с 2.04.2015г. по 2.08.2015г. Арендные платежи носили авансовый характер и оплачивались за месяц, следующий за расчетным. Свои обязательства как Арендатора он выполнял надлежащим образом в указанные договором сроки и в размере. Однако, в нарушении установленных ими договором условий и требованиям действующего законодательства (жилищного и гражданского) Российской Федерации, Бережная Н.В. предприняла действия для досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя.

18.07.2015 года Бережная Н.В. письменно обратилась в правоохранительные органы с требованием о его выселении (КУСП 21364 от 18.07.15). Бережная Н.В. в присутствии сотрудников полиции требовала, чтобы он вместе со своей семьей освободил жилое помещение. При этом, имея ключи от второго замка (который на момент передачи квартиры ему передан не был), умышленно заперла входную дверь, лишив его семью свободы передвижения. Пытаясь разрешить спор мирным путем, им было предложено оформить соглашение о расторжении договора от 02.04.2015 года и передачи жилого помещения Бережной Н.В. 23.07.15 года, (о чем свидетельствуют показания в материалах КУСП 21364). В указанный срок - 23.07.15 года Бережная Н.В. не явилась для подписания акта приема-передачи жилого помещения, нарушив тем самым достигнутые между ними договоренности. В связи с отпуском в период с 24.07.15 по 4.08.15г он находился за пределами г. Ростова н/Д со своей семьей и по возвращению домой, попасть в арендованную квартиру уже не имел возможности, поскольку входная дверь была заперта на верхний замок, от которого у него не было ключей. Данные обстоятельства послужили основанием для моего обращения в полицию (КУСП 23364 от 4.08.2015 г.). В подтверждение данного обстоятельства председателем ТСЖ «ВЫСОТА» был составлен акт от 4.08.2015г, прилагаемый к настоящему исковому заявлению. Считает, что своими действиями арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды от 02.04.2015 г., так как воспрепятствовал ему, как арендатору, пользоваться арендованым имуществом и уклонился от составления акта возврата имущества в соответствии с п. 5.3.1. Договора. 09.08.2015 г. в адрес Бережной Н.В. им было отправлено письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды по вине арендодателя. В соответствии с п. 7.1 Договора, договор может быть расторгнут одной из сторон если другая сторона не соблюдает условий договора. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Введение в договор дополнительных условий для его расторжения в виде положений п. 7.1. Договора не противоречит закону. В соответствии с п. 5.3., 5.3.1. Договора арендодатель обязан возвратить сумму залога, поскольку фактически арендодатель в одностороннем порядке отказался исполнять условия договора, договор расторгнут по вине арендодателя, препятствующего пользованием помещением. Сумма по договору, поименованная как «залог» по своей правовой природе является обеспечительным платежом и подлежит правовому регулированию в соответствии со ст. 381.1 ГК РФ. Пункт 7.2. Договора, предусматривающий право арендодателя оставить «залог» у себя в случае расторжения договора по инициативе арендатора должен применяться в системном толковании с положениями ст. 404 ГК РФ, поскольку расторжение договора произошло по инициативе и по вине арендодателя. Его письменный отказ является лишь следствием ситуации, сложившейся вследствие неправомерного поведения Бережной Н.В. Согласно договора аренды от 02.04.2015г., арендная плата составляет 18000руб в месяц. Месяцем аренды считается календарный месяц со 2 числа по 2 число следующего месяца. Аренда за август составляет 1 день, поскольку 4 числа по приезду с моря он уже был лишен возможности пользоваться помещением. Таким образом, оплате подлежит только 3 августа. 18000руб/30дней = 600руб. в день. Таким образом, из обеспечительного платежа следует вычесть аренду в сумме 600руб. 18000 — 600 = 17400. На основании изложенного Баскаков В.В. просил суд - признать договор аренды жилого помещения от 20.04.2015г. расторгнутым с 4.08.2015г., освободить меня от ответственности, предусмотренной п. 7.2. Договора аренды от 02.04.2015г., взыскать обеспечительный платеж в сумме 17400 руб. с Кульковой Л.В. и судебные расходы по опте госпошлины в размере 996 руб.

В судебном заседании истца Баскаков В.В., заявленные требования поддержал в полном объеме и просил об их удовлетворении.

Ответчик Кулькова Л.В. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания неоднократно извещался надлежащим образом по последнему известному месту жительства, таким образом суд считает, место жительства Кульковой Л.В. неизвестно. Адвокат Кравченко А.И. (ордер № 55998 от 19.10.2015 г.), привлеченный судьей в порядке ст. 50 ГПК РФ для участия в деле на стороне ответчика, исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения.

В отношении 3 лица дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, о времени и месте судебного заседания неоднократно извещалась надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения истца, адвоката, изучив материалы дела, находит заявленные требования Баскакова В.В. подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 422 ГК РФ устанавливает подчиненные начала для договора, который должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК). При этом не ущемляется свобода договора.

В соответствии со ст. 421 ГК субъекты гражданского правоотношения свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить между собой вид договора, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Диспозитивная сторона закона или иных правовых актов применяется, если иное не установлено соглашением сторон.

В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

На основании ст.452 ГК соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок

Статья 606 ГК РФ определяет, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что 02.04.2015 г. между Баскаковым В.В. и Кульковой Л.В. в лице Бережной Н.В. был заключен договор аренды <адрес> по адресу: <адрес>. Срок действия договора был установлен сторонами до 02.09.2015 г. (п.6.1. договора). Согласно пункта 5.3. заключенного договора от 02.04.2015 г. им был оплачен залог в размере 18000 руб. за сохранность имущества и соблюдение условий договора. Также, на основании пункта 5.1. договора истцом ежемесячно производились арендные платежи в размере 18000 руб. ежемесячно, за период с 2.04.2015г. по 2.08.2015г. Арендные платежи носили авансовый характер и оплачивались за месяц, следующий за расчетным. Свои обязательства как Арендатора он выполнял надлежащим образом в указанные договором сроки и в размере. Однако, в нарушении установленных ими договором условий и требованиям действующего законодательства (жилищного и гражданского) Российской Федерации, Бережная Н.В. предприняла действия для досрочного расторжения договора аренды по инициативе Арендодателя.

18.07.2015 года Бережная Н.В. письменно обратилась в правоохранительные органы с требованием о его выселении (КУСП 21364 от 18.07.15). Бережная Н.В. в присутствии сотрудников полиции требовала, чтобы он вместе со своей семьей освободил жилое помещение. При этом, имея ключи от второго замка, который на момент передачи квартиры ему передан не был, умышленно заперла входную дверь, лишив его семью свободы передвижения. Пытаясь разрешить спор мирным путем, Баскаковым В.В. было предложено оформить соглашение о расторжении договора от 02.04.2015 года и передачи жилого помещения Бережной Н.В. 23.07.15 года. В указанный срок - 23.07.15 года Бережная Н.В. не явилась для подписания акта приема-передачи жилого помещения, нарушив тем самым достигнутые между ними договоренности. В связи с отпуском в период с 24.07.15 по 4.08.15 г.г. он находился за пределами г. Ростова н/Д со своей семьей и по возвращению домой, попасть в арендованную квартиру уже не имел возможности, поскольку входная дверь была заперта на верхний замок, от которого у него не было ключей. Данные обстоятельства послужили основанием для моего обращения в полицию. В подтверждение данного обстоятельства председателем ТСЖ «ВЫСОТА» был составлен акт от 4.08.2015г. Таким образом своими действиями арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды от 02.04.2015 г., так как воспрепятствовал Баскакову В.В., как арендатору, пользоваться арендованным имуществом и уклонился от составления акта возврата имущества в соответствии с п. 5.3.1. Договора. 09.08.2015 г. в адрес Бережной Н.В. им было отправлено письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды по вине арендодателя. В соответствии с п. 7.1 Договора, договор может быть расторгнут одной из сторон если другая сторона не соблюдает условий договора. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Введение в договор дополнительных условий для его расторжения в виде положений п. 7.1. Договора не противоречит закону. В соответствии с п. 5.3., 5.3.1. Договора арендодатель обязан возвратить сумму залога, поскольку фактически арендодатель в одностороннем порядке отказался исполнять условия договора, договор расторгнут по вине арендодателя, препятствующего пользованием помещением. Сумма по договору, поименованная как «залог» по своей правовой природе является обеспечительным платежом и подлежит правовому регулированию в соответствии со ст. 381.1 ГК РФ. Пункт 7.2. Договора, предусматривающий право арендодателя оставить «залог» у себя в случае расторжения договора по инициативе арендатора должен применяться в системном толковании с положениями ст. 404 ГК РФ, поскольку расторжение договора произошло по инициативе и по вине арендодателя. Его письменный отказ является лишь следствием ситуации, сложившейся вследствие неправомерного поведения Бережной Н.В. Согласно договора аренды от 02.04.2015г., арендная плата составляет 18000 руб. в месяц. Месяцем аренды считается календарный месяц со 2 числа по 2 число следующего месяца. Аренда за август составляет 1 день, поскольку 4 числа по приезду с моря он уже был лишен возможности пользоваться помещением. Таким образом, оплате подлежит только 3 августа. 18000руб/30дней = 600руб. в день. Таким образом, из обеспечительного платежа следует вычесть аренду в сумме 600руб. 18000 - 600 = 17400. Расчет суммы обеспечительного платежа суд признает верным, возражений относительно указанного расчета ответчиком суду не представлено, так же не представлено и ни каких доказательств в опровержение доводов истца, изложенных им в исковом заявлении.

Согласно ст. 450 ч. 1 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

С учетом доводов истца, суд считает, что арендодателем были существенно нарушены условия кредитного договора.

При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования Баскакова В.В. подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Также в судебном заседании подтвержден факт оплаты истцом госпошлины в сумме 996 руб., которая в порядке ст. 98 ч. 1 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Баскакова В.В. к Кульковой Л.В., 3 лицо Бережная Н.В. о признании договора аренды расторгнутым, освободив истца от ответственности предусмотренной договором аренды, взыскании обеспечительного платежа и судебных расходов - удовлетворить.

Признать договор аренды жилого помещения от 02.04.2015г., заключенным между Баскакова В.В. и Кульковой Л.В. в лице Бережная Н.В. - расторгнутым с 4.08.2015г., освободив Баскакова В.В. от ответственности, предусмотренной п. 7.2 договора аренды от 02.04.2015 г.

Взыскать с Кульковой Л.В. в пользу Баскакова В.В. обеспечительный платеж в сумме 17400 руб. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 996 руб., всего 18396 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23.10.2015 года.

С у д ь я: