Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-4057/2017 от 31.01.2017

Судья: Буянтуева Т.В.         дело № 33-4057/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе: председательствующего судьи Смышляевой О.В.,

судей Магоня Е.Г., Колесник Н.А.,

при секретаре <данные изъяты> Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 марта 2017 года апелляционную жалобу представителя <данные изъяты> на решение Балашихинского городского суда Московской области от 21 июня 2016 года по делу по иску <данные изъяты> и <данные изъяты> к обществу с ограниченной ответственностью «Техинвест» о признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности и залога,

заслушав доклад судьи Смышляевой О.В.,

объяснения <данные изъяты>

УСТАНОВИЛА:

<данные изъяты> М.М., <данные изъяты> О.А. обратились в суд с иском к ООО «Техинвест» о признании права собственности на квартиру № 16, расположенную по адресу: <данные изъяты> признании прекратившимися права собственности ООО «Техинвест» и права залога ПАО «Сбербанк России» на данное жилое помещение. В обоснование иска указали, что между сторонами 22 октября 2014 года заключен предварительный договор купли-продажи № <данные изъяты> Предметом данного договора является обязательство сторон о заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения после получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, но не позднее 01 июня 2015 года. Квартира принадлежала продавцу на основании заключенного 18 декабря 2012 года с ООО «Гранель Девелопмент» договора №АР-1-К6/2012 об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, ее стоимость составила 3 971 146 руб. 50 коп. На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартира передана застройщиком продавцу по акту приема-передачи. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 01 сентября 2014 года. Стоимость обьекта недвижимого имущества перечислена в адрес продавца 15 ноября 2014 года в полном обьеме. На основании решения Арбитражного суда Московской области от 07 апреля 2015 года ответчик признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника. В связи с этим отсутствует возможность заключения основного договора купли-продажи и оформления права собственности на квартиру во внесудебном порядке.

<данные изъяты> М.М., <данные изъяты> О.А. участия в судебном заседании суда первой инстанции не принимали, их представители требования поддержали в полном объеме. Просили суд учесть, что обременение на спорное жилое помещение возникло у ПАО «Сбербанк России» после заключения предварительного договора купли-продажи, т. е. 10 марта 2015 года. Таким образом, истцы являются добросовестными приобретателям, право залога на спорное жилое помещение в пользу ПАО «Сбербанк России» подлежит прекращению.

Представитель ООО «Техинвест» в лице конкурсного управляющего Колесниковой М.М. участия в судебном заседании не принимал.

Представитель ПАО «Сбербанк России» привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, полагал, требования не обоснованны и не подлежат удовлетворению. Указал, что к данным правоотношениям не могут быть применены положения действующего законодательства о прекращении залога в случае приобретения заложенной вещи добросовестным приобретателем. Истцы не являются добросовестными приобретателями, поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи не проявили должные заботу и осмотрительность. Сделка, положенная в основу исковых требований, заключена с нарушением действующего законодательства в отсутствие согласия залогодержателя (банка).

Представитель Управления Росреестра по Московской области, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, участия в судебном заседании не принимал

Решением суда от 21 июня 2016 года в удовлетворении исковых требований <данные изъяты> М.М. и <данные изъяты> О.А. к ООО «Техинвест» о признании права собственности на квартиру, прекращении права собственности и залога, отказано.

В апелляционной жалобе <данные изъяты> М.М. и <данные изъяты> О.А. просят решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права при его вынесении. Полагают, что ими при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры были предприняты все разумные меры по проверки достоверности условий договора. На дату заключения указанного договора им не было известно о залоге приобретаемой квартиры, поскольку данные сведения отсутствовали в выписке из ЕГРП, которые внесены только 10 марта 2015 года.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в соответствии с ч.1ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст.445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что между сторонами 22 октября 2014 года заключен предварительный договор купли-продажи № ПДПК-АР-К6-16, предметом которого является обязательство сторон заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры № 16, общей площадью 63,26 кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты> после получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, но не позднее 01 июня 2015 г.

Стоимость квартиры определена сторонам в размере 3 971 146 руб. 50 коп.

Указанная квартира принадлежит ООО «Техинвест» на основании заключенного 18 декабря 2012 года с ООО «Гранель Девелопмент» договора № АР-1-К6/2012 об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи спорная квартира передана застройщиком продавцу по акту приема-передачи.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 01 сентября 2014 года.

Денежные средства в размере 3 971 146 руб. 50 коп. перечислены на счет ответчика.

Однако, спорное жилое помещение было обременено залогом ПАО «Сбербанк России», который зарегистрирован 08 октября 2014 года на основании договора залога №<данные изъяты> от 04 сентября 2014 года. Согласно данному договору банку были представлены имущественные права ООО «Техинвест» на строящиеся квартиры, в том числе, на спорную квартиру.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд правильно применил положения ст.352 ГК РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, и исходил из того, что на момент заключения предварительного договора имел место зарегистрированный в установленном законом порядке залог квартиры в пользу банка. Сведения, подтверждающие согласие банка, как залогодержателя на отчуждение предмета залога в материалах дела отсутствуют. Задолженность перед банком по договору об открытии кредитной линии, в обеспечение которого был предоставлен залог спорной квартиры, до настоящего времени не погашена, залог в пользу банка существовал и не прекратил свое действие в настоящее время. Кроме того, определением Арбитражного суда Московской области от 06 августа 2015 года по делу №А41-78652/2014 (дело о банкротстве ООО «Техинвест»). Указанным судебным актом за ПАО Сбербанк установлен статус залогового кредитора, в том числе, в отношении спорной квартиры.

Наряду с вышеизложенным, судебная коллегия отмечает, что с момента истечения срока, установленного для заключения основного договора, истцы каких либо мер по понуждению ООО «Техинвест» к его заключению не предпринимали, требования о заключении договора не направляли, обратились в суд 30.10.2015. Согласно акту о передаче квартиры в пользование от 18.11.2014 квартира была передана истцам в пользование до заключения договора купли-продажи, в связи с чем они должны были заключить договор с эксплуатирующей организацией, оплачивать ей платежи на содержание и ремонт жилья и другие платежи, коммунальные услуги. В нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств совершения указанных действий истцы не представили.

Довод жалобы о том, что согласно материалам дела запись о регистрации залога в реестр внесена лишь 28.05.2015, а предварительный договор был заключен 22.10.2014, являлся предметом исследования суда первой инстанции, ему дана правильная оценка, с которой следует согласиться.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не опровергают правильности выводов суда, направлены на иную оценку доказательств, ошибочное толкование норм действующего законодательства, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене или изменению состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь ст. 193, 199, 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Балашихинского городского суда Московской области от 21 июня 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя <данные изъяты> – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи