Решение по делу № 2-700/2018 от 14.05.2018

Дело № 2-700/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Интинский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Махневой Л.В.

при секретаре Постойко М.В.

с участием представителя истцов Однорога Г.И., представителя ответчика Федько Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Инте Республики Коми 02 июля 2018 года гражданское дело по иску Коняхина С. Ю., ООО «Управляющая компания Новая» к ООО «Техник» о возложении обязанности освободить занимаемое помещение, передать документацию,

УСТАНОВИЛ:

Коняхин С.Ю., ООО «Управляющая компания Новая» обратились в суд с иском к ООО «Техник» о возложении обязанности освободить помещение в цокольном этаже дома № 3 по ул. Воркутинской, передать техническую документацию и поквартирные карточки в ООО «Управляющая компания Новая». В обоснование требований указано, что в многоквартирном доме № 3 по ул. Воркутинской имеется цокольный этаж, который является общим имуществом собственников квартир указанного дома. До 31.07.2017 указанным домом управляло ООО «Техник», которое использовало помещения цокольного этажа. Решением общего собрания собственников МКД № 3 по ул. Воркутинской от 31.07.2017 в качестве управляющей организации избрано ООО «Управляющая компания Новая», 12.08.2017 дом внесен в лицензию ООО «Управляющая компания Новая». ООО «Техник» продолжает использовать занимаемое помещение для целей, не связанных с управлением МКД № 3 по ул. Воркутинской, пользуется туалетами, электроэнергией, собственники несут бремя оплаты общедомовых нужд. ООО «Техник» уклоняется от передачи ООО «Управляющая компания Новая» документации на дом и поквартирных карточек, что препятствует ООО «Управляющая компания Новая» выполнять свои обязанности по управлению домом. Письменные требования об освобождении помещения и передаче документации ответчик оставляет без удовлетворения.

В судебных заседаниях по делу представитель истцов пояснил, что с 01.08.2017 домом фактически управляло ООО «Управляющая компания Новая», что подтверждается представленными документами. При этом в декабре 2017 г. собственниками помещений указанного дома вновь проведено общее собрание по вопросу выбора управляющей организации, принято решение с 01.01.2018 заключить договор управления с ООО «Управляющая компания Новая». Никаких правовых оснований для занятия помещения в доме № 3 по ул. Воркутинской ООО «Техник» не имеет. Договор аренды, заключенный между Администрацией МО ГО "Инта" и ООО «Техник», недействителен, поскольку помещения, занимаемые ООО «Техник», не являются муниципальными, относятся к общедомовому имуществу. Возражал против приостановления дела. Уточнил требования, просил возложить на ООО «Техник» обязанность освободить нежилые помещения, в отношении которых в судебном заседании 05.06.2018 между представителями было достигнуто соглашение о том, что ООО «Техник» их занимает.

Представитель ООО «Техник» ходатайствовал о приостановлении производства по делу, поскольку в производстве Интинского городского суда Республики Коми находится исковое заявление Жужельского А.В. к ООО «Управляющая компания Новая», Коняхину С.Ю. о признании общего собрания собственников, на котором выбрана в качестве управляющей организации ООО «Управляющая компания Новая», недействительным. Указанное решение будет иметь преюдициальное значение для настоящего дела. Первоначально ООО «Техник» заняло спорные помещения на основании решения общего собрания собственников помещений МКД № 3 по ул. Воркутинской от 2013 г. Договором управления, заключенным 02.09.2013 между Администрацией МО ГО "Инта" и ООО «Техник», последнему предоставлено в управление общедомовое имущество, что дает ООО «Техник» право занимать нежилые помещения, относящиеся к общедомовому имуществу. Собственники прямо не разрешили, но также и не запрещали ООО «Техник» использовать занимаемые помещения. Все расходы, связанные с использованием спорного помещения, ООО «Техник» несет самостоятельно, оплачивает электро-, тепло-, водоснабжение. Также истцы не уполномочены обращаться с исками в интересах других собственников помещений, при этом заявленные требования затрагивают интересы всех собственников помещений в доме № 3 по ул. Воркутинской. Собственники не наделили председателя Совета дома полномочиями обращаться от их имени в суд в соответствии со ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ.

Представитель третьего лица Администрации МО ГО "Инта" в судебном заседании 05.06.2018 пояснила, что в 2013 г. между Администрацией МО ГО "Инта" и ООО «Техник» был заключен договор аренды нежилых помещений в цокольном этаже дома № 3 по ул. Воркутинской. В дальнейшем при проведении инвентаризации было установлено, что помещения цокольного этажа, за исключением помещения 101 кв.м, занимаемого ООО «Дионис», не являются муниципальными, относятся к общедомовом имуществу. В связи с чем в дальнейшем с ООО «Техник» договоры аренды не заключались, однако ООО «Техник» продолжало занимать помещение, несмотря на направленное уведомление о расторжении договора аренды. Решение оставила на усмотрение суда.

В судебном заседании представители истцов и ответчика согласились в порядке ч. 2 ст. 68 ГПК РФ (под роспись в протоколе судебного заседания) о том, что ООО «Техник» занимает в цокольном этаже дома № 3 по ул. Воркутинской помещения, обозначенные в экспликации цокольного этажа поэтажного плана в техническом паспорте номерами 17, 18, 19, с 21 по 34. Данные обстоятельства не требуют доказывания. В отношении остальных помещений цокольного этажа представитель ООО «Техник» отрицал, что данная организация их занимает.

Выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 31.07.2017 состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома № 3 по ул. Воркутинская в г. Инте. В соответствии с протоколом общего собрания собственниками приняты решения о расторжении договора управления с ООО «Техник» 31.07.2017, заключении договора управления с ООО УК «Новая» с 01.08.2017, Коняхин С.Ю. избран председателем совета МКД. Решением Интинского городского суда Республики Коми от 10.11.2017 № 2-3188/2017, вступившим в законную силу, решение вышеназванного общего собрания признано не состоявшимся ввиду отсутствия кворума.

28.12.2017 состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома № 3 по ул. Воркутинская в г. Инте. В соответствии с протоколом общего собрания собственниками приняты решения о расторжении договора управления с ООО «Техник» 31.12.2017, заключении договора управления с ООО УК «Новая» с 01.01.2018, Коняхин С.Ю. избран председателем совета МКД.

Материалами дела подтверждается, что дом № 3 по ул. Воркутинской включен в лицензию ООО «Управляющая компания Новая» на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. При этом суд находит установленным, что, несмотря на признание решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 3 по ул. Воркутинская г. Инты от 31.07.2017, на котором было выбрано в качестве управляющей организации ООО «Управляющая компания Новая», недействительным решением Интинского городского суда Республики Коми от 10.11.2017 № 2-3188/2017, с 01.08.2017 фактически домом управляло ООО «Управляющая компания Новая». Представленными журналами выдачи нарядов подтверждается, что уже с первых чисел августа 2017 г. ООО «Управляющая компания Новая» принимало заявки от жильцов дома № 3 по ул. Воркутинской по вопросам управления и выполняло их. 15.08.2017 между ООО «Управляющая компания Новая» и ООО «СеверСтройИнвест», оказывающим на территории МО ГО "Инта" услуги по вывозу ТБО, заключен договор на транспортирование ТБО из дома № 3 по ул. Воркутинской на 2017 г. При проведении проверок готовности жилого фонда к зиме в августе – сентябре 2017 г. ООО «Управляющая компания Новая» выступало в качестве управляющей организации дома № 3 по ул. Воркутинской.

Ответчик также представил документы в подтверждение того, что с 01.08.2017 выполнял работы по управлению домом № 3 по ул. Воркутинской.

Сравнивая представленные ООО «Управляющая компания Новая» и ООО «Техник» документы, подтверждающие фактическое предоставление услуг по управлению, суд находит, что ООО «Управляющая компания Новая» представило доказательства предоставления жильцам дома более широкого спектра и объема услуг по содержанию и текущему ремонту дома. Также из представленных ООО «Управляющая компания Новая» документов следует, что ООО «Управляющая компания Новая» признавалась управляющей организацией дома № 3 по ул. Воркутинской третьими лицами (Администрацией МО ГО "Инта", МКУ «УЖКХ», ресурсоснабжающими организациями).

Таким образом, материалами дела установлено, что ООО «Управляющая компания Новая» с 01.08.2017 осуществляет фактическое управление многоквартирным домом № 3 по ул. Воркутинской в г. Инте, при этом с 01.01.2018 – на основании действующего решения общего собрания собственников МКД от 28.12.2017.

В соответствии с ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (в редакции, действующей с 11.01.2018) управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

ООО «Техник» было уведомлено о том, что МКД № 3 по ул. Воркутинской перешел в управление ООО «Управляющая компания Новая» 03.08.2017. ООО «Управляющая компания Новая» просило передать техническую документацию, финансово-лицевые счета, документы паспортного учета и иные документы, связанные с управлением указанным домом (л.д. 18, 24 т. 1). 15.08.2017 ООО «Управляющая компания Новая» направило в ООО «Техник» требование передать поквартирные карточки (л.д. 23 т. 1).

Таким образом, ООО «Техник», достоверно зная о том, что в качестве управляющей оргаиназции дома № 3 по ул. Воркутинской избрано ООО «Управляющая компания Новая», обязано было передать ООО «Управляющая компания Новая» документацию, связанную с управлением домом. Обжалование решения общего собрания о выборе управляющей организации не освобождает от исполнения обязанности по передаче документации, поскольку до момента вступления в силу решения суда о признании решения общего собрания недействительным указанное решение является действующим и должно исполняться. При этом деятельность по управлению многоквартирным домом должна осуществляться непрерывно, в связи с чем уклонение от передачи документации на дом вновь избранной управляющей организации препятствует нормальному осуществлению деятельности по управлению МКД и нарушает права собственников помещений.

Решение Интинского городского суда РК от 10.11.2017 о признании недействительным решения общего собрания от 31.07.2017 вступило в силу 05.02.2018. На указанную дату уже имелось решение общего собрания от 28.12.2017 о передаче дома в управление ООО «Управляющая компания Новая» с 01.01.2018.

В настоящий момент, поскольку отсутствует вступившее в законную силу решение суд о признании решения общего собрания от 28.12.2017 недействительным, на законных основаниях домом управляет ООО «Управляющая компания Новая», в связи с чем требования о передаче данной управляющей организации технической и иной связанной с управлением документации на дом подлежат удовлетворению.

Как было указано выше, подача Жужельским А.В. иска в суд об оспаривании решения общего собрания от 28.12.2017 не освобождает ООО «Техник» от обязанности передать техническую документацию на дом, поскольку ООО «Управляющая компания Новая» необходимо выполнять обязанности управляющей организации. Гражданское дело по иску ФИО1 рассматривалось в предварительном судебном заседании 26.06.2018. Исходя из сроков рассмотрения гражданских дел и сроков вступления в силу решений суда в случае их апелляционного обжалования, решение по иску ФИО1 вступит в силу не ранее ноября – декабря 2018 г. Настоящее дело находится в производстве Интинского городского суда Республики Коми уже более 10 месяцев. С учетом данных обстоятельств и отсутствия безусловных оснований для приостановления производства по делу суд отказал ООО «Техник» в приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения дела по иску ФИО1 Суд при рассмотрении настоящего дела должен исходить из существующих на настоящий момент правоотношений лиц, участвующих в деле, поскольку правоотношения по управлению многоквартирным домом являются длящимися и непрерывными. В случае, если решением суда по иску ФИО1 к Коняхину С.Ю. о признании недействительным решения общего собрания собственников будут изменены существующие правоотношения, это будет являться основанием для возвращения ООО «Управляющая компания Новая» документации на дом в адрес ООО «Техник».

Поскольку 3-дневный срок, установленный ст. 162 Жилищного кодекса РФ для передачи документации, давно истек, то требования о возложении на ответчика обязанности выполнить данные требования в однодневный срок подлежат удовлетворению.

Из материалов дела усматривается, что занимаемые ООО «Техник» помещения цокольного этажа дома № 3 по ул. Воркутинской являются общим имуществом собственников МКД. Законные основания занимать данные помещения у ООО «Техник» отсутствуют.

Договор аренды от 01.01.2013 № 299, заключенный между Администрацией МО ГО "Инта" и ООО «Техник», является недействительным, поскольку спорные помещения не являются муниципальными, Администрация МО ГО "Инта" не вправе была распоряжаться указанными помещениями, что Администрацией МО ГО "Инта" было признано впоследствии (л.д. 2-6, 10 т. 3). 09.01.2014 в адрес ООО «Техник» Администрацией МО ГО "Инта" направлено уведомление о необходимости освободить помещение по адресу: ул. Воркутинская 3, которое было получено 13.01.2014.

Решением общего собрания МКД № 3 по ул. Воркутинской от 31.07.2013, которым ООО «Техник» выбрано в качестве управляющей организации, ООО «Техник» не предоставлено право занимать нежилые помещения в цокольном этаже. По вопросу 10 повестки дня на указанном собрании «Наделить управляющую компанию полномочиями сдачи в аренду пустующих нежилых помещений, являющихся объектами общего имущества в МКД № 3 по ул. Воркутинской» 62,9 процентов голосов проголосовали «против», то есть решение по указанному вопросу повестки дня не было принято.

В силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ и ст. 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Сам по себе факт выбора ООО «Техник» в качестве управляющей организации не свидетельствует о праве ООО «Техник» по своему усмотрению и в своих интересах распоряжаться общедомовым имуществом. Управление общедомовым имуществом должно осуществляться в интересах собственников жилых помещений и с их согласия. Таким образом, у ООО «Техник» не возникло права занимать спорные нежилые помещения в связи с выбором данной организации в качестве управляющей с 01.09.2013. Каких-либо документов, свидетельствующих о том, что впоследствии собственниками помещений МКД № 3 по ул. Воркутинской было принято решение о предоставлении ООО «Техник» спорных помещений в аренду, ответчиком не представлено.

Поскольку ответчиком не доказано иное, суд находит установленным, что ООО «Техник» без каких-либо правовых оснований занимает помещения цокольного этажа дома № 3 по ул. Воркутинской, требования о возложении на ответчика обязанности освободить данные помещения подлежит удовлетворению.

При этом суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что у истцов отсутствовали полномочия заявлять требования об освобождении помещений, поскольку они не уполномочены действовать в интересах всех собственников.

Коняхин С.Ю. является собственником квартиры № 41 в указанном доме, то есть обладает долей в праве на общедомовое имущество, в состав которого входят и спорные нежилые помещения. Обращение истца с настоящим иском имело целью защитить свое право собственности на объект недвижимости, являющийся объектом общей долевой собственности.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Из системного толкования данной статьи с положениями статей 209, 244, 247 Гражданского кодекса РФ следует сделать вывод, что правом требовать устранения нарушения прав собственника (то есть заявить негаторный иск) обладает каждый из долевых сособственников. Поскольку в данном случае решение общего собрания собственников по вопросу предоставления ООО «Техник» спорных помещений не принималось, то любой из собственников вправе требовать освобождения этих помещений для целей их дальнейшего использования в интересах собственников.

Поскольку право предъявления иска принадлежит истцу в связи с наличием у него в собственности квартиры № 41, то суд отказал в приостановлении настоящего дела до рассмотрения иска ФИО1 к Коняхину С.Ю. об оспаривании решения общего собрания от 28.12.2017.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчик обязан возместить истцам судебные расходы по оплате государственной пошлины. Поскольку судом удовлетворен иск ООО «Управляющая компания Новая» о возложении обязанности передать документацию и иск Коняхина С.Ю. об освобождении нежилых помещений, то ответчик обязан возместить истца их расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. и 300 руб. соответственно.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Возложить на ООО «Техник» обязанность освободить все занимаемые им помещения цокольного этажа ____ в ____, в том числе обозначенные на экспликации цокольного этажа поэтажного плана в техническом паспорте указанного дома номерами 17, 18, 19, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, и передать ключи от указанных помещений ООО «Управляющая компания Новая».

Возложить на ООО «Техник» обязанность в течение одного рабочего дня с момента вступления в силу настоящего решения суда передать ООО «Управляющая компания Новая» техническую документацию на многоквартирный дом № 3 по ул. Воркутинской в г. Инте и иные связанные с управлением данным домом документы, в том числе поквартирные карточки.

Взыскать с ООО «Техник» в пользу ООО «Управляющая компания Новая» возмещение расходов на оплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Взыскать с ООО «Техник» в пользу Коняхина С. Ю. возмещение расходов на оплату государственной пошлины в размере 300 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Коми через Интинский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 02.07.2018.

Судья Л.В. Махнева