Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-973/2019 ~ М-389/2019 от 19.02.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тюмень                                                                              19 августа 2019 года

                                         дело № 2-973/2019

Тюменский районный суд Тюменской области в составе:

председательствующего судьи Раковой О.С.,

при секретаре Воложаниной Д.А., Кузнецовой А.С.,

с участием прокурора Сарксян Н.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Жидецкого К.Н. к Урсегову Д.С., Алексейчику Е.Н. о признании договора недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному исковому заявлению Алексейчика Е.Н. к Жидецкому К.Н. о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

Истец Жидецкий К.Н. обратился в суд с иском к Урсегову Д.С. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Жидецким К.Н. и Урсеговым Д.С. заключен договор купли-продажи на принадлежащие на праве собственности истцу земельный участок и жилой дом на нем, а именно: жилой дом, площадью 197 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, площадью 1007кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. По условиям договора ответчик обязался оплатить истцу за указанные объекты недвижимости денежные средства в размере 5 500 000 рублей в срок не позднее 10 дней с момента подачи документов на государственную регистрацию. Договор купли-продажи содержал условие об обременении объектов в пользу истца с момента оплаты их ответчиком. В связи с физическим состоянием истца, по указанию ответчика, истцом была выдана доверенность на родственницу ответчика Овсянникову Н.А. Доверенность выдана ДД.ММ.ГГГГ, удостоверена ФИО8 ВРИО нотариуса нотариального округа город Тюмень Тюменской области ФИО9, которая должна была сдать подписанный договор купли-продажи на государственную регистрацию. В дальнейшем, в связи с тем, что ответчик отказался выплачивать истцу оговоренную в договоре купли-продажи сумму, ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение сдано для государственной регистрации через МФЦ «Мои документы». ДД.ММ.ГГГГ истцом посредством электронной почты получены уведомления Управления Росреестра по Тюменской области о приостановке регистрации соглашения о расторжении договора № и № в связи с тем, что собственником данных объектов недвижимости является Урсегов Д.С., в отношении которого имеются записи об ограничении распоряжения недвижимым имуществом, внесенные на основании постановления Ленинского районного отдела судебных приставов г. Ижевска. Более того, как следует из Уведомлений Управления Росреестра, Ответчик реализовал указанные объекты недвижимости третьему лицу. В ходе выяснения обстоятельств произошедшего, истцом выяснен тот факт, что право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости зарегистрировано не на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком, а на основании договора купли-продажи, заключенного между Урсеговым Д. С. и Овсянниковой Н.А., якобы действовавшей в интересах истца. Какие-либо условия данной сделки с истцом не согласовывались, денежные средства за продажу дома и земельного участка истцу не оплачивались. В договоре отсутствуют условия об обязанности ответчика в течение 10 дней оплатить истцу денежные средства. Какие-либо условия об обременении объектов недвижимости в пользу истца до момента их полной оплаты ответчиком также отсутствуют. Фактически ответчик путем обмана завладел принадлежащим истцу недвижимым имуществом и пытается реализовать его третьим лицам. Усматривая в действиях ответчика противоправные действия, предусмотренные ст.159 УК РФ, ДД.ММ.ГГГГ истцом подано заявление в МО МВД России «Тюменский» о совершенном ответчиком в отношении истца преступления. На основании вышеизложенного, просит признать недействительным переход права собственности на недвижимое имущество от истца к ответчику, зарегистрированный на основании договора купли-продажи, заключенного между Урсеговым Д.С. и Овсянниковой Н.А. в отношении следующих объектов недвижимости: жилой дом, площадью 197 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, площадью 1007кв.м., кадастровый    №, расположенный по адресу <адрес>, участок №г; применить последствия недействительности сделки – возвратить истцу право собственности на указанное недвижимое имущество.

Впоследствии истец исковые требования уточнил, просил признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный меду Урсеговым Д.С. и Овсянниковой Н.В., действующей по доверенности от Жидецкого К.Н., недействительным; истребовать из незаконного владения Алексейчика Е.Н. спорные жилой и земельный участок; применить последствия недействительности сделки – возвратить истцу право собственности на указанное недвижимое имущество.

Алексейчик Е.Н. обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании его добросовестным приобретателем земельного участка по адресу: <адрес>, участок №г, и индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ Алексейчик Е.Н. приобрел у Буракова А.В. спорный земельный участок по цене 400 000 руб., и спорный жилой дом по цене 3 500 000 руб. по договорам купли-продажи. До приобретения указанного имущества Алексейчик Е.Н. убедился, что оно принадлежит Буракову А.В., не обременено правами третьих лиц, сведения о выбытии недвижимого имущества из владения предыдущего собственника помимо его воли. Алексейчик Е.Н. полностью расплатился с собственником за приобретенное недвижимое имущество, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ Буракова А.В. в получении денежных средств в размере 3 900 000 руб. В марте 2019 году Алексейчику Е.Н. стало известно из уведомления УМВД России по Тюменской области о наложении ареста на данное имущество. Указывает, что при покупке спорного недвижимого имущества не знал и не мог знать об обстоятельствах, изложенных в исковом заявлении, проявил разумную осмотрительность, проверил юридическую чистоту недвижимого имущества.

В судебном заседании истец Жидецкий К.Н. поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Суду, пояснил, что Урсегов Д.С. хотел купить у него этот дом и земельный участок, поскольку должен был ему деньги. Он хотел оформить ипотеку и сказал, что часть средств у него лежит в банке, поскольку у него фирма и он директор фирмы и деньги собрал в одном месте. Решили договор заключить с обременением, чтобы деньги из банка получить и частично оплатить с помощью ипотеки. Поскольку истец сразу сказал, что в регистрационный орган сходить не сможет по состоянию здоровья, решили оформить доверенность. Ответчик предложил оформить доверенность на его тещу Овсянникову Н.А. Урсегов Д.С. составил договоры, которые подписал истец. О том, что договоры потом переделали, истец не знал. Он ждал, когда его вызовут на регистрацию сделки, но никто не звонил, обратившись в МФЦ узнал, что собственником недвижимого имущества уже является ответчик. Он (истец) знал о том, что Урсегов Д.С. впоследствии собирался продать приобретенное имущество для того, чтобы погасить перед истцом задолженность по выданным ему ранее займам.

Представитель истца Жидецкого К.Н. – Никулин А.О., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным выше.

Ответчик Урсегов Д.С. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Алексейчик Е.Н. в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя Сазонову Н.А., действующую на основании доверенности, от ДД.ММ.ГГГГ, которая с первоначальным иском не согласилась, встречный иск поддержала. Полагает, что исковое заявление является злоупотреблением правом, поскольку Жидецкий не действуя разумно и добросовестно заключает договор с Урсуловым, передает все права на совершение сделки Овсянниковой, доверенность до настоящего времени не отозвана. Указывает, что ни Бураков, ни Алексейчик на момент заключения договоров и передачи прав на недвижимое имущество не могли знать о том, что Урсегов Д.С. не выплатил Жидецкому К.Н. денежные средства.

Третьи лица Овсянникова Н.А., Бураков А.В., представитель Управления Росреестра по Тюменской области, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено, дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения истца, его представителя, представителя ответчика, заключение прокурора Сарксян Н.К., полагавшей первоначальный иск подлежащим удовлетворению, а встречный иск не подлежащим удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит в выводу об отказе в удовлетворении первоначального искового заявления, удовлетворении встречного искового заявления по следующим основаниям.

На основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что Жидецкий К.Н. являлся собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадь 1 009 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, участок №г, а также индивидуального жилого дома, по адресу: <адрес>.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Жидецким К.Н. и Урсеговым Д.С. заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, участок №(л.д.108-110). Стоимость указанных объектов составила 5 500 000 руб. Окончательную сумму 2 000 000 руб. покупатель единовременно выплачивает продавцу в течении 15 дней с момента подписания договора.

При этом договор, вопреки доводам истца, не содержит условий о наличии каких-либо обременений.

Указанный выше договор подписан Жидецким К.Н. и Урсеговым Д.С., что не оспаривалось истцом в ходе судебного разбирательства.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ Жидецким К.Н. выдана Овсянниковой Н.А. нотариально удостоверенная доверенность, которой он уполномочил продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему: земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, участок №г, и жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, заключить и подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению предварительного договора с передачей аванса, с правом получения причитающихся ему аванса, получить следуемые ему деньги, зарегистрировать переход права собственности в МФЦ, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, с правом получения выписки из ЕГРН и всех необходимых зарегистрированных документов (л.д. 12-13).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Овсянниковой Н.А., действующей в интересах Жидецкого К.Н., с одной стороны и Урсеговым Д.С., с другой стороны, заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец продает, передавая в собственность, а Покупатель покупает, принимая в собственность, Здание, назначение: жилой дом площадью 197 кв.м., количество этажей: 2, кадастровый № и Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью 1007 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> (п.1.1 Договора) (л.д.149-151).

В соответствии с п.2.1 Договора стороны пришли к соглашению о том, что цена указанного в п.1.1 договора имущества составляет 1 000 000 рублей. Стоимость жилого дома составляет 900 000 рублей, стоимость земельного участка составляет 100 000 рублей. Расчеты между Покупателем и Продавцом производятся в следующем порядке: Покупатель оплатил стоимость Имущества, указанную в п.2.1 настоящего Договора, до подписания настоящего договора в полном объеме наличным платежом (п.3.1 Договора). Сторонами подписан передаточный акт.

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Жидецким К.Н. и Урсеговым Д.С. подписано соглашение о расторжении купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Жидецкий К.Н. уведомлен управлением Росреестра по Тюменской области о приостановлении «Государственной регистрации прав без одновременного кадастрового учета», поскольку согласным данным Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № и здание с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат иному лицу (л.д. 15-17).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Урсеговым Д.С. и Бураковым А.В. заключен договор купли-продажи земельного участка, а также договор купли-продажи жилого дома.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Урсегов Д.С. получил от Буракова А.В. 5 500 000 руб. по данным договорам.

ДД.ММ.ГГГГ Бураков А.В. продал спорный земельный участок Алексейчику Е.Н. за 3 900 000 руб. (л.д.191-194). На основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а также договора купли-продажи индивидуального жилого дома Алексейчик Е.Н. в установленном порядке зарегистрировал право собственности на указанный жилой дом и земельный участок ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении.

Согласно ст.209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22), собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (пункт 39 постановления Пленума N 10/22).

По смыслу данных законоположений и их разъяснений, суд, разрешая спор об истребовании имущества из чужого незаконного владения, должен установить обстоятельства, при которых это имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение - по воле или помимо их воли, определить возмездность (безвозмездность) приобретения имущества, а также выяснить, знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

При этом, если владение утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, имущество считается выбывшим из владения лица по его воле, пока не будет доказано иное; недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, сама по себе не свидетельствует о выбытии имущества из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

Также при рассмотрении споров, связанных с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения, необходимо учитывать правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, согласно которым приобретатель недвижимого имущества в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является добросовестным приобретателем применительно к имуществу, право на которое в установленном законом порядке зарегистрировано за отчуждателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что этот приобретатель знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом либо, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у последнего такого права.

Как установлено в судебном заседании, оспариваемая сделка совершена от имени истца его представителем Овсянниковой Н.А., на основании выданной истцом доверенности. Жидецкий К.Н. уполномочил Овсянникову Н.А. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, участок №г, и жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> В судебном заседании истец подтвердил, что доверенность выдана им добровольно, доверенность была зачина нотариусом вслух, впоследствии указанная доверенность им не отменялась, недействительной не признавалась.

Доводы истца о том, что доверенность им была выдана лишь с наделением Овсянниковой Н.А. полномочий по регистрации договора в МФЦ, судом не принимается во внимание, поскольку текст доверенности содержит весь перечень полномочий, которыми истец наделил поверенного.

Кроме того, в судебном заседании истец пояснил, что по имеющейся между ним и Урсеговым Д.С. договоренности, после оформления договора купли-продажи недвижимого имущества между ними, последний должен был продать приобретенное имущество с целью возврата долга, имеющегося у него перед истцом, что, по мнению суда, также указывает на то, что истец в полной мере имел представление о характере сделки, ее условиях, предмете, личности участников.

В свою очередь Алексейчик Е.Н. приобрел жилой дом и земельный участок у Буракова А.В., право собственности которого было зарегистрировано в установленном законом порядке. Спорные жилой дом и земельный участок неоднократно проходили процедуру государственной регистрации смены собственника.

Помимо изложенного, сама по себе недействительность сделки не является основанием для истребования имущества из чужого незаконного владения в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не всегда свидетельствует об отсутствии воли собственника на отчуждение принадлежащего ему имущества.

Обстоятельств, вследствие которых при заключении договоров купли-продажи земельного и жилого дома Алексейчик Е.Н. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение данного имущества, судом не установлено. Указание в договоре купли-продажи стоимости предмета договора ниже его рыночной стоимости само по себе основанием для вывода о недобросовестности приобретателя имущества не является.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с изложенным суд приходит к выводу об удовлетворении встречного искового заявления Алексейчика Е.Н. о признании его добросовестным приобретателем.

Принимая во внимание, что Жидецкий К.Н. имел намерение подать жилой дом и земельный участок Урсегову Д.С., добровольно выдал доверенность на имя Овсянниковой Н.А. на продажу дома и земельного участка, знал о намерении Урсегова Д.С. реализовать данное недвижимое имущество после регистрации перехода права собственности на спорный жилой дом и земельный участок с целью погашения задолженности, имеющейся у Урсегова Д.С. перед Жидецким К.Н., суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Жидецкого К.Н.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Жидецкого К.Н. к Урсегову Д.С., Алексейчику Е.Н. о признании договора недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.

Встречное исковое заявление Алексейчика Е.Н. удовлетворить.

Признать Алексейчика Е.Н. добросовестным приобретателем земельного участка, общей площадью 1009 кв.м, по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №;

индивидуального жилого дома, площадью 197 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тюменский районный суд Тюменской области.

Судья                                                                                                  О.С. Ракова

Мотивированное решение изготовлено 26 августа 2019 года.