Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1076/2012 ~ М-290/2012 от 19.01.2012

Решение

Именем Российской Федерации

26 марта 2011 года Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Левиной М.В.,

при секретаре Ведениной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Самаре гражданское дело № по иску ООО «СФК» к ОАО «Управление торговли Приволжского региона», Овод ФИО6 Ковалевой ФИО7 о признании сделок недействительными,

Установил:

Первоначально ООО «СФК» обратился в суд, ссылаясь на то, что является арендатором нежилых помещений по адресу: <адрес> на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ В период действия договора аренды в целях приведения объекта в состояние, пригодное для использования и устранения недостатков, выявленных Службой пожарно-спасательной и местной обороны ПурВО и ГУ ЦГСЭН в Промышленном районе, арендатором, с согласия собственника были произведены строительные работы: ремонт, переоборудование, перепланировка помещений. В результате произведенных работ изменились качественные и количественные характеристики объекта недвижимости, объекты в виде комнат № прекратили свое существование, изменились площади, нумерация и назначение остальных помещений. Общая площадь объекта стала составлять 1469 кв.м. Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ ответчику отказано в приведении помещений в первоначальное состояние. Ответчик так же обращался в Арбитражный суд с иском о признании права собственности на спорные помещения. Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено в связи с отказом от иска. ДД.ММ.ГГГГ за ОАО «Управление торговли Приволжского региона» зарегистрировано право собственности на указанные несуществующие нежилые помещения. В отсутствие возмещения истцу расходов на создание объекта, ОАО «Управление торговли Приволжского региона» продал объект под видом продажи несуществующих помещений общей площадью 1 404,6 кв.м. ответчице Овод Л.А. Истец полагает, что совершенная ответчиками сделка является притворной, прикрывающую куплю продажу созданного истцом объекта недвижимости общей площадью 1469 кв.м. по адресу: <адрес> т.е является ничтожной сделкой. В связи с чем истец просил суд признать недействительной (ничтожной) сделку –договор купли-продажи нежилых помещений подвал, комнаты № этаж: комнаты № по адресу: <адрес> заключенную между ОАО «Управление торговли Приволжского региона» и Овод Л.А. Признать отсутствующим право собственности ответчицы Овод Л.А. на вышеуказанные нежилые помещения.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования, подробно указав технические характеристики объекта недвижимости до произведенных истцом работ и после. Поскольку под видом сделки купли-продажи помещений, перечисленных в таблице № ответчица Овод Л.А. приобрела помещения, перечисленные в таблице № сделка является притворной, в связи с чем должна быть признана недействительной.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена Ковалева Т.Н.

Истцом заявлен дополнительный иск, указывая, что указанные выше помещения Овод Л.А. продала Ковалевой Т.Н. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Данная сделка так же является притворной, прикрывающую договор купли продажи нежилого помещения с иными техническими характеристиками, в связи с чем истец просит признать данную сделку недействительной, признать отсутствующим право собственности Ковалевой Т.Н. на нежилые помещения по спорному адресу.

В судебном заседании представитель ООО «СФК» заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить.

Представитель ОАО «Управление торговли Приволжского региона» в судебном заседании исковые требования не признал и просил отказать в их удовлетворении.

Представитель Ковалевой Т.Н. в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенном в письменном отзыве и просил отказать в их удовлетворении.

Овод Л.А. в судебное заседание не явилась, извещалась судом заказной почтой по адресу: <адрес> о причинах неявки не сообщила.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве и просил отказать в их удовлетворении.

В ходе рассмотрения дела судом привлечено в качестве 3-го лица ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области.

Представитель ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, о причинах неявки не сообщил.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой ( оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Указанный в исковом заявлении договор купли-продажи, как разновидность гражданско-правовой сделки, может быть признан решением суда недействительным по основаниям, предусмотренным положениями ст. 166-181 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Исходя из ст. 454 ГК РФ договор купли продажи влечет переход права собственности на предмет договора от продавца к покупателю, т.е. для сделок купли продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

П. 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из п. 2 ст. 223 ГК РФ вытекает, что в тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно п.п. 1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Федеральным казенным предприятием «Управление Приволжского военного округа» и ООО «СФК» был заключен договор № аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, комнаты № этаж: комнаты № общей площадью 1404,6 кв.м., сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, срок договора аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Приказом Министра обороны РФ от 09.07.2009 г. № 630 Федеральное казенное предприятие «Управление торговли Приволжского военного округа» преобразовано в ОАО «Управление торговли Приволжского региона», утвержден состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ПриВо.

Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «УТ ПРиР» передано нежилое помещение, расположенное по вышеуказанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ за ОАО «Управление торговли Приволжского региона» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 1404,6 кв.м. номера на поэтажном плане подвал: № этаж: комнаты № по адресу: <адрес>

Впоследствии указанное юридическое лицо продало нежилое помещение Овод Л.А. по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и затем Овод Л.А. продала объект недвижимости Ковалевой Т.Н. в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии со ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и гражданами; сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом,- независимо от суммы сделки.

Судом установлено, что письменная форма вышеуказанных сделок соблюдена.

В связи с переходом права собственности на недвижимое имущество, арендодателем (собственником) в настоящее время является Ковалева Т.Н.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2 Постановления ВАС РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости ( при его наличии).

Судом установлено, что в договорах купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ указан точный адрес объекта, кадастровый номер.

Анализ ст. 170 ГК РФ позволяет сделать вывод, что в отличие от мнимой притворная сделка всегда совершается с целью прикрыть другую сделку. Судом установлено, что при заключении сделок купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ стороны в действительности имели ввиду куплю продажу недвижимого имущества, в связи с чем доводы истца о том, что данные договора имели цель прикрыть другую сделку, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Из искового заявления следует, что арендатором ООО «СФК» были проведены ремонт, переоборудование и перепланировка нежилого помещения по спорному адресу.

Строительные и ремонтные мероприятия осуществлены внутри здания без изменения внешних границ, установлен тамбур.

Между тем, сведения о перепланировке содержатся в документах, удостоверенных организаций (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа, а именно, в кадастровом паспорте.

Согласно п. 10 ст. 33 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до 01.01.2013 г. обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным п. 1 ст. 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Судом установлено, что кадастровый паспорт нежилого помещения ранее уже предоставлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов, в связи с чем при государственной регистрации перехода права и права собственности не требовался, следовательно, государственная регистрация перехода права и права собственности на недвижимое имущество на имя субъектов права Овод Л.А., а затем Ковалевой Т.Н., произведена в соответствии с нормами действующего законодательства.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения ) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судом установлено, что каких-либо правовых последствий для истца оспариваемые сделки, заключенные третьими лицами, не влекут, его законные интересы, предусмотренные договором аренды, в данном случае не затрагиваются.

Что касается доводов представителя истца о намерениях нового собственника Ковалевой Т.Н. увеличить арендную плату, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 3.5 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке в случае централизованного изменения цен и тарифов, изменения порядка и расчета арендной платы, назначения использования арендуемых помещений, вида деятельности «Арендатора» и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации.

Таким образом, в соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды, арендодатель вправе пересмотреть размер арендной платы, а вопрос несогласия истца с размером арендной платы является предметом отдельного разбирательства.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ только заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Ст. 12 ГК РФ устанавливает способы защиты гражданских прав, перечень способов является открытым, со ссылкой на то, что это могут быть иные способы, предусмотренные законом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется заявителем и должен привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Избрание способа защиты, не предусмотренного законодательством и не влекущего восстановления нарушенных прав, является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со ст. 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом.

Учитывая, что ООО «СФК» является арендатором нежилого помещения по вышеуказанному адресу, не обладает вещным правом на данное помещение, данное лицо не может быть признано заинтересованным лицом в оспаривании права собственности на переданный в аренду объект недвижимости.

Как указывает истец, распоряжение объектом недвижимости могло осуществляться собственником при условии возмещения истцу расходов по созданию объекта и регистрации права собственности на созданный объект.

Между тем, согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Принимая во внимание положение ст. 623 ГК РФ, ООО «СФК» в целях восстановления права может требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Поскольку в результате неправильной оценки правовой квалификации спорных правоотношений истцом избран способ защиты права, не соответствующий характеру нарушенных прав, который не приведет к восстановлению нарушенного материального права и реальной защите законного интереса, суд делает вывод о необходимости отказа в иске.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

    ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ «░░░» ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░

    ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 02.04.2012 ░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░         ░░░░░░ ░.░.

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░:_______________________

    ░░░░░ ░░░░░:     ░░░░░:                    ░░░░░░░░░: