Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1879/2013 ~ М-1627/2013 от 04.07.2013

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<адрес> <дата>

Красноглинский районный суд <адрес> в составе: Председательствующего судьи Терендюшкина Н.В.

при секретаре Ерофеевой О.И.,

рассмотрев гражданское дело № по иску Карташова А. Е. к ООО «Самара-Базис» о взыскании переплаты по договору долевого строительства,

у с т а н о в и л:

Карташов А.Е. обратился в суд с иском к ООО «Самара-Базис», в котором указал, что между ним и ООО «Самара-Базис» заключен договор № участия в долевом строительстве от <дата> По указанному договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) одиннадцатиэтажный кирпичный жилой <адрес>, а Дольщик осуществляет инвестирование строительства объекта долевого строительства: двухкомнатной <адрес>, общей площадью 85,00 кв.м. Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком (участником долевого строительства) для строительства (создания) объекта долевого строительства составляет <данные изъяты> руб. Дольщик свои обязательства исполнил в полном объеме. Согласно акта приема - передачи от <дата> Застройщиком была передана дольщику двухкомнатная комнатная <адрес> общей площадью – 85,00 кв.м. Однако после обращения в ФГУП «Ростехинвентаризация» площадь объекта долевого жительства имеет расхождения с указанной и оплаченной дольщиком площадью (общая площадь согласно технического паспорта- 80,20 кв.м.), а дольщиком оплачена общая площадь- 85,00 кв.м. в результате проведенных обмеров БТИ площадь квартиры, уменьшилась на 4,8 кв.м. оставляет 80,20 кв.м. Согласно п. 2.3.2. вышеуказанного договора, «В случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по данным фактической экспликации ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с данными проектной документации, Застройщик обязуется вернуть Дольщику разницу, рассчитанную исходя из средней инвестиционной стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства по настоящему договору. Истец направил в адрес ответчика письмо с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств за разницу между оплаченной общей площадью 85,00 кв.м. и фактической общей площадью 80,20 кв.м. Однако ответчик до настоящего времени не ответил на претензию истца. Просит суд взыскать с ООО «Самара-Базис» в свою пользу переплату за излишне оплаченные квадратные метры в размере <данные изъяты> руб. 33 коп.

В ходе судебного разбирательства представитель истца – Федурце А.П., действующая на основании доверенности, исковые требования уточнила и просила взыскать с ООО «Самара-Базис» в пользу Карташова А.Е. переплату за излишне оплаченные квадратные метры в размере <данные изъяты> руб. 82 коп., просила исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании истец Карташов А.Е. уточненные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме. Пояснил, что между ним и ООО «Самара-Базис» заключен договор № участия в долевом строительстве от <дата> им оплачена общая площадь - 85,00 кв.м., а в результате проведенных обмеров БТИ площадь квартиры, уменьшилась на 4,8 кв.м. оставляет 80,20 кв.м. Согласно п. 2.3.2. договора, «В случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по данным фактической экспликации ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с данными проектной документации, Застройщик обязуется вернуть Дольщику разницу, рассчитанную исходя из средней инвестиционной стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства по настоящему договору.

В судебном заседании представитель ответчика - ООО «Самара-Базис» - Дубрович С.А., действующая на основании доверенности, исковые требования Карташова А.Е. не признала, пояснила, что <дата> между истцом и ООО «Самара-Базис» был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которого Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) одиннадцатиэтажный (в т.ч. технический) кирпичный жилой <адрес> (справочно по проекту) со встроенными нежилыми помещениями. Дольщик (участник долевого строительства) осуществляет инвестирование строительства Объекта долевого строительства: двухкомнатной <адрес> (справочно по проекту) в объемах работ, предусмотренных Приложением №, общей площадью (с учетом лоджии с коэффициентом 1) 85,00 кв.м., общей площадью 80,74, жилой площадью 51,52 кв.м, расположенной на 8 (восьмом) этаже, указанного жилого дома. При этом цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком для строительства объекта долевого строительства по указанному Договору была определена в твердой сумме и не зависела от стоимости 1 квадратного метра помещения. Договор № от <дата> участия в долевом строительстве был зарегистрирован в установленном законодательством порядке. Застройщик выполнил свои обязательства по указанному договору в полном объеме, что подтверждается, Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> №КИ 63301000-084э и Актом приема-передачи квартиры от <дата> Согласно данным технического паспорта на <адрес>, выполненному ФГУП «Ростехинвентаризация», общая площадь указанной квартиры составляет 80,2 кв.м. Согласно ст. 15, "Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В соответствии с условиями договора № от <дата> участия в долевом строительстве стороны при заключении настоящего договора договорились, что общая площадь квартиры на момент подписания договора указана, исходя из проектной документации, и составляет 80,74 кв.м. Согласно п. 2.3.2. договора долевого участия, в случае уменьшения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по данным фактической экспликации ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с данными проектной документации, Застройщик обязуется вернуть Дольщику разницу, рассчитанную исходя из средней инвестиционной стоимости одного квадратного метра общей площади Объекта долевого строительства по настоящему договору. Однако, в отношении указанной квартиры, не выявлено уменьшения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м по данным фактической экспликации ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с данными проектной документации. Таким образом, истец подменяет понятия «общая площадь» Объекта долевого строительства и «общая площадь (с учетом лоджии с коэффициентом 1)» Объекта долевого строительства, тогда как данные понятия различны, о чем четко говорится и в договоре долевого участия и в техническом паспорте, выполненном ФГУП «Ростехинвентаризация». И в предмете договора участия в долевом строительстве № от <дата> и в пунктах 2.3.1, 2.3.2. указанного договора, объектом рассмотрения является именно «<адрес>» Объекта долевого строительства, а не площадь квартиры с учетом лоджии.

Выслушав пояснения сторон, изучив и проверив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Карташова А.Е. необоснованны и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

 В силу ч. 1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 N214-03 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая - (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

    Согласно ст. 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков, а в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

    В судебном заседании установлено, что между Карташовым А.Е. и ООО «Самара-Базис» заключен договор № участия в долевом строительстве от <дата> Согласно условиям данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) одиннадцатиэтажный кирпичный жилой <адрес>, а Дольщик осуществляет инвестирование строительства объекта долевого строительства: двухкомнатной <адрес>, общей площадью (с учетом лоджий с коэффициентом 1) 85,00 кв.м., общей площадью 80, 74 кв.м., жилой площадью 51,52 кв.м. Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком (участником долевого строительства) для строительства (создания) объекта долевого строительства составляет <данные изъяты> руб. (л.д. 5-6).

Застройщик свои обязательства исполнил в полном объеме, согласно акта приема - передачи от <дата> (л.д. 33)

Согласно техническому паспорту на помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, п. управленческий, <адрес>, №, № помещения 28, составленному Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от <дата> общая площадь с учетом прочей (коэффициентом) помещения составляет 82, 3 кв.м., общая площадь помещения – 80,2 кв.м., жилая площадь 51,1 кв.м.

Кроме того, в соответствии с условиями договора № от <дата> участия в долевом строительстве стороны при заключении настоящего договора договорились, что общая площадь квартиры на момент подписания договора указана, исходя из проектной документации, и составляет 80,74 кв.м. Согласно п. 2.3.2. договора долевого участия, в случае уменьшения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по данным фактической экспликации ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с данными проектной документации, Застройщик обязуется вернуть Дольщику разницу, рассчитанную исходя из средней инвестиционной стоимости одного квадратного метра общей площади Объекта долевого строительства по настоящему договору. Однако, в отношении указанной квартиры, не выявлено уменьшения общей площади Объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. по данным фактической экспликации ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с данными проектной документации.

    В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно условиям договора № участия в долевом строительстве от <дата>, ООО «Самара-Базис» обязался передать истцу квартиру общей площадью (с учетом лоджий коэффициентом 1) 85,00 кв.м., общей площадью 80,74 кв.м., жилой площадью 51,52 кв.м., при этом Карташов А.Е. подписав договор понимал и согласился с тем, что стоимость квартиры включает в себя, в том числе и площадь лоджий, а не только площадь жилых помещений.

Таким образом, доводы истца о том, что ему была передана квартира, отличающаяся от оплаченной им по договору, а именно – меньшей площади не соответствуют действительности и основаны на неправильном понимании действующего законодательства. Из содержания договора об участии в долевом строительстве следует, что стороны при определении характеристик объекта договорились не использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджий. Общая – 80,2 кв.м. и жилая – 51,1 кв.м. площадь квартиры установленные при постановке ее на технический учет ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» отличаются от общей – 80,74 кв.м. и жилой – 51,52 площади установленной договором менее чем на 1 кв. м. Поскольку общая площадь квартиры по договору установлена в размере 80,74 кв.м., общая площадь установленная ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» составляет 80,2 кв.м. оснований для возвращения Дольщику разницы между оплаченной и полученной площадью в соответствии с условиями договора не имеется.

Доводы истца о незаконности включения в договор условия о применении к площади лоджии коэффициента 1 являются необоснованными, поскольку «Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденная Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, п. 3.37 которой установлен для лоджий понижающий коэффициент 0,5 определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации и обязательна для всех организаций технической инвентаризации. Для отношений между дольщиками и застройщиками данная инструкция обязательного характера не носит. При расчете общей площади переданной истцу квартиры без учета понижающего коэффициента, исходя из площади лоджии в 4,2 кв.м. отраженной в плане ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» усматривается что истцу была передана квартира общей площадью с учетом прочей 84,4 кв.м. Расхождение с указанной в договоре площадью и при таком способе расчета составляет менее 1 кв.м.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что условия договора № участия в долевом строительстве от <дата> соответствуют положения гражданского законодательства, в частности п. 4 ст. 421 ГК РФ, предусматривающему возможность определения условий договора по усмотрению сторон. Истец получил в собственность квартиру, площадь которой соответствует пределам, согласованным сторонами в договоре.

Таким образом, оценивая представленные суду доказательства, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований необходимо отказать, так как при заключении договора стороны определили, что в площадь квартиры, строительство которой обязался финансировать истец, входит и возведенная ответчиком лоджия. <адрес> построенной и переданной истцу квартиры по условиям договора составляет 80,74 кв.м. Согласно выписке из единого государственного реестра прав от <дата> и кадастровому паспорту, общая площадь <адрес> составляет 80,2 кв.м., то есть, не выявлено уменьшения общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв.м. При таких обстоятельствах, доводы истца и его представителя о передаче ему квартиры меньшей площадью, чем предусмотрено договором, и необходимости взыскания разницы в стоимости не нашли своего подтверждения.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л:

    В удовлетворении исковых требований Карташова А. Е. к ООО «Самара-Базис» о взыскании переплаты по договору долевого строительства – отказать полностью.

    Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Красноглинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, то есть с <дата>.

Председательствующий                Н.В. Терендюшкин

Копия верна:

Судья Терендюшкин Н.В.__________________