Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-82/2020 ~ М-63/2020 от 25.06.2020

УИД 70OS0000-01-2020-000084-29

Дело №3а-82/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 октября 2020 г. Томский областной суд в составе:

председательствующего Простомолотова О.В.,

при секретаре Кутлубаевой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело№3а-82/2020 по административному исковому заявлению Денисова Сергея Владимировича к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Росреестра по Томской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области об установлении кадастровой стоимости жилого дома в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Денисов С.В. обратился в суд с административным иском к Федеральной кадастровой палате Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в лице филиала по Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Томской области, об установлении кадастровой стоимости земельного участка и жилого дома в размере равном их рыночной стоимости.

Денисовым С.В. были заявлены требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении жилого дома с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу /__/ и земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по указанному выше адресу.

Определением суда от 26.06.2020 по делу в качестве соответчика привлечены администрация Города Томска и Департамент по управлению государственной собственностью Томской области.

Определением суда от 24 июля по делу в качестве заинтересованного лица привлечено ОГБУ «ТОЦИК».

Определением суда от 21 августа 2020 административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка расположенного по адресу /__/ с кадастровым номером /__/ в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1.01.2014 выделены в отдельное производство по ходатайству административного истца.

В обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости жилого дома в размере равном его рыночной стоимости административным истцом указано, что административному истцу принадлежит на праве собственности указанный жилой дом; кадастровая стоимость которого, установленная по состоянию на 1 января 2019 г., в размере 7363536 рублей 43 копейки значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке в размере 4596000 рублей, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

В судебное заседание не явились административный истец, административные ответчики и заинтересованные лица. Суд на основании ч.2 ст. 150, ч.4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Ранее в судебном заседании административный истец поддержал заявленные административные исковые требования, уточнив их, и просил установить кадастровую стоимость жилого дома в размере определённом заключением судебной экспертизы.

Заинтересованное лицо и законный представитель заинтересованных лиц Деревяшкиной В.С. и Денисовой А.С. Комисарова Е.Н. полагала требования подлежащими удовлетворению.

Представители административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области Осокина М.И. и заинтересованного лица ОГБУ ТОЦИК Синчикова Л.В. полагали требования не подлежащими удовлетворению в виду недостоверности выводов отчета об оценке рыночной стоимости и заключения судебной экспертизы, при этом доказательств иной величины рыночной стоимости указанными участниками процесса суду не представлено.

Административным ответчиком ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области представлен отзыв на административное исковое заявление в соответствии с которым представитель учреждения просит в удовлетворении требований в отношении ФГБУ ФКП Росреестра отказать, поскольку учреждение не устанавливало оспариваемую кадастровую стоимость (л.д. 12-153 т.1).

Представителем Управления Росреестра по Томской области представлен отзыв согласно которому ответчик оставляет разрешение требований на усмотрение суда (л.д. 127-130 т.1).

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, допросив судебного эксперта, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Административному истцу и заинтересованным лицам с 28.08.2018 принадлежит на праве собственности жилой с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу /__/ что подтверждается выпиской из ЕГРН и копией договора купли продажи икта приема передачи (л.д. 69-70, 98-100 т.1).

Приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 22 ноября 2019г. №41 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, помещений, машино-мест и иных видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Томской области», установлена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1.01.2019 в размере 7363536 рублей 43 копейки, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.05.2020 о кадастровой стоимости объекта недвижимости, копией приказа № 41 от 22.11.2019 и выпиской из приложения к приказу (л.д. 9, 175-176.).

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Томской области акт об утверждении кадастровой стоимости не составлялся.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 21 января 2020 г.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого Кодекса, то есть в числе прочих - расположенное в пределах муниципального образования здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с абзацем пятым пункта 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. №334-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Изменения, предусмотренные Федеральным законом от 3 августа 2018г. №334-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2019г. (статья 3 этого Закона) и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019г.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019г. согласуется с приведенными выше положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества не исключил установление кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен подготовленный ООО «Оценка недвижимости» отчет /__/ от 14 августа 2020г., согласно которому по состоянию на 1 января 2019 г. рыночная стоимость жилого дома с кадастровым номером /__/, площадью /__/ кв.м составляет 4596000 рублей (л.д.10-70 т.2).

В связи с возражениями представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК» относительно выводов, изложенных в отчете, по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «Бизнес-Оценка», по результатам которой составлено заключение эксперта №143-С от 23.09.2020, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019г. составляет 4625600 рублей.

Поскольку экспертной организации были представлены все материалы настоящего административного дела, в том числе отчет, подготовленный ООО «Оценка недвижимости» №387А/2020 от 14 августа 2020г., и возражения относительно данного отчета представителей административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица ОГБУ «ТОЦИК», суд считает, что результат судебной оценочной экспертизы основан на всестороннем изучении экспертом обстоятельств дела и доводов сторон.

Доводы представителей стороны административного ответчика и заинтересованного лица ОГБУ ТОЦИК о недостоверности заключения судебной экспертизы судом проверены и отвергаются как необоснованные.

Так, допрошенная в судебном заседании судебный эксперт ОвсянниковаА.А. дала последовательные и убедительные показания относительно хода и результатов проведенного исследования, соответствующие нормативным положениям, регулирующим вопросы проведения такого рода оценки.

Оценивая доводы административного ответчика и заинтересованного лица о том, что в результате некорректного определения стоимости земельного участка под объектом оценки, итоговая стоимость объекта оценки оказалась существенно занижена суд приходит к следующим выводам.

Так из показаний эксперта следует, что аналоги по земельным участкам ею определялись согласно рыночным данным. Скриншоты и ссылки на аналоги с ценами представлены в заключении в приложении № 2. Целью экспертного исследования являлось определение рыночной стоимости объекта капитального строительства, а согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, земельный участок следует судьбе строения, расположенного на нем, то есть это единый, неразрывно связанный объект. Для того чтобы определить стоимость капитального строения, надо из стоимости единого объекта недвижимости вычесть стоимость земельного участка. Стоимость земельного участка была определена сравнительным подходом с применением различных корректировок. Главным параметром при выборе аналогов являлось местоположение земельного участка, поскольку оно наряду с другими факторами наиболее влияет на его стоимость. Аналоги, представленные ОГБУ «ТОЦИК», расположенные в микрорайоне Наука удалены от объекта оценки более чем на 1 километр, аналоги на улицах Нарочанская и Сахарова хоть и удалены от объекта оценки менее чем на 1 километр по прямой, но эта прямая проходит через две территории особой экономической зоны и транспортная доступность указанных аналогов неудовлетворительная, поскольку с учетом проезда к аналогам по транспортным путям расстояние значительно возрастает. Объекты на улицах Олимпийская и Воскресенская не были обнаружены на электронных картах ЕГРН, возможно, они еще не сформированы и не поставлены на кадастровый учет. Объект на улице Красные Зори находится от объекта исследования на расстоянии около 2километров. Исходя из этого, ею данные аналоги при выборке не учитывались.

С учетом изложенного заключение эксперта соответствует подпункту «б» и «в», «е» пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО№7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014г. №611.

Согласно названной норме при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект - аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу положений подпункта «е» п. 22 ФСО № 7 одним из элементов сравнения является, в том числе местоположение объекта.

Отобранные экспертом объекты аналоги расположены в одном с оцениваемым объектом районе и наименее удалены от объекта оценки, в отличии от объектов аналогов на которые ссылается заинтересованное лицо в представленных пояснениях.

С учетом приведенных положений нормативных актов суд отклоняет доводы ответчика и заинтересованного лица о нарушении экспертом требований статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требований п. 5 федерального стандарта оценки «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 (ФСО № 3), п. 22 ФСО №7.

Доводы ответчика и заинтересованного лица о том что при определении стоимости земельного участка как условно застроенного, принимаются в качестве объектов-аналогов, объекты, которые не могут быть сравнимыми поскольку в составе объекта-аналога №1 имеется строение бани; в составе объекта-аналога №2 есть объект незавершенного строительства: двухэтажный жилой дом площадью 750 кв.м, (таунхаус), наличие которых значительно повышает стоимость предложения объекта суд находит также несостоятельными исходя из следующего.

В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России № 568-р от 06.03.2002 рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния) (раздел2). Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

При этом в силу положений п. 20 ФСО № 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Объекты аналоги № 1 и 2 расположены в непосредственной близости от объекта оценки, относятся к одной группе видов разращённого использования.

При этом на наличие строений подлежащих сносу экспертом применена корректировка на снос строений, в отношении объекта аналога №1 в сумме 285000 рублей в отношении объекта налога № 3 в сумме 1469700 рублей (лист заключения 59).

Доказательств необходимости применения указанной корректировки в ином размере ответчиком не представлено.

Доводы стороны ответчика о том, что объекты аналоги объекты-аналоги №3 и №4 расположены в зоне высотной жилой застройки и поэтому не могли являться аналогами для оцениваемого объекта, расположенного в коттеджном поселке, не основаны на исследованных доказательствах, поскольку из представленных в заключении следует, что эксперта данных указанные земельные участки предназначены для индивидуальной жилой застройки.

При этом в силу раздела 4 методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России № 568-р от 06.03.2002 земельные участки при применении метода сравнения продаж подлежат сравнению по целевому назначению, и разрешенному использованию, а не по территориальной зоне, к которой они отнесены документами территориального планирования.

Кроме того, из положений п. 5 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. №299 следует, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно подпункту «в» п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Вопреки доводам стороны ответчика на листе заключения 38 и 39 при выборе аналогов для расчета стоимости с использованием сравнительного подхода экспертом указано обоснование этого выбора. Несогласие с указанной мотивировкой стороны ответчика не свидетельствует о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта.

В заключении указаны источники информации об объектах аналогах использованных экспертом, информация об объектах аналогах подтверждена в соответствии с требованиями п.11 ФСО № 3 (листы заключения 53-58).

Доводы стороны ответчика о том, что решением Томского областного суд от 27 августа 2020 кадастровая стоимость земельного участка в границах которого расположен спорный объект недвижимости установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1.10.2014 в размере 419000 рублей в то время как эксперт пришел к выводу о рыночной стоимости это же земельного участка на 1.01.2019 – 5154590 рублей проверены судом с участием эксперта в судебном заседании. Из показаний эксперта следует, что ею определялась стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019, в то время как представленным отчетом она определена по состоянию на 1 января 2014года. Кроме того, при составлении отчета оценщиком в отчете при определении стоимости на 1.01.2014 все аналоги взяты с официального сайта торгов муниципального образования. Все эти объекты были рассчитаны на то, чтобы выставить их на аукцион. Стоимость таких объектов всегда занижается на 25-30 процентов, чтобы у участников торгов была возможность повышать цену. Все аналоги 2012-2013 годов. К ним применены корректировки на время предложения, но они незначительные. В 2012-2013 годах ценовая политика относительно земельных участков была совершенно другой. Прошло 6 лет, такая разница в стоимости земельного участка может иметь место.

В связи с изложенным не могут быть приняты во внимание доводы представителей стороны административного ответчика о нарушении экспертом подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 и пункта 5 ФСО № 3.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом результатов отчета об оценке, показаний эксперта, суд пришёл к выводу о том, что определенная заключением рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату утверждения его кадастровой стоимости (1 января 2019 г.) соответствует указанным в административном иске (с учетом уточнений) размерам, и кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена на вышеуказанную дату в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебной оценочной экспертизы (4625600рублей).

Согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости; также в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области административный истец не обращался; административное исковое заявление подано в суд 25 июня 2020 г.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Росреестр в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета, то есть на него возложена обязанность по осуществлению организационных мероприятий по исполнению решения суда.

Оспариваемая кадастровая стоимость утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области. ФГБУ ФКП Росреестра акт об определении кадастровой стоимости

С учетом приведенных положений закона требования административного истца к ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Томской области удовлетворению не подлежат, как не основанные на законе.

На основании изложенного, руководствуясь ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Денисова Сергея Владимировича к Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Томской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером с кадастровым номером /__/, расположенный по адресу /__/ площадью /__/ кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 4625600 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года, для применения в целях предусмотренных законодательством Российской Федерации, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определённой по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 25.06.2020.

В удовлетворении административных исковых требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Томской области – отказать

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Томский областной суд.

Председательствующий