Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2327/2013 ~ М-2347/2013 от 08.10.2013

Дело № 2-2327/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 ноября 2013 года г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Балакиной А.В.,

при секретаре Шиховой Н.Н.,

с участием представителей истца Крайнова И.С., Ризбанова К.Ф. по доверенности,

представителя ответчика Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района – Мишуринских Я.А. по доверенности,

представителя ответчика Софьиной О.А. – Кадыровой М.В. по доверенности,

представителя ответчика Баландиной А.А. – Баландиной А.Н. по доверенности,

представителя третьего лица администрации Пермского муниципального района – Шипиловских Д.Б. по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Строительно-монтажный трест № 14» к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального район, ФИО13, ФИО14 о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Строительно-монтажный трест № 14» обратилось в суд с иском к Комитету имущественных отношений администрации Пермского муниципального район, Софьиной О.А., Баландиной А.А. о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, обязании возвратить земельный участок.

В обоснование иска указали, что ОАО «Трест № 14» принадлежит земельный участок с кадастровым номером 59:32:0630006:3034 площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с разрешенным использованием под жилую многоэтажную застройку. На данном земельном участке, на основании разрешения на строительство, ОАО «Трест № 14» возводится многоквартирный жилой дом. Вокруг земельного участка с кадастровым номером №, расположен земельный участок площадью 2488 кв.м. с кадастровым номером № разрешенное ис­пользование земельного участка - для благоустройства территории (для устройства газо­нов, пешеходных дорожек и других элементов благоустройства). ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района и ФИО15 заключен договор аренды № № Предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ является земельный участок кадастровым номером №. Между ФИО16 и ФИО17 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года. ОАО «Трест № 14» считает, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является ни­чтожной сделкой на основании следующего. Ничтожной сделкой признается сделка, не соответствующая закону или иным право­вым актам (ст. 168 ГК РФ). Согласно п.п. 2.4, 2.5 Решения Земского собрания Пермского муниципального рай­она от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Положения о порядке предоставления незастроен­ных земельных участков для целей, не связанных со строительством» одним из обязательных условий предоставления земельного участка является наличие положительного заключения уполномоченного органа в сфере градостроительства и архитектуры. При предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду Баландиной Н.А. администра­цией Пермского муниципального района не было получено положительное заключение уполномоченного органа в сфере градостроительства и архитектуры, что является нарушени­ем ст. 34 Земельного кодекса РФ, п.п. 2.4, 2.5 Решения Земского собрания Пермского муниципального района от 25.12.2009 года № 29. Также договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ противоречит ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Градостроительному кодексу РФ. Постановлением администрации Пермского района № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № № №. Из градостроительного плана следует, что земельный участок с кадастровым номером № является дополни­тельным по отношению к основному земельному участку с кадастровым номером №, следовательно, ОАО «Трест № 14» имеет преимущественное право на земельный участок с кадастровым номером № Кроме того, земельный участок с кадастровым номером №, окружен земельным участком с кадастровым номером № Администрация Пермского муниципального района, заключая договор аренды, не обеспечила ОАО «Трест № 14», как смежному землепользователю, право на беспрепятственный доступ к своему земельному участку, земельным участком общего пользования. Данное нарушение администрацией Пермского муниципального района законного права ОАО «Трест № 14» приведет к последующей невозможности реализации собственниками жилых (нежилых) помещений в многоквартирном доме по <адрес> права на беспрепятственный доступ к принадлежащим им объектам недвижимости. Кроме того, градостроительным планом на ОАО «Трест № 14» возложены обязанности: благоустройство прилегающей территории выполнить с учетом технических условий, которые должны быть получены в администрации Кондратовского сельского поселения; на момент получения разрешения на строительство оформить правоустанавливающие документы на территорию, прилегающую к основному участку и предназначенную под благоустройство, что в свою очередь является подтверждением признания администрацией Пермского района преимущественного права ОАО «Трест № 14» на земельный участок с кадастровым номером №. Поскольку договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой с момента совершения, договор уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей. Просят признать договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу ничтожности, применить последствия недействительности договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года, а именно обязать Софьину О.А. возвратить администрации Пермского муниципального района земельный участок площадью 2488 кв.м. с кадастровым номером №; аннулировать запись о государственной регистрации договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец дополнил исковые требования, указав в качестве ответчика Баландину Н.А., просит аннулировать запись о государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №

Представители истца – Крайнов И.С., Ризбанов К.Ф. в судебном заседании заявленные требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика Комитета имущественных отношений администрации Пермского муниципального района – Мишуринских Я.А. в судебном заседании исковые требования признала.

Ответчик – Баландина Н.А. о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещена, направила в суд заявление о рассмотрении дела без ее участия, с исковыми требованиями не согласилась, указав, что действия сторон сделки были направлены на фактическое возникновение гражданских прав и обязанностей, имели намерение создать соответствующие правовые последствия в отношении предмета аренды - земельного участка. Обязательство по передаче имущества в аренду исполнено в соответствии с пунктом 3.2.2 договора аренды. Договор аренды не затрагивает интересы истца, поскольку на дату заключения указанного договора истец не имел каких-либо прав на земельный участок; в предоставлении данного земельного участка истцу было отказано в августе 2011 года, то есть до момента заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года. Данный отказ в судебном порядке истцом не обжалован. Считает что превышения компетенции муниципального органа по распоряжению данным земельным участком не установлено и не доказано. Она владеет земельным участком на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем считает, что истец осуществляя строительство жилого дома на смежном участке нарушил действующее законодательство, в том числе осуществил строительство жилого дома и получил разрешительные документы в отсутствии необходимых документов на земельный участок, предназначенный для благоустройства территории. В связи с чем ссылки истца о нарушении его прав являются не состоятельными. Следовательно, истец не может предъявлять требования указанные в исковом заявлении.

Представитель ответчика Баландиной Н.А. – Баландина А.Н. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что право истца не нарушено, поскольку разрешение на строительство было выдано на площадь застройки 693 кв.м., а они застроили 1000 кв.м. заранее лишив себя придомовой территории, считает, что в иске следует отказать.

Ответчик – Софьина О.А. о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещена, в суд не явилась.

Представитель ответчика Софьиной О.А. - Кадыровой М.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что право истца не нарушено, Софьина О.А. приобрела право аренды на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 2488 кв.м. на основании договора уступки права аренды в соответствии с которым ей перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района и Баландиной Н.А. Договор уступки заключен с согласия арендодателя,т.е. с согласия собственника земельного участка. Договор так же прошел процедуру государственной регистрации. Таким образом, предусмотренный действующий порядок заключения для такого рода договоров полностью соблюден, что исключает его признание недействительным по этому основанию. В соответствии со ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (в редакции действовавшей на момент заключения спорного договора). В рамках сложившейся судебной практики истец, не являясь стороной по оспариваемой сделке, может рассматриваться как заинтересованное только в случае, если его права и законные интересы будут восстановлены в случае приведения сторон недействительной сделки в первоначальное положение, т.е. его правовое положение должно в результате этого претерпеть изменения. В настоящем же деле истец не является стороной оспариваемых сделок, не имеет никакого права на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в результате чего решение по данному делу не повлияет на его права и обязанности. ОАО «Трест № 14» не имеет преимущественного исключительного права на получение указанного земельного участка в аренду или собственность. Предоставление земельного участка в качестве дополнительного любому лицу является правом, а не обязанностью собственника земельного участка. ОАО «Трест № 14» не привело ни единой ссылки на норму закона на основании которой ему и только ему Комитет имущественных отношений обязан предоставить спорный участок. Из текста искового заявления следует, что основаниями, по которым ОАО «Трест № 14» считает незаконным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является то, что указанный земельный участок фигурирует в их градостроительном плане в качестве дополнительного; отсутствует возможность беспрепятственного использования земельного участка истца; при предоставлении земельного участка Баландиной Н.А. нарушен порядок, предусмотренный Решением Земского собрания Пермского муниципального района № 29 от 25.12.2009 года. Все вышеперечисленные «основания» недействительности в действительности таковыми не являются. То обстоятельство, что земельный участок Софьиной О.А. каким-то образом фигурирует в градостроительном плане истца, свидетельствует о незаконности действий истца о возведении на основании такого градостроительного плана и разрешения на строительства многоквартирного жилого дома, т.е. истец сам поставил будущих жильцов этого дома в ситуацию, когда законность постройки под вопросом. Считаю, что истец в обоснование своей позиции не вправе ссылаться на свои же незаконные действия по фактическому распоряжению земельным участком, на который он не имеет никаких прав, и на основании этого утверждать, что в результате подобных действий он приобрел какие-либо права на него. Истец пользуется своим участком абсолютно беспрепятственно, земельный участок Софьиной О.А. не огорожен забором, не перекрыт и т.п.. да и в последствии разрешенное использование данного земельного участка не позволит ей этого сделать. В связи с чем и указанное «основание» фактически отсутствует. Последний довод относительно нарушения порядка при предоставлении земельного участка первоначально Баландиной Н.А. также не свидетельствует о недействительности договора аренды. Во-первых, истец не указывает какими доказательствами подтверждается нарушение процедуры. Указанные заключения структурных подразделений администрации являются внутренними документами муниципального органа, из каких источников истцу стало известно наличии отсутствии заключений не понятно. Указанные заключения не выдаются на руки арендатору, тем не менее, наличие такого рода заключений подразумевается самим фактом следующего заключения договора аренды. Во-вторых, отсутствие такого рода заключения не является основанием для признания договора аренды не действительным, поскольку само по себе предоставление земельного участка для целей не связанных со строительством регулируется ст. 34 ЗК РФ, которая не предусматривает обязательное наличие заключения структурного подразделения органа муниципальной власти. Указанное заключение может претворять заключение договора аренды, но оно не заменяет сам договор и его наличие или отсутствие ни каким образом не связано с наличием оснований для заключения договора аренды. Обращает внимание суда на то обстоятельство, что истец в настоящем захватил земельный участок Софьиной О.А.: расположил возведенный им жилой дом частично на земельном участке ответчика, в связи с чем даже при удовлетворении исковых требований он не сможет воспользоваться порядком получения земельного участка по порядку, утвержденному Решением Земского собрания Пермского муниципального района № 29 от 25.12.2009 года, поскольку в нем есть прямой запрет на предоставление таких участков (участок будет квалифицироваться как занятый объектом недвижимости). Обращение в суд с подобными исковыми требованиями со стороны истца является попыткой узаконить изначально противозаконные действия по строительству жилого дома с нарушениями норм ГрК РФ.

Представитель третьего лица администрации Пермского муниципального района – Шипиловских Д.Б. в судебном заседании с исковыми требованиями согласился, пояснил, что при заключении договора аренды земельного участка администрация Пермского муниципального района и Комитет имущественных отношений администрации Перм­ского муниципального района исходили из того, что испрашиваемый в аренду Баландиной Н.А. земельный участок, предоставляется именно для благоустрой­ства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> застройщиком которого является ис­тец, об этом свидетельствуют те обстоятельства, что договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ фигурирует в проектной документации истца по строительству многоквартирного дома. Иных объектов для благоустройства на данной территории не существует. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Изолит-Т», в лице Баландиной Н.А. был заключен договор возмездного оказания инжиниринговых услуг, по которому ООО «Изолит-Т» обязалось выполнить по заданию истца функции заказчика и осуществлять технический надзор на строительстве мно­гоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> При этом п.3.2. указанного договора ООО «Изолит-Т» обя­зан был по заданию истца выполнить определенные работы, в том числе получить градостроительный план для проектирования объекта и по­становление администрации Пермского муниципального района «О предостав­лении земельных участков в аренду ОАО «Трест № 14». В нарушении данного пункта договора директор ООО «Изолит-Т» Баландина Н.А. оформила доку­менты на аренду земельного участка не на имя истца, а на свое имя. При этом необходимо учесть, что формированием земельного участка площадью 2488 кв.м. занимался именно истец еще с 2008 года, о чем свидетельствует акт выбора земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является ничтож­ной сделкой, поскольку не соответствует ст. 34 Земельного Кодекса РФ, п.п. 2.4,, 2.5 Положения «О порядке предоставления незастроенных земельных уча­стков для целей, не связанных со строительством», утвержденного решением Земского Собрания Пермского муниципального района № 29 от 25.12.2009 года, Градостроительному кодексу РФ, Жилищному кодексу РФ, и нарушает интере­сы не только истца, но и физических лиц - дольщиков по строительству жилого дома по адресу: <адрес> сегодняшний день истец не может получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, поскольку не обладает правами на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2488 кв.м., а как следствие многоквартирный жилой дом остается без придомовой территории, предусмот­ренной проектом строительства и градостроительным планом земельного уча­стка. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию нарушает права на жилище 76-ти семей - дольщиков, добросовестно выполнивших обязательства по оплате строительства жилых помещений. Кроме того, считает, что данный договор затрагивает и права администра­ции Пермского муниципального района, поскольку создается напряженная со­циально-экономическая ситуация с жителями Пермского муниципального рай­она. Поскольку договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ явля­ется ничтожной сделкой, то и договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Баландиной Н.А. и Софьиной О.А. также является ничтожным.

Третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены, направили в суд заявление о рассмотрении дела без участия представителя.

Суд, заслушав участников процесса, оценив письменные доказательства, приходит к следующему выводу.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

В соответствии со ст.168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

ДД.ММ.ГГГГ согласован акт выбора земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> под жилую застройку многоэтажную, площадью 2488 кв.м. (л.д. 111-113 том 1).

На основании постановления Главы Кондратовского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № сформирован земельный участок площадью 2488 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, под жилую застройку многоэтажную (л.д. 241 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ подготовлен межевой план в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципального собственности, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 224-243 том 1).

Кадастровой выпиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что земельному участку площадью 2488 кв.м., предоставленному для благоустройства территории, расположенному на землях населенных пунктов по адресу: <адрес> присвоен кадастровый номер № Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-16 том 1).

В соответствии с п.6. ст.11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 401-ФЗ, действующей на момент заключения оспариваемого договора аренды) образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В силу п. 4 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции Федерального закона от 08.12.2011 N 423-Ф3 действующей на момент заключения договора аренды (далее Закон о кадастре) орган кадастрового учета отказывает в постановке на учет земельного участка в случае, если не будет обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку.

Аналогичные положения содержатся в п. 2.1 ст. 26, п. 6 ч. 2 ст. 27 Закона о кадастре (в действующей редакции). Согласно которым не обеспечение доступом к земельным участкам общего пользования является основанием для приостановления и последующего отказа к постановке на кадастровый учет образуемого земельного участка. При формировании земельного участка с кадастровым номером № земельному участку с кадастровым номером №, который стал вкрапленным участком после образования земельного участка не обеспечен доступ к земельным участкам общего пользования. В этой связи, формирование и постановка на кадастровый учет осуществлены с нарушением прав и охраняемых законом интересов истца как собственника земельного участка с кадастровым номером № в силу указанных положений Земельного кодекса и Закона о кадастре.

Согласно п.п. 2.4, 2.5 Положения о порядке предоставления незастроенных земельных участков для целей, не связанных со строительством, утвержденного решением Земскою Собрания Пермского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № одним из обязательных условий предоставления земельного участка является наличие положительного заключения уполномоченного органа в сфере градостроительства и архитектуры.

При предоставлении земельного участка в аренду Баландиной Н.А. Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района не получено положительное заключение уполномоченного органа в сфере градостроительства и архитектуры, что является нарушением ст. 34 Земельного кодекса, п.п. 2.4, 2.5 Порядка предоставления земельных участков.

Согласно п. 1.9 Порядка предоставления земельных участков предоставление земельного участка невозможно, если: испрашиваемый земельный участок полностью либо частично обременен правами третьих лиц; в отношении испрашиваемого земельного участка либо его части имеются установленные в соответствии с законодательством ограничения, не позволяющие использовать его для заявленной цели; размеры и местоположение испрашиваемого земельного участка не соответствуют требованиям технических регламентов.

В соответствии с п. 2.4 Порядка предоставления земельных участков заключение уполномоченного органа в сфере градостроительства и архитектуры должно содержать следующие сведения: о том, что земельный участок не подлежит застройке согласно документации по планировке территории или ранее разработанной градостроительной документации; об ограничениях, налагаемых на территорию; о соответствии размера земельного участка заявленным целям: о возможности формирования земельного участка в одной территориальной зоне.

Отсутствие заключения уполномоченного органа в сфере градостроительства и архитектуры говорит о невозможности предоставления земельного участка, поскольку не представляется возможным установить наличие (отсутствие) обстоятельств, перечисленных в пункте 1.9 Порядка предоставления земельных участков.

Протоколом Комиссии по земельным отношениям от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Трест № 14» отказано в предоставлении в аренду земельного участка для благоустройства площадью 2488 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, поскольку, предоставление земельного участка будет осуществляться в соответствии со ст. 34 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков осуществляется без проведения торгов при наличии информационного сообщения в средствах массовой информации. Юридическим лицам предоставление земельных участков не связанных со строительством законом не предусмотрено (л.д. 136, 137 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ Баландина Н.А. обратилась в Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2488 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для благоустройства территории (л.д. 117 том 1).

Протоколом комиссии по земельным отношениям от ДД.ММ.ГГГГ Баландиной Н.А. предоставлен в аренду испрашиваемый земельный участок, сроком на 2 года 6 месяцев (л.д. 119 том 1).

На основании постановления администрации Пермского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № 4134, разрешенным использованием земельного участка площадью 2488 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> считать: для благоустройства территории (для устройства газонов, пешеходных дорожек и других элементов благоустройства) (л.д. 121 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района и ФИО18 заключен договор аренды № №, согласно которому Баландиной Н.А. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2488 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для благоустройства территории (для устройства газонов, пешеходных дорожек и других элементов благоустройства), категория земли: земли населенных пунктов. Договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-10 том 1).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ за ОАО «Строительно-монтажный трест № 14» на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 1000 кв.м., предоставленный под жилую застройку на землях населенных пунктов по адресу: <адрес> (л.д. 17 том 1).

Кадастровой выпиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что земельному участку площадью 1000 кв.м., предоставленному под жилую застройку многоэтажную на землях населенных пунктов по адресу: <адрес> присвоен кадастровый номер №. Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-23 том 1).

На основании постановления администрации Пермского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден градостроительный план земельного участка ОАО «Строительно-монтажный трест № 14», расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (л.д. 24 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Строительно-монтажный трест № 14» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – 7-9-ти этажный жилой дом со встроено-пристроенными общественными помещениями по <адрес> (л.д. 29-30 том 1).

В соответствии с договором о передаче права аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным между ФИО19 и ФИО20, последней передано право аренды на земельный участок площадью 2488 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 69-70 том 1). Договор уступки зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно письма от ДД.ММ.ГГГГ направленного в адрес Баландиной Н.А. Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района согласовал переуступку права по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № вышеуказанного земельного участка (л.д. 71 том 1).

По договору строительного подряда № 25-11/П от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Изолит-Т» в лице директора Баландиной Н.А. именуемый «Заказчиком» и ОАО «Строительно-монтажный трест № 14», именуемый в дальнейшем «Генподрядчик». Предметом договора является выполнение Генподрядчиком своим иждивением весь комплекс строительно-монтажных работ на строительстве объекта: «Общественное здание по <адрес> на земельном участке, предоставленном в аренду на основании Постановления главы администрации Кондратовского сельского поселения от 11.06.2011 года № 123 «О предоставлении ранее используемого земельного участка в аренду ОАО «Трест № 14» и в соответствии с проектом, разработанным ООО «Артпроект», а заказчик обязуется создать необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и подтвердить стоимость выполненных работ, подлежащих оплате. Пунктом 5.1.18 заказчик обязан предъявить законченный строительством и подготовленный к вводу в эксплуатацию объекта на итоговую проверку инспекции госстройнадзора Пермского края в соответствии со ст. 54 ГК РФ и обеспечить получение разрешения на ввод в эксплуатацию от Госархстройинспекции Пермского района и п. 5.1.19 заказчик обязан осуществить технический надзор за строительством объекта в соответствии со ст. 53 ГК РФ (л.д. 97-101 том 1).

По договору № 26-11/ИНЖ возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ОАО «Строительно-монтажный трест № 14» именуемое в дальнейшем «Сторона-1» и ООО «Изолит-Т», именуемое в дальнейшем «Сторона-2» в лице директора Баландиной Н.А. Предметом договора является технический надзор на строительство объекта: «Общественное здание по <адрес>, где п.3.3.3 Сторона-2 обязана оформить в установленном порядке правовые документы на земельный участок для размещения объекта, п. 3.2.4 получить градостроительный план для проектирования объекта и постановление Главы администрации Пермского муниципального района Пермского края «О предоставлении земельных участков в аренду ОАО «Трест № 14» (л.д. 102-105 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Строительно-монтажный трест № 14» именуемое в дальнейшем «Сторона-1» и ООО «Изолит-Т», именуемое в дальнейшем «Сторона-2» в лице директора Баландиной Н.А. заключено соглашение о расторжении строительного подряда и возмездного оказания инжиниринговых услуг, где стороны подтверждают, что не будут иметь претензий связанных с исполнением расторгаемых договоров, после исполнения своих обязательств по настоящему соглашению. Кроме того, по данному соглашению указана сумма задолженности ОАО «Строительно-монтажный трест № 14» именуемое в дальнейшем «Сторона-1» в пользу ООО «Изолит-Т», именуемое в дальнейшем «Сторона-2» в лице директора Баландиной Н.А. в размере 2015924 рубля (л.д. 106 том 1).

Согласно акта выбора (согласования) земельного участка под жилую застройку Многоэтажную в д.Кондратово, утвержденного Главой Пермского муниципального района Пермского края, выданного ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес> 2488 кв.м. с последующем оформлением его в установленном порядке с приложенной выкопировкой местоположения земельного участка заказчику (представителю заказчика ФИО11) и плана границ земельного участка с пояснительной запиской ООО «Геодезической фирмой «Земляк» (л.д. 111-114 том 1).

Полагая, что для выполнения условий договоров Баландина Н.А. ДД.ММ.ГГГГ в Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2488 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для благоустройства территории (л.д. 117 том 1).

Согласно ответа Комитета имущественных отношений от ДД.ММ.ГГГГ заявление Баландиной Н.А. было рассмотрено и согласно заседания Комиссии по земельным отношениям по вопросы предоставления в аренду земельного участка площадью 2488кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для благоустройства территории земельный участок был предоставлен Баландиной Н.А. о чем имеется постановление № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении земельного участка в аренду Баландиной Н.А. (л.д. 118-124 том 1).

Кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что земельный участок площадью 2488 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для благоустройства территории на землях населенных пунктов, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 125-130 том 1).

Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района и ФИО21 на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 131-124 том 1).

Таким образом, Баландина Н.А. будучи директором ООО «Изолит-Т» выполняя условия договоров оформила земельный участок на свое имя как физическое лицо, поскольку Комитетом имущественных отношений ОАО «Тресту № 14» отказано в предоставлении земельного участка в порядке ст. 34 ЗК РФ, по тем основаниям, что земельный участок может быть предоставлен только гражданам для целей, не связанных со строительством», предоставление юридическим лицам предоставление земельных участков для целей не связанных со строительством законом не предусмотрено (л.д. 136 том 1). Однако, письмом № от ДД.ММ.ГГГГ «Об экспертизе проектной документации жилой дом по <адрес>» ОАО «Трест № 14 гарантирует оформить договор субаренды между ОАО «Трест № 14» и Баландиной Н.А. на земельный участок площадью 2488 кв.м. для благоустройства территории. В настоящее время получено согласование отдела по землеустройству Комитета имущественных отношений Пермского муниципального района на переуступку прав на аренду указанного земельного участка, которое было согласовано с Баландиной Н.А. (л.д. 139 том 1). Данные обстоятельства также подтверждаются Градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м., изготовленный ООО «Изолит-Т», подписанный Баландиной Н.А., где - на момент получения разрешения на строительство оформить правоустанавливающие документы на территорию, прилегающую к основному участку и предназначенную под благоустройство (л.д. 24-30 том 1).

В связи с чем, инспекцией государственного строительного надзора Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ решением комиссии предъявленный к проверке объекта «7-9 этажный жилой дом со встроенно-пристроенными общественными помещениями по <адрес> соответствует требованиям, установленным техническими регламентами и проектной документацией (л.д. 141-143 том 1).

Кроме того, учитывая пояснительную записку организации строительства ОАО «Треста № 14», где на (л.д. 166 том 1) схема застройки определена с учетом спорного земельного участка, где располагались бытовки, въезды и выезды на территорию застройки (л.д. 154-188 том 1). Так же положительного заключения государственной экспертизы с учетом спорной площади в границах благоустройства (л.д. 189-223 том 1).

В соответствие со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствие со ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодателя (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользования или во временное пользование.

Согласно ч. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Органы местного самоуправления обеспечивая управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, согласно п. 1 ст. 34 Земельного кодекса РФ обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.

Согласно ст. 328 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Границы и размеры земельного участка подлежат установлению с учетом фактически используемой площади земельного участка, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка, градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 4 ст. 43 ГрК РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.

Частью 9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Согласно пункту 10 Постановления Правительства РФ от 07.06.2002 N 396 «Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства» при определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за 7 дней до начала работ.

Данная норма корреспондирует пункту 4 статьи 69 Земельного кодекса РФ в ранее действовавшей редакции, предусматривающим, что при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее чем за семь календарных дней до начала работ. Заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие права и законные интересы, в установленном порядке.

Земельные участки под домами были сформированы после вступления в силу Жилищного кодекса РФ, органом местного самоуправления без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, что подтверждается материалами дела и не оспаривалось участниками процесса.

Указанные требования по существу носят виндикационный характер, т.е. связаны с истребованием у Баландиной Н.А. имущества, собственником которого являются органы местного самоуправления.

Поскольку ОАО «Строительно-монтажный трест № 14» не является стороной договора аренды, заключенного между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района и ФИО22, и, соответственно, не может быть участником реституции (возврата каждой из сторон сделки полученного от другой стороны), но считает себя лицом имеющим преимущественное право аренды на спорное имущество, которым Баландина Н.А. неправомерно распорядилась, право истца подлежат защите путем предъявления требования о признании сделки недействительной.

В судебном заседании установлено, что договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между Комитетом имущественных отношений Администрации Пермского муниципального района и ФИО23 не соответствует требованиям закона, а именно ст.11.9 п.6 ЗК РФ. Следовательно, данные договоры признаются недействительными в силу ничтожности (ст. 168 ГК РФ).

В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо одобрит данную сделку.

Таким образом, Баландина Н.А.признается лицом, не имевшим право на регистрацию по переуступке прав аренды имущества, а Софьина О.А. признается лицом, завладевшим имуществом на основании ничтожной сделки. Договор переуступки прав аренды земельного участка - спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ года заключенные между Баландиной Н.А. и Софьиной О.А., на регистрацию сделок впоследствии прямо не одобрены собственником имущества органом местного самоуправления, а потому такая сделка недействительна.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств того, что денежные средства за земельные участки были переданы истцу, ответчиком суду не представлены.

Судом проверены доводы истца о признании Баландиной Н.А. недобросовестным приобретателем имущества. В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников предполагается. Из представленных документов на земельные участки усматривается, что к моменту совершения безвозмездной сделки в отношении имущества имелись притязания третьих лиц, ограничения прав. Истцом опровергнута разумность и добросовестность ответчика Баландиной Н.А. (ст. 10 ГК РФ).

Довод ответчиков Баландиной Н.А. и Софьиной О.А. о законности заключения договора аренды земельного участка и переуступки права не состоятелен и опровергается материалами дела. Суд расценивает действия ответчиков Баландиной Н.А. и Софьиной О.А. как злоупотребление правом, а именно Баландина Н.А. зная о преимущественном праве переуступке права аренды истцу, переуступает Софьиной О.А., которая может быть признана как добросовестный приобретатель.

Учитывая признание иска Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района и администрации Пермского муниципального района, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акта являются основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ОАО «Строительно-монтажный трест № 14» удовлетворить.

Признать недействительными договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2488 кв.м. по адресу: <адрес> земли населенных пунктов, разрешенное использование для благоустройства территории между Комитетом имущественных отношений администрации Пермского муниципального района и ФИО24.

Применить последствия недействительности договора аренды путем возложения обязанности на ФИО25 возвратить администрации Пермского муниципального района земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 2488 кв.м. по адресу: <адрес> земли населенных пунктов, разрешенное использование для благоустройства территории, принадлежащий на праве аренды по договору переуступки прав от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО26 и ФИО27.

Решение является основаниям для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от ДД.ММ.ГГГГ № о прекращении права аренды Софьиной О.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:32:0630006:72 общей площадью 2 488 кв.м. по адресу<адрес> земли населенных пунктов, разрешенное использование для благоустройства территории, по договору переуступки прав от ДД.ММ.ГГГГ года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 12.11.2013 года.

Судья А.В.Балакина