Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-208/2019 (2-2060/2018;) ~ М-2107/2018 от 07.12.2018

дело № 2-208/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 февраля 2019 г. Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего - судьи Ждановой Е.С.,

при секретаре Бобровой Е.Ю.,

с участием истца Эспе Ж.М.,

представителя ответчика Гамаюровой Т.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску Эспе Жанны Михайловны к Головачу Вячеславу Ивановичу признании договора купли-продажи земельного участка недействительным; о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о признании недействительной в ЕГРН записи регистрации, о признании права собственности отсутствующим,

установил:

Эспе Ж.М. обратилась в суд с иском к Головачеву В.И. с требованиями:

о признании договора купли-продажи от 19.09.2012, заключенного между Долматовым Олегом Александровичем и Головачом Вячеславом Ивановичем в отношении земельного участка с кадастровым номером № недействительным;

о применении последствий недействительности ничтожной сделки по договору купли-продажи земельного участка от 19.09.2012, признании сделки недействительной;

о признании недействительной в ЕГРН записи регистрации № № от 01.10.2012;

о признании права собственности Головача Вячеслава Ивановича на земельный участок с кадастровым номером № отсутствующим.

В обоснование заявленных требований указано, что Эспе Ж.М. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора дарения с 2016 г. Головачу В.И. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 19.09.2012 принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. В ходе ознакомления с материалами гражданского дела № 2-657/2018 по исковому заявлению Головача В.И. к Эспе Ж.М. об исправлении реестровой ошибки и установлении границы, встречному исковому заявлению Эспе Ж.М. к Головачу В.И. об устранении препятствий в пользовании земельным участком и установлении границ земельного участка, Эспе Ж.М. стало известно, что договор купли-продажи земельного участка от 19.09.2012, заключенный между Долматовым О.А. и Головачом В.И. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, одной из сторон сделки, а именно покупателем Головачом В.И. не подписан. Таким образом, Головачом В.И. на регистрацию прав был представлен порочный договор купли-продажи земельного участка от 19.09.2012. Однако, в нарушение предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области отказ в государственной регистрации порочного договора купли-продажи земельного участка от 19.09.2012 осуществлен не был. В нарушение закона по порочному договору было зарегистрировано право собственности Головача В.И. на земельный участок с кадастровым номером №, о чем свидетельствует специальная регистрационная надпись на документе, номер регистрации № от 01.10.2012. Головач В.И., незаконно став собственником участка, произвольно установив забор, самовольно занял и использует земли неразграниченной государственной собственности, а также самовольно занял и использует часть земельного участка с кадастровым номером №. Сделка купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером №, совершенная в нарушение требований закона, посягает на публичные интересы, а также нарушает ее права и законные интересы.

Ответчик Головач В.И., третье лицо - Управление Росреестра по Томской области, Долматов О.А. в судебное заседание не явились. На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Истец Эспе Ж.М. в судебном заседании требования поддержала. Пояснила, что она является собственником земельного участка с кадастровым номером № С 2010 года владеет и пользуется участком. Собственником соседнего земельного участка с кадастровым номером № является Головач В.И. С лета 2012 года Головач В.И. действует недобросовестно, посягает на ее участок, путем установки забора, чинит препятствия в пользовании участком, перегораживает к нему доступ. В Томском районном суде было рассмотрено гражданское дело по ее иску и иску Головача В.И. по земельному спору. В настоящее время решение суда в законную силу не вступило. При рассмотрении данного дело Управлением Росреестра были представлены материалы по сделке купли-продажи земельного участка ответчика. При этом в представленном суду договоре купли-продажи отсутствует подпись продавца, что является нарушением требований законодательства. По закону такой договор недействительный, соответственно право собственности на участок ответчика зарегистрировано незаконно. Основанием иска является ст. 168 ГК РФ, так как сделка заключена с нарушением закона. Ответчик став собственником по незаконной сделке самовольно поставил забор на ее участок, тем самым захватив часть земли неразграниченной государственной собственности, чем нарушает не только ее права и охраняемые законом интересы, но и публичные интересы, интересы неопределенного круга лиц, то есть люди теперь не могут пользоваться общей государственной землей, которую самовольно занял Головач В.И. Поскольку сделка недействительна, она не порождает последствия, следовательно, и право собственности Головач В.И. на земельный участок недействительно.

Представитель ответчика Гамаюрова Т.Н. считает требования не подлежащими удовлетворению. В судебном заседании, представленном письменном отзыве указала следующее. В оригинале договора купли-продажи, имеющимся у Головача В.И., есть подписи и собственноручные расшифровки подписей с указанием фамилий, имен и отчеств продавца - Долматова Олега Александровича и покупателя Головача Вячеслава Ивановича. При том подписи присутствуют не только в разделе подписей сторон, но и на первой странице в связи с внесением исправления в текст договора. Договор прошит, скреплен печатью и подписью должностного лица Управления Росреестра, что подтверждает регистрацию права собственности № от 01.10.2012 а также регистрацию ипотеки в силу закона № от 01.10.2012 в пользу продавца. Кроме того, у Головача В.И. имеется подписанный сторонами акт приема - передачи указанного земельного участка от 19.09.2012 Согласно п. 4.5 договора от 19.09.2012 и п. 3 акта приема-передачи, договор и акт были составлены в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у продавца, один - у покупателя, третий - в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области. Истец ошибочно полагает, что договор купли-продажи, находящийся в реестровом деле в Управлении Росреестра является единственно подлинным документом и имеет приоритет по сравнению с договорами, находящимися у сторон. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Переход права собственности на имя покупателя Головач В.И. был зарегистрирован в Управлении Росреестра, при этом Головач В.И. лично присутствовали при подаче документов на государственную регистрацию, подписывал заявление на переход права собственности, на регистрацию ипотеки в силу закона, а также после полного расчета с продавцом лично обращался для погашения регистрационной записи о снятия обременения в виде ипотеки в силу закона с указанного объекта недвижимости, что подтверждается документами, имеющимися в реестровом деле.Таким образом, Головач В.И. выполнил все действия по исполнению сделки. С момента приобретения он добросовестно пользуется и ухаживает за участком. В настоящее время Томским районным судом рассмотрено гражданское дело № 2-657/2018 по исковому заявлению Головач В.И. о признании недействительными результатов межевания земельного участка, встречному иску Эспе Ж.М. об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Эспе Ж.М. была подана апелляционная жалоба, которая принята к производству. Таким образом, между сторонами имеется спор относительно границ их земельных участков. Эспе Ж.М. не является стороной сделки купли-продажи земельного участка заключенного между Долматовым О.А. и Головач В.И. Законом не предусмотрено, что по спорам, связанным с межеванием, установлением границ земельных участков, «соседи» имеют право признавать сделки недействительными. У Эспе Ж.М. нет охраняемого интереса в признании сделки недействительной. По спорам, связанным с землепользованием, межеванием, подлежит применению иные способы защиты права. Доводы истца о том, что сделка купли-продажи земельного участка посягает на публичные интересы в виде использования земель неразграниченной государственной собственности, также не обоснованны, так как со стороны государства претензий и требований не имеется. Считает, что Эспе Ж.М. выбрала ошибочный способ защиты своих прав. Подача истцом настоящего иска обусловлено неприязненным отношением к Головачу В.И. и является злоупотреблением прав со стороны истца.

В ходе судебного разбирательства представитель третьего лица Живоглядова Е.А. оставила удовлетворение иска на усмотрение суда. Указала, что стороной по сделке Эспе Ж.М. не является. Договор купли-продажи от 19.09.2012 показывает, что документы достоверны, прошла регистрация сделки.

Выслушав стороны, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка признается недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 с. 167 ГК РФ).

На основании ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Как следует из материалов дела и установлено судом по договору купли-продажи от 19.09.2012 Долматов О.А. продал Головач В.И. земельный участок, площадью 1700 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области зарегистрирован переход права собственности на указанный объект недвижимости к Головач В.И., о чем, в отношении земельного участка, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.10.2012 произведена регистрационная запись № и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности за Головач В.И.

Обращаясь в суд с иском о признании сделки купли-продажи земельного участка от 19.09.2012 недействительной, применении последствий недействительной сделки, истец ссылается на следующие обстоятельства: отсутствие подписи продавца Долматова О.А. в договоре купли – продажи земельного участка, имеющегося в Управлении Росреестра, что является нарушением закона; захват Головач В.И. части земли неразграниченной государственной собственности, что является посягательством на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Из представленных суду Управлением Росреестра заверенных копий документов, помещенных в дело правоустанавливающих документов объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер № следует, что договор купли-продажи указанного земельного участка, заключенного между Долматовым О.А. и Головач В.И. от 19.09.2012 действительно не подписан продавцом Долматовым О.А.

При этом, в тексте договора имеется подпись Долматова О.А., удостоверяющая исправление в договоре.

Также в деле имеются следующие документы, лично подписанные Долматовым О.А.: заявление от 19.09.2012, входящий номер № о регистрации перехода права собственности; акт приема-передачи от 19.09.2012 земельного участка; нотариальное согласие от 18.09.2012 Долматовой Е.А. на продажу земельного участка Долматову О.А. за цену и на условиях по его усмотрению; расписка от 19.09.2012 в получении документов на государственную регистрацию.

Стороной ответчика суду представлены оригиналы экземпляров договора купли-продажи и акта приема-передачи земельного участка, переданные после проведения государственной регистрации покупателю Головач В.И., в которых в наличии подписи Долматова О.А. Документы оформлены надлежащим образом, прошиты, заверены специалистом – регистратором Управления Росреестра, имеются соответствующие штампы.

Указанные документы по своему содержанию идентичны аналогичным документам, помещенным в дело правоустанавливающих документов объекта недвижимости.

На основании изложенного, учитывая, что стороны договора купли-продажи лично обращались в день подписания договора с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, принимая во внимание, что письменная форма договора сторонами соблюдена, его существенные условия согласованы, предмет договора передан покупателю, правовая экспертиза сделки проведена, суд полагает, что отсутствие подписи в экземпляре договора купли-продажи, помещенного в дело правоустанавливающих документов объекта недвижимости, не может свидетельствовать о недействительности сделки между Долматовым О.А. и Головач В.И.

Отсутствие подписи Долматова О.А. в договоре указывает на невнимательность регистратора, оформляющего оспариваемую сделку купли-продажи.

Таким образом, оснований для утверждения стороной истца о нарушении при заключении сделки купли-продажи требований закона или иного правового акта не имеется.

При таких обстоятельствах, судом не рассматриваются доводы Эспе Ж.М. о том, что сделка купли-продажи посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, о чем свидетельствует, по ее мнению факт привлечения Головач В.И. к административной ответственности 21.12.2017 за нарушение ст.7.1 КоАП РФ – самовольное занятие и использование земельного участка неразграниченной государственной собственности.

При этом судом отмечается, что действия Головач В.И. по занятию и использованию участка, не принадлежащего ему на праве собственности, сами по себе не указывают о том, что заключение оспариваемой сделки затрагивает публичные интересы.

В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. п. 78, 84) разъяснено, что, исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из анализа вышеизложенных правовых норм в их совокупности следует, что Эспе Ж.М. оспаривая договор купли-продажи, не имеет юридически значимый интерес при совершении данной сделки и не относится к кругу заинтересованных лиц, наделенных правом требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку оспариваемой сделкой ее права не нарушаются.

Указанные обстоятельства также являются самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении требования о признании сделки купли-продажи недействительной.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании сделки купли-продажи недействительной, то суд отказывает также и в удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки по договору купли-продажи земельного участка, о признании недействительной в ЕГРН записи регистрации, о признании права собственности Головач В.И. на земельный участок отсутствующим.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Эспе Жанны Михайловны к Головач Вячеславу Ивановичу:

о признании договора купли-продажи земельного участка от 19.09.2012, заключенного между Долматовым Олегом Александровичем и Головач Вячеславом Ивановичем в отношении земельного участка с кадастровым номером № недействительным;

о применении последствий недействительности ничтожной сделки по договору купли-продажи земельного участка от 19.09.2012, признании сделки недействительной;

о признании недействительной в ЕГРН записи регистрации № № от 01.10.2012;

о признании права собственности Головач Вячеслава Ивановича на земельный участок с кадастровым номером № отсутствующим, отказать.

Решение быть обжаловано, в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Томский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья          Е.С. Жданова