Решение по делу № 2-1322/2012 ~ М-1043/2012 от 27.03.2012



ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

« 28 » апреля 2012 года

Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи     Василевича В.Л.

при секретаре     ФИО5

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО <данные изъяты> к ФИО2 и Администрации Чеховского муниципального района Московской области о взыскании задолженности по арендной плате и признании права собственности на строение и по встречному иску ФИО2 к ООО <данные изъяты> о признании недействительным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

    Истец ООО <данные изъяты> обратился в суд с исковыми требованиями к ответчику ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременную оплату аренды.

    Представитель истца в судебном заседании поддержал свои исковые требования и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО <данные изъяты> и ФИО7 был заключен договор аренды, именуемый «договор о предоставлении места», согласно которого ООО <данные изъяты> предоставило ФИО7 на возмездной основе возможность размещения на арендуемой площади в помещении первого этажа в здании, расположенном по адресу: <адрес>, ООО <данные изъяты> места под продажу CD и DVD дисков и аксессуаров, а ФИО7 обязался выплачивать Исполнителю, т.е. ООО <данные изъяты> арендную плату в размере и в сроки, указанные в пункте 3 указанного Договора, а именно 28 800 руб. ежемесячно. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 с согласия ООО <данные изъяты> заключил договор субаренды с ответчиком ФИО2, согласно которому, ответчику передается в аренду на возмездной основе возможность размещения на арендуемой площади в помещении первого этажа в здании, расположенном по адресу: <адрес> ООО <данные изъяты> места под продажу CD и DVD дисков и аксессуаров, а ответчик обязался выплачивать ООО <данные изъяты> арендную плату в размере и в сроки, указанные в пункте 3 указанного Договора, а именно 28 800 руб. ежемесячно. До настоящего времени ответчик не оплачивает истцу арендную плату, в виду чего, долг по арендной плате на ДД.ММ.ГГГГ составил 100 800 руб. В досудебном порядке истцу не представилось возможным разрешить с ответчиком спор, так как ответчик не признает задолженности по арендной оплате, ссылаясь на то, что не смог зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, в виду чего не использовал арендуемую площадь для организации продажи CD и DVD дисков и аксессуаров. Поэтому просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 100800 руб., а также пени в размере 32 400 руб.

     К ответчику Администрации Чеховского муниципального района Московской области истец ООО <данные изъяты> предъявил уточненные исковые требования о признании права собственности на самовольную постройку – здание торгового комплекса, так как ответчик ФИО2 во встречном исковом заявлении ссылался на отсутствие у ООО <данные изъяты> права собственности на арендуемое ответчиком ФИО2 помещение торгового комплекса. В обосновании своих требований к Администрации Чеховского муниципального района Московской области, представитель истца пояснил, что ООО <данные изъяты> осуществляет свою деятельность по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ года. Указанное здание не принято в настоящее время в эксплуатацию по независящим от ООО <данные изъяты> причинам, не связанным с нарушением Обществом требований градостроительного законодательства. ООО <данные изъяты> приняты все необходимые действия для получения документов от уполномоченных органов и принятия здания в эксплуатацию надлежащим образом.

Ст. 222. ГК РФ устанавливает, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

    Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ООО <данные изъяты> является собственником земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> находящегося на землях населенных пунктов с разрешенным использованием: под размещение магазина, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением Главы Чеховского муниципального района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № ООО <данные изъяты> был предоставлен смежный земельный участок площадью 2885 кв.м. в аренду сроком на 49 лет для размещения торгового центра по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Чеховского муниципального района и ООО <данные изъяты> заключен договор аренды земельного участка № согласно которому земельный участок площадью 2885,0 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, в границах, указанных на плане и установленных на местности, с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм, был передан ООО <данные изъяты> по ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор зарегистрирован УФРС по МО ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> выдано разрешение на строительство торгового центра, в связи с чем началось его возведение. Однако, в связи с необходимостью получения ряда согласований, строительство было приостановлено. ДД.ММ.ГГГГООО <данные изъяты> было получено санитарно- эпидемиологическое заключение о соответствии проекта выбора земельного участка для строительства торгового центра ООО <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ было получено согласование строительства торгового комплекса с Управлением «Мосавтодора». В ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> направило извещение в Государственный строительный надзор по Московской области о начале строительства. На ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> были получены и иные документы, переданные в ГУП МО «НИиПИ градостроительства» для повторного получения градостроительного заключения. ДД.ММ.ГГГГ получила согласование предварительная градостроительная проработка размещения торгового цента. Согласно выписке из протокола № заседания межведомственной комиссии по градостроительному регулированию и организации территории МО от ДД.ММ.ГГГГ размещение торгового центра на земельном участке площадью 0,39 га для ООО <данные изъяты> в <адрес> повторно согласовано. ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Главы Чеховского муниципального района МО № «О разработке проекта планировки территории для размещения торгового центра <данные изъяты> на основании обращения общества на ООО <данные изъяты> возложена обязанность разработать и согласовать исходно - разрешительную и проектную документацию для торгового центра на имеющемся земельном участке. Указанная исходно- разрешительная и проектная документация была изготовлена. «Проект планировки и застройки территории…» в двух томах с пояснительной запиской и графическими материалами сданы в Администрацию Чеховского муниципального района.

    По вопросу размещения торгового цента <данные изъяты> дважды проводились публичные слушания. На основании Распоряжения Главы Чеховского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении вида разрешенного использования земельного участка « для размещения торгового центра» и Распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ «по обсуждению проекта планировки территории для размещения торгового центра.» Протоколы публичных слушаний утверждены на заседании комиссии по градостроительству и земельным отношениям Администрации Чеховского муниципального района (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, заключение о результатах публичных слушаний № от ДД.ММ.ГГГГ).

    В настоящее время торговый центр полностью возведен и функционирует. Согласно техническому заключению ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, при его возведении нарушения градостроительных и строительных норм и правил не допущено, следовательно, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан. ООО <данные изъяты> принимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, неоднократно обращалось в Администрацию Чеховского муниципального района по данному вопросу, что подтверждается расписками о приеме документов. ООО <данные изъяты> были сданы документы для производства государственной технической экспертизы. Получить положительное заключение экспертизы не представилось возможным из-за необоснованной позиции ответчика по согласованию ряда вопросов, существенных нарушений, касающихся строительных норм и правил не выявлено, незначительные нарушения ООО <данные изъяты> устранены.

    В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Правомерность деятельности ООО <данные изъяты> уже являлось предметом рассмотрения Чеховского городского суда и судебной коллегии по гражданским делам МОС. Решением Чеховского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску Чеховского городского прокурора МО, действующего в защиту законных интересов неопределенного круга лиц к ООО <данные изъяты> о приостановлении деятельности до устранения нарушений закона, прокурору отказано в удовлетворении исковых требований. Данное решение оставлено без изменения кассационной инстанцией Московского областного суда. В виду чего, просил суд признать за ООО <данные изъяты> право собственности на самовольную постройку- здание торгового комплекса, расположенного по адресу: <адрес> взыскать с ответчика ФИО2 арендную плату и пени за просрочку ее уплаты.

    Представитель ответчика - Администрация Чеховского муниципального района по данным исковым требованиям в судебное заседание не явился, несмотря на то, что о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. Представитель ответчика Администрации Чеховского муниципального района направил в суд ходатайство о рассмотрении дела без их участия, указав, что Администрация Чеховского муниципального района не возражает против удовлетворения исковых требований ООО <данные изъяты> о признания за ними права собственности на торговый комплекс.

Ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности в судебное заседание не явились, не смотря на то, что о времени и месте рассмотрения дела были уведомлены надлежащим образом.

Ранее, представитель ответчика ФИО2 не признавая исковых требований, предъявленных к ответчику ФИО2, предъявил в суд встречные исковые требования о признании недействительными договоров аренды: договора о предоставлении места от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7 и ООО <данные изъяты> и договора о предоставлении места от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО7 указав в исковом заявлении, что ФИО2, имея намерения заняться коммерческой деятельностью, а именно организовать продажу CD и DVD дисков и аксессуаров, в ДД.ММ.ГГГГ заключил договор аренды 5 кв.метров площади в помещении первого этажа в здании, расположенном по адресу: <адрес> ООО <данные изъяты> места под продажу CD и DVD дисков и аксессуаров, и обязался выплачивать ООО «<данные изъяты> арендную плату в размере 28800 рублей ежемесячно.

Договор, который он заключил ДД.ММ.ГГГГ назывался договор о предоставлении места и был заключен между ФИО2 и ФИО7 ФИО7 тоже являлся арендатором этой же площади и по договору субаренды передал ее ФИО2 с согласия ООО <данные изъяты> По договору ФИО2 обязан был оплачивать арендную плату с ДД.ММ.ГГГГ Однако во второй половине ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 узнал, что для продажи дисков, необходимо зарегистрироваться в ИФНС в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать налоги, минимум 6% от прибыли. Учитывая арендную плату, налог и небольшую прибыль от продажи дисков, заниматься продажей CD и DVD дисков было невыгодно. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 предупредил ФИО7, что не будет торговать, так как к тому времени нашел другую работу. ФИО7 ответил, что необходимо обратиться к ООО <данные изъяты> и расторгнуть договор аренды. Во второй половине ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 снова встретил ФИО7 и поинтересовался, когда они будем обращаться к ООО <данные изъяты> с предложением о расторжении договора аренды. ФИО7 ему ответил, что в настоящее время в Чеховском городском суде слушается дело по иску Чеховского городского прокурора о приостановлении деятельности ООО <данные изъяты> в виду того, что они не являются собственниками супермаркета. ФИО2 посчитал, что нет необходимости расторгать договор аренды, так как фактически ООО <данные изъяты> не являлся собственником супермаркета и не имел право заключать договор аренды (договор на предоставления места), так как это место ему не принадлежало. Просит суд признать договора аренды недействительными в виду отсутствия у истца прав на имущество, переданное в аренду ФИО2 и отказать в удовлетворении иска о взыскании с ФИО2 арендной платы и пени за просрочку ее оплаты.     

    В виду неприбытия в судебное заседания ответчика ФИО2, и его представителя, а также 3-го лица: ФИО7 суд с учетом мнения представителя истца, счел возможным рассмотреть дело в порядке заочного судопроизводства.

Заслушав пояснения представителя истца по заявленным требованиям, ознакомившись с встречными требованиями ответчика ФИО2, исследовав представленные по делу доказательства, суд считает требования истца ООО <данные изъяты> предъявленные как к ФИО2, так и к Администрации Чеховского муниципального района подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ФИО2 не подлежащими удовлетворению.

    Судом установлено, что ООО <данные изъяты> является собственником земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1050 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, находящегося на землях населенных пунктов с разрешенным использованием: под размещение магазина, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

    Постановлением Главы Чеховского муниципального района МО от ДД.ММ.ГГГГ № ООО <данные изъяты> был предоставлен смежный земельный участок площадью 2885 кв.м. в аренду сроком на 49 лет для размещения торгового центра по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Чеховского муниципального района и ООО <данные изъяты> заключен договор аренды земельного участка № согласно которому земельный участок площадью 2885,0 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, в границах, указанных на плане и установленных на местности, с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм, был передан ООО <данные изъяты> по ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор зарегистрирован УФРС по МО ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №

ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> выдано разрешение на строительство торгового центра, в связи с чем началось его возведение. Однако, в связи с необходимостью получения ряда согласований, строительство было приостановлено. ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> было получено санитарно- эпидемиологическое заключение о соответствии проекта выбора земельного участка для строительства торгового центра ООО <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ было получено согласование строительства торгового комплекса с Управлением «Мосавтодора». В ДД.ММ.ГГГГ года ООО <данные изъяты> направило извещение в Государственный строительный надзор по Московской области о начале строительства. На ДД.ММ.ГГГГ ООО <данные изъяты> были получены и иные документы, переданные в ГУП МО «НИиПИ градостроительства» для повторного получения градостроительного заключения. ДД.ММ.ГГГГ получила согласование предварительная градостроительная проработка размещения торгового цента. Согласно выписке из протокола № заседания межведомственной комиссии по градостроительному регулированию и организации территории МО от ДД.ММ.ГГГГ размещение торгового центра на земельном участке площадью 0,39 га для ООО <данные изъяты> в <адрес> повторно согласовано.

ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Главы Чеховского муниципального района МО № «О разработке проекта планировки территории для размещения торгового центра <данные изъяты> на основании обращения общества на ООО <данные изъяты> возложена обязанность разработать и согласовать исходно - разрешительную и проектную документацию для торгового центра на имеющемся земельном участке. Указанная исходно - разрешительная и проектная документация была изготовлена. «Проект планировки и застройки территории…» в двух томах с пояснительной запиской и графическими материалами сданы в Администрацию Чеховского муниципального района.

    По вопросу размещения торгового цента <данные изъяты> дважды проводились публичные слушания. На основании Распоряжения Главы Чеховского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении вида разрешенного использования земельного участка « для размещения торгового центра» и Распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ « по обсуждению проекта планировки территории для размещения торгового центра.» Протоколы публичных слушаний утверждены на заседании комиссии по градостроительству и земельным отношениям Администрации Чеховского муниципального района ( протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, заключение о результатах публичных слушаний № от ДД.ММ.ГГГГ)

    В настоящее время торговый центр полностью возведен и функционирует. Согласно техническому заключению ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, при его возведении нарушения градостроительных и строительных норм и правил не допущено, следовательно, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан. ООО <данные изъяты> принимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, неоднократно обращалось в Администрацию Чеховского муниципального района по данному вопросу, что подтверждается расписками о приеме документов. ООО <данные изъяты> были сданы документы для производства государственной технической экспертизы. Получить положительное заключение экспертизы не представилось возможным из-за необоснованной позиции ответчика по согласованию ряда вопросов, существенных нарушений, касающихся строительных норм и правил не выявлено, незначительные нарушения ООО <данные изъяты> устранены.

    Суд считает, что, в соответствии со ст. 222 ГК РФ, за ООО <данные изъяты> можно признать право собственности на возведенную им постройку – торговый комплекс, который возведен на отведенном в законном порядке для этой цели земельном участке, соответствует нормам СНИПов и не нарушает права третьих лиц.

    Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что отсутствие формально зарегистрированного права собственности истца на возведенную им постройку, препятствует осуществлению законных прав истца на распоряжение недвижимым имуществом и создает споры, в том числе и в части арендных отношений.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

    Что касается требований истца к ответчику ФИО2, о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку ее оплаты, то суд считает что они правомерны, так как ответчику по договору от ДД.ММ.ГГГГ была предоставлена в аренду площадь в помещении первого этажа в здании, расположенном по адресу: <адрес> Супермаркет <данные изъяты>, под продажу CD и DVD дисков и аксессуаров, а ответчик обязался выплачивать ООО <данные изъяты> арендную плату в размере и в сроки, указанные в пункте 3 указанного Договора, а именно 28 800 руб. ежемесячно.

    Однако, до настоящего времени ответчик не оплачивает истцу арендную плату, в виду чего, долг по арендной плате на ДД.ММ.ГГГГ составил 100 800 руб. (3,5 месяцев х 28 800 руб. = 100 800 руб.).

    Кроме того, согласно п.3.1 заключенного с ответчиком договора аренды, предусматривающего ответственность сторон, в случае просрочки уплаты арендной платы, арендатор уплачивает ООО <данные изъяты> пени из расчета 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки до фактического исполнения обязательства.

    Суд согласен с предоставленным истцом расчетом пени за три месяца: ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ

Сумма пени: ДД.ММ.ГГГГ 0,5% от 28 800 руб. составляет 144 рубля., 144 руб. х 105т дн. = 15 120 руб., ДД.ММ.ГГГГ 144 руб. х 75 дн. = 10 800 руб. ДД.ММ.ГГГГ 144 руб. х 45 дн. = 6 480 руб., Итого: 15 120 руб.+ 10 800 руб.+ 6 480 руб. = 32 400 руб.

    В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

    Ст. 310 ГК РФ указывает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

    Что касается встречных исковых требований ФИО2 о признании недействительными договоров аренды в виду отсутствия у арендодателя зарегистрированного права собственности сдаваемый в аренду объект недвижимости, то суд считает их необоснованными, так как ООО <данные изъяты> являлся владельцем переданного в аренду недвижимого имущества, объект аренды реально был передан ответчику во владение и пользование, а отсутствие регистрации права собственности у ООО <данные изъяты> на торговый комплекс ни каким образом не могло препятствовать ответчику ФИО2 использовать арендуемое имущество по назначению.

Руководствуясь ст.ст. 222, 310, 314, 330, 606, 614, 167-168 ГК РФ, ст.ст. 39, 173, 167, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО <данные изъяты> к ФИО2 и к Администрации Чеховского муниципального района Московской области – удовлетворить.

Признать за ООО <данные изъяты> право собственности на самовольную постройку- здание торгового комплекса, расположенного по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО <данные изъяты> арендную плату в размере 100 800 руб. (сто тысяч восемьсот рублей.)

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО <данные изъяты> пени за несвоевременную оплату арендной платы в размере 32 400 руб. (тридцать две тысячи четыреста руб.).

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 - отказать.

Ответчики вправе подать в Чеховский городской суд Московской области заявление об отмене заочного решения суда в течении семи дней со дня вручения им копии этого решения.

На заочное решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течении месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано,- в течении месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

    Председательствующий:          В.Л. Василевич

    Решение суда в окончательном виде составлено ДД.ММ.ГГГГ