Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-446/2019 от 19.06.2019

Дело № 2-446/2019

          10RS0011-01-2019-003957-53

                                                                                   Р Е Ш Е Н И Е

                                          Именем Российской Федерации

19 августа 2019 года                                                                                                    город Петрозаводск

Прионежский районный суд Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи                                                                                           Т.В.Барановой,
при секретаре                                                                                                                     М.В.Михалевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пархомчук М.В. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия, кадастровому инженеру Ахматову Я.В. об устранении недостатков предоставленного в аренду земельного участка, приостановлении начисления арендной платы,

установил:

Пархомчук М.В. (истец) обратилась в Петрозаводский городской суд с названными исковыми требованиями, мотивируя тем, что 23.05.2018 между ней и ответчиком - Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., местоположение определено как: ..., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - индивидуальные жилые дома, территориальная зона Ж1, цель использования - для индивидуального жилищного строительства. 31.08.2018 истцом в администрацию Прионежского муниципального района (далее - Администрация) как уполномоченный орган в сфере градостроительства было подано уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, на что 04.09.2018 Администрация уведомила истца о несоответствии параметров, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства объектов капитального строительства. При таких обстоятельствах, истец заявляет о невозможности использования земельного участка (извлечение его полезных свойств) по назначению, что свидетельствует о невыполнении арендодателем своих обязанностей по передаче в аренду вещи пригодной для использования.

Ссылаясь на положения ст.ст. 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просила суд обязать ответчиков - Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия и администрацию Прионежского муниципального района Республики Карелия приостановить начисление арендной платы по договору аренды земельного участка с момента его заключения и до момента устранения недостатков, представленного в аренду имущества; обязать ответчиков устранить недостатки представленного в аренду имущества, приведя земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки Деревянкского сельского поселения, утвержденными Решением Совета Прионежского муниципального района от 21.03.2017 № 11, уменьшив его площадь до 1500 кв.м., и обеспечив истцу возможность использовать земельный участок по указному в договоре назначению, а именно для индивидуального жилищного строительства, после чего внести изменения в договор аренды от 23.05.2018 № 77-м/20.

Определением Петрозаводского городского суда от 22.05.2019 дело направлено для рассмотрения по подсудности в Прионежский районный суд.

Определением Прионежского районного суда от 21.06.2019 дело принято к производству суда.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца - Пархомчук Ю.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика - администрации Прионежского муниципального района, Томилов В.И., действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что решение Администрации было принято в соответствии с Правилами землепользования и застройки Деревянкского сельского поселения, утвержденными Решением Совета Прионежского муниципального района от 21.03.2017 № 11, оснований для приостановления начисления арендной платы не имеется, просил в иске отказать.

Представитель ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений РК Шума Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном задевании возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что арендная плата по договору аренды начисляется законно и обоснованно в соответствии с условиями договора аренды, а также в соответствии с нормами действующего законодательства и основания для приостановления ее начисления отсутствуют. Истица в Министерство с заявлением о расторжении договора аренды не обращалась, следовательно, продолжает пользоваться арендованным имуществом. Министерством был заключен договор в полном соответствии с действующим законодательством, на момент принятия решения об участии в аукционе, истица обладала полной информацией об участке.

Суд, заслушав участников процесса, изучив представленные доказательства, приходит к следующему.

На основании пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие ст.12 ГК РФ, под которыми понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Статья 15 ГК РФ устанавливает, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Согласно п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности с аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимает уполномоченный орган, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Пунктом 4 ст. 39.11 ЗК РФ регламентирован порядок проведения аукциона по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.

Судом установлено, что 04.04.2017 истица обратилась в Государственный комитет по управлению государственным имуществом и организации закупок с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, площадью 2000 кв.м., в аренду по основаниям, предусмотренным п.1 ст.39.6 ЗК РФ.

31.10.2017 Государственным комитетом по управлению государственным имуществом и организации закупок было издано распоряжение №3085/20р «О предоставлении земельных участков с торгов», в соответствии с п. 1 которого было определено провести открытый аукцион на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Указанный земельный участок был сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением Государственного комитета по управлению государственным имуществом и организации закупок от 13.07.2017 №1696/20р, вынесенном в соответствии с п.2 ст. 10, ст. 11.3 и п.14 ст. 11.10 ЗК РФ в целях предоставления земельного участка с торгов, с видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома.

Оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета, предусмотренных ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», уполномоченным органом установлено не было.

25.08.2017 истцом была подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..., организованного Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок.

20.04.2018 в связи с тем, что только один заявитель признан участником аукциона, на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка, аукцион был признан несостоявшимся и принято решение считать возможным продать право на заключение договора аренды единственному участнику аукциона - Пархомчук М.В. по начальной цене ... рублей в год.

В настоящее время права публичного собственника земли (арендодателя) осуществляет уполномоченный орган по распоряжению земельными участками на территории Республики Карелия, государственная собственность на которые не разграничена - Министерство земельных и имущественных отношений Республики Карелия (далее - Министерство), (Закон Республики Карелия от 29.12.2015 №1980-ЗРК), которое является правопреемником Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок в соответствии с постановлением Правительства Республики Карелия от 26.09.2017 № 326-П.

23.05.2018 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Карелия и Пархомчук М.В. был заключен договор №77м/20 аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., местоположение: ..., вид разрешенного использования - индивидуальные жилые дома, территориальная зона (Ж1), цель использования - для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен сроком на 20 лет.

Согласно п.3.1, 3.2 договора аренды арендная плата за земельный участок устанавливается в размере ... руб. в год, которая подлежит перечислению арендатором в безналичном порядке ежеквартально по пятнадцатое число включительно в первый месяц отчетного квартала в бюджет Администрация Прионежского муниципального района.

На основании акта приема-передачи земельного участка от 23.05.2018 земельный участок был передан Пархомчук М.В.

Регистрация договора аренды №77м/20 от 23.05.2018 произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия 30.05.2018 (номер регистрационной записи №).

Таким образом, истец принял в аренду земельный участок с кадастровым номером № и взяла на себя обязательство своевременно уплачивать арендную плату в течении установленного срока договора аренды (п.п. 3.1, 3.2 Договора).

31.08.2018 истица обратилась в Администрацию района с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства.

Уведомлением от 04.09.2018 Администрация сообщила истцу о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства о недопустимости размещения объекта на земельном участке, а именно, о несоответствии параметров, указанных в уведомлении предельным параметрам разрешенного строительства объекта капитального строительства, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки Деревянкского сельского поселения, максимальная площадь земельного участка составляет 1500 кв.м., тогда как площадь земельного участка с кадастровым номером № составляет 2000 кв.м.

Полагая, что в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению - строительство жилого дома, обязанности по внесению арендной платы у нее не имеется, истец 06.11.2018 обратилась в Министерство с заявлением о приостановлении арендных платежей с момента заключения договора до момента устранения недостатков предоставленного в аренду имущества.

Письмом от 26.11.2018 Министерство отказало истице в удовлетворении заявленных требований, указав, что внесение арендной платы является обязанностью арендатора, разъяснили возможность отказа от аренды земельного участка.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений статьи 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Правила землепользования и застройки Деревянкского сельского поселения Прионежского муниципального района (далее - Правила) в соответствии с которыми в том числе подготавливается схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, были утверждены Решением XXХII Сессии III Созыва Совета Прионежского муниципального района от 21.03.2017 № 11 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Деревянкского сельского поселения». Согласно указанным правилам предельные размеры земельного участка с видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома составляет 600-1500 кв.м.

Указанные Правила являются действующими.

В редакции Правил, утвержденных Решением XXVII Сессии II Созыва Совета Деревянкского сельского поселения Прионежского муниципального района от 23.08.2013 № 4 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Деревянкского сельского поселения», предельные размеры земельного участка с видом разрешенного использования - индивидуальные жилые дома составляли 1000-2000 кв.м.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, составления межевого плана земельного участка, арендатором которого является истица по делу, кадастровым инженером Ахматовым Я.В. действовала редакция Правил, принятых 21.03.2017.

В силу п.3,4 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если из размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Согласно ст. 8 Градостроительного кодекса РФ и ст. 11 ЗК РФ вопрос установления правил землепользования и застройки территорий муниципальных образований отнесен к исключительной компетенции органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности и земельных отношений.

Согласно пп. 28 ч.1 ст. 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если размер образуемого земельного участка не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Таким образом, судом установлено, что схема земельного участка с кадастровым номером №, была утверждена Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок 13.07.2017 без учета изменений, внесенных в Правила Деревянкского сельского поселения 31.03.2017.

Однако, избранный истцом способ защиты нарушенного права не соответствует требованиям закона и не подлежит удовлетворению.

Так, в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, учитывая, что истец не заявляет требований о применении последствий установления недостатков сданного в аренду имущества, предусмотренных законом, был уведомлен о площади земельного участка, а также предоставление спорного земельного участка на торгах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, не исключая возможность защиты истцом своего нарушенного права одним из перечисленных в ст. 612 ГК РФ способов.

Такой способ защиты права как приостановление начисление арендной платы с оставлением в пользовании земельного участка законом не предусмотрен.

Учитывая вышеизложенное, арендная плата начислялась и начисляется истцу на законных основаниях, в соответствии с условиями договора аренды, нормами действующего законодательства и ее начисление не может быть приостановлено.

Истец до настоящего времени пользуется земельным участком, не заявлял о расторжении договора аренды.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Оценивая в совокупности юридически значимые обстоятельства, установленные по данному делу, суд находит заявленный иск не подлежащим удовлетворению, поскольку договор аренды спорного земельного участка признан заключенным, сторонами не расторгался.

По требованиям истца о возложении на Министерство устранить недостатки предоставленного в аренду имущества, суд приходит к следующему.

Согласно п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 названной статьи.

Изменение площади земельного участка с кадастровым номером №, о чем фактически заявляет истица, повлечет изменение кадастровой стоимости, а вместе с тем и начальной цены аукциона. Начальная цена аукциона является существенным условием договора, изменение которого законом не предусмотрено.

Таким образом, оснований для возложения на Министерство обязанности устранить недостатки предоставленного в аренду имущества, а именно об уменьшении площади земельного участка, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-197 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

          р е ш и л :

исковые требования Пархомчук М.В. к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, администрации Прионежского муниципального района Республики Карелия, кадастровому инженеру Ахматову Я.В. об устранении недостатков предоставленного в аренду земельного участка, приостановлении начисления арендной платы оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Прионежский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья                                                                                                                                     Т.В. Баранова

Мотивированное решение изготовлено 26.08.2019 г.

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...

...