Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1994/2020 от 21.08.2020

Судья: Глебова Т.В. Дело № 33-1994/2020

(№2-85/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 сентября 2020 г. г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего судьи Курлаевой Л.И.,

судей Старцевой С.А., Хомяковой М.Е.,

при секретаре Власовой Л.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сапрыкина Николая Витальевича, Сапрыкина Александра Витальевича к Главе Крестьянского фермерского хозяйства индивидуальному предпринимателю Сысоеву Андрею Викторовичу о расторжении договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе Сапрыкина Александра Витальевича и Сапрыкина Николая Витальевича на решение Верховского районного суда Орловской области от 10 июня 2020 г., которым постановлено:

«Отказать Сапрыкину Николаю Витальевичу, Сапрыкину Александру Витальевичу в удовлетворении исковых требований к Главе Крестьянского фермерского хозяйства индивидуальному предпринимателю Сысоеву Андрею Викторовичу о расторжении договора аренды земельного участка».

Заслушав доклад судьи Курлаевой Л.И., возражения представителя Сысоева А.В. адвоката Дьячковой О.Н., третьего лица Сысоева В.В., полагавших, что решение суда является законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

Сапрыкин Н.В. и Сапрыкин А.В. обратились в суд с иском к Главе Крестьянского фермерского хозяйства индивидуальному предпринимателю далее – Глава КФХ ИП) Сысоеву А.В. об изменении условий договора аренды земельного участка.

В обоснование указывали, что являются собственниками 6 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Собственниками иных 6 долей в указанном земельном массиве являются Сысоев В.В., Андреев В.А., СапрыкинЮ.Л., Сапрыкина Н.А. и Сапрыкина Н.А.

<дата> между арендодателем Сапрыкиной Н.А., действующей на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от <дата> и выступающей в качестве лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности заключать договор аренды земельного участка, и Главой КФХ ИП Сысоевым В.В. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

Летом 2019 г. истцы обращались к Главе КФХ ИП Сысоеву В.В. с требованием об увеличении размера арендной платы и изменении условий договора путем заключения дополнительного соглашения к договору, в чем им (Сапрыкину Н.В. и Сапрыкину А.В.) было отказано.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от <дата> права и обязанности переданы Главе КФХ ИП Сысоеву А.В. со сроком аренды с 04 октября 2017 г. по 04 октября 2027 г.

Приводили доводы о том, что 16 января 2020 г. было проведено общее собрание собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером № с повесткой дня об изменении условий договора аренды земельного участка, в том числе изменения стоимости, порядка и срока внесения арендной платы, составлен протокол общего собрания, согласно которому состоялся кворум при 100% явке собственников и их представителей, однако единогласного решения по вопросам повестки дня достигнуто не было.

Ссылаясь на то, что компромисса об изменении условий договора аренды земельного участка об увеличении арендной платы между Сапрыкиным Н.В., Сапрыкиным А.В. и Главой КФХ ИП Сысоевым А.В. не достигнуто, уточнив исковые требования, просили суд расторгнуть договор аренды в части принадлежащих им 6 долей и взыскать с Главы КФХ ИП Сысоева А.В., а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> руб.

Определением судьи от 26 февраля 2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы России №5 по Орловской области.

Определением суда от 29 февраля 2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Судом постановлено указанное выше решение.

Сапрыкин Н.В. и Сапрыкин А.В. не согласились с решением суда, в апелляционной жалобе ставят вопрос о его отмене, как незаконного и принятии по делу нового судебного акта, поскольку при вынесении решения судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора и неправильно применены нормы материального права.

Приводят доводы об ущемлении их (Сапрыкина Н.В. и Сапрыкина А.В.) прав, как арендодателей, действиями Главы КФХ ИП Сысоева А.В., которое выражается в несвоевременной и неполной выплате арендной платы ответчиком, а также невозможностью увеличения арендной платы в соответствии с договором аренды земельного участка и действующим законодательством Российской Федерации.

Ссылаются на то, что задолженность перед заявителями погашена по истечении установленного договором срока платежа, что является поводом для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, так как это нарушение признается существенным.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суду апелляционной инстанции при рассмотрении дела следует проверять наличие оснований для оставления заявления без рассмотрения (абз. 2 – 6 ст. 222 ГПК РФ).

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание данных условии предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

С учетом п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 1. ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Сапрыкин Н.В. и Сапрыкин А.В. являются собственниками 6 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 912008 кв. м. с кадастровым номером №, отнесенный к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес>

Андреев В.А., Сапрыкина Н.А., Сапрыкина Н.А., Сапрыкин Ю.Л., Сысоев В.В. являются собственниками остальных 6 земельных долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав недвижимости от 03августа 2017 г.

Договор аренды земельного участка от <дата> зарегистрирован в Управлении государственной регистрации кадастра и картографии по Орловской области <дата>

Согласно п. 3.1 договора аренды от <дата>г. размер годовой арендной платы за 1/12 долю в праве (7,6 га) определен в соответствии с Решением общего собрания участников долевой собственности от 18 сентября 2017 г. и составляет: 10 центнеров фуражного зерна (в стоимостном выражении -<...> руб.); вспашка огорода не более 25 соток (в стоимостном выражении - <...> руб.).

Согласно п. 3.4 договора аренды арендная плата выплачивается арендатором один раз в год.

В соответствии с п. 5 договора аренды от <дата> в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящих договоров, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по указанному договору от <дата> права и обязанности арендатора переданы главе КФХ ИП Сысоеву А.В. со сроком аренды с 04 октября 2017 г. по 04 октября 2027 г.

Общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № с повесткой дня «Изменение условий договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в том числе изменения стоимости, порядка и срока внесения арендной платы», назначенное на 21 октября 2019 г., не состоялось в связи с отсутствием арендатора ИП Главы КФХ Сысоева А.В.

16 января 2020 г. состоялось общее собрание собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером № с повесткой дня об изменении условий договора аренды земельного участка, в том числе изменения стоимости, порядка и срока внесения арендной платы, составлен протокол общего собрания, согласно которому кворум состоялся при 100% явке собственников и их представителей.

Как следует из протокола общего собрания от 16 января 2020 г., за внесение изменений в п. 3.1 договора аренды от <дата> проголосовали Сапрыкин Н.В. и Сапрыкин А.В., являющиеся собственниками 6/12 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, против Андреев В.А., Сапрыкина Н.А., Сапрыкина Н.А., Сапрыкин Ю.Л., Сысоев В.В., являющиеся собственниками 6/12 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Уточнив окончательно требования в ходе судебного разбирательства, истцы ставили вопрос о расторжении договора аренды от <дата>, ссылаясь на не достижение соглашения с арендатором по вопросу изменения условий договора аренды земельного участка, в части увеличения арендной платы и существенные нарушения ответчиком условий договора аренды, то есть несвоевременной выплате арендной платы более двух раз.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцами требований суд первой инстанции исходил из отсутствия у ответчика задолженности по выплате арендной платы Сапрыкину Н.В. и Сапрыкину А.В. в спорный период времени, а также из отсутствия решения общего собрания участников общей долевой собственности об изменении условий договора аренды от <дата> в части изменения размера арендной платы.

Между тем судом не учтено следующее.

П. 1 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В соответствии со ст. 12 вышеуказанного Федерального закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. ст. 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 14 того же Федерального закона, владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В силу пп. 7 п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Условия договора аренды земельного участка, были утверждены общим собранием участников долевой собственности, численность которых в настоящее время превышает 5 лиц, общее собрание участников долевой собственности по вопросу досрочного его расторжении сособственниками не проводилось.

Согласно ч. 3 ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Таким образом, законодатель предусмотрел досудебный порядок урегулирования спора, связанного с изменением или расторжением договора.

Следовательно спор об изменении либо расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления стороной истцами и другими сособственниками доказательств, подтверждающих принятие ими мер, предусмотренных пунктом 2 ст.452 ГК РФ.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что арендодатели – собственники земельных долей в соответствии с требованиями п. 2 ст. 452 и п. 3 ст. 619 ГК РФ с письменным предложением расторгнуть договор аренды земельного участка после отказа ответчика в добровольном порядке исполнить свои обязательства не обращались.

С учетом изложенного, в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем на основании п. 1 ст. 222 ГПК РФ иск Сапрыкина Н.В. и Сапрыкина А.В. подлежит оставлению без рассмотрения, ввиду не соблюдения установленного порядка урегулирования спора.

Руководствуясь ст. 222, ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

решение Верховского районного суда Орловской области от 10 июня 2020 г. отменить.

Иск Сапрыкина Николая Витальевича, Сапрыкина Александра Витальевича к Главе Крестьянского фермерского хозяйства индивидуальному предпринимателю Сысоеву Андрею Викторовичу о расторжении договора аренды земельного участка оставить без рассмотрения.

Председательствующий

Судьи