Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1757/2019 (33-47722/2018;) от 05.12.2018

Судья – Филонов Ю.Л. Дело № 33-1757-19

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«7» февраля 2019 года Судебная коллегия по гражданским делам

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Назаренко О.Н.

и судей Пономаревой Л.Е., Кияшко Л.В.

по докладу судьи Назаренко О.Н.

при секретаре Сибирко О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) по доверенности Кормакова А.В. на решение Адлерского районного суда г.Сочи от 10 октября 2018 года

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА :

Березин Б.С. обратился в суд с иском к ООО «ЭНБИЭМ - Стройсервис Недвижимость, ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО КИТ Финанс Капитал о признании права собственности на жилое помещение, указывая, что на основании договора инвестирования в строительство жилого комплекса по <...> № <...> от 26.04.2006 г., Разрешения на строительство от <...> г., от <...> г., от <...> г., от <...> г., Договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от <...> г., <...> г. между Березиным Б.С. и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» был заключен Агентский договор № <...>, согласно которому ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» взяло на себя обязательство за вознаграждение и по поручению истца совершить юридические действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность квартиры.

Согласно п. 1.1. Агентского договора № <...> стоимость квартиры составляет <...> рублей.

Согласно платежного поручения № <...> от <...> г., а также квитанциями к приходному кассовому ордеру: № <...> от <...> г., № <...> от <...> г. Березин Б.С. произвел платеж в сумме <...> рублей

10.04.2009 г. между Березиным Б.С. и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» был заключен предварительный договор № <...> купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого истец надлежащим образом осуществил финансирование строительства и приобрел в качестве результата инвестиционной деятельности право на получение и оформление в свою собственность <...>-комнатную квартиру общей проектной площадью <...> кв.м, номер на этаже <...>, расположенная на <...> этаже, в секции/подъезде <...> жилого дома по адресу: <...> Объект-жилой дом был закончен строительством и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от <...> г.

Указанному объекту присвоен почтовый адрес: <...> подтверждается справкой о присвоении почтового адреса от 23.07.2015 г. Согласно кадастрового паспорта квартире присвоен <...> общая площадь квартиры составила <...> кв.м.

Согласно п. 3.1. Предварительного договора № <...> от <...> г. стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, но не позднее <...> г. договор купли- продажи квартиры.

Несмотря на выполнение истцом всех своих обязательств по Агентскому договору № <...> надлежащим образом и в полном объеме и приобретение истцом прав на квартиру, Березин Б.С. не может зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру в установленном законом порядке.

<...> г. истцом была получена выписка из ЕГРП, согласно которой право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти»

<...> г., также согласно указанной выписке из ЕГРП установлена ипотека в силу закона в пользу ООО КИТ Финанс Капитал.

ООО «ГлавМос-Риэлти» заключило договор участия в долевом строительстве № <...> от <...> г. и соглашение об уступке прав (требований) <...> г.

Истец указывает, что на момент заключения ООО «ГлавМос-Риэлти» договора участия в долевом строительстве <...> года, спорная квартира уже принадлежала истцу на основании указанных выше договоров.

Ответчики в нарушении условий заключенных договоров не выполнили взятые на себя обязательства по договору, заключенному с истцом и уклоняются от исполнения своих обязательств.

Вступившим в силу решением Адлерского районного суда г. Сочи от <...> года по делу № 2-3367/16 было признано право собственности Березина Б.С. на квартиру, а также признано отсутствующим право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на указанную квартиру и сняты все обременения в виде ипотеки ООО «КИТ Финанс Капитал» в отношении указанной квартиры.

23.03.2017 года Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда по делу № 33-3689 /17 был вынесен отказ в удовлетворении апелляционной жалобы ООО КИТ Финанс Капитал на решение Адлерского районного суда г. Сочи от 03.11.2016 года.

17.01.2018 года постановлением Президиума Краснодарского краевого суда указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

С учетом уточненных исковых требований просил суд признать отсутствующим право собственности ООО «Главмос-Риэлти» на квартиру с кадастровым номером <...>, расположенную по адресу: <...>.; признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) на квартиру с кадастровым номером <...>, расположенную по адресу: <...>; признать за Березиным Борисом Станиславовичем право собственности на квартиру с кадастровым номером <...>, расположенную по адресу: <...>

Представитель ответчика КИТ Финанс Капитал (ООО) Кормаков Александр Владимирович в судебное заседание явился. Представил суду возражение на исковое заявление, в котором просил суд отказать Березину Б.С. в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «ГлавМос-Риэлти» в судебное заседание не явился, о дне, времени, месте рассмотрения дела надлежаще извещен, причин неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», извещенный о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица ООО «ЭНБИЭМ —Стройсервис Недвижимость», извещенный о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Краснодарскому краю, извещенный о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Решением Адлерского районного суда г.Сочи от 10 октября 2018 года исковые требования Березина Бориса Станиславовича к ООО «ГлавМосРиэлти», КИТ Финанс Капитал (ООО) о защите прав потребителя, о признании права собственности на жилое помещение - удовлетворены.

Признано отсутствующим право собственности ООО «Главмос-Риэлти» на квартиру с кадастровым номером <...>, расположенную по адресу: <...>

Признано отсутствующим обременение в виде ипотеки в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) на квартиру с кадастровым номером <...>, расположенную по адресу: <...>

Признано за Березины м Борисом Станиславовичем право собственности на квартиру с кадастровым номером <...>. расположенную по адресу: <...>

В апелляционной жалобе представитель КИТ Финанс Капитал (ООО) по доверенности Кормакова А.В просит отменить решение суда и принять по делу новое об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме, указывая, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя КИТ Финанс Капитал (ООО) по доверенности Кормакова А.В., представителя Березина Б.С. по доверенности – Малхасян А.Р., исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам, изложенных в апелляционной жалобе.

К такому выводу судебная коллегия пришла по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что <...> года между Березиным Б.С. (принципал), и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (агент), заключен агентский договор № <...>, предметом которого является совершение ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» от имени и за его счет Березина Б.С. юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность Березина Б.С. квартиры, соответствующей определенным договором требованиям, а именно: <...> квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> кв.м., на <...> этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>, ориентировочной стоимостью <...> рублей.

Согласно п. 2.1.5 агентского договора № <...> от <...> г. ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» приняло на себя обязательство осуществить за счет Березина Б.С. расчет по заключенному Березиным Б.С. договору купли-продажи квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи квартиры, в части оплаты стоимости квартиры, за счет денежных средств, перечисляемых Березиным Б.С. согласно п. 3.5 агентского договора.

В соответствии с п. 3.5 агентского договора № <...> от <...> г. в целях обеспечения возможности исполнения ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. договора, Березин Б.С. перечисляет ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» денежные средства в размере <...> рублей. Указанная сумма оплачивается Березиным Б.С. в течение пяти банковских дней с даты заключения агентского договора.

В тот же день, 07 апреля 2005 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (поручитель), и Березиным Б.С. (кредитор), заключен договор поручительства № <...> согласно условиям, которого ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» приняло на себя обязательства отвечать перед Березиным Б.С. за ненадлежащее исполнение/неисполнение должником ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора по осуществлению за счет Березина Б.С. расчета в сумме <...> рублей по заключенному Березиным Б.С. с ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» договору купли-продажи 2-комнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> кв.м., номер на этаже <...>, расположенной на <...> этаже, в секции <...> жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Согласно п. 1.4. договора поручительства № <...> от <...> г. данное поручительство вступает в силу с даты исполнения Березиным Б.С. в полном объеме и надлежащим образом своих обязанностей перед ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» по оплате сумм согласно п.п. 3.1., 3.5. агентского договора.

Березин Б.С. выполнил свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры. что подтверждается кассовыми чеками, квитанциями к приходному кассовому ордеру: № <...> от <...> на сумму <...>., № <...> от <...> г. на сумму <...>.. платежным поручением № <...> от <...> г. на сумму <...>.

После полной оплаты стоимости квартиры, <...> года между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и Березиным Б.С. заключен предварительный договор № <...> купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого является фактическое привлечение истца в число участников долевого строительства в объеме <...> квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) <...> кв.м., номер на этаже <...> на <...> этаже, в секции <...> жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Согласно п. 4.4 предварительного договора № <...> от <...> г. стоимость одного квадратного метра Квартиры будет составлять <...> рубль. Исходя из стоимости <...> кв.м. квартиры и общей проектной площади квартиры, общая стоимость квартиры по договору купли-продажи будет составлять <...>.

С учетом указанных обстоятельств, достоверно установлено, что Березин Б.С. свои обязательства по заключенным с ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» договорам по внесению платы за квартиру исполнил в полном объеме и своевременно.

Таким образом, у Березина Б.С. возникло право требования квартиры на основании трех взаимосвязанных договоров - агентского договора № <...> от <...> г., договора поручительства № <...> от <...> г., предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества № <...> <...> г., направленных на приобретение спорной квартиры.

Доводы апелляционной жалобы о том, что оплата за квартиру произведена ненадлежащему лицу - ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», а не застройщику ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», являются несостоятельными..

Заключению предварительного договора купли-продажи квартиры предшествовало заключение агентского договора и договора поручительства. По договору поручительства ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» приняло на себя обязательство отвечать перед Березиным Б.С. за исполнение ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязанности по оплате стоимости квартиры. При этом действие договора поручительства поставлено в зависимость от исполнения Березиным Б.С. обязанности по внесению полной предварительной оплаты за квартиру агенту - ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость».

Таким образом, на момент заключения предварительного договора с продавцом -ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», Березиным Б.С. была произведена полная оплата за квартиру ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», о чем было известно ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» как поручителю по обязанности агента осуществить расчет по оплате за квартиру.

Заключив договор поручительства и предоставив право Березину Б.С. произвести расчет за квартиру через агента - ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» освободило Березина Б.С. от обязанности по оплате стоимости квартиры непосредственно ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ».

При таких обстоятельствах, оплата за спорную квартиру произведена Березиным Б.С. надлежащему лицу.

ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не исполнило принятых обязательств по предварительному договору № <...> от <...> г.

В соответствии с п. 2.2 указанного предварительного договора ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» гарантирует выполнение всех работ по строительству (вводу в эксплуатацию) жилого дома в объеме и сроки, необходимые для выполнения обязательства Общества по настоящему договору.

Пунктом 3.1 предварительного договора № <...> от <...> г. установлено, что стороны обязуются заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Общества на квартиру, но не позднее <...> года, договор купли-продажи квартиры, в котором Общество будет выступать продавцом, а гражданин – покупателем

4 марта 2014 года между Березиным Б.С. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключено дополнительное соглашение № <...> к предварительному договору № <...> от <...> г., согласно которого вносятся изменения в договор в части сведений о гражданине, остальные положения договора остаются без изменений.

Таким образом, 04.03.2014 г.ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» подтвердило действие предварительного договора № <...> от <...> г. и свои обязательства по нему, т.е. признало долг.

В силу ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 1, п. 1 ч. 4, ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 и ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исходя из п. 2 ст. 27 Федерального от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 01.04.2005 г., его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Действие Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, к возникшим между Березиным Б.С. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» правоотношениям подлежит применению Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку из существа заключенных между сторонами предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, агентского договора и договора поручительства усматривается, что целью истца при заключении вышеуказанных договоров было инвестировать денежные средства в строительство конкретной квартиры и в последующем приобрести ее в собственность.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости квартира создана не была, следовательно, уплаченные Березиным Б.С. денежные средства за покупку указанного объекта недвижимости фактически были привлечены ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой.

По смыслу заключенных договоров истец был фактически привлечен в число участников долевого строительства в объеме указанной квартиры, поскольку он до заключения предварительного договора купли-продажи с продавцом внес полную стоимость квартиры агенту для последующей передачи оплаты продавцу. При этом продавец поручился за исполнение агентом обязательства по передаче денег.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества является договором участия в долевом строительстве.

Квартира, являющаяся объектом предварительного договора № <...> от <...> г., имеет следующие характеристики: общая площадь <...> кв.м., назначение: жилое, этаж: <...>, кадастровый номер <...> адрес: <...>

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти» на основании договора участия в долевом строительстве № 1011-С от <...> года заключенного между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и QQO «ГлавМос-Риэлти».

Из п. 3.1 договора участия в долевом строительстве № <...> от <...>., заключенному между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти», следует, что ООО «ГлавМос-Риэлти» оплачивает цену договора из кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, заключаемому с КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО).

Согласно договора № <...> залога прав (требований), заключенного <...> г. между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) (Залогодержатель) и ООО «ГлавМос-Риэлти» (Залогодатель), спорная квартира включена в перечень объектов долевого строительства, переданных в залог банку.

Согласно соглашения об уступке прав (требований), заключенному <...> г. между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и КИТ Финанс Капитал (ООО), права кредитора переданы КИТ Финанс Капитал (ООО).

На основании договора № <...> залога прав (требований) от <...> г., соглашения об уступке прав (требований) от <...> г. было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО).

ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», заключив с ООО «ГлавМос-Риэлти» договор участия в долевом строительстве № <...> от <...> г. с обременением в виде залога, нарушило обязательства, предусмотренные п. 2.1 предварительного договора № <...> от 10.04.2009 г., согласно которому общество гарантировало, что на момент заключения договора купли-продажи квартира не будет никому продана, подарена, сдана в аренду, наем, передана в безвозмездное пользование, не будет обременена иными гражданско-правовыми сделками и правами требований со стороны третьих лиц.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания права.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и с другой стороны договора, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на квартиру.

По смыслу Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве на какой-либо объект может быть заключен застройщиком только с одним лицом.

Между тем, в нарушение указанного закона, между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» заключен договор участия в долевом строительстве № <...> от <...> г., объектом которого является, в том числе, спорная квартира.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Договоры на спорную квартиру были заключены и оплачены Березиным Б.С. ранее договора, заключенного с ООО «ГлавМос-Риэлти».

ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не имело права заключать какие-либо иные договоры в отношении спорного объекта, поскольку у него имелись договорные обязательства с истцом.

В совокупности указанные действия характеризуются как недобросовестное поведение ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», противоречащее принципам предела осуществления гражданских прав, установленным ст. 10 ГК РФ.

С учетом изложенного, договор участия в долевом строительстве № <...> от <...> г., заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти», является ничтожной сделкой в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти», спорной квартиры, а сделки, направленные на обременение указанной квартиры, недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В нарушение закона, предусматривающего заключение договора долевого строительства на один и тот же объект только с одним лицом, ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключило два договора на спорную квартиру.

ООО «ГлавМос-Риэлти» не может являться добросовестным приобретателем, поскольку знало о наличии договорных отношений между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и Березиным Б.С.

Так, договор участия в долевом строительстве № 1011 -С от 14.10.2011 г. со стороны ООО «ГлавМос-Риэлти» подписывал Бабель Михаил Александрович, который является учредителем ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», что подтверждается приложением № <...> к договору № <...> от 14.10.2011 г., и знал, что в отношении данного спорного объекта имеются притязания Березина Б.С.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании отсутствующими права собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» и обременения в виде ипотеки в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) на спорную квартиру подлежали удовлетворению.

ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <...> г. № RU <...>, согласно которого в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> на земельном участке общей площадью <...>0 кв. м, кадастровый номер <...>

Из справки о присвоении почтового адреса от <...> г. per. № <...> следует, что департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи присваивает многоквартирному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером <...>, почтовый адрес: <...>

В разъяснениях, содержащихся в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., Верховный Суд РФ указывает, что не заключение застройщиком договора участия в долевом строительстве с гражданами не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом) (п. 13).

Аналогичное право возникает у покупателя квартиры, который приобрел ее посредством заключения предварительного договора, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию фактически построенного многоквартирного дома (п. 14 Обзора). В этой ситуации гражданин, согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, имеет право на признание права собственности на квартиру, если строительство дома фактически завершено.

При таких обстоятельствах, требование о признании за Березиным Б.С. права собственности на спорную квартиру подлежали удовлетворению.

Березиным Б.С. не пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Поводом для обращения в суд с настоящим иском послужило, то обстоятельство, что Березину Б.С. после получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...> г. стало известно, что квартира, являющаяся объектом предварительного договора № <...> от <...> г., является собственностью ООО «ГлавМос-Риэлти» и обременена правами КИТ Финанс Капитал (ООО).

Предварительным договором № <...> от <...> г. установлен срок исполнения обязательств с указанием на событие - после окончания строительства жилого дома и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» на квартиру. При этом установлен срок - не позднее <...>

Наступление даты <...> г. при отсутствии создания объекта, завершения его строительством и вводе в эксплуатацию делает невозможным исполнение договорных обязательств по передаче ответчиком спорного объекта в собственность истца.

В таком случае у истца появляется право требовать от ответчика выплаты неустойки за просрочку исполнения обязательств. Право требовать передачи объекта в собственность либо заключения основного договора у истца нет, поскольку объект не создан.

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество может быть удовлетворено только в случае создания такого объекта.

Многоквартирный жилой дом, в котором находится спорная квартира, завершен строительством в 2015 году.

ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от <...>. № RU <...>, согласно которого в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке общей площадью <...> кв.м, кадастровый номер <...>.

Ранее 06.02.2015 г. требование о признании права собственности на квартиру не могло быть заявлено, поскольку многоквартирный жилой дом являлся объектом незавершенного строительства.

Кроме того, имеет место обстоятельство, прерывающее течение сроков исковой давности.

04 марта 2014 года между Березиным Б.С. и ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» заключено дополнительное соглашение № <...> к предварительному договору № <...> <...> г., согласно которого вносятся изменения в договор в части сведений о гражданине, остальные положения договора остаются без изменений (л.д. 24, т. 2).

Таким образом, 04.03.2014 г. ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» подтвердило действие предварительного договора № <...> от <...> г. и свои обязательства по нему, т.е. признало долг.

В соответствии со ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В соответствии с п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом.

Согласно п. 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. № 43 перерыв течения срока исковой давности в связи с совершением действий, свидетельствующих о признании долга, может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения.

Вместе с тем по истечении срока исковой давности течение исковой давности начинается заново, если должник или иное обязанное лицо признает свой долг в письменной форме (пункт 2 статьи 206 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, учитывая, что между Березиным Б.С. и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключено дополнительное соглашение № 2 от 04.03.2014 г., из пункта 2 которого следует что все условия предварительного договора № <...> от <...> г. действуют без изменений, течение срока исковой давности началось заново с <...> г.

Березин Б.С. обратился в суд с настоящим иском 25.08.2016 г., т.е. в пределах трехлетнего срока искового давности.

При таких обстоятельствах, истцом не пропущен срок исковой давности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предварительный договор не был зарегистрирован в госреестре не может служить основанием для отмены решения, поскольку согласно ФЗ №214 от 30.12.2004 года вступившим в законную силу 01.04.2015 года, Обзора судебной практики утв.Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 года указано при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, c возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию

При вынесении решения суд первой инстанции, исходя из содержания предварительного договора, обоснованно пришел к выводу о наличии в нем условий договора о долевом строительстве.

Следовательно, согласно действовавшего на тот момент ФЗ №214 от 30.12.2004 года застройщик обязан был предоставить документы на государственную регистрацию, что им сделано не было.

В соответствии с п.13 Обзора судебной практики утв.Президиумом Верховного Суда РФ утв.Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 года указано, что нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Судебная коллегия считает, что нормы названного Федерального закона, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости».

Кроме того, судебная коллегия критически относится к доводам апелляционной жалобы о том, что договор долевого участия заключенный 14.10.2011 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» был зарегистрирован, поэтому он является действительным, поскольку согласно п.15 Обзора судебной практики утв.Президиумом Верховного Суда РФ утв.Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 года квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которым предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

Истец, ранее заключил предварительный договор – 10.04.2009 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», поэтому ссылка на то, что договор от 14.10.2011 года прошел регистрацию в данном случае не имеет никакого значения.

Из материалов дела видно, что спорная квартира была зарегистрирована за ООО «ГлавМос-Риэлти» на основании договора долевого участия заключенного 14.10.2011 года между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти», стоимость квартиры оплачивалась из кредитных средств по кредитному договору, заключенному с КИТ Финанс Инвестиционный Банк и эта квартира была передана в залог банку.

Согласно соглашению об уступке прав требований, заключенному <...> года между КИТ Финанс Инвестиционный Банк и КИТ Финанс Капитал (ООО) права кредитора переданы КИТ Финанс Капитал.

Постановлением пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда РФ от 10.10.2017 года по иску КИТ Финанс Капитал.к ООО «ГлавМос-Риэлти» по которому в качестве 3-го лица был привлечен Березин Б.С. (л.д.67т.2) ООО КИТ Финанс Капитал отказалось от иска в части обращения взыскания на ряд квартир, в том числе на спорную квартиру.

В этой части дело производством было прекращено. С ООО «ГлавМос-Риэлти» была взыскана задолженность в размере <...> рублей, то есть стоимость квартир от которых ООО отказалось.

В связи с этим, доводы апелляционной жалобы, что суд вынес решение, ущемляющее интересы КИТ Финанс Капитал не состоятельны.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и основания для его отмены отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и по мотивам, приведенным в судебном решении, правильно признаны необоснованными.

Доказательствам, собранным по делу в уста­новленном законом порядке, дана оценка судом первой инстанции, оснований не согласиться с которой не имеется.

Доводы же апелляционной жалобы направле­ны на переоценку собранных по делу доказа­тельств. Положенные в обоснование выводов суда доказательства являются допустимыми и по­лучили надлежащую правовую оценку.

Таким образом, нарушений норм материаль­ного и процессуального права, повлекших выне­сение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жало­бе, судом не допущено.

Вывод суда основан на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Руководствуясь ст. 328- 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

Решение Адлерского районного суда г.Сочи от 10 октября 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>