Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-912/2020 (3а-1896/2019;) ~ М-1845/2019 от 25.12.2019

Дело №3а-912/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 июля 2020 года                          г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола помощником судьи Воронцовой А.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Климонова Виталия Юрьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

    Климонов Виталий Юрьевич (далее – административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости (земельного участка). Просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные в административном иске требования, не согласившись с выводами судебной экспертизы, представил рецензию по результатам рассмотрения заключения эксперта, составленную специалистом АНО «Центр судебной экспертизы «Истина» Вишневской И.А.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились, направили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца, показания эксперта Белова И.В., исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 50:16:0202026:2, площадью 369 346 +/- 425 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта, расположенный по адресу: <данные изъяты>

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 составляет 145 143 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Объективная оценка», эксперту Белову Ивану Валерьевичу.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 259 355 297 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством, в связи с чем в удовлетворении требований Климонова В.Ю. об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определенной на основании Отчета об оценке №143/2019 от 28 октября 2019 года надлежит отказать.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Белов И.В. подтвердил свое заключение и опроверг доводы рецензии, представленной административным истцом.

Так, эксперт пояснил, что с соответствии с Публичной кадастровой картой на земельном участке отсутствуют зарегистрированные здания. Проанализировав «Яндекс.Карты» опцию панорамы, видно, что на участке имеются сооружения, возведение которых начато и производится в 2018 году, после даты оценки 01.01.2018 года. Следовательно, выводы рецензента по аналогу №2 не обоснованы.

На стр. 22 заключения экспертом приведен скриншот с Публичной кадастровой карты, в котором указано, что участок аналога №3 находится в собственности публично-правовых образований. Эксперт не видит противоречий в том, что участок находится в собственности публично-правовых образований, о чем указана информация в режиме «онлайн», которую предоставил рецензент.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Исходя из опыта эксперта, срок до 1 года является типичным периодом экспозиции для рынка земельных участков коммерческого назначения, таким образом, эксперт не видит необходимости введения корректировки на дату публикации объявлений. По данным ресурса «СтатРиелт» по состоянию на 01.01.2018 года срок экспозиции земельных участков категории «земли населенных пунктов», предназначенных для размещения объектов транспортной и коммунальной инфраструктуры, может составлять до 15 месяцев.

Таким образом, можно сделать вывод, что, исходя из среднерыночных сроков экспозиции, выбранные в качестве объектов-аналогов земельные участки, будут актуальны на дату определения стоимости при условии их типичного срока экспозиции на рынке.

Согласно «Экономическому научному журналу «Оценка инвестиций» справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы и Московской области», цены для коммерческой недвижимости и земельных участков в 2017 году существенно не менялись. У эксперта нет оснований не доверять приведенному источнику, тем более что 2017 год можно считать достаточно стабильным для экономической ситуации в регионе.

Также следует отметить следующую тенденцию рынка земельных участков Московской области. Будучи выставленным на рынок по определенной цене, земельный участок ищет своего покупателя по установленной цене. Собственник, как правило, при отсутствии существенных колебаний цен на рынке, держит цену предложения, пока объект не найдет своего покупателя. Повышение или понижение цены предложения вслед за несущественной корректировкой цен на рынке нетипично для рынка предложения земельных участков. Учитывая данный факт, эксперт не проводил корректировку цен предложения на дату, так как предложения актуальны на дату определения стоимости. Динамика в долларах является не показательной для рынка цен на недвижимость, так как с 2014 года практически все объекты выставляются в рублях и продаются в рублях, предложения в долларах единичны.

На стадии юридической допустимости имеется 1 вид использования, поэтому он максимально эффективный. Целесообразность застройки под объекты - обслуживание автотранспорта, обоснована тем, что объект расположен у дороги 46К-7230, соединяющей трассы 17К-8, ведущую во Владимирскую область, с Щёлковским шоссе, ближайшие крупные населенные пункты г. Черноголовка, учитывая изложенное, использование участка под обслуживание автотранспорта будет востребовано транзитным транспортом, а не только жителями соседней деревни.

Кроме того, вид разрешенного использования участка - обслуживание автотранспорта не противоречит утвержденным градостроительным регламентам. Согласно Правилам землепользования и застройки территории (части территории) сельского поселения Мамонтовское Ногинского муниципального района Московской области», утвержденного решением Совета депутатов №42/6 от 26.12.2017, объект исследования расположен в пределах территориальной зоны Т - зоны транспортной инфраструктуры. Согласно Генеральному плану от 28.11.2017 года, объект исследования также располагается в зоне Т - транспортной инфраструктуры. Таким образом, наиболее эффективное использование объекта - обслуживание автотранспорта, что соответствует размещению объектов придорожного сервиса (автосервисов, моек, автостоянок и т.п.) определено экспертом корректно.

При использовании метода остатка предполагается, что участок застраивается в соответствии с его наиболее эффективным использованием, и чистый операционный доход, относимый к земле, капитализируется в стоимость участка по ставке капитализации для земли.

Для оценки стоимости свободного земельного участка методом остатка предусматривается выполнение следующих этапов: анализ наиболее эффективного использования объекта оценки; расчет денежных потоков расходной части проекта; расчет денежных поступлений от реализации вводимых площадей по данным сопоставимых аналогов, использование которых соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки; расчет соответствующих норм дисконтирования для периодических потоков дохода; расчет текущей стоимости периодических потоков доходов и расходов (включая затраты на строительство), соответствующих наиболее эффективному использованию земельного участка путем дисконтирования их с применением соответствующих норм.

По результатам проведенного анализа наиболее эффективного использования земельного участка было выявлено, что наиболее эффективным вариантом использования земельного участка является строительство на нем объекта обслуживания автотранспорта, что соответствует размещению объектов придорожного сервиса (автосервисов, моек, автостоянок и т.п.).

Удельный показатель стоимости строительства автосервиса в расчетах эксперта составляет 20 000 руб./кв.м. Данное значение представляет собой среднее значение по данным рынка. Таким образом, подтверждение рынком не требуется, т.к. расчетное значение является средним по рынку.

Для сборных конструкций срок исполнения существенно от площади не зависит, так как на сборку проекта уходит в среднем срок до 3 месяцев.

Эксперт присвоил доходному подходу более низкий вес (5%) по отношению к сравнительному подходу (95%), так как использование доходного подхода при оценке земельных участков связано с определенными ограничениями, обусловленными особенностями данного подхода: доходный подход чувствителен к входным параметрам расчета. По мнению эксперта, исходя из объема имеющейся в его наличии информации, определение входных параметров расчета по доходному подходу возможно с определенной волатильностью результатов расчета, что может привести к искажению итогового результата расчета по доходному подходу. Принимая во внимание недостатки доходного подхода, отраженные выше, эксперт пришел к выводу, что к результатам доходного подхода следует относиться с осторожностью, в связи с чем при итоговом согласовании результатов по подходам, эксперт присвоил доходному подходу более низкий вес.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 25.12.2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Климонова Виталия Юрьевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:16:0202026:2, площадью 369 346 +/- 425 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта, расположенный по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 259 355 297 (двести пятьдесят девять миллионов триста пятьдесят пять тысяч двести девяносто семь) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – 25 декабря 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 17 июля 2020 года