Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1355/2012 ~ М-2944/2012 от 23.04.2012

Дело №2-1355/2012

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июня 2012 года

Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе

Судьи Лебедевой Н.Н.

При секретаре Варламовой Ю.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Старостина В.В. к Андреевой М.И., Михеевой А.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя, суд

У с т а н о в и л :

ДД.ММ.ГГГГ Старостин В.В. обратился в суд с иском к Андреевой М.И., Михеевой А.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя 2/3 доли в праве собственности на жилой дом по адресу <адрес> по договору купли-продажи 2/3 доли домовладения, заключенному между ответчиками, основывая свои требования на положениях 250 ГК РФ.

Впоследствии истец свои исковые требования уточнил и просил перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, взыскать с него в пользу Михеевой А.Ю. <данные изъяты> рублей, внесенные его представителем на счет Управления Судебного департамента <адрес>, а также произвести замену в записи ЕГРП о регистрации перехода права собственности на 2/3 жилого дома № по <адрес> от Андреевой М.И. с Михеевой А.Ю. на его имя (<данные изъяты>).

В судебном заседании Старостин В.В. исковые требования поддержал, впоследствии в суд не явился, от него поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствии (<данные изъяты>).

Представители Старостина В.В.- Старостина Н.И., действующая на основании доверенности, доверенность в деле (<данные изъяты>), адвокат Ползунова В.И., действующая на основании ордера, ордер в деле (<данные изъяты>) исковые требования Старостина В.В. поддержали.

Ответчик Андреева М.И. в судебное заседание не явилась, извещена, от неё поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в её отсутствие (<данные изъяты>).

Представитель Андреевой М.И. – Андреев В.В., действующий по доверенности, доверенность в деле (<данные изъяты>) исковые требования не признал, просил иск оставить без удовлетворения.

Ответчица Михеева А.Ю. исковые требования не признала, в их удовлетворении просила отказать.

От представителя Управления Росреестра по Пензенской области Караевой Т.Р. поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела без участия представителя, решение по делу оставили на усмотрение суда (<данные изъяты>).

Выслушав участвующих в деле лиц, их представителей, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что домовладение № по <адрес> в <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. находится в общей долевой собственности.

Старостину В.В. принадлежит на праве собственности 1/3 доли, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом <адрес> ФИО11, реестровый номер № (<данные изъяты>) и свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № (<данные изъяты>).

Андреевой М.И. - 2/3 доли в данном домовладении на основании свидетельства о праве на наследство по закону Первой Пензенской государственной нотариальной конторы от ДД.ММ.ГГГГ, реестровый номер № и свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного нотариусом <адрес> ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ, реестровый номер №, которые прошли государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ между Андреевой М.И. с одной стороны и Михеевой А.Ю. с другой стороны был заключен договор купли-продажи и дополнительное соглашение к договору купли-продажи доли в праве собственности, по которому ФИО2 приобрела у ФИО52/3 доли в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес>ДД.ММ.ГГГГ00 рублей (л.д.40-41).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (л.д.45).

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом, (квитанции об отправке на <данные изъяты>), в адрес Старостина В.В. направлено извещение о продаже доли от имени Андреевой М.И. следующего содержания «… в настоящее время я имею намерение продать принадлежащую мне долю за <данные изъяты> рублей. Согласно ст. 250 ГК РФ Вы имеете преимущественное право покупки вышеуказанной доли. В силу этого предлагаю Вам приобрести указанную долю по оговоренной цене. В случае отсутствия письменного ответа в течение месяца указанная доля будет продана другому лицу. В случае согласия на покупку прошу письменно известить меня по адресу <адрес> (<данные изъяты>).

По утверждению Старостина В.В. первое извещение о поступлении данного письма было сделано почтовым работником ДД.ММ.ГГГГ (<данные изъяты>), а само извещение было получено его матерью ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО12, работающая заместителем начальника Пензенского почтамта, показала, что извещение на получение заказного письма на имя Старостина В.В. было доставлено по адресу <адрес> и опущено в почтовый ящик впервые ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем извещения в почтовом ящике адресата оставлялись работниками почты ДД.ММ.ГГГГ. Вручено данное письмо ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 лично для передачи Старостину В.В.

Показания свидетеля ФИО12 подтверждены отметками на конверте (<данные изъяты>), ответом почтамта (<данные изъяты>).

В обоснование довода о намерении купить 2/3 доли домовладения Старостин В.В. сослался на отправленное им ДД.ММ.ГГГГ на имя Андреевой М.И. письмо. Пояснил, что в этом письме он дал согласие на покупку дома и предложил Андреевой М.И. встретиться для заключения договора. Но ответа на свое письмо он не получил.

В судебном заседании обозревалось письмо Старостина В.В. от ДД.ММ.ГГГГ и конверт, в котором оно было отправлено (<данные изъяты>). Из письма следует, что истец согласен на покупку принадлежащей Андреевой М.И. доле дома за <данные изъяты> рублей. Согласно штампа, письмо отправлено ДД.ММ.ГГГГ по адресу, указанному Андреевой М.И., <адрес>. Как следует из отметок на конверте, извещение было доставлено адресату ДД.ММ.ГГГГ, но письмо не было получено Андреевой М.И. и возвращено отправителю, Старостину В.В. по истечении срока хранения.

Тот факт, что стороны, как Андреева М.И., так и Старостин В.В. не получали письма по причинам, исключающим возможность их получения, в ходе рассмотрения дела не установлено, а стороны таких доказательств не представили. Поэтому суд считает, что извещение о продаже дома Старостиным В.В. было получено ДД.ММ.ГГГГ. Время получения письма Андреевой М.И. не имеет правового значения, поскольку Старостиным В.В. оно отправлено в течение месяца, ДД.ММ.ГГГГ. А неполучение Андреевой М.И. письма от Старостина В.В. и продажу дома до истечения установленного самой ответчицей срока, суд расценивает как недобросовестное поведение продавца по отношению к правам покупателя, имеющим право преимущественной покупки.

Из изложенного следует, что в течение месяца со дня извещения, а именно в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, истец воспользовался своим правом, известил продавца о намерении купить 2/3 доли домовладения за цену, им указанную.

Ответчица Михеева А.Ю. заявила о том, что поскольку письмо от ДД.ММ.ГГГГ Андреевой М.И. не было получено, и возвращено почтой Старостину В.В., то содержание письма может быть им же изменено, в конверт может быть вложено другое письмо.

К данному заявлению суд относится критически, оно является голословным. Как установлено материалами дела извещение о продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ было вручено Старостиной Н.Г. ДД.ММ.ГГГГ. В данном извещении указан адрес продавца, по которому необходимо дать ответ. Ответ дан именно по указанному адресу и после получения письма. В связи с изложенным, у суда нет оснований сомневаться в том, что ДД.ММ.ГГГГ Старостин В.В. сообщил о согласии приобрести долю в доме.

Договор между ответчиками был заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до истечения одного месяца со дня предупреждения о продаже части дома, то есть с нарушением требований статьи 250 ГК РФ.

Михеева А.Ю. в судебном заседании подтверждала, что на момент заключения договора купли-продажи ни она, ни Андреева М.И. не знали, получено ли извещение о продаже дома Старостиным В.В., и если получено, то когда.

В заявлении о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и Михеева А.Ю. и Андреева М.И. были предупреждены об оспоримости сделки, в связи с отсутствием уведомления от Старостина о получении им извещения о продаже дома, что подтверждается записью об этом и подписями обеих. Факт данного предупреждения и свою подпись Михеева А.Ю. не оспаривала (<данные изъяты>). Поэтому к доводу Михеевой А.Ю. о том, что данное предупреждение не имеет значения, поскольку все сделки оспоримы, суд относится критически. В данном предупреждении указана причина оспоримости сделки.

Как следует из содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п.5 договора).

Андреева М.И. в судебном заседании поясняла, что деньги по договору она получила ДД.ММ.ГГГГ, то есть с отсрочкой платежа.

Михеева А.Ю. пояснила, что оплату производила частями : при подписании предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ оплатила в счет цены договора <данные изъяты> рублей, до ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей, а последнюю сумму по договору оплатила ДД.ММ.ГГГГ при получении свидетельства о праве собственности; то есть оплата производилась с рассрочкой платежа. Факт оплаты ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей в счет цены доли дома подтверждается предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Из правила ч.2 ст. 250 ГК РФ следует, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности не только о цене, но и других условиях, на которых продает ее.

Как следует из извещения о продаже дома от ДД.ММ.ГГГГ истец в известность о продаже доли дома с условием рассрочки или отсрочки платежа не ставился. По мнению суда, это существенные условия договора, и о них сторона договора должна быть извещена.

Андреева М.И. в судебном заседании поясняла, что она неоднократно говорила о намерении продать свою долю Старостиным В.В. и Н.И. ДД.ММ.ГГГГ предупредила их в письменном виде о продаже доли за <данные изъяты> рублей. Затем она снизила цену до <данные изъяты> рублей. О том, что ею снижена цена с <данные изъяты> рублей до <данные изъяты> рублей истцам не говорила. Поэтому ссылку ответчиков на то, что истец был извещен о продаже дома ДД.ММ.ГГГГ, суд считает не имеющей правового значения, поскольку ДД.ММ.ГГГГ истец был уведомлен о продаже Андреевой М.И. доли дома за <данные изъяты> рублей, доля в доме продана за <данные изъяты> рублей. (<данные изъяты>).

Допрошенные в качестве свидетелей, ФИО14, ФИО15, ФИО16не подтвердили, что Андреева М.И. предлагала Старостину В.В. или его матери купить долю в доме за <данные изъяты> рублей.

Утверждение Михеевой А.Ю. о том, что она говорила Старостину В.В. о намерении купить у Андреевой М.И. долю в доме за <данные изъяты> рублей, и что по её мнению он знал о продаже дома и был согласен с этим, не подтверждает факта соблюдения порядка извещения совладельца о праве преимущественной покупки доли. Во-первых, Михеева А.Ю. не являлась продавцом, во-вторых, сама Михеева А.Ю. была потенциальным покупателем. Продавец в лице Андреевой М.И. при их встрече со Старостиным В.В. этого не говорила.

Довод Михеевой А.Ю. о том, что у Старостина В.В. и его матери не было денежных средств для покупки доли, ничем не подтвержден.

Допрошенный в качестве свидетеля ФИО17, являющийся близким родственником истца показал, что после смерти его матери, остались денежные средства, которые она копила для внука, Старостина В.В. И он лично ходил к Андреевой М.И. и просил о снижении цены за долю с <данные изъяты> рублей. Деньги в сумме <данные изъяты> рублей у Старостина В.В. были в наличии после бабушки.

Утверждение Михеевой А.Ю. о том, что месячный срок для извещения о преимущественной покупке, следует исчислять с 03 марта по 06 апреля 2012 года, то есть с момента отправления извещения и до государственной регистрации договора является ошибочным и не следует из содержания статьи 250 ГК РФ.

Свидетель ФИО16, риэлтор ООО «<данные изъяты>», занимавшаяся продажей недвижимости показала, что извещение о продаже доли в доме направляла лично она, поскольку Андреева М.И. лежала в больнице. Данные показания Андреева М.И. не оспорила, а впоследствии в судебное заседание не явилась, следовательно, извещала о продаже доли не Андреева М.А.

ДД.ММ.ГГГГ через филиал № в Пензенском отделении № Сбербанка представителем Старостина В.В. - ФИО3 внесены денежные средства <данные изъяты> рублей в УФК по <адрес> на лицевой счет Управления Судебного департамента в <адрес> №, что подтверждается чеком-ордером (<данные изъяты>).

Старостин В.В. пояснил, что денежные средства были перечислены с его согласия матерью, которая является и его представителем, так как он забыл свой паспорт. Внесение денежных средств одобрил.

С иском о переводе прав и обязанностей покупателя в порядке статьи 250 ГПК РФ истец обратился ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах трехмесячного срока, установленного ч.3 ст. 250 ГК РФ. Поэтому довод Михеевой А.Ю. о том, что Старостин В.В. должен был обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, не может быть принят судом, как не основанный на законе.

Исходя из изложенного, суд полагает, что права Старостина В.В. были нарушены заключенной сделкой Андреевой М.И. с Михеевой А.Ю. и Старостин В.В. вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

С учетом разъяснения п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», удовлетворение требования о переводе прав и обязанностей покупателя является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП в силу ст. 17 Федерального Закона от 01.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кроме того, признание за Старостиным В.В. права на перевод на его имя прав и обязанностей покупателя является основанием для передачи Михеевой А.Ю. денежных средств в размере <данные изъяты> рублей, перечисленных представителем Старостина В.В. - ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ через филиал № в Пензенском отделении № Сбербанка в УФК по <адрес> на лицевой счет Управления Судебного департамента в <адрес> №.

Оценив в совокупности представленные по делу доказательства, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

Исковые требования Старостина В.В. удовлетворить.

Перевести на Старостина В.В., ДД.ММ.ГГГГ рождения, место рождения <адрес>, зарегистрированного по адресу <адрес> права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Михеевой А.Ю., ДД.ММ.ГГГГ рождения, зарегистрированной по адресу <адрес> и Андреевой М.И., ДД.ММ.ГГГГ рождения, зарегистрированной по адресу <адрес> в отношении 2/3 доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, условный номер №.

Взыскать со Старостина В.В., ДД.ММ.ГГГГ рождения, место рождения <адрес>, зарегистрированного по адресу <адрес> в пользу Михеевой А.Ю., ДД.ММ.ГГГГ рождения, зарегистрированной по адресу <адрес> <данные изъяты>, внесенные представителем Старостина В.В. – ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ на лицевой счет УФК по <адрес> (Управление Судебного департамента в <адрес> №).

Произвести замену в Записи в Едином Государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № о регистрации перехода права собственности на 2/3 доли жилого дома по <адрес> от Андреевой М.И. с Михеевой А.Ю. на Старостина В.В.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 13 июня 2012 года.

Судья: