Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-22319/2017 от 17.07.2017

Судья: Потапова С.В.                                             дело № 33- 22319/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Кирщиной И.П.,

судей Тегуновой Н.Г., Катыховой Л.В.,

при секретаре Крюковой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 04 сентября 2017 гражданское дело по иску Красовой Ольги Емельяновны к АО «Строительное управление № 155», ООО «Региональная финансово-строительная компания» о признании права собственности на машино-место,

заслушав доклад судьи Кирщиной И.П.,

объяснения: Красовой О.Е., ее представителей Франчука И.В., адв. Прудникова Э.Б. – поддержавших иск,

представителей ООО «Региональная финансово-строительная компания» Иванушкиной Т.Н., Мисюры Д.А. – возражавших против иска,

        УСТАНОВИЛА:

Красова О.Е. обратилась в суд с иском к АО «Строительное управление № 155» о признании права собственности на машино-место 14, расположенное по адресу: <данные изъяты>, ссылаясь на то, что на основании договора уступки прав требования от 06.03.2014 г. между ЗАО «Строительное управление № 155», Поляковой Татьяной Егоровной и Красовой Ольгой Емельяновной истица получила все права (требования) на оформление в будущем права собственности на машино-место № <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>

Все обязательства сторон выполнены в полном объеме, что подтверждается актом о выполнении договора уступки требования и перевода долга от 06.03.2014 г., однако, осуществить государственную регистрацию права собственности истица не имеет возможности, так как ответчик до настоящего времени не передал ей необходимую для этого документацию.

Учитывая, что истица исполнила свои обязательства по договору, оплатила машино-место, дом построен и введен в эксплуатацию, просит суд признать за ней машино-место, дом построен и введен в эксплуатацию, просит суд признать за ней право собственности на машино-место.

Представитель ответчика АО «Строительное управление № 155», в судебное заседание не явился, извещен.

    Решением суда исковые требования удовлетворены.

    В апелляционной жалобе представитель ООО «РФСК» просит об отмене решения суда, указывая на то, что суд признал право собственности на принадлежащий ООО «РФСК» объект, не привлек их к участию в деле, а АО «СУ-155» никаких прав на объект, на который за истицей признано право собственности не имело и не обладало правом на отчуждение спорного машиноместа.

    Протокольным определением от 24 июля 2017 года, судебная коллегия на основании ч. 4, 5 ст. 330 ГПК РФ перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования привлечено ООО «РФСК», ООО «Эйфер», ООО «Капстрой Девелопмент».

    Протокольным определением от 04.09.2017 года ООО «РФСК» в порядке ст. 40 ГПК РФ привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

    Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 08.06.2011 г. между ЗАО «Строительное управление № 155» и Поляковой Татьяной Егоровной заключен Предварительный договор <данные изъяты>, согласно которому ЗАО «Строительное управление № 155» решило продать, а Полякова Татьяна Егоровна приняла решение купить машино- место № 14, расположенное по адресу: Московская <данные изъяты>. Согласно п. 2.7. Предварительного договора № 455/2011-Г-Пр-СУ стоимость машино-места составляет денежную сумму в размере 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек. Полякова Татьяна Егоровна оплатила стоимость машино-места в размере 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 0003 от 08.06.2011 г., Актом о выполнении Предварительного договора № 455/2011-Г-Пр-СУ от 06.03.2014г.

06.03.2014 г. между ЗАО «Строительное управление № 155», Поляковой Татьяной Егоровной и Красовой Ольгой Емельяновной был подписан Договор уступки требования и перевода долга, согласно которому истица получила все права (требования) на оформление в будущем права собственности на машино-место № <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>

Все обязательства сторон выполнены в полном объеме, что подтверждается актом о выполнении договора уступки требования и перевода долга от 06.03.2014 г.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Между тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, в соответствии с разъяснениями, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 и 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ.

Строительство многоквартирного дома по адресу: : Московская область, г. Красногорск, Павшинский бульвар, дом 34, осуществлялось в порядке реализации инвестиционного проекта, на основании Федерального закона от 25.02.1999 N 39-Ф3 (ред. от 28.12.2013) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

ООО «РФСК» является застройщиком земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, Павшинская пойма, мкр 4, на основании Инвестиционного договора от 09.08.2005 года, зарегистрированного в Минмособлстрое 09.08.2005г. за № 219/11-05, с учетом Дополнительного соглашения № 1 от 28.02.2008г. заключенного между ООО «РФСК» (Генеральный инвестор, Застройщик), ООО «Капстрой- Девелопмент» (Инвестор), ООО «РУК» (Управляющая компания), ООО «Эйфер» (Инвестор- 1).

Перечень жилых домов, подлежащих строительству в рамках реализации Инвестиционного договора был определен Сторонами в Приложении № 2 к Инвестиционному договору с учетом Дополнительного соглашения № 2 от 03.06.2009г. В п.5 Перечня жилых домов, подлежащих строительству в рамках реализации Инвестиционного договора указан: корпус 5 в микрорайоне 4, общей площадью 19389,50 кв.м.

Согласно п. 1.12. Инвестиционного договора площадь, тип и расположение квартир, а также нежилых помещений по каждому объекту на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации производится на основании Протокола предварительного распределения.

Согласно п. 1.13. Инвестиционного договора документом, оформляемым Сторонами по каждому Объекту в составе Инвестиционного объекта, подтверждающим исполнение Сторонами своих обязательств в отношении данного Объекта и закрепляющий за соответствующими участниками Инвестиционного проекта права на жилую площадь в виде квартир, а также на полезную нежилую площадь является Акт о частичных результатах реализации Инвестиционного проекта.

Представитель ООО «РФСК в суде апелляционной инстанции пояснил, что в связи с неисполнением ООО «Эйфер» своих обязательств по оплате инвестиционного взноса в отношении спорных нежилых помещений, Сторонами Инвестиционного договора не подписан Акт о частичных результатах реализации Инвестиционного проекта в отношении спорного дома в порядке, предусмотренном п.1.13. Инвестиционного договора.

После выдачи 19.12.2014г. на имя застройщика ООО «РФСК Администрацией Красногорского муниципального района Московской области Разрешения на ввод в эксплуатацию № КП 50505000-76 на многоквартирный дом (5-ти секционный жилой дом с переменой этажностью:9-12 этажей) с подземной автостоянкой и нежилым первым этажом по адресу <данные изъяты> в том числе Подземная автостоянка площадью 4082,9 кв.м., ООО «РФСК» как застройщик 19.12.2016г. зарегистрировало свое право собственности на Помещение для хранения автомобилей пом.243, площадью 4082,9 кв.м.

Как следует из редакции Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию площадь встроено-пристроенных нежилых помещений включает в себя площадь нежилых помещений 29536,7 кв.м. на первом этаже дома и площадь подземной автостоянки 4082,9 кв.м. Других помещений машино-мест указанный документ не предусматривает.

На поэтажном плане подвального этажа, также указаны: автостоянка пом. 243 без раздела в установленном порядке на какие-либо машино-места, и вспомогательные помещения относящиеся к общему имуществу дома.

Технический паспорт на корпус 5 также предусматривает в подвальном этаже помещение для хранения автомобилей площадью с учетом лестниц и тамбуров 4082,9 кв.м.

Право собственности на подземную автостоянку возникло у ООО «РФСК» на основании ст.218 ГК РФ, ст.ст. 51-55 ГрК РФ, Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЭ (ред. от 28.12.2013) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» как у Застройщика указанного объекта, разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию.

Между тем, 20.11.2004 года между Министерством строительного комплекса МО, Администрацией Красногорского района МО, ООО «РФСК», ОАО «Москапстрой», ООО «Снежный купол», ЗАО «МОИСК» заключен инвестиционный контракт на комплексную застройку земельных участков по адресу: <данные изъяты> предметом которого является реализация инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию Инвестиционного объекта с жилыми домами, гостиничным комплексом, горнолыжным спуском, объектами соцкультбыта.

По условиям контракта (п. 5.1) каждый из инвесторов вправе в течение срока действия настоящего Контракта привлекать Соинвесторов с правом получения Соинвесторами имущественных прав на часть доли этой Стороны в Объекте (Инвестиционном объекте), что оформляется договором между Генеральным инвестором (ООО «№РФСК») и Соинвестором.

Контракт вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Контракту, завершении расчетов и оформлении имущественных прав (п. 6.1).

Из представленной судебной коллегии копии инвестиционного договора от 03.10.2006 года, заключенного между инвесторами ООО «Эйфер» (Инвестор 1) и ЗАО «СУ №155» (Инвестор-2) следует, что он заключен на основании Инвестиционного договора б/н от 09.08.2005 года, зарегистрированный в Минмособлстрое регистрационный №219/11-05, заключенный между ООО «Региональная финансово-строительная компания» (Генеральный инвестор), ООО «Капстрой Девелопмент» и ООО «Региональная управляющая компания» и инвестиционный договор б/н от 02.11.2005г. между ООО «Капстрой Девелопмент» и ООО «Эйфер».

Инвестор 2 (ЗАО «СУ-155»)обязуется внести 98% инвестиций от доли инвестирования, подлежащей внесению Инвестором 1 (ООО «Эйфер») и получает 98% площади квартир инвестиционного объекта, полезной нежилой площади инвестиционного объекта, а также площади машино-мест и сервисных служб гаражей-стоянок в инвестиционном объекте, получаемой Инвестором 1 (п. 3.2).

ООО «Эйфер» по дополнительному соглашению от 03.06.2009г. получает помимо квартир и нежилых помещений 60.4% площади машино-мест и сервисных служб, ООО «Региональная финансово-строительная компания» 22,5% машино-мест и сервисных служб.

Между тем, застройщик ООО «Региональная финансово-строительная компания» оформил право собственности на весь паркинг.

Согласно протоколу предварительного распределения машино-мест в подземной автостоянке по адресу: <данные изъяты> от 16.04.2010 года между ООО «РФСК», ООО «Капстрой-Девелопмент», ООО «РУК», ООО «Эйфер» спорное машиноместо №14 передается в собственность ООО «Эйфер».

Согласно протоколу предварительного распределения машино-мест в подземной автостоянке по адресу: <данные изъяты> от 18.08.2013 года между ООО «Эйфер» и ЗАО «СУ-155» в соответствии с инвестиционным договором от 09.08.2005г. и от 03.10.2006г. в собственность ЗАО «СУ-155» передается 98% машино-мест, получаемых инвестором 1 (ООО «Эйфер»), в том числе №14 на которое претендует Красова О.Е.

Поскольку предварительный договор купли-продажи связан с оплатой предмета договора и носит признаки договора инвестирования, судебная коллегия считает, что с момента сдачи дома в эксплуатацию у соинвесторов (истицы), возникает право на получение оплаченного инвестиционного продукта в собственность.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона РФ N 39-ФЗ от 25.02.1999 года «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости…

Статьей 8 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Разрешение на ввод дома № 30 в эксплуатацию выдано ООО «РФСК» 30 декабря 2014 года, однако право собственности было зарегистрировано за Обществом 19 декабря 2016 года, то есть после обращения истицы в суд с настоящим иском (т. 1, л.д. 100).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Кроме того, в соответствии со ст. 157 ГК РФ, сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

В силу п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», последствия недобросовестных действий (бездействия) стороны сделки, способствовавших наступлению или ненаступлению условия, установлены пунктом 3 статьи 157 ГК РФ. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим. По смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе и от поведения стороны сделки.

Таким образом, поскольку наступлению события, с которым связано официальное оформление права собственности, недобросовестно воспрепятствовало ЗАО «Строительное управление N 155», то такое событие, а равно и его последствие считаются наступившим в силу закона.

Поскольку судебной коллегией установлено, что истица надлежащим образом и в полном объеме исполнила принятые на себя обязательства по оплате машино-места, принимая во внимание, что заключенный между истцом и АО «СУ-155» предварительный договор купли-продажи машино-места как объекта недвижимости содержит все существенные условия основного договора купли-продажи, имеются основания для признания за истицей права собственности на машино-место.

Между тем, учитывая, что решение суда должно быть исполнимым, а из материалов дела следует, что застройщиком не нанесена разметка машино-мест, судебная коллегия полагает возможным признать за истицей право собственности на долю в праве на нежилое помещение площадью 4082,9 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

Довод возражений ответчика ООО «РФСК» о том, что дело не подведомственно суду общей юрисдикции, поскольку АО «СУ-155» признано банкротом судебная коллегия отклоняет, поскольку АО «СУ-155» застройщиком дома в котором расположен паркинг не являлось, в связи с чем его признание банкротом не влияет на подведомственность спора, который подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции.

Что касается доводов ответчика об отсутствии подписанного акта о результатах реализации (акта реализации) инвестиционного проекта он не может служить основанием для отказа истцу в иске о признании за ней права собственности на долю в праве общедолевой собственности, поскольку истец выполнила взятые на себя обязательства по инвестированию строительства, внесла установленные договором денежные средства в полном объеме, но, не являясь стороной инвестиционного контракта, лишена возможности оказать влияние на подписание акта о результатах реализации инвестиционного проекта, в силу чего он, в соответствии со ст. ст. 218, 219, 253 ГК РФ, как соинвестор, имея равные права с другими участниками инвестиционных отношений, вправе требовать защиты права способом, предусмотренным ст. 12 ГК РФ путем признания права собственности.

Довод возражений ответчика о том, что машино-место не является объектом гражданских прав судебная коллегия отклоняет, поскольку в соответствии ФЗ от 03.07.2016г №315-ФЗ машино-места в жилых домах, бизнес-центрах и других зданиях и сооружениях относятся к недвижимым вещам. Долевые собственники парковок могут выделить свою долю и оформить право собственности на машино-место.

Надлежащих допустимых доказательств того, что спорное машино-место, право собственности на которые просит признать истица передано в собственность ООО «РФСК» не представлено, а регистрация права собственности на весь паркинг произведена ООО «РФСК» как за застройщиком, которому принадлежит земельный участок и выдавалось разрешение на строительство.

Также судебной коллегией принято во внимание, что истице в данном многоквартирном доме на праве собственности принадлежит квартира, права на которую у нее возникли также на основании договора с АО «СУ-155» и право собственности признано вступившим в законную силу решением суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красногорского городского суда Московской области от 29 апреля 2016 года – отменить.

Иск Красовой Ольги Емельяновны к АО «Строительное управление № 155», ООО «Региональная финансово-строительная компания» о признании права собственности на машино-место – удовлетворить.

Признать за Красовой Ольгой Емельяновной право собственности на долю в праве на нежилое помещение площадью 4082,9 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>

Настоящее определение является основанием для регистрации права собственности Красовой Ольги Емельяновны в ЕГРН.

Председательствующий:

Судьи: