Решение от 07.09.2020 по делу № 02-1779/2020 от 10.03.2020

                                                                            Дело №2-1779/2020

Р Е Ш Е Н И Е 

именем Российской Федерации

       07 сентября 2020 года Чертановский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Булаевой Л.А., при секретаре Гришиной А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С...ой М.В. к К... С.В. о признании договора купли-продажи недействительным, расторжении договора, признании права собственности, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

   Истец обратилась в суд с указанным иском к ответчику и просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: ... от 01.09.2016 г. заключенный между ней и ответчиком, расторгнуть договор купли-продажи квартиры по адресу: ... от 01.09.2016 г. заключенный между ней и ответчиком, признать за ней право собственности на квартиру по адресу: ..., взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 900 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб. В обоснование своих требований истец ссылается на то, что 01.09.2016 г. она заключила с ответчиком договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., оплата по которому должна быть произведена ответчиком кредитными средствами, которые он собирался получить в КБ «РосинтерБанк», однако в день совершении сделки она узнала, что кредит ответчику не одобрили, что стало с подписанным между ними договором она не знает. Ей известно, что до подписания спорного договора купли-продажи между ответчиком и его супругой был заключен  брачный договор от 22.08.2016 г. под условием наступления определенных событий в будущем (приобретение квартиры), что противоречит закону. В ноябре 2019 г. она узнала, что спорная квартира ей не принадлежит. Считает, что спорный договор является мнимой (ничтожной) сделкой поскольку между сторонами не осуществлены расчеты по договору, истец не обращался с заявлением о проведении государственной регистрации прав, истец не передавал квартиру по передаточному акту, ответчик не несет бремя содержания спорной квартиры, в спорную квартиру не вселялся, не зарегистрирован в ней и не проживает. Основанием для расторжения договора является не доплата по спорному договору.

Истец и его представитель в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали, по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик и его представитель в суд явился, иск не признали, пояснив, что   истец получил денежные средства до подписания договора, что указанно в договоре, просили применить срок исковой давности к заявленным требованиям.

Третье лицо Управление Росреестра по Москве в судебное заседание не явилось, извещалось.

Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, находит, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

    Как установлено положениями п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

     При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствий недействительности сделки не предусмотрены законом.

      Согласно ч.1 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

             Согласно ч.1 ст.170 ГК РФ, мнимая, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

       Судом установлено, что 01.09.2016 г.  между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ... за 6 500 000 руб., который был в установленном порядке зарегистрирован 13.09.2016 г. (л.д.151-163).

В соответствии с п.3.1.1 указанного выше договора, сумма входящая в стоимость квартиры, в размере 1 700 000 руб. уплачивается покупателем продавцу после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя покупателя за счет собственных средств.

В соответствии с п.3.1.2 указанного договора, окончательный расчет в размере 4 800 000 руб. производится после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя покупателя за счет средств паевого кредита, предоставленного покупателю кредитором.

Согласно п.3.2 договора, стороны пришли к соглашению, что часть суммы указанной в п.3.1.1 и п.3.1.2 настоящего договора в размере 3 041 314,45 руб. будет находится в арендуемой совместно продавцом и покупателем индивидуальной сейфовой ячейке кредитора с особыми условиями доступа, определенными в договоре аренды индивидуальной сейфовой ячейки заключенного между продавцом, покупателем и кредитором, с правом получения после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя покупателя.

Согласно п.3.3 договора, часть суммы указанной в п.3.1.1 и п.3.1.2 настоящего договора в размере 3 458 685,55 руб. выплачивается покупателем продавцу путем безналичного перечисления на лицевой счет №... продавца открытый в АО «Банк Жилищного Финансирования» в день подписания настоящего договора.

01.09.2016 г. истицей была выдана доверенность на К...у Ю.С. и С...у В. для представления ее интересов в Управлении Росреестра по вопросу регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры по адресу: ... (л.д.122).

Согласно представленной копии регистрационного дела на квартиру по адресу: ..., заявление на регистрацию спорного договора, 08.09.2016 г. подал представитель истца по указанной выше доверенности – С...а В. (л.д.123-124, 127-128).

В настоящее время собственником указанной квартиры является ответчик, а пользу АО КБ «РосинтерБанк» имеется ограничение прав и обременение на 300 мес. по закладной, где залогодателем является ответчик, вследствие заключенного между ответчиком и  АО КБ «РосинтерБанк» кредитного договора от 01.09.2016 г. на сумму 4 800 000 руб. (л.д.12-16, 129-150, 154-179).

     Истица до настоящего времени зарегистрирована в указанной квартире и пояснила истица в судебном заседании, продолжает в ней проживать (л.д.20-22).

Согласно полученного ответа на запрос из АО «Банк Жилищного Финансирования» у истца там имеется рублевый счет №... на который 01.09.2016 г. (в день заключения спорного договора) ответчиком через АО КБ «РосинтерБанк» была перечислена сумма в размере 3 458 685,55 руб., который впоследствии истица погасила свою задолженность по закладной.

Согласно пункту 1 статьи 455, пункту 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если договором о продаже товара в кредит предусмотрена оплата товара в рассрочку, то действуют положения статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        Покупатель уплатил продавцу по указанному договору денежные средства в сумме 3 458 685,55 руб., то есть более половины стоимости квартиры, в строгом соответствии с условиями заключенного между сторонами договоре, в связи с чем оснований для расторжения договора купли-продажи суд по мотиву неполной оплаты стоимости квартиры не находит. Доводы о том, что покупатель в квартиру не вселялся, полномочия собственника по владению квартирой не реализовывал, являются несостоятельными, поскольку основанием для расторжения договора данные обстоятельства не являются.

Доводы о мнимости совершенной сделки также не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, стороны заключили именно тот договор, который желали, истица, вопреки ее утверждению об отсутствии оплаты по спорному договору, получила часть суммы по нему и распорядилась ей по своему усмотрению. Кроме того, последствия мнимости сделки влекут ее недействительность, в то время как истец в ходе рассмотрения дела настаивала на требовании о расторжении договора в связи с неполной оплатой стоимости квартиры покупателем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент договор заключения между сторонами договора, продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Основания и последствия расторжения договора определены статье 450 и пункте 4 статьи 453 ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи свидетельствует о том, что он не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", ст. 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Как указывает истец, со стороны покупателя допущено существенное нарушение договора купли-продажи, которое повлекло для продавца такой ущерб, который лишил его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.

Вместе с тем, саму по себе ссылку истца на передачу не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца как на существенное нарушение договора покупателем, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, нельзя признать достаточным для признания указанных нарушений со стороны покупателя существенными. Доводы истца о праве продавца на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателями, к которому истец относит неуплату покупателем стоимости недвижимого спорного имущества, основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Истец как того требует часть 1 статьи 56 ГПК РФ не представила каких-либо доказательств существенного по смыслу статьи 450 ГК РФ нарушении договора другой стороной, ссылаясь лишь на невыплату части денежных средств за спорное жилое помещение ответчиком. Однако сама по себе невыплата покупателем денег продавцу за объект недвижимости без учета конкретных обстоятельств дела применительно к статье 450 ГК РФ существенным нарушением договора купли-продажи не является. Каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств истец к ответчику не предъявляла.

На основании изложенного, исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу о том, что ни законом, ни договором купли-продажи истцу (продавцу) не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости спорного недвижимого имущества. Также суд учитывает, что исходя из дословного понимания заключенного между сторонами договора, к моменту заключения спорного договора, договор аренды индивидуальной сейфовой ячейки уже был заключен между продавцом, покупателем и кредитором. Доказательств обращения в КБ «РосинтерБанк» истец не представила.

     Ссылка истца на противоречащий закону брачный договор, заключенный между ответчиком и его супругой в подтверждение недействительности оспариваемого договора, является несостоятельной, поскольку права истца указанным брачным договором не затронуты, на существо заключенного спорного договора купли-продажи, он не влияет (л.д.23-24).

Представленное налоговое уведомление, также не подтверждает позицию истца, поскольку налог выставлен истцу по спорной квартире за 8 месяцев 2016 г., когда она еще являлась ее собственником и обязана была оплачивать налог на имущество физических лиц (л.д.25).

Факт выставление квитанций на оплату ЖКУ на истца по спорной квартире свидетельствует только о том, что ответчики не представил документов подтверждающих переход права собственности в МФЦ района Чертаново Центральное г.Москвы (л.д.26-32).

           Доказательств обратного, суду представлено не было.

           В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

          На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

 ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░...░░ ░.░. ░ ░... ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 14.09.2020 ░.