Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-601/2014 (2-5977/2013;) ~ М-5703/2013 от 13.12.2013

Дело №2-601/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 февраля 2014 года                                 г.Новосибирск

Октябрьский районный суд города Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи                         Мяленко М.Н.,

при секретаре                                Емельяновой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трехшапкиной Н.А. к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л:

Трехшапкина Н.А. обратилась в суд с иском к ЮЛ1 о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, указав, что /дата/ между истцом (инвестором) и ответчиком был заключен предварительный договор № участия в долевом строительства многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался осуществить строительство и сдачу в эксплуатацию жилого 10-этажного дома с помещениями общественного назначения, подземной стоянкой, центральным тепловым пунктом, трансформаторной подстанцией в <адрес> и передать инвестору в собственность не позднее /дата/ трехкомнатную квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., цена договора составила <данные изъяты> руб.

Обязательства по внесению инвестиционного взноса в размере <данные изъяты> рублей были выполнены Трехшапкиной Н.А. в полном объеме. Однако, до настоящего времени ответчиком не исполнено обязательство по строительству и передаче указанной квартиры в собственность истца, дом в эксплуатацию не сдан, однако фактически он построен, то есть возведены наружные стены многоэтажного жилого дома, устроена кровля дома, установлены окна и возведены межквартирные и межкомнатные стены и указанная квартира, как объект недвижимого имущества существует.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец Трехшапкина Н.А. просит признать за ней право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, при этом долю определяет как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора, и суммы всех жилых помещений и помещений общественного назначения в двух блок секциях, из которых состоит объект незавершенного строительства, 10-этажный жилой дом и просит признать за ним право собственности, в соответствии с размером внесенного инвестиционного взноса, а именно на <данные изъяты> доли в праве общей собственности на объект незавершенного строительства – 10-этажный жилой дом с помещениями общественного назначения в <адрес> на пересечении с <адрес>.

Истец Трехшапкина Н.А. в судебное заседание не явилась, извещена, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель истца – Жневская В.А. в судебном заседании требования истца поддержала в полном объеме, также пояснила, что ответчик уклонился от подписания основного договора, однако полагает, что в предварительном договоре об участии в долевом строительстве от /дата/г. сторонами согласованы все существенные условия договора, полагает договор является заключенным.

Представитель ответчика – ЮЛ1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ЮЛ2 - Труфанова М.Г. в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований истца.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя 3-го лица, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судебным разбирательством установлено, что /дата/ между Трехшапкиной Н.А. (инвестором) и ответчиком был заключен предварительный договор об участии в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик обязался осуществить строительство и сдачу в эксплуатацию жилого 10-этажного дома в <адрес> в /дата/ и передать инвестору в собственность трехкомнатную квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на <данные изъяты> этаже указанного дома. Цена договора составила <данные изъяты> руб. (л.д.9-10).

Обязательства по внесению инвестиционного взноса в размере <данные изъяты> рублей были выполнены Трехшапкиной Н.А., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д. 11).

Согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» ( в редакции на момент заключения договора) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликование, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствие с данным ФЗ государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (ст. 3 ФЗ).

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор между сторонами заключен /дата/ года.

Оплату инвестиционного взноса Трехшапкина Н.А. произвела в полном объеме. Суд, приходит к выводу, что данная оплата будет зачтена в стоимости объекта при заключении основного договора.

Принимая во внимание, что сама природа предварительного договора не содержит никаких финансовых обязательств, суд приходит к выводу, что заключенный сторонами, предварительный договор от /дата/ об участии в долевом строительстве, полностью содержал все существенные условия необходимые для заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, но при этом у ЮЛ1 уклонилось от заключения основного договора долевого участия в строительстве жилого дома.

С учетом изложенного, суд находит обоснованным доводы представителя истца о признании заключенным договора участия в долевом строительстве.

С учетом пояснений представителя ЮЛ2 в судебном заседании, Трехшапкина Н.А. является членом ЮЛ2 с целью завершения строительства объекта долевого строительства – трехкомнатной квартиры № в 10-ти этажном жилом доме с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> (строительный). Другие лица на указанную квартиру не претендуют.

Судом установлено, что строительство жилого 10-этажного дома с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, центральным тепловым узлом, трансформаторной подстанцией в <адрес> велось застройщиком ЮЛ1 на основании выданных разрешений на строительство в частности разрешения на строительство от /дата/ № на строительство первой очереди первого пускового комплекса блок секции № разрешения на продление и внесение изменений в ранее выданное разрешение, разрешения на строительство № от /дата/ года блок секции № второй пусковой комплекс первой очереди строительства, разрешения на продление и внесение изменений в указанное разрешение на строительство блок-секции № от /дата/ и от /дата/ года.

Согласно изменениям в архитектурно-планировочное задание № вносимых ЮЛ3 в редакции от /дата/ года, /дата/ года, /дата/ выданного на проектирование двух многоэтажных жилых домом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземными автостоянками, центрального теплового пункта и трансформаторных подстанций по <адрес>, <данные изъяты> очередь строительства состоит из <данные изъяты> пускового комплекса - блок секция <данные изъяты>, <данные изъяты> пускового комплекса блок секция <данные изъяты> с помещениями общественного назначения, <данные изъяты> пускового комплекса, подземной автостоянки, <данные изъяты> пускового комплекса, центрального теплового пункта, трансформаторной подстанции.

Судом установлено, что указанный объект строительства расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами №, площадью <данные изъяты> кв. метров и № площадью <данные изъяты> кв. метров, что следует из договоров аренды, заключенных на данные земельные участки между ЮЛ4 и ЮЛ1, выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым зарегистрирована аренда земельных участков за ЮЛ1, ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства с указанием вышеназванных земельных участков.

На основании совокупности данных документов, суд приходит к выводу, что строительство осуществлялось ЮЛ1 двумя очередями строительства, <данные изъяты> очередь строительства представляет собой жилой 10-этажный дом с помещениями общественного назначения, подземной автостоянкой, центральным тепловым узлом, трансформаторной подстанцией в <адрес>, для целей строительства ответчику были оформлены все необходимые разрешительные документы, и произведен отвод земельного участка.

Отношения, возникшие между истцом и ответчиком регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ.

К правоотношениям истца и ответчика по их правовой природе, применимы помимо специального закона № 214-ФЗ, также и нормы, регулирующие договор строительного бытового подряда.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами /смешанный договор/. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Правила ст. 729 ГК РФ предусматривают право заказчика в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом и договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных работ.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина /заказчика/, к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда, и правоотношения, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей» исходя из назначения предмета строительства – жилой квартиры в жилом доме, что явно видно из смысла и существа договора истца с ответчиком.

Согласно ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Данные требования сторонами соблюдены.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Ответчик, возводя объект недвижимости на средства истца, не может являться собственником изготовленной вещи, а обязан в порядке ст. 703 ГК РФ передать права на нее заказчикам, оплатившим строительство.

Поскольку заключенный с истцом договор долевого участия содержит элементы договора подряда, поэтому по смыслу положений ст. 729 ГК РФ истец вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

По ст. 1-5,12 закона № 214-ФЗ ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», законодателем установлено, что у инвесторов возникает право долевой собственности на объект долевого строительства (предмет инвестиционной деятельности) в размере пропорциональном уплаченному инвестиционному взносу.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, и согласно гарантий, установленных ст.ст. 35,46 Конституции РФ, защита гражданских прав, которые нарушены или создана угроза их нарушения, осуществляется, в том числе, путем признания права.

Аналогично по смыслу п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Судом установлено, что в эксплуатацию спорный жилой дом не сдан, а следовательно, спорная квартира является частью объекта незавершенного строительством.

Судебным разбирательством установлено, что <данные изъяты> и <данные изъяты> пусковые комплексы <данные изъяты> очереди строительства образуют единый и неделимый объект недвижимости – 10-этажный жилой дом с помещениями общественного назначения в <адрес> на пересечении с <адрес> от /дата/ № присвоен адрес – <адрес>

Согласно Акта о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от /дата/, основные работы по возведению 10-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземная автостоянка, центральный тепловой пункт, трансформаторная подстанция на земельных участка площадью <данные изъяты> га и <данные изъяты> га /1-й пусковой комплекс – блок-секция № 2 и 2-й пусковой комплекс – блок секция № 1 с помещениями общественного назначения/ по адресу: <адрес> стр. выполнены на 100 %, невыполненными остаются работы по внутренней и внешней отделке, а также по проведению сетей.

Таким образом, судом установлено, что в незавершенном строительством объекте – жилой дом по <адрес> стр., в котором расположена спорная квартира истца, полностью выполнены: фундамент, наружные стены, кровля, контуры квартир выделены; другие виды работ имеют разную степень готовности.

Проанализировав указанные документы, суд приходит к выводу, что дом, в котором находится спорная квартира, фактически возведен, и существует, как отдельный незавершенный строительством объект, при этом не завершен ряд работ по подключению жилого дома к городским коммуникациям и отделке помещений.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, в том числе возможно приобретение вещных прав и на предмет действующего договора строительного подряда, поскольку в данном случае нет ни каких законодательных запрещений, объект действующего договора подряда при этой ситуации обременен обязательственными правами сторон подрядных правоотношений, что не может влиять на его оборотоспособность. Изменение технических характеристик такого объекта не влияет на объем прав будущего собственника, поскольку объектом прав является идеальная доля, которая не изменяется в результате дальнейшего строительства, и определяется как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора и суммы всех жилых помещений и помещений общественного назначения в целом объекте.

Учитывая право требования истца на передачу ему результата незавершенной работы, а также те обстоятельства, что строительство осуществлялось с соблюдением закона и иных правовых актов, суд приходит к выводу, что исковые требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, подлежат удовлетворению.

Согласно предоставленных суду технического паспорта объекта, кадастрового паспорта, а также проектной декларации (л.д.14-21) общая площадь жилых помещений и нежилых помещений, а также помещений общественного назначения в 10-ти этажном жилом доме, в котором расположена квартира истца, составляет <данные изъяты> кв.м. В соответствии с актом о текущем состоянии незавершенного строительством объекта спорный жилой дом фактически возведен. Согласно договора о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения в 12-ти этажном жилом доме с помещениями общественного назначения по адресу: <адрес> от /дата/, площадь трехкомнатной квартиры истца №, расположенной на 4-м этаже строящегося жилого дома составляет <данные изъяты> кв.м.

Истец свои обязательства по оплате инвестиционного взноса в соответствии с условиями договора выполнила в полном объеме.

Истец Трехшапкина Н.А. просит признать право собственности на незавершенный строительством объект, в виде идеальной доли, определяемой ей, как соотношение площади квартиры, являющейся предметом договора к сумме всех жилых помещений и помещений общественного назначения в двух блок секциях, из которых состоит объект незавершенного строительства, 10-этажный жилой дом.

Истец обосновал предъявление иска, существенным нарушением срока выполнения строительных работ и работ по сдаче объекта в эксплуатацию.

Судом установлено, что договором срок выполнения обязательств со стороны ответчика был определен в /дата/, но до настоящего времени строительство не окончено, что не отрицается ответчиком.

Все указанные обстоятельства дают основание истцу для предъявления иска в суд о защите своих имущественных прав.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Поскольку в архитектурно-планировочное задание неоднократно вносились изменения, предмет договора подряда, отличается по площади от технических характеристик, указанных в проектной декларации, однако учитывая, что закон возлагает на подрядчика обязанность выполнить работы в соответствие с технической документацией, суд приходит к выводу, что предметом договора строительного подряда является строительство квартиры с техническими параметрами, определенными проектом, в случае если имеются расхождения, между условиями договора и проектом, по которому осуществляется строительство, в части технических характеристик объекта, все споры по данному вопросу могут быть разрешены по окончанию строительства, кроме того, суд учитывает, что данные разногласия не влияют на право истца требовать признания за собой вещных прав на предмет договора.

Учитывая общую площадь всех жилых и нежилых помещений в двух блок секциях жилого дома за исключением мест общего пользования, и площади квартиры по проекту, соотношение будет составлять <данные изъяты>, право собственности истца на указанную идеальную долю подлежит признанию.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░░ ░░░░░░> ░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ (░░░░░░░)

░░░░░ ░░░░░

░░░░░

░░░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░ 03.02.2014░. ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ №2-601/14 ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░░░░░░░░░.

░░░░░