Решение по делу № 33-537/2020 от 14.01.2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Олифир А.Г. Дело № 2-909/2019

33-537/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

5 февраля 2020 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ольховского В.Н.

судей Ганцевича С.В., Яковлева Н.А.,

при секретаре Ульяновой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Сулейманова В.А. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 18 октября 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований Сулейманова Валерия Александровича к Романову Александру Юрьевичу о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> взыскании уплаченных по договору денежных средств, было отказано.

Заслушав доклад судьи Ганцевича С.В., объяснения: представителей истца Бурмистр Т.Н., Зябловой Н.Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы; представителя ответчика Белокобыльской Е.К., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Сулейманов В.А. обратился в суд к Романову А.Ю. с иском, который впоследствии уточнил, указав, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор купли-продажи) он приобрел у ответчика квартиру № (далее – Квартира) по адресу: <адрес> (далее – МКД). Однако после перехода права собственности стало общеизвестным, что МКД признан аварийным и проживать в нем невозможно. Данное обстоятельство ответчик, будучи осведомленный о нём на момент заключения сделки купли-продажи, от истца скрыл. Истец просил суд расторгнуть заключенный с ответчиком Договор купли-продажи, аннулировав запись в ЕГРН, взыскав с ответчика оплаченную по договору сумму в размере 3000000 руб.

Определением суда от 06.06.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Зяблова Н.Г.

Судом принято изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Сулейманов В.А. просит отменить решение суда, принять новое решение, которым иск удовлетворить, считает, что суд необоснованно отказал ему в удволетворении иска, не правильно применил нормы материального права, а также необъективно оценил представленные доказательства, поэтому сделал выводы не соответствующие материалам дела, ответчик знал о техническом состоянии МКД, который впоследствии был признан аварийным, при этом ответчик является бизнесменом в области строительства, суд необоснованно указал в решении, что судьба аварийного МКД не влияет на судьбу Квартиры, а также на то, что истец при осмотре Квартиры мог обнаружить недостатки в МКД, настаивает на своих доводах, изложенных в иске, а также в судебных заседаниях суда первой инстанции.

Не явившиеся лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 3 ст. 328, п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части. Основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права.

В силу ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2,3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска Сулейманова В.А., не правильно истолковал нормы материального права, поэтому сделал выводы не соответствующие установленным по делу обстоятельствам.

Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п.1).

В пункте 5 статьи 10 ГК РФ также указано, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно п.п. 1,3 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При этом, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п.п. 1,2 ст. 469 ГК РФ).

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п.1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (п.2);

При этом, согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из материалов дела следует, что 21.12.2018 стороны заключили Договора купли-продажи, согласно которому ответчик продал истцу Квартиру, общая стоимость данной квартиры с учётом расписки от 21.12.2018, написанной Романовым А.Ю., составила 3000000 руб., переход права собственности был зарегистрирован 10.01.2019.

Указанная квартира принадлежала Романову А.Ю. на праве собственности, на основании договора №7/22 от 29.03.2015 участия в долевом строительстве МКД, заключенного между ООО «ПрестижЪ» (Застройщик) и ООО «Проникс» (Дольщик), право требования исполнения обязательств Застройщиком по которому перешло к ответчику на основании договора цессии от 30.07.2015, заключенному между ним и ООО «Проникс».

МКД был введён в эксплуатацию, после чего передан ответчику 16.09.2015, данная квартира расположена на 3-м этаже в 13-той секции.

26.02.2019 Межведомственной комиссией по оценке и обследованию помещений жилищного фонда Калининградской области (далее – Комиссия) по обращению собственника квартиры №73 в МКД принято заключение о выявлении предусмотренных пунктом 34 «Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47, оснований для признания МКД аварийным и подлежащим реконструкции в связи с тем, что основания, несущие и ограждающие конструкции многоквартирного дома имеют разрушения и повреждения, приводящие к их деформации и образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций и жилого дома в целом.

В основу принятого Комиссией заключения положены выводы по результатам экспертного исследования, проведенного ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России (акт исследования №1485/6-6 от 15.11.2018), и обследования технического состояния дома, проведенного МКУ городского округа «Город Калининград «Капитальный ремонт многоквартирных домов» (заключение от 18.01.2019).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 22.03.2019 года №62-рп на основании вышеприведенного заключения Комиссии от 26.02.2019 МКД был признан аварийным и подлежащим реконструкции со сроком отселения собственников - физических и юридических лиц не позднее 31.12.2019.

Администрации Гурьевского городского округа рекомендовано в течение недели направить в адрес собственников помещений МКД информацию о распоряжении; организовать проведение мероприятий по обеспечению безопасного пребывания граждан на территории МКД; в случае неисполнения указанных мероприятий обеспечить выполнение проектно-изыскательных работ с целью приведения дома в нормативное состояние.

Согласно выводам, содержащимся в акте экспертного исследования №1485/6-6 от 15.11.2018, проведенного ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России, техническое состояние кирпичной кладки облицовочного слоя многослойных стен МКД в секциях №№1,2,3,13,14 соответствует работоспособному состоянию; кладка облицовочного слоя стен в секциях №№5, 12 соответствует ограниченно работоспособному состоянию; кладка облицовочного слоя стен секций №№ 4,6,8,9,11 соответствует недопустимому состоянию, кладка облицовочного слоя стен в секциях №7,10 соответствует аварийному состоянию.

Причиной образования дефектов в многослойных стенах дома являются нарушения, допущенные при производстве строительно-монтажных работ по строительству дома. Производство работ по возведению дома не соответствует требованиям рабочего проекта и нормативных документов (СП 70.133320.2012, СП 15.13330.2012, СНиП II-22-81). До проведения ремонтных работ необходимо запрещение эксплуатации аварийных конструкций (лоджий, так как они опираются на облицовочный слой кладки многослойной стены) и немедленное удаление людей из опасных зон. Необходимо произвести ограждение опасных зон.

Работы по устранению выявленных дефектов в кладке облицовочного слоя фасадов дома относятся к работам капитального характера и должны производиться в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст. 16 ЖК РФ).

В силу ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п. 2 ч.4 ст. 37 ЖК РФ).

Исходя из приведённых выше правовых норм следует, что, продав истцу Квартиру, ответчик также совершил отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД.

При этом в Договоре купли-продажи, выявленные недостатки в МКД до его заключения оговорены не были, однако данные недостатки явились причиной признания данного дома аварийным, то есть не пригодным к проживанию.

Учитывая приведённые выше правовые нормы, то обстоятельство, что истец, приобретая Квартиру в МКД, фактически приобрёл жилое помещение, которое было не пригодно для постоянного проживания без проведения реконструкции МКД, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции имелись правовые основания для удовлетворения исковых требований Сулейманова В.А.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не может признать решение суда законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене с принятием нового решения по делу, которым исковые требования Сулейманова А.А. подлежат удовлетворению, то есть Договор купли-продажи подлежит расторжению.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено ГК, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Учитывая приведённые выше правовые нормы, судебная коллегия считает необходимым взыскать с Романова А.Ю. в пользу Сулейманова В.А. денежную сумму в размере 3000000 руб., уплаченную последним за приобретённую Квартиру.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 18 октября 2019 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Сулейманова Валерия Александровича удовлетворить, расторгнуть договор купли-продажи от 21 декабря 2018 года квартиры № в доме № по <адрес> заключённый между Романовым Александром Юрьевичем и Сулеймановым Валерием Александровичем, возвратив указанную квартиру в собственность Романова Александра Юрьевича, взыскать с Романова Александра Юрьевича в пользу Сулейманова Валерия Александровича 3000 0000 руб., данное решение является основанием для погашения соответствующей регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Председательствующий:

Судьи: