Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1477/2018 ~ М-1354/2018 от 22.05.2018

                                                                                                  Дело № 2-1477/2018 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2018 г.                                                                                           г.Сочи

Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе :

Председательствующего судьи Тимченко Ю.М.

с участием представителя истца Полесского В.В. - Шикарева Р.В., ответчика Баяновой Л.А., представителя ответчика Мирошниковой В.Л., представителя третьего лица ПАО КБ "Центр-Инвест" Егубцевва О.В., прокурора в лице помощника прокурора Хостинского района г.Сочи Турчина О.В.,

при секретаре Владимирове В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Полесский В.В. к Баянова Л.А. о понуждению к исполнению договора аренды с правом выкупа квартиры и по встречному иску Баянова Л.А. к Полесский В.В. о признании расторгнутым договора аренды с правом последующего выкупа, о взыскании задолженности по арендной плате и выселении из жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Полесский В.В. обратился в Хостинский районный суд г.Сочи с иском к Баяновой Л.А. о понуждению к исполнению договора аренды с правом выкупа квартиры. Истец просит суд обязать Баянову Л.А. исполнить условия договора аренды с правом выкупа от 17 сентября 2014 года в течение 60 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу следующим образом: Обязать принять от Полесский В.В. денежные средства за аренду <адрес> в размере 345 600 рублей 00 копеек путем безналичного денежного перевода на расчетный счет Баянова Л.А.. Обязать заключить с Полесский В.В. договор купли- продажи <адрес> с кадастровым номером № общей площадью 50,1 м2 на следующих условиях: Продавец Баянова Л.А. передает, а Полесский В.В. принимает <адрес> с кадастровым номером № общей площадью 50,1 м2; Покупатель Полесский В.В. выплачивает Продавцу Баянова Л.А. за <адрес> с кадастровым номером № общей площадью 50,1 м2 денежные средства в размере 1 250 000 рублей 00 копеек путем безналичного денежного перевода на расчетный счет Баянова Л.А..

В обосновании требований Полесский В.В. указывает, что между истом и ответчиком был заключен договор купли-продажи и ипотеки <адрес> от 10.09.2014 года. По данному договору продавцы Полесский В.В. и Солтани М.А. продали квартиру общей площадью 50,1 м2 номер на поэтажном плане 9, кадастровый №, расположенную по адресу <адрес>. 17 сентября 2014 года ответчик Баянова Л.А. предложила заключить с истцом договор аренды с правом выкупа указанной квартиры. Условиями договора аренды была определена оплата арендных платежей в размере 19 200 рублей 00 копеек ежемесячно, а также право выкупа квартиры по цене 1 250 000 рублей 00 копеек. Далее было подписано соглашение о пролонгации договора аренды от 20 ноября 2016 года, в котором ответчик указала, что арендные платежи в период до сентября 2016 года она получила в полном объеме. Соответственно претензий по данным платежам не имеется. До сентября истец просит понимать как до 30 сентября 2018 года включительно. После пролонгации договора, с октября 2016 года ответчица перестала выходить на связь, перестала принимать денежные средства и не желала писать расписки в подтверждение их выплаты со стороны истца, свои реквизиты для безналичного перевода денежных средств также не предоставила. Соответственно истец длительное время был лишен возможности выплачивать арендные платежи по квартире. В мае 2017 года Баянова Л.А. обратилась в суд с иском к Полесскому В.В. с требованием о выплате 1 250 000 рублей по договору займа, истец Полесский В.В. в свою очередь обратился с встречным иском к Баяновой Л.А. о признании договора займа от 20.11.16 года незаключенным по безденежности, а также просил суд признать недействительным в силу ничтожности (притворным) договор купли-продажи и ипотеки квартиры от 10.09.2014 года, аннулировать запись о праве собственности на <адрес> за Баяновой Л.А. и восстановить стороны в первоначальное положение, восстановив запись в ЕГРН на имя Полесского В.В. и Солтани М.А., а также с иными исковыми требованиями. В результате рассмотрения гражданского дела Решением Хостинского районного суда города Сочи от 26 сентября 2017 года в исковых требованиях Баяновой Л.А. было отказано, встречные исковые требования Полесского В.В. удовлетворены только в части признания безденежным договора займа. Полесский В.В. указывает, что с мая 2017 года и до 14.12.2017 года, то есть до рассмотрения апелляционных жалоб судом апелляционной инстанции ответчик вообще не хотела ни контактировать, ни принимать какие-то меры по урегулированию взаимоотношений. При этом истец продолжает пользоваться арендованной квартирой, в ней находится его имущество и он оплачивает коммунальные и иные платежи. Но ответчик вместо того, чтобы урегулировать правоотношения сторон и получить денежные средства, которые ей причитаются, начиная с ноября 2016 года, уклоняется от своих обязанностей по договору аренды. При этом она своими действиями нарушает условия договора и причиняет себе моральный и материальный ущерб. Несмотря на все попытки истца урегулировать спор, 17.04.2018 года ответчиком в адрес истца было направлено письмо, в котором она требовала расторгнуть договор аренды, вернуть ей квартиры и выплатить денежные средства, которые она не получила, причем размер указан – 345 600 рублей 00 копеек до 10 мая 2018 года. Письмо с претензией получено 08 мая 2018 года. Истец готов был выплачивать указанную сумму по графику ежемесячно, но сама же ответчик создала ситуацию, при которой выставляет истца недобросовестным арендатором. При этом истец за время проживания в квартире сделал в ней ремонт, завез свою мебель, оплачивает коммунальные платежи и его воля была направлена именно на заключение договора аренды с правом выкупа. В соответствие с п.1.5 Договора аренды с правом последующего выкупа от 17.09.2014 года, истец имеет право выкупить квартиру после внесения всех арендных платежей и с момента осуществления последнего арендного платежа. Учитывая то, что арендодатель-ответчик существенно нарушает условия договора аренды от 17 сентября 2014 года, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском о понуждениии к исполнению договора аренды с правом выкупа. При этом истец полагает, что ответчик, уклоняясь от исполнения своих обязанностей, действует недобросовестно. Таким образом, неисполнение стороной ответчика своих обязательств по заключенному договору ставит под угрозу получение истцом объекта недвижимости, на который он рассчитывает на условиях, указанных в договоре аренды с правом выкупа, а именно на условиях ее выкупа за 1250 000 рублей 00 копеек. Подобное поведение ответчика нельзя назвать добросовестным и именно потому истец вынужден нести расходы на обращение в суд. Договор аренды, на который ссылается истец в обоснование своих исковых требований считается действительной сделкой, он не оспорен, не признан недействительным, не расторгнут и не прекращен по иным основаниям. При этом по форме и содержанию договор аренды с правом выкупа полностью соответствует требованиям законодательства РФ. Истец уже длительное время предпринимает попытки договориться с ответчиком в досудебном порядке о том, чтобы она приняла от него денежные средства и заключила договор купли-продажи на условиях, предусмотренных договором аренды от 17.09.2014 года, однако ответчик уклоняется и подача ею письма от 14 апреля 2018 года еще раз доказывает, что она не желает исполнять взятые на себя обязательства, а желает нарушения условий договора и причинения имущественного вреда истцу, в том числе путем лишения его объекта недвижимости, на который истец рассчитывал как добросовестный участник правоотношений. В обосновании требований истец ссылается на положения ст.ст.10,309,310,398,421, п.3 ст.609,624 ГК РФ.

Ответчик Баянова Л.А. основной иск не признала, просила суд отказать в его удовлетворении, обратилась со встречным иском к Полесскому В.В. ( л.д.91-97) в котором просила суд признать расторгнутым договор аренды с правом последующего выкупа от 17 сентября 2014 г. заключенный между Баянова Л.А. и Полесский В.В., взыскать с Полесский В.В. в пользу Баянова Л.А. сумму задолженности по договору аренды с правом последующего выкупа в размере 345 600 руб., выселить Полесский В.В. и членов его семьи из квартиры, назначение: жилое, общей площадью 50,1 кв.м., этажность: 9, находящейся по адресу: <адрес>.

В обосновании требований по встречному иску Баянова Л.А. указывает, что 20 ноября 2016 г. истец и ответчик заключили Дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора аренды с правом последующего выкупа от 17.09.2014 г. по 01 марта 2017 г.. Согласно п. 1.2. настоящего договора, арендатор ежемесячно в размере 19 200 (девятнадцать тысяч двести) руб. 00 коп., не позднее 17 числа текущего месяца осуществляет перечисление арендного платежа. П. 1.4. договора установлено, что по соглашению сторон арендная плата устанавливается сторонами на весь период действия настоящего договора и изменению не подлежит. Из материалов дела усматривается факт наличия неоплаты Истцом платежей по договору аренды, кроме того на дату рассмотрения спора Истец продолжает пользоваться спорным имуществом, доказательств препятствия со стороны арендодателя, равно как и доказательств уклонения арендодателя от заключения договора купли-продажи на дату действия договора аренды Истцом не представлено. По состоянию на 01 марта 2017 г. за Истцом имелась задолженность по уплате арендных платежей, вследствие чего Ответчиком также были начислены пени в общей сумме 345 600 руб. 00 коп., а также направлено уведомление об оплате. В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Учетная ставка банковского процента (ставка рефинансирования ЦБ РФ) по состоянию на 01 марта 2017 г. установлена в размере 10 процентов годовых, таким образом, Истец рассчитала размер процентов на сумму задолженности Истца по схеме:      19 200 руб. х 180 дней х 10 % = 345 600 руб. Однако оплата задолженности и суммы пени Истцом произведена не была. Согласно п. 5.2. договора, прекращение договора и освобождение занимаемого недвижимого имущества не освобождает арендатора от выполнения обязательств по настоящему договору до окончательного расчета. Арендатор обязан уплатить арендодателю сумму задолженности по арендной плате. Настоящим договором аренды сторонами установлен срок, возобновление которого не имело место быть. Договором данное действие не предусмотрено. Волеизъявление стороны Истца также не подтверждено доказательственными материалами. Вплоть до истечения договора аренды Истец не направлял ни уведомление Ответчику о продлении договора ни заявление в судебную инстанцию о понуждении к продлению договора аренды. Тем не менее, Ответчик, выражая несогласие с пользованием истцом квартирой по настоящее время, направила уведомление Истцу с просьбой погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и выселении из квартиры в связи с нарушением условий договора аренды. Уведомление от 21.04.18 г. было получено Истцом, что подтверждается последним в исковом заявлении. При этом, Истцом уведомление Ответчика не обжаловалось. Из материалов настоящего дела следует, что Истцу отказано в продлении договора аренды квартиры по причине нарушений Истцом условий договора аренды. Так, арендатором ненадлежаще исполнялся п. 2.2.3. «не позднее 17 (семнадцатого) числа текущего месяца вносить плату за аренду». Ссылки Истца на тот факт, что со стороны ответчика требований о передаче квартиры не направлялось, уведомления о расторжении договора аренды не направлялось, также не могут быть приняты в качестве доказательственной базы ввиду следующего. Согласно п. 2.2.7. договора аренды квартиры, арендатор обязан освободить арендуемое недвижимое имущество по истечении обусловленного в настоящем договоре срока аренды. Согласно п. 3.1. договора аренды с правом последующего выкупа за просрочку платежей на срок более одного месяца настоящий договор аренды расторгается без письменного уведомления арендатора. Арендатор утрачивает право на выкуп данного недвижимого имущества. Согласно п. 5.1. договора, стороны могут расторгнуть во вне судебном порядке настоящий договор без указания причин расторжения, в одностороннем порядке письменно уведомив другую сторону не менее, чем за 30 дней до расторжения. Таким образом, анализ данных пунктов договора свидетельствует о том, что оплачивать арендную плату и возвратить квартиру арендодателю после окончания срока действия договора является непосредственно обязанностью арендатора. Полесский В.В. знал об адресе места жительства Баяновой Л.А. в течении всего периода времени и оно не изменялось, а также ему были известны реквизиты карты банка на которую он имел возможность переводить арендные платежи, а его заявление об обратном не подтверждается представленными ею в дело доказательствами. Истец своими незаконными действиями лишает Ответчика права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Вместе с тем, как следует из поведения истца, в нарушение требований статьи 614 ГК РФ, последний фактически пользуясь арендованным имуществом на протяжении ряда лет, арендную плату не вносил, от изменения условий договора уклонялся, в то время как ответчик, не получая никаких доходов от сданного в аренду недвижимого имущества в виде квартиры, имела убытки в связи с необходимостью уплачивать земельный налог и налог на имущество. Истец не привел правовых оснований, достаточных для удовлетворения своих исковых требований в судебном порядке, а доводы в большей степени связаны с неправильным толкованием норм материального права и основаны на искаженных оценках действительных обстоятельств дела, что, по мнению ответчика, исключает возможность удовлетворения исковых требований истца.

Судом к участию в деле, в соответствии со ст.43 ГПК РФ, привлечена в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора Солтани М.А., а также привлечен в соответствии со ст.45 ГПК РФ, прокурор.

Истец Полесский В.В. в судебное заседание не явился, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания, он не ходатайствовал об отложении судебного разбирательства, он участвовал в судебном разбирательстве через своего представителя Шикарева Р.В., который явился в судебном заседании. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание истца Полесского В.В..

Третье лицо Солтани М.А., будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания, в него не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствии, поддержав основной иск и возражая против встречного иска ( л.д.102). При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в ее отсутствие.

Представитель истца Полесского В.В., а также третьего лица Солтани М.А., - Шикарев Р.В., явившись в судебное заседание, основной иск Полесского В.В. поддержал, просил его удовлетворить, а встречный иск Баяновой Л.А. не признал, просил в его удовлетворении отказать. В обосновании этого сослался на доводы изложенные в письменной форме. Также пояснил, что уведомление от Баяновой Л.А. Полесскому В.В. поступило 21.04.2018 г. и она уклонялась от принятия денежных средств от Полесского В.В., не представляла реквизиты своего счета. Нельзя признать договор расторгнутым, поэтому все вытекающие из этого требования о выселении являются незаконными и необоснованными. Он же пояснил, что Баянова Л.А. принимала от Полесского В.В. платежи до октября 2016 г., а затем отказалась их принимать. Также он пояснил, что ничего не мешало Полесскому В.В. вносить арендные платежи с октября 2016 г. по март 2017 г., но письменных доказательств этому нет.

Ответчик Баянова Л.А., явившись в судебное заседание, участвуя в судебном разбирательстве лично и через своего представителя Мирошникову В.Л., основной иск не признала, просила суд отказать в удовлетворении заявленных в нем требований, свой встречный иск поддержала и просила удовлетворить заявленные в нем исковые требования. В обосновании этого сослалась на доводы изложенные в письменной форме. Также пояснила, что просрочка платежей по договору аренды составляет более 6 месяцев, а договором преусмотрена просрочка не более 1 месяца, что дает право арендодателю расторгнуть договор без уведомления арендатора. Договор аренды она считает расторгнутым с октября 2016 г..Она пояснила, что неоднократно встречалась с Полесским В.В., он отказался от оплаты по договору аренды в устной форме. Баянова Л.А. пояснила, что она не желает заключать договора аренды с Полесским В.В., поскольку он ее шантажирует, что выразилось в том, что он говорил о его намерении продать квартиру другому лицу. Также она пояснила, что Полесский В.В. не пытался уплатить ей денежные средства в ходе рассмотрения настоящего дела.

Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО КБ "Центр-Инвест" Егубцев О.В., явившись в судебное заседание, просил суд отказать в удовлетворении основного иска и поддержал, просил удовлетворить встречный иск. В обосновании этого сослался на доводы изложенные в письменной форме. Также он пояснил, что в 2014 г. банк ПАО КБ "Центр-Инвесст" выдал Баяновой Л.А. кредит в размере 2 800 000 рублей на приобретение ею квартиры у Полесского В.В.. Имеется расписка о том, что Полесский В.В. вместе со своей гражданской супругой, получили эти деньги. Договор аренды заключенный между Баяновой Л.А. и Полесским В.В. утратил силу ввиду того, что Полесский В.В. 2 года не производил арендные платежи.

Прокурор Турчин О.В. дал заключение по делу о том, что в удовлетворении основного иска надлежит отказать, а встречный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Суд, выслушав объяснения сторон, заключение прокурора, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что основной иск не подлежит удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению. К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

Между Полесским В.В. и Солтани М.А., действовавшими в качестве продавцов, и Баяновой Л.А., действовавшей как покупатель и залогодатель, а также ОАО КБ "Центр-Инвест", действовавшим как кредитор-залогодержатель, был заключен договор купли-продажи и ипотеки <адрес> от 10.09.2014 года.( л.д.13-17).

По данному договору продавцы Полесский В.В. и Солтани М.А. продали квартиру общей площадью 50,1 кв.м., номер на поэтажном плане 9, кадастровый №, расположенную по адресу <адрес> по согласованной цене в размере 2 800 000 рублей ( п.1.1, 1.2, 1.3 договора).

Указанная квартира приобретена в собственность Баяновой Л.А. на предоставленные ей для этого кредитные денежные средства от ОПО КБ "Центр-Инвест" и приобретенная квартира считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности покупателя Баяновой Л.А. ( п.1.8 договора).

Право собственности Баяновой Л.А. по указанному договору возникла в силу государственной регистрации перехода права собственности 16.09.2014 г., что суд установил из выписки из ЕГРН ( л.д.65-67), а также зарегистрировано ограничение и обременение прав в пользу залогодержателя ПАО КБ "Центр-Инвест".

Суду не представлено доказательств утраты Баяновой Л.А. права собственности на выше указанную спорную квартиру, а также прекращения залога в пользу ПАО КБ "Центр-Инвест" к настоящему времени.

Согласно пункту 1 статьи 77 ФЗ РФ «Об ипотеке», пункту 1.9 договора купли-продажи квартиры, приобретаемой с использованием кредитных средств банка № вышеуказанное недвижимое имущество, приобретенное с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге с момента регистрации права собственности покупателя-залогодателя на указанное имущество.

В силу части 1 статьи 348 Гражданского кодекса РФ, пункта 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» банк-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору обратить взыскание на предмет ипотеки. Ипотекой обеспечиваются все требования Залогодержателя к заемщику в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения, включая суммы основного долга, проценты за пользование кредитом, неустойку и др.

В соответствии со ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из объяснений третьего лица ПАО КБ "Банк-Инвест" суд установил, что своего согласия залогодержатель, указанный банк, на смену залогодателя не давал, а Баянова Л.А. к настоящему времени является должником по выше указанному договору, кредитные денежные средства в указанный банк ею еще не возвращены, срок возврата их не нарушен.

17 сентября 2014 г. Баянова Л.А., действуя как собственник указанной квартиры, а также Арендодатель и Полесский В.В., действую как Арендатор, заключили договор аренды с правом последующего выкупа квартиры, назначение: жилое, общей площадью 50.1 кв.м., этажность: 9, расположенной по адресу: <адрес>.( л.д.18-20).

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

20 ноября 2016 г. Полесский В.В. и Баянова Л.А. заключили Дополнительное соглашение, которым продлили срок действия настоящего договора аренды с правом последующего выкупа по 01 марта 2017 г.( л.д.21).

Договор и дополнительное соглашение подписано обеими сторонами, условия сделки выражены в письменной форме, основные условия, предусмотренные для договора аренды, указаны в тексте договора, соответственно договор аренды следует считать заключенным, а права и обязанности по указанной двусторонней сделке, возникшими для обеих сторон.

Суд не может приять во внимание доводы истца, ссылающегося на решение Хостинского районного суда г.Сочи от 26.09.2017 г. ( л.д.31-37), вступившего в законную силу 14.12.2017 г., поскольку предметом спора являлись требования Баяновой Л.А. к Полесскому В.В. о взыскании суммы долга в размере 1 250 000 рублей и процентов по договору займа от 20.11.2016 г., а также встречные требования Полесского В.В. к ней признать указанным договор незаконным в виде его безденежности.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку в указанном деле участвовали те же стороны, что и по настоящему гражданскому делу, то обстоятельства установленные по делу в решении от 26.09.2017 г. обязательны для суда.

В то же время судебным решением от 26.09.2017 г. установлены обстоятельства того, что версия Полесского В.В. о притворности договора купли-продажи и договора аренды с Баяновой Л.А., как фактически прикрывавших договора займа с обеспечением обязательства, не нашла своего объективного подтверждения и Полесскому В.В. в его требованиях отказано. Судебным решением отказано Полесскому В.В. в удовлетворении его требований о признании недействительным в силу его притворности, договора аренды квартиры от 17.09.2014 г., поскольку судом установлено, что Баянова Л.А. передала этот объект недвижимости в пользование Полесскому В.В. за плату, а последний подтвердил факт оплаты им арендной платы по сентябрь 2016 г..

Указанным судебным решением не разрешался спор, возникший между сторонами этого договора о его исполнении или не исполнении.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1.2., 1.3 договора аренды, арендатор ежемесячно в размере 19 200 руб., не позднее 17 числа текущего месяца осуществить оплату арендного платежа.

    П. 1.4. договора установлено, что по соглашению сторон арендная плата устанавливается сторонами на весь период действия настоящего договора и изменению не подлежит.

     В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

    Вместе с тем, в силу ч. 1 ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ).

Пунктом 1.5. договора аренды установлено, что после внесения арендатором всех арендных платежей и с момента осуществления им последнего платежа арендатор имеет право выкупить недвижимое имущество, указанное в настоящем договоре у арендодателя.

Из объяснений ответчика и анализа представленных в дело доказательств суд установил, что Полесским В.В. допускалась неоплата повременных платежей по договору аренды, при этом он продолжает пользоваться спорным имуществом, проживая в этом жилом помещении, а также в нем проживает его сожитель Солтани М.А..

Суду истцом не представлено доказательств препятствия со стороны арендодателя в пользовании им спорной квартирой, равно как и доказательств уклонения арендодателя от заключения договора купли-продажи на дату действия договора аренды.

В дополнительном соглашении от 20.11.2016 г. указано, что Боянова Л.А. подтвердила, что арендные платежи в размере 19200 рублей получены ею от Полесского В.В. за период с октября 2014 г. по сентябрь 2016 г..

Пунктом 2.2.3 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора Полесского В.В. не позднее 17 числа текущего месяца вносить плату за аренду.

По состоянию на 01 марта 2017 г. за истцом Полесским В.В. имелась задолженность по уплате арендных платежей за фактическое пользование им арендованной квартирой.

Баянова Л.А. требовала от Полесского В.В. выплатить ей задолженность по арендной плате в размере 345600 рублей в срок до 10.05.2018 г.( л.д.29).

Из искового заявления Полесского В.В. суд установил, что он выразил свое согласие о признании им долга по договору аренды в указанной Баяновой Л.А. сумме.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды в п.3.1 стороны предусмотрели, что за просрочку платежей на срок более одного месяца, договор аренды расторгается без письменного уведомления арендатора, который утрачивает право на выкуп данного недвижимого имущества в собственность.

Суду истцом Полесским В.В. не представлено доказательств того, что им выполнена обязанность по передаче Баяновой Л.А. арендной платы по указанному договору, при этом просрочка в уплате арендных платежей имеет место с октября 2016 г. и по настоящее время и до настоящего времени Полесским В.В. эта обязанность не исполнена, а доказательств обратного представленные в дело доказательства не содержат.

Суд принимает во внимание доводы ответчика о том, что у Полесского В.В. имелась реальная возможность по надлежащему исполнению обязательств по передаче Баяновой Л.А. денежных средств арендной платы в течении с октября 2016 г., а доводы истца об обратном опровергаются при анализе представленных Баяновой Л.А. надлежащих доказательств.

Выпиской о движении денежных средств по банковской карте № начиная с 26.06.14 г. по 30.03.16 г., выданной отделением ПАО "Сбербанк России" № 1806 (л. д.76) в подтверждение перечисляемых денежных средств от Полесского В.В. на банковскую карту ответчика Баяновой Л.А., а именно платежей по 19200 рублей 17.08.2015 г. и 29.02.2016 г., что в полном объеме опровергает доводы Полесского В.В. об отказе Баяновой Л.А. в приеме денежных средств либо же не предоставлении реквизитов для исполнения им обязанности по уплате арендных платежей.

А также доводы Баяновой Л.А. подтверждаются другими предоставленными ею письменными доказательствами в виде отчетов ПАО "Сбербанк России" и справок по ее картсчету ( л.д.77-85), в том числе отчетом по счету карты хххх хххх ххх9 5224 за период с 01.04.14 г. по 05.11.16г., выданным отделением ПАО "Сбербанк России" № 1806, который свидетельствует о совершении Полесским В.В. по банковским реквизитам ответчика Баяновой Л.А. операций по зачислению денежных средств на известную банковскую карту, что также опровергает доводы Полесского В.В. об отсутствии у него банковских реквизитов счета Баяновой Л.А. для возможности надлежащего исполнения обязательств по внесению повременных арендных платежей.

Справка о состоянии вклада Баянова Л.А. по счету № за период с 17.08.2010 г. по 12.07.2018 г., выданная отделением СБЕРБАНК №, подтверждающая банковские операции по счету, привязанному к банковской карте ответчика, и свидетельствующая о действительности банковской карты последнего до настоящего времени.

Место постоянной регистрации и место жительства ответчика: <адрес> являются неизменными как по состоянию на дату подписания договора аренды с правом последующего выкупа от 17.09.2014 г., так и по настоящее время, что подтверждается данными паспорта ответчика Баяновой Л.А..

При таких обстоятельствах, понуждение к исполнению договора аренды с правом выкупа квартиры на ответчика возложена быть не может.

Соответственно Полесский В.В., как сторона нарушившая условия договора аренды, не вправе требовать от Баяновой Л.А. исполнения условий договора аренды, предусмотренных в том числе п.2.3.1, 2.3.2 договора, которыми Полесскому В.В. предоставлено право на заключение договора на новый срок и на выкуп недвижимого имущества указанного в этом договоре по истечению срока аренды, поскольку эти права принадлежат лишь надлежаще добросовестно действующему арендатору, выполняющему свои обязанности по договору аренды.

Суду не представлено доказательств продления срока действия договора аренды за пределами 01.03.2017 г..

В то же время из объяснений сторон суд установил, что после истечения указанной даты, фактические арендные отношения между Полесским В.В. и Баяновой Л.А. продолжились, поскольку Полесский В.В. продолжает пользоваться предоставленной ему по договору аренды квартирой, проживая в ней, а также в ней же проживает его сожитель Солтани М.А..

В силу ст. 430 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что подлежат удовлетворению требования встречного иска о взыскании с Полесского В.В. в пользу Баяновой Л.А. задолженности по договору аренды в размере 345600 рублей.

В таком случае согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

По смыслу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок необходимо наличие в совокупности двух обязательных условий: 1) факта продолжения использования арендованного имущества арендатором и 2) отсутствие возражения арендодателя против продолжения действия договора аренды. При этом, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ не содержат указания на то, в каком виде, и в какой форме, должно быть выражено возражение арендодателя против продолжения арендных отношений по заключенному договору аренды.

    В силу ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Как усматривается из материалов дела, в соответствии с п. 1.1. договор аренды действует до 01.03.17 г.

    П. 2.3.1. договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок.

    Вплоть до истечения договора аренды истец не направлял ни уведомление ответчику о продлении договора ни заявление в судебную инстанцию о понуждении к продлению договора аренды.

Поскольку Полесский В.В. продолжал пользоваться указанной квартирой по истечении срока действия договора аренды, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Баянова Л.А., выражая несогласие с пользованием истцом квартирой по настоящее время, направила уведомление Полесскому В.В. с просьбой погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и выселении из квартиры в связи с нарушением условий договора аренды.

Уведомление от 21.04.2018 г. было получено Полесским В.В., что подтверждается последним в его исковом заявлении.

Из объяснений сторон суд установил, что Полесскому В.В. отказано в продлении срока договора аренды квартиры по причине нарушений им условий договора аренды, поскольку им, как арендатором ненадлежаще исполнялись положения п. 2.2.3. не позднее 17 (семнадцатого) числа текущего месяца вносить плату за аренду.

В данном случае суд установил, что 21.04.2018 г. Баянова Л.А. уведомила Полесского В.В. о том, что расторгает с ним договор аренды и требует возврата ей переданной в аренду квартиры и погашения задолженности по арендной плате ( л.д.29).

К 31.07.2018 г. когда встречный иск Баяновой Л.А. был предъявлен к Полесскому В.В., истек трех месячный срок, предусмотренный выше названной нормой права, соответственно договор аренды, возобновленный на неопределенный срок между его сторонами, считается расторгнутым.

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку Полесским В.В. оспариваются эти обстоятельства, то разрешить возникший спор возможно между сторонами только в судебном порядке.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем в том числе прекращения или изменения правоотношения.

Исходя из изложенного суд приходит к выводу, что доводы Баяновой Л.А. по встречному иску о нарушении ее прав по договору аренды со стороны Полесского В.В., нашли свое подтверждение и защита ее нарушенного права может быть осуществлена путем удовлетворения ее требований о признании расторгнутым договора аренды от 27.09.2014 г..

Согласно п. 5.2. договора, прекращение договора и освобождение занимаемого недвижимого имущества не освобождает арендатора от выполнения обязательств по настоящему договору до окончательного расчета.

Арендатор обязан уплатить арендодателю сумму задолженности по арендной плате. Поскольку иное не предусмотрено договором, сам факт расторжения договора не прекращает данного обязательства и не исключает возможности применения мер ответственности в связи с нарушением арендатором условий договора. Расторжение договора аренды влечет прекращение обязательств на будущее время, но не лишает арендодателя права требовать с арендатора суммы основного долга и имущественных санкций за неисполнение договора, образовавшиеся до момента его расторжения (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.05 г. № 104).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно п. 2.2.7. договора аренды квартиры, арендатор обязан освободить арендуемое недвижимое имущество по истечении обусловленного в настоящем договоре срока аренды.

Согласно п. 3.1. договора аренды с правом последующего выкупа за просрочку платежей на срок более одного месяца настоящий договор аренды расторгается без письменного уведомления арендатора. Арендатор утрачивает право на выкуп данного недвижимого имущества: квартиры, назначение: жилое, общей площадью 50.1 кв.м., этажность: 9, расположенной по адресу: <адрес> собственность.

Согласно п. 5.1. договора, стороны могут расторгнуть во вне судебном порядке настоящий договор без указания причин расторжения, в одностороннем порядке письменно уведомив другую сторону не менее, чем за 30 дней до расторжения. При расторжении договора по инициативе арендатора, последний не освобождается от погашения всех существующих задолженностей (арендная плата, коммунальные и иные платежи).

Таким образом, анализ данных пунктов договора свидетельствует о том, что оплачивать арендную плату и возвратить квартиру арендодателю после окончания срока действия договора является непосредственно обязанностью арендатора, то есть Полесского В.В..

Договор аренды, являясь по своей природе возмездным, возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование и, составив надлежащий документ, возвратить объект при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).

Соответственно Полесский В.В. не имеет более законного права пользоваться спорной квартирой, которой он был вправе пользоваться на законных основаниях, в том числе для проживания в ней, только в период действия арендных отношений по заключенному ранее договору аренды, который к настоящему времени прекращен.

В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) и пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством.

В силу ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии с ч.1 ст.35 ЖК РФ предусматривается, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Суд приходит к выводу, что Полесский В.В. своими незаконными действиями по удержанию в фактическом владении принадлежащего Баяновой Л.А. объекта недвижимости после прекращения арендных отношений, лишает ее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ей на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Если арендатором в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений, то со стороны арендатора имеет место злоупотребление правом, поэтому расторжение договора аренды по решению суда следует признать правомерным.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч.1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец, не освобожденный в силу закона, доказывать свои требования, не представил суду надлежащие, допустимые доказательств, подтверждающие обстоятельства в обосновании заявленных требований в соответствии с требованиями, регулирующими возникшие правоотношения, поэтому суд, руководствуясь выше указанными положениями процессуального закона, вправе обосновать свои выводы объяснениями стороны ответчика, и не находит исковые требования Полесского В.В. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Из изложенного суд приходит к выводу, что подлежат удовлетворению требования встречного иска о выселении Полесского В.В. и как члена его семьи проживающей вместе с ним в спорном жилом помещении Солтани М.А., которые более не имеют законного права продолжить пользоваться спорным жилым помещением для проживания в нем.

Обсуждая вопрос о распределении судебных расходов суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

К числу судебных расходов в соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ относятся расходы по государственной пошлине и издержки, связанные с рассмотрением дела к числу которых в соответствии со ст.94 ГПК РФ относятся также суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, а также расходы на оплату услуг представителей.

Баянова Л.А., в пользу которой состоялось судебное решение по делу, не заявила требований о взыскании в ее пользу с Полесского В.В. в возмещении понесенных судебных расходов по делу.

Так же в соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет.

Суд в данном случае учитывает, что истцом Полесским В.В. при подаче искового заявления не была оплачена государственная пошлина в части требований имущественного характера, подлежащих оценке из совокупного размера исковых требований, а уплачена была государственная пошлина только в размере 600 рублей ( л.д.4), а по встречному иску Баяновой Л.А. не уплачена государственная пошлина в части имущественных требований, подлежащих оценке, поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении основного иска в выше указанном объеме и об удовлетворении встречного иска, то соответственно с истца Полесского В.В., не освобожденного от обязанности несения судебных расходов, подлежит взысканию в доход государства, государственная пошлина в размере исчисленной в соответствии с п.1 ст.333.19 НК РФ в размере 8412 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска Полесский В.В. к Баянова Л.А. о понуждению к исполнению договора аренды с правом выкупа квартиры - отказать.

Встречный иск Баянова Л.А. к Полесский В.В. о признании расторгнутым договора аренды с правом последующего выкупа, о взыскании задолженности по арендной плате и выселении из жилого помещения - удовлетворить.

Признать расторгнутым договор аренды с правом последующего выкупа от 17 сентября 2014 года, заключенный между Баянова Л.А. и Полесский В.В..

Взыскать с Полесский В.В. в пользу Баянова Л.А. задолженность по договору аренды с правом последующего выкупа от 17 сентября 2014 года в размере 345600 рублей (триста сорок пять тысяч шестьсот рублей).

Выселить из жилого помещения расположенного по адресу : РФ, <адрес>, Полесский В.В. и Солтани М.А..

Взыскать с Полесский В.В. в доход государства государственную пошлину в размере 8412 рублей (восемь тысяч четыреста двенадцать рублей), перечислив эту сумму на расчетный счет Межрайонной инспекции Федеральной Налоговой службы России №8 по Краснодарскому краю в городе Сочи, по реквизитам: адрес взыскателя: Россия, Краснодарский край, город Сочи, ул. Кирова, 41; КПП 231701001; ИНН налогового органа 2317064550; КОД ОКТМО 03726000; номер счета получателя платежа: 40101810300000010013; наименование банка: ГРКЦ ГУ Банка России по Краснодарскому краю город Краснодар; БИК 040349001; наименование платежа: госпошлина в суд; код бюджетной классификации /КБК/ 18210803010011000110.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                      Тимченко Ю.Мна момент публикации решение не вступило в законную силу