Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-22395/2020 от 31.08.2020

Судья Уварова И.А.                                    Дело <данные изъяты> (2-3731/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты>                                    9 сентября 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Мирошкина В.В.,

судей Нигматулиной Б.Ш. и Коваленко Т.П.,

при помощнике судьи Токаревой И.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алексеевой Е. М. к Донгузову М. Ю. и Худяковой О. Н. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и солидарном возмещении убытков,

по апелляционной жалобе истца Алексеевой Е.М. в лице её представителя по доверенности и ордеру – адвоката Кизимова Д.Ю.

на решение Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Московского областного суда Мирошкина В.В.,

объяснения представителя Алексеевой Е.М. по доверенности и ордеру – адвоката Кизимова Д.Ю., Донгузова М.Ю., Худяковой О.Н. и её представителя по ордеру – адвоката Ячевской Г.А.,

установила:

Алексеева Е.М. обратилась в суд с иском к Донгузову М.Ю. и Худяковой (Донгузовой) О.Н. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с частью жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, д/п Кратово, <данные изъяты>, заключённого <данные изъяты> между ответчиками, с одной стороны, и истцом, - с другой; солидарном взыскании с ответчиков уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в сумме 2 430 000 руб., убытков в размере 3 300 000 руб.; расходов по уплате государственной пошлины в сумме 36 850 руб.

    Требования мотивированы тем, что вышеуказанные объекты недвижимости были приобретены истцом за 2 430 000 руб. и переданы на основании передаточного акта от <данные изъяты>. Расчёт по договору произведён в полном объёме, что подтверждается пунктом 4 передаточного акта от <данные изъяты> и распиской о получении денежных средств. Право собственности было зарегистрировано Управлением Росреестра по <данные изъяты> <данные изъяты>.

Весной 2019 г. истцом на земельном участке была возведена капитальная постройка. В июле 2019 г. сособственником жилого <данные изъяты> Ревякиной О.П. была подана жалоба главе администрации Кратово Раменского муниципального района <данные изъяты> и в филиал «Мособлгаз» «Раменскоемежрайгаз» в связи с тем, что истцом возведено капитальное строение на подземной газовой трубе. Актом осмотра специалистами Раменской РЭС филиала «Мособлгаз» «Раменскоемежрайгаз» установлено, что строение возведено на газопроводе низкого давления Ду-50 мм, что является нарушением требований п. 7 Правил охраны газораспределительных сетей. <данные изъяты> Раменской РЭС в адрес истца направила уведомление о необходимости снести строение. Ревякиной О.П. был подан иск в суд о сносе возведённого истцом строения, который решением Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу <данные изъяты> был удовлетворён: на истца возложена обязанность произвести снос капитального строения в связи с тем, что оно расположено на газопроводе низкого давления, в силу чего любое строительство на земельном участке запрещено. Из договора купли-продажи от <данные изъяты> следует, что проданный истцу участок предназначен для индивидуального жилищного строительства. Ответчиками были проданы объекты недвижимости с неустранимыми недостатками, которые препятствуют использованию предмета договора купли-продажи по назначению. Кроме того, истцом осуществлена пристройка к дому, в отношении которой принято решение о сносе, убытки составляют 3 300 000 руб.

В суд первой инстанции истец Алексеева Е.М. не явилась.

Её представитель по доверенности - Кизимов Д.Ю. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить.

Ответчики Донгузов М.Ю., Худякова (Донгузова) О.Н. и их представитель по ордеру - адвокат Ячевская Г.А. в суде первой инстанции иск не признали, ссылаясь на то, что Алексеева Е.М. перед покупкой осматривала часть дома и земельного участка. О наличии газопровода ей было известно. На свой страх и риск Алексеева Е.М. возвела самовольную постройку, в отношении которой было принято решение о сносе. Однако вины ответчиков в данной ситуации не имеется.

Третье лицо Патрин М.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был извещён.

Решением Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вышеприведённым решением суда первой инстанции, истец Алексеева Е.М. через своего надлежаще уполномоченного представителя подала апелляционную жалобу на предмет его отмены как незаконного.

Представитель истца Алексеевой Е.М. по доверенности и ордеру – адвокат Кизимов Д.Ю. в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал, решение суда просил отменить.

Ответчик Донгузов М.Ю. в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Ответчик Худякова О.Н. и её представитель по ордеру – адвокат Ячевская Г.А. в суде апелляционной инстанции также возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда законным и обоснованным.

Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебную коллегию своевременно не известили и не просили о рассмотрении дела по апелляционной жалобе в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, с учётом мнений явившихся лиц, положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив материалы дела в пределах этих доводов, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения, как постановленное в соответствии с действующими нормами материального и процессуального права, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

По смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 39 своего постановления от <данные изъяты> <данные изъяты> "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", необходимо иметь в виду, что в силу части 6 статьи 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. Характер допущенных судом первой инстанции нарушений (формальный или неформальный) определяется судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалобы, представления.

К формальным нарушениям не могут быть отнесены нарушения норм процессуального права, предусмотренные пунктами 1 - 3 части 1 и частью 4 статьи 330 ГПК РФ, а также такое нарушение или неправильное применение судом первой инстанции норм процессуального права, которое привело или могло привести к принятию неправильного решения суда (часть 3 статьи 330 ГПК РФ), что устанавливается судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела и содержания доводов апелляционных жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <данные изъяты> стороны заключили договор купли-продажи земельного участка с частью жилого дома, расположенного по адресу: <данные изъяты>, д/п Кратово, <данные изъяты>, цена договора составила 2 430 000 руб.

Предметом договора являлся земельный участок площадью 346 кв. м с кадастровым номером 50:23:0100811:39 и часть жилого дома (помещение <данные изъяты>) площадью 29,2 кв. м с кадастровым номером 50:23:0020115:23229.

Переход права собственности к Алексеевой Е.М. на указанные объекты недвижимости по приведённому договору зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> (л.д. 22-24).

Согласно п. 3 передаточного акта от <данные изъяты> Алексеева Е.М. удовлетворена качественным состоянием приобретённых земельного участка и части жилого дома, установленным путём осмотра в день подписания настоящего акта, каких-либо дефектов и недостатков, о которых Алексеевой Е.М. не сообщили ответчики, истцом не обнаружено (л.д. 24).

Допрошенная в судебном заседании свидетель Балашенко А.В. – агент по недвижимости ООО «Авангард» показала, что к ним в агентство обратилась Алексеева Е.М. по вопросу приобретения объекта недвижимости. Ей был предложен земельный участок с частью дома, которые продавались Донгузовыми. Алексеева Е.М. с матерью осмотрели часть дома, удостоверились, что есть свет и газ, проверили, тепло ли в доме. Им были представлены документы на АОГВ, газовые счётчики, техническая документация на газ, в том числе то, как газ подходит к дому, технический паспорт на дом. Все документы передала свидетелю Донгузова О.Н. При осмотре дома Алексеева Е.М. спрашивала, можно ли жить в доме постоянно. Свидетель разъяснила ей, что строительные работы можно производить только после получения разрешения и часть дома жилая. Кроме того, свидетель разъяснила Алесеевой Е.М., что об объекте недвижимости можно проконсультироваться у соседки.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В силу п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Разрешая заявленные истцом требования, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, проанализировав условия спорного договора и представленные в материалы дела доказательства, пришёл к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

При этом судом учтено, что при должном уровне осмотрительности истец должна была оценить возможность и целесообразность использования земельного участка под планируемые ею цели.

Более того, при заключении договора купли-продажи земельного участка с частью жилого дома покупатель претензий относительно недостоверности предоставленной информации не заявляла, при этом, проявив необходимую осторожность и осмотрительность при заключении сделки, не была лишена возможности получения сведений о наличии охранной зоны на спорной территории, должна была изучить техническую документацию на дом и земельный участок.

Доказательств существенных нарушений условий договора ответчиками, влекущих его расторжение, обстоятельств возникновения наступивших неблагоприятных последствий, равно как и сокрытие продавцами важной информации при заключении договора купли-продажи, истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено и судом не установлено.

Ссылка на решение Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> о сносе возведённого на принадлежащем истцу земельном участке самовольного строения не свидетельствует о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка с частью жилого дома от <данные изъяты>, поскольку суд принял решение не о сносе части дома, приобретённой Алексеевой Е.М. у ответчиков, а о сносе самовольной постройки, возведённой Алексеевой Е.М. с нарушениями правил пожарной безопасности и правил охраны газораспределительных сетей.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права.

Довод апелляционной жалобы заявителя о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка с частью жилого дома ответчиками была доведена до истца не вся информация о характеристиках земельного участка, является необоснованным по следующим основаниям.

Как следует из п. 3 передаточного акта от <данные изъяты>, Алексеева Е.М. удовлетворена качественным состоянием приобретённых земельного участка и части жилого дома, установленным путём осмотра в день подписания настоящего акта, каких-либо дефектов и недостатков, о которых не сообщили продавцы Донгузова О.Н. и Донгузов М.Ю. покупателю Алексеевой Е.М., не обнаружено, при заключении договора купли-продажи покупатель претензий относительно недостоверности предоставленной информации не заявляла, истцу были представлены документы на АОГВ, газовые счётчики, техническая документация на газ, в том числе как газ подходит к дому, технический паспорт на дом.

Таким образом, истец была осведомлена о том, что к части дома подведён газ, схеме его подведения, что не было ею учтено при возведении самовольной пристройки к части дома, что, в свою очередь, явилось основанием для удовлетворения решением Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковых требований Ревякиной О.И. (собственником другой части того же жилого дома) к Алексеевой Е.М. о сносе самовольной пристройки, которая, как установил суд, была возведена непосредственно на газопроводе низкого давления Ду-50 мм.

Доказательств невозможности использования по целевому назначению приобретённых истцом у ответчиков земельного участка и части жилого дома суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ представлено не было.

Приведённый и иные доводы апелляционной жалобы заявителя были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, а потому эти доводы не могут быть приняты во внимание судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения, как не опровергающие правильность выводов суда первой инстанции.

Таким образом, судом первой инстанции по существу правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, правильно определены и в полном объёме установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно распределено между сторонами бремя доказывания указанных обстоятельств. Доводам сторон и представленным ими доказательствам дана надлежащая правовая оценка в их совокупности, а также в совокупности с установленными фактическими обстоятельствами.

Выводы суда основаны на материалах дела.

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, которые могли бы повлечь отмену, в том числе и безусловную (ч. 4 ст. 330 ГПК РФ), решения суда, судебной коллегией не установлено.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Раменского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Алексеевой Е. М. – без удовлетворения.

Судья-председательствующий:

Судьи: