Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-158/2020 (2-2926/2019;) ~ М-2780/2019 от 28.11.2019

№ 2-158/2020

26RS0035-01-2019-004455-88

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 января 2020 года                                                                                        г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Чернова Г.В.,

при секретаре Дмитриенко Л.Ю.,

с участием:

представителя истца Ананян Е.Н. по доверенности Мартьяновой С.В.,

представителя ответчика – комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края по доверенности Левицкого А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Ананян Елены Николаевны к Комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Ананян Е.Н. обратилась в суд с иском (впоследствии уточненным) к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец указала, что Ананян Е.Н. является арендатором земельного участка площадью 1084 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок имеет разрешенное использование для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства. Ее право аренды подтверждается договором аренды земельного участка в границах земель МО станицы Новомарьевской Шпаковского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с администрацией МО <адрес>. Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Истцом было начато строительство жилого дома, на участке имеется объект незавершенного строительства со степенью готовности 18 % с площадью застройки 112,9 кв.м. (литер А). Строительство истцом ведется на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ Однако зарегистрировать свои права на данный объект она не может в связи с тем, что срок действия договора истек. Согласно Уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю осуществление государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства не представляется возможным, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок (документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком). Как указано в Уведомлении с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. В соответствии с п.1 ч.1 ст.15 Закона (№ 218-ФЗ) государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению собственника земельного участка либо, лица которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые ими на таком земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс. По указанной причине Управлением Федеральной службы был приостановлен срок по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав сроком до ДД.ММ.ГГГГ В связи с тем, что для регистрации права собственности необходим действующий договор аренды, истец обратился в администрацию Шпаковского муниципального района Ставропольского края на предмет пролонгации ранее заключенного договора аренды на земельный участок. На свое заявление истец получил письменный отказ от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении муниципальной услуги. Причиной отказа администрации является отсутствие у него документов, удостоверяющих права на объект незавершенного строительства. Зарегистрировать право на незавершенный строительством объект Ананян Е.Н. не может, так как срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.г. истек. С момента заключения договора аренды истец владеет и пользуется земельным участком. На протяжении всего времени своевременно оплачивает арендную плату. Земельный участок Ананян Е.Н. используется в соответствии с его целевым назначением. На участке начато строительство жилого дома на основании полученного разрешения на строительство. В настоящее время его степень готовности составляет 18 %, согласно техническому плану объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ Ананян Е.Н. предприняты меры для легализации спорного объекта: она обращалась за легализацией права на незавершенный строительством объект в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, а также в администрацию Шпаковского муниципального района Ставропольского края с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, но ей было отказано. В силу части 1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (части 3 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор аренды земельного участка заключался между сторонами на определенный срок, но при этом носил целевой характер использования - для строительства индивидуального жилого дома. Положения вышеуказанного договора аренды земельного участка не содержат указания на то, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон, строительство жилого дома истцом не завершено. На предоставленном в аренду земельном участке истцом планируется завершение строительства жилого дома в соответствии с назначением данного участка, закуплены строительные материалы. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Положением п.2 ст.621 ГК РФ о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Учитывая, что в течение всего времени, Ананян Е.Н. как арендатор надлежащим образом осуществляю владение и пользование земельным участком, своевременно и в полном объеме производит арендные платежи, несет бремя эксплуатационных расходов, связанных с содержанием участка, тем самым выражает свое намерение в продолжении арендных отношений. В сложившейся ситуации Ананян Е.Н. не сможет впоследствии зарегистрировать право собственности на строение, ввиду окончания срока действия договора аренды

На основании вышеизложенного просит суд: обязать комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с Ананян Еленой Николаевной договор аренды земельного участка площадью 1084 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, сроком на три года для окончания строительства.

Истец Ананян Е.Н., уведомленная надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя.

Представитель истца Ананян Е.Н. по доверенности Мартьянова С.В. в судебном заседании просила удовлетворить требования в полном объеме.

Представитель ответчика – комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края по доверенности Левицкий А.С. в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края и Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, уведомленные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд не явились, сведений об уважительности причин неявки суду не предоставили.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, по имеющимся в деле материалам.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Ч.Н.Н. суду показала, что знает истца около 30 лет, является ее подругой. Ей известно, что у истца есть земельный участок, на котором она заложила фундамент. Фундамент уже был в 2013 году, когда сын истицы уходил в армию. Почему до настоящего времени она не завершила строительство ей не известно.

Допрошенный в судебном заседании свидетель М.К.М. суду дала показания, аналогичные показаниям свидетеля Ч.Н.Н.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ч. 1 ст. 55 и ч. 1 ст. 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как следует из материалов гражданского дела, постановлением главы муниципального образования станицы Новомарьевской Шпаковского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № истцу Ананян Е.Н. выделен земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по <адрес> общей площадью 1084 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 33).

Между администрацией муниципального образования станицы Новомарьевской Шпаковского района Ставропольского края и Ананян Е.Н. заключен договор аренды земельного участка в границах земель МО станицы Новомарьвеской Шпаковского района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Ананян Е.Н. предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по <адрес>», общей площадью 1084 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 16-20).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке.

В связи с изменением порядка администрирования земель населенных пунктов (статья 51 ЗК РФ) изменился субъект принятия решения о заключении (продлении) договора аренды земли, а именно арендодателем стал комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края.

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО ст. Новомарьевской согласовала Ананян Е.Н. строительство жилого дома на земельном участке по <адрес> (л.д. 32).

ДД.ММ.ГГГГ Ананян Е.Н. выдан градостроительный план земельного участка (л.д. 35-40).

ДД.ММ.ГГГГ истцом получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома №.

Как следует из ответа комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №, основания для заключения договора аренды на вышеуказанный земельный участок отсутствуют (л.д. 76).

В период действия заключенного договора аренды, на земельном участке истцом возведен незавершенный строительством объект недвижимого имущества - жилой дом, площадью застройки 112,5 кв.м., 18 % степенью готовности, что подтверждает техническим планом объекта незавершенного строительства (л.д. 41-73).

Ананян Е.Н. обратилась с заявлением о регистрации права на объект незавершенного строительства, однако ей было отказано в регистрации права.

Срок действия договора истек ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 74).

По истечении срока действия договора аренды земельного участка, истец письменно уведомил ответчика о необходимости заключить договор аренды на новый срок.

Письменным уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского района Ставропольского края отказал истцу в заключении договора на новый срок, в связи с отсутствием зарегистрированного права на объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Кодекса.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Кодекса.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право истца при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства при наличии договора предоставления такого участка в аренду, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Правильность такого подхода к пониманию содержания пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ подтверждается также нормой, предусмотренной пунктом 33 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1.

Согласно пункту 33 данного Перечня в случае, если право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник такого объекта для получения в аренду земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставляет иные документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект (здание, сооружение).

В силу изложенного под «собственником», указанным в этом положении Перечня, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, равно, как и под «собственником», упомянутым в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ понимается не правообладатель объекта (право собственности которого на возводимый объект зарегистрировано), а фактический владелец такого объекта (в отсутствие государственной регистрации права собственности на этот объект).

Представленными доказательствами подтверждается, что Ананян Е.Н. является собственником незавершенного строительством объекта и имеет право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта, ввода его в эксплуатацию и последующей государственной регистрации прав на него, сроком на три года.

В отсутствие действующего договора аренды истец лишен возможности осуществить все эти действия и стать законным собственником объекта строительства, несмотря на то, что вложил свои инвестиции в соответствующий проект.

Необходимость государственной регистрации права собственности объекта незавершенного строительства для заключения договора аренды земельного участка для последующего завершения строительства такого объекта, ввода его в эксплуатацию лишено какого-либо смысла и, по сути, может быть отнесено к излишним административным барьерам при взаимодействии с лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков, препятствующим реализации инвестиционных проектов, в том числе в сфере жилищного и иных видов строительства, в целях устранения которых законодателем и были внесены изменения пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

На основании изложенного суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истца Ананян Е.Н. в полном объеме.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Ананян Елены Николаевны к комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края об обязании заключить договор аренды земельного участка – удовлетворить.

Обязать комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края заключить с Ананян Еленой Николаевной договор аренды земельного участка площадью 1084 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>», сроком на три года для окончания строительства.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                                            Г.В. Чернов

Мотивированное решение изготовлено 28 января 2020 года