Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-5567/2015 от 04.03.2015

Судья: Кравченко Н.Н. дело 33-5567/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего Вуколовой Т.Б.,

судей Панцевич И.А., Савоскиной И.И.,

при секретаре Шилкиной Н.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 марта 2015 года апелляционную жалобу Мунаевой Луизы Вахаевны на решение Красногорского городского суда Московской области от 24 ноября 2014 года по делу по иску ООО «Управляющая компания «Павшино» к Мунаевой Луизе Вахаевне о взыскании задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги, пени на сумму задолженности и расходов по оплате государственной пошлины и по встречному иску Мунаевой Луизы Вахаевны к ООО «Управляющая компания «Павшино», ЗАО «Строительное управление №155» о признании недействительными условий договоров и соглашений, возложении обязанности по погашению задолженности

заслушав доклад судьи Панцевич И.А.,

объяснения Мунаевой Л.В., ее представителя, представителя ООО «Красногорская Управляющая компания»,

УСТАНОВИЛА:

ООО «Управляющая компания «Павшино» (ООО «УК «Павшино»), ныне ООО «Красногорская Управляющая компания» (ООО «КрУК) обратилось к Мунаевой Л.В. с вышеуказанным иском, в котором, уточнив заявленные требования, просило взыскать с ответчика в свою пользу основной долг в размере 331661,12 руб. по оплате коммунальных и иных услуг, пени за просрочку оплаты жилищно-коммунальных и иных услуг в размере 29428,70 руб.. судебные расходы по оплате госпошлины в размере 7031,04 руб.

В обоснование заявленных требований указал на то, что Мунаева Л.В. является собственником <данные изъяты>. Управляющей компанией, оказывающей коммунальные и друге услуги по данному дому, является истец.

Согласно договору от 24 сентября 2013 года ответчица приняла на себя обязанности перед истцом по внесению платежей за коммунальные и иные услуги с момента ввода дома в эксплуатацию, однако такие обязанности не выполняет надлежащим образом, в результате чего возникла задолженность за период с 26.01.2009 года по 01.09.2014 года, которую и просит взыскать истец.

Мунаева Л.В. иск не признала, обратилась к ООО «УК «Павшино» и ЗАО «СУ № 155» со встречным иском, в котором, уточнив и дополнив требования, просила признать недействительным п.11 Договора купли-продажи квартиры № 133241/209002-С от 01.10.2013 года, заключенного между ней и ЗАО «СУ № 155», возложить на ЗАО «СУ № 155» произвести оплату долга по коммунальным и иным услугам перед ООО «УК «Павшино» за период с 01.02.2011 года по 30.09.2013 года, признать недействительными п. 2.4.1 договора № 1/22/004 от 24.09.2013 года, п.1 Соглашения от 24.09.2013 года, п. 2.1.1 Соглашения № 3259 на оплату услуг по содержанию многоквартирного дома от 23.09.2013 года, заключенных между Мунаевой Л.В. и ООО «УК «Павшино». Просила также о применении к заявленным исковым требованиям ООО «УК «Павшино» последствий пропуска срока исковой давности.

В обоснование заявленных требований указала на то, что на основании договора купли-продажи квартиры № 133241/209002-С от 01.10.2013 года приобрела в собственность у ЗАО «СУ № 155» <данные изъяты>.

По условиям данного договора (п.11) она должна была нести за продавца все расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, в котором расположена квартира, с его содержанием, текущим ремонтом, техническим обслуживанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности общего имущества в объекте пропорционально площади приобретаемой квартиры с момента утверждения органами местного самоуправления документа о вводе в эксплуатацию построенного объекта и до момента регистрации права собственности покупателя на квартиру, а также нести расходы по оплате коммунальных услуг при условии получения доступа в квартиру на этапе до оформления на нее права собственности, за весь период пользования квартирой.

Мунаева Л.В. полагает данное условие недействительным, поскольку оно противоречит п.5 ч.2 ст. 153 ЖК РФ, а кроме того, не было предусмотрено предварительным договором купли-продажи квартиры, заключенным между этими же сторонами 11.09.2013 года.

Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по взысканию платежей с 26.01.2009 года по 31.01.2011 года.

По этим же основаниям следует, по мнению истицы, признать недействительными п. 2.4.1 договора № 1/22/004 от 24.09.2013 года, п.1 Соглашения от 24.09.2013 года, п. 2.1.1 Соглашения № 3259 на оплату услуг по содержанию многоквартирного дома от 23.09.2013 года, заключенных между Мунаевой Л.В. и ООО «УК «Павшино».

ООО «СУ № 155» в судебное заседание своего представителя не направил, о слушании дела извещался судом.

Решением Красногорского городского суда Московской области от 24 ноября 2014 года исковые требования ООО «УК «Павшино» удовлетворены частично. Постановлено взыскать с Мунаевой Л.В. в его пользу основной долг в размере 331661,12 руб. по оплате коммунальных и иных услуг, пени за просрочку оплаты жилищно-коммунальных и иных услуг в размере 10000,00 руб.. судебные расходы по оплате госпошлины в размере 6616, 61 руб., встречный иск Мунаевой Л.В. оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Мунаева Л.В. просит об отмене постановленного решения и принятии нового решения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия полагает постановленное решение подлежащим изменению в части размера взысканной задолженности с Мунаевой Л.В. в пользу ООО «УК «Павшино», в остальной части решение отмене или изменению не подлежит, апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению в связи со следующим.

Разрешая спор, суд установил, что Мунаева Л.В. является собственником <данные изъяты>. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи от 01.10.2013 года № 133241/209002-С.

Из материалов дела следует, что 11.09.2013 года между ЗАО «СУ № 155» и Мунаевой Л.В. был заключен предварительный договор № 133241/209002-С купли-продажи <данные изъяты>. Сторонами определена цена договора и в соответствии с п.5 стороны пришли к соглашению о том, что покупатель самостоятельно обязуется нести все имущественные права перед управляющей организацией многоквартирного дома, в котором расположена квартира, в том числе: по оплате расходов, связанных с управлением объекта, содержанием, текущим ремонтом, обеспечением сохранности общего имущества в нем пропорционально площади приобретаемой квартиры, расходов по оплате за холодное, горячее водоснабжение, водоотведение и отопление, электроснабжение квартиры, расходов по вывозу крупногабаритного мусора с момента передачи объекта в управление эксплуатирующей организации.

Из п. 5.1. договора также следует, что во исполнение указанных в п.5 договора обязательств до момента заключения основного договора, покупатель обязуется заключить договор на управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме с управляющей организацией.

23.09.2013 года между ООО «УК «Павшино» и Мунаевой Л.В. заключено соглашение № 3259 на оплату услуг по содержанию многоквартирного дома, согласно п. 2.1.1 которого, заказчик с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома обязуется оплачивать услуги исполнителя, связанные с управлением, содержанием и техническим обслуживанием общего имущества в многоквартирном доме.

24.09.2013 года между теми же сторонами заключено соглашение, согласно п.1 которого, стороны пришли к соглашению о том, что оплата за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение и водоотведение) будет начисляться Мунаевой Л.В. с момента открытия финансового лицевого счета.

24.09.2013 года между ООО «УК «Павшино» и Мунаевой Л.В. заключен договор № 1/22/004 на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома

Пунктом 2.4.1 договора предусматривалась обязанность заказчика (Мунаевой Л.В.) с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию своевременно и в полном объеме оплачивать услуги исполнителя (ООО «УК «Павшино»).

01.10.2013 года между ЗАО «СУ № 155» и Мунаевой Л.В. заключен договор купли-продажи квартиры № 133241/209002-С, пункт 11 которого предусматривал обязанность покупателя (Мунаевой Л.В.) нести за продавца все расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, в котором расположена квартира, с его содержанием, текущим ремонтом, техническим обслуживанием, эксплуатацией и обеспечением сохранности общего имущества в объекте пропорционально площади приобретаемой квартиры с момента утверждения органами местного самоуправления документа о вводе в эксплуатацию построенного объекта и до момента регистрации права собственности покупателя на квартиру, а также нести расходы по оплате коммунальных услуг при условии получения доступа в квартиру на этапе до оформления на нее права собственности, за весь период пользования квартирой.

Отказывая в иске Мунаевой Л.В. о признании недействительными изложенных условий договора и соглашений, суд не усмотрел оснований, предусмотренных ст.ст. 168, 429 ГК РФ, для признания их недействительными, указав, что истица добровольно приняла на себя указанные в данных условиях обязательства по оплате услуг истца с момента, определенного сторонами, что не противоречит действующему законодательству. Кроме того, суд не усмотрел противоречий между предварительным и основным договорами, заключенными между ЗАО «СУ № 155» и Мунаевой Л.В. по условиям перевода долга ЗАО «СУ № 155» перед истцом по оплате коммунальных и иных платежей на Мунаеву Л.В.

Судебная коллегия соглашается с таким выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

На основании ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Из содержания п. 2 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

В соответствии со ст. 421 ГПК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из указанных норм в их совокупности следует, что прямого запрета на применение порядка оплаты способом, установленным сторонами в договоре и соглашениях (перевод долга ЗАО «СУ № 155» перед истцом по оплате коммунальных и иных платежей на Мунаеву Л.В.) не имеется. Порядок оплаты коммунальных и иных услуг управляющей организации, установленный ст. 153 ЖК РФ, может быть изменен с соблюдением правил, установленных п. 2 ст. 391 ГК РФ.

При обстоятельствах данного дела, подтвержденных представленными доказательствами, кредитор (истец по делу) дал согласие должнику (прежнему собственнику спорной квартиры ЗАО «СУ № 155») на перевод долга по оплате коммунальных и иных услуг на нового собственника квартиры (Мунаеву Л.В.), что подтверждается имеющимися между сторонами соглашениями.

Кроме того, условия предварительного договора, заключенного между ЗАО «СУ № 155» и Мунаевой Л.В., не противоречат условиям основного договора, заключенного между этими же сторонами. Основной договор заключен на условиях, установленных предварительным договором.

С учетом изложенного, оснований для признания недействительными условий договора и соглашений, оспариваемых Мунаевой Л.В., предусмотренных как ст. ст. 168, 180 ГК РФ, так и 429 ГК РФ, не имеется.

На основании вышеуказанных норм права, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований ООО «УК «Павшино» о взыскании с Мунаевой Л.В. задолженности по коммунальным и иным услугам.

ООО «УК «Павшино» представлен расчет задолженности по коммунальным и иным услугам. Суд согласился с таким расчетом и взыскал с ответчицы в пользу истца требуемую сумму задолженности, указанную в иске.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с таким выводом, исходя из следующего.

В материалах дела имеется акт передачи дома в управление с целью организации эксплуатации и обеспечения сохранности имущества от ЗАО «СУ № 155» ООО «УК «Павшино» от 05.03.2009 года, согласно которому с указанной даты ООО «УК «Павшино» в управление передается дом, в котором находится квартира истицы.

С учетом данного обстоятельства, исходя из смысла ст. 155 ЖК РФ, управляющая компания имеет право на получение оплаты за оказываемые услуги именно с момента получения дома в управление, то есть с 05.03.2009 года. Соответственно, являются обоснованными и подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчицы задолженности по оплате коммунальных услуг и иных услуг за период с 05.03.2009 года по 10.09.2014 года в сумме 325113,82 руб. Расчет задолженности имеется в деле, составлен истцом с учетом наличия договора на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома и дополнительных соглашений к нему, не оспорен ответчицей по правилам ст. 56 ГПК РФ.

При этом, суд обоснованно отклонил доводы Мунаевой Л.В. о необходимости применения к заявленным требованиям последствий пропуска срока исковой давности, посчитав, что эти сроки истцом не пропущены.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В силу ст.ст. 195, 196, 200, 201, 203 ГК РФ, срок исковой давности по заявленным требованиям истца начал исчисляться с 24.09.2013 года с момента совершения обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (с момента подписания Мунаевой Л.В. и ООО «УК»Павшино» договора на оказание услуг по содержанию многоквартирного дома, предусматривающего условие о принятии Мунаевой Л.В. на себя обязанностей перед истцом по оплате коммунальных и иных услуг в момента ввода дома в эксплуатацию (п.2.4.1) и уплаты Мунаевой Л.В. в счет этого платежей 24.09.2013 года (л.д.101)).

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красногорского городского суда Московской области от 24 ноября 2014 года изменить в части определения размера задолженности Мунаевой Луизы Вахаевны по оплате за жилищно-коммунальные услуги, указав в пункте втором резолютивной части о взыскании с Мунаевой Луизы Вахаевны в пользу ООО «Управляющая компания «Павшино» суммы задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги в размере 325113,82 руб.

В остальной части решение Красногорского городского суда Московской области от 24 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мунаевой Луизы Вахаевны удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи