Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-797/2014 ~ М-793/2014 от 19.09.2014

№2-797/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«10» ноября 2014 г. Первомайский район р.п.Первомайский

Первомайский районный суд Тамбовской области

в составе председательствующего судьи Шатиловой Н.В.,

при секретаре Евдокиной О.Ю.,

с участием истца Глпадышева А.Н.,

представителя истца Лахарева А.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.16),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гладышева А.Н. к Кочерову О.В. о взыскании неустойки по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Гладышев А.Н. обратился в суд с иском к Кочерову О.В., ссылаясь на то, что между ними был заключен договор купли-продажи принадлежащего истцу нежилого здания склада общей площадью <данные изъяты> кв.м. вместе с находящимся в нем и при нем оборудованием на сумму <данные изъяты> рублей. За просрочку платежа заключенным договором предусмотрены штрафные санкции. Гладышев А.Н., как продавец, передал имущество Кочерову О.В., как покупателю, по акту приема-передачи. Однако Кочеров О.В. установленную договором сумму не оплатил, в связи с чем Гладышев А.Н. обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика суммы неустойки.

В судебном заседании истец Гладышев А.Н. исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске, пояснил, что между ним и Кочеровым О.В. в письменной форме был заключен договор купли-продажи имущества, которое оценено сторонами договора в <данные изъяты> рублей. Отчужденное здание склада принадлежит истцу на праве собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП, на пилораму и трансформатор тока он имеет всю необходимую разрешительную документацию, земля предоставлена ему в аренду с правом выкупа на основании постановления главы Хоботовского сельсовета <адрес> после изъятия земельного участка из пользования Первомайского РАЙПО. Земельный участок и здание склада неразрывно связаны друг с другом, поэтому в договоре купли-продажи также указан и земельный участок. Ссылается на то, что добросовестно выполнил все требования договора, передав по акту приема-передачи отчуждаемое имущество, а Кочеров в свою очередь действует недобросовестно, не оплатил сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей и остальные <данные изъяты> рублей по <данные изъяты> рублей ежемесячно в течение последующих <данные изъяты> месяцев со дня заключения договора, как это установлено договором. Несмотря на это пользуется приобретенным имуществом, так как заключил договор энергоснабжения. Гладышев А.Н. предпринимал попытки урегулировать возникшие разногласия путем переговоров, им направлялись письменные уведомления в адрес Кочерова О.В., однако в добровольном порядке тот обязанности по оплате приобретенного имущества не выполнил. Просит взыскать с ответчика <данные изъяты> рублей согласно представленному расчету и произвести расчет на день вынесения решения суда.

    Представитель истца Лахарев А.А. исковые требования Гладышева А.Н. поддержал, пояснил, что здание склада, находящиеся в нем и при нем оборудование – пилорама и подстанция, расположены на земельном участке, который предоставлен Гладышеву А.Н. в аренду с правом выкупа. Договор аренды заключен на 5 лет, по истечении этого срока не расторгнут и, следовательно, считается продленным на тот же срок. Гладышевым А.Н. имущество передавалось Кочерову О.В. по договору купли-продажи в целом, как имущественный комплекс, поэтому земельный участок в договоре купли-продажи также указан. Стороны договора выступали как физические лица, Гладышев отчужденное имущество для осуществления предпринимательской деятельности не использовал. Со своей стороны Гладышев А.Н. выполнил условия договора и по акту приема-передачи передал имущество покупателю. Однако до настоящего времени Кочеров О.В. установленную договором сумму не выплатил, в связи с чем по условиям договора должен уплатить неустойку. Просит иск удовлетворить и расчет взысканной суммы произвести на день вынесения решения суда.

    Ответчик Кочеров О.В. в судебное заседание не явился, неоднократно извещался по месту регистрации и по адресу, указанному в договоре купли-продажи и акте приема-передачи имущества. Почтовые отправления возвращены в адрес суда с отметками об истечении срока хранения.     В соответствии с ч.1 ст.20 Гражданского кодекса Российской Федерации местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий. При рассмотрении дела истцом представлена копия почтового уведомления на имя Кочерова О.В. на адрес: <адрес>, которое вручено ДД.ММ.ГГГГ. лично адресату, о чем свидетельствует соответствующая отметка и подпись. В связи с указанными обстоятельствами, на основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела без участия ответчика.

    Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

    Согласно ч.1 ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), что предусмотрено ч.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно представленному договору от ДД.ММ.ГГГГ, поименованного сторонами как договор купли-продажи нежилого здания, Гладышев А.Н., как продавец, обязуется передать в собственность, а Кочеров О.В., как покупатель, оплатить и принять недвижимое имущество в виде нежилого здания склада общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, подстанцию трансформатор тока с электролинией 10 т.Вольт (три пролета), расположенные по тому же адресу, а также пилораму марки Р-63, расположенную в здании склада, которые именуются в договоре как «Имущество» (л.д.5-6). Стороны договора указаны как физические лица. Из пункта 1.2 договора следует, что отчуждаемое имущество принадлежит продавцу Гладышеву А.Н. на праве собственности, о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Назначение отчуждаемого имущества в договоре не указано.

Договор заключен в письменной форме и подписан сторонами, что соответствует требованиям закона о соблюдении формы совершенной сделки.

Статьей 2 заключенного договора купли-продажи установлена согласованная сторонами цена отчуждаемого имущества, оцененного в <данные изъяты>) рублей.

Порядок оплаты установлен статьей 3 договора, в соответствии с которым покупатель обязан внести в качестве задатка <данные изъяты> рублей, а оставшуюся сумму в <данные изъяты> рублей покупатель оплачивает равными долями в размере <данные изъяты> рублей ежемесячно до 15 числа следующего за расчетным в течение последующих 12 месяцев. Как указано в пункте 3.4 договора, обязательства покупателя по оплате имущества считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объёме на счет продавца.

За просрочку платежей, предусмотренных договором, покупатель обязан уплатить продавцу пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки платежа (пункт 5.1 договора).

Актом приема-передачи имущества, подписанным сторонами договора, подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ согласно договору купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ. продавец Гладышев А.Н. передал, а покупатель Кочеров О.В. принял после осмотра следующее имущество: нежилое здание склада площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по тому же адресу, пилораму марки Р-63, расположенную в здании склада, трансформатор тока на 100 кВа с эл. линией 10 т.Вольт (три пролета) (л.д.7).

Договором энергоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ. подтверждается факт владения покупателем Кочеровым О.В. приобретенным имуществом в связи с заключением между ним, как физическим лицом, и ОАО «Тамбовская энергосбытовая компания» договора энергоснабжения в отношении точки поставки – «Пилорама», расположенной по адресу: <адрес>.

Из копий претензий и почтовых квитанций следует, что Гладышев А.Н. предлагал Кочерову О.В. в добровольном порядке выполнить условия договора о выплате неустойки за просрочку платежей, установленных договором (л.д.8, 9, 24-27).

Однако при разрешении спора в суде не нашел подтверждения факт принадлежности продавцу Гладышеву А.Н. всего отчуждаемого имущества и согласование всех существенных условий договора.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что здание склада, назначением – нежилое, площадью 315 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Гладышеву А.Н., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о чем имеется запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Договором с ООО «Энергетик» от ДД.ММ.ГГГГ и разрешительной документацией, представленной истцом, подтверждается принадлежность воздушной линии 10 кВ, трансформаторной подстанции и пилорамы Гладышеву А.Н.

Между тем, документов на земельный участок, ставший, кроме прочего имущества, предметом договора купли-продажи, а также на единый недвижимый комплекс из здания и находящегося в нем и при нем оборудования истцом не представлено.

Согласно уведомлению Управления Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Из постановления главы Хоботовского сельсовета <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что Гладышеву А.Н. в аренду с правом выкупа сроком на 5 лет для размещения в будущем пилорамы предоставлен земельный участок площадью 0,28 га в <адрес>, изъятый из пользования Первомайского РАЙПО.

    В силу ч.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Однако, в силу ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения принадлежат собственнику имущества. Из пункта 1.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что Гладышев А.Н. обязуется передать отчуждаемое имущество в собственность Кочерову О.В., как покупателю. Предмет договора также указан в пункте 1.1 договора, и им является, кроме здания склада, пилорамы и трансформатора, земельный участок, на котором они расположены. Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. подтверждается, что отчуждаемое имущество, в том числе и земельный участок, переданы от Гладышева А.Н. покупателю Кочерову О.В., который его принял, что удостоверено подписями сторон.

Доводы истца и его представителя о том, что имущество по договору от ДД.ММ.ГГГГ. от продавца покупателю передавалось как единый имущественный комплекс, не подтверждено доказательствами и не основано на законе, так как согласно ст.133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации единым недвижимым комплексом может считаться совокупность объектов, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. Однако изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации в части определения понятия «единый недвижимый комплекс» вступили в действие с ДД.ММ.ГГГГ., то есть после подписания сторонами договора. За Гладышевым в ЕГРП зарегистрировано только право собственности на здание склада, доказательств иного суду не представлено.

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Гладышевым А.Н. и Кочеровым О.В., предметом договора, наряду со зданием склада, трансформатором и пилорамой, является также и земельный участок.

Отсутствие у продавца зарегистрированного в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности на земельный участок делает невозможным регистрацию перехода права собственности на отчужденное имущество на основании заключенного договора, и, соответственно, ведет к невозможности продавца исполнить обязанность по передаче покупателю земельного участка в собственность, что следует из заключенного договора и противоречит определению обязательства, содержащемуся в ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор не содержит оговорок о том, что земельным участком продавец владеет на праве аренды, либо что по договору отчуждаются имущественные права по договору аренды.

Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. заключен Гладышевым А.Н., как продавцом, не являющимся собственником отчуждаемого земельного участка, следовательно, сделка в данной части в силу ст.168 ГК РФ является ничтожной, как не соответствующая требованиям законодательства.

В соответствии с ч.1 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Недействительность сделки в части, не влечет за собой признание всей сделки недействительной (ст.180 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так и недействительность условия договора купли-продажи в части отчуждения земельного участка, не может повлечь за собой недействительность остальных условий договора. Вместе с тем в соответствии со ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Цена каждой отчуждаемой вещи в отдельности в договоре сторонами не согласовывалась и не указана. Исключение из перечня отчуждаемых вещей, оцененных сторонами договора в совокупности, одного из объектов влечет за собой изменение цены договора и необходимость её согласования.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о недействительности основного обязательства в виде договора купли-продажи недвижимости, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между Гладышевым А.Н. и Кочеровым О.В., в части условия об отчуждении земельного участка и его незаключенности в остальной части.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч.1 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч.1 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Однако недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом (ч.3 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Для рассматриваемого обязательства, возникшего вследствие продажи недвижимости, иные правила не установлены, следовательно, в связи с недействительностью основного обязательства недействительными следует считать и обеспечивающие обязательства в виде задатка и неустойки, предусмотренные договором купли-продажи. Так как в остальной части сделку следует считать незаключенной, то для должника обязанность по уплате неустойки не наступает.

Таким образом, основания для взыскания с ответчика Кочерова О.В. заявленной в иске денежной суммы, отсутствуют, и в иске следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Гладышеву А.Н. к Кочерову О.В. о взыскании неустойки по договору купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в Тамбовский областной суд путём подачи жалобы в Первомайский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий                        Н.В. Шатилова