Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1171/2021 ~ М-836/2021 от 29.07.2021

Дело №3а-1171/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

8 декабря 2021 года                          г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Румянцевым М.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1171/2021 по административному исковому заявлению ООО «ОРЕОЛ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

    ООО «ОРЕОЛ» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. В административном исковом заявлении просило установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 27 марта 2021 года.

В судебное заседание представитель административного истца не явился, в своем ходатайстве поддержал административные исковые требования, не согласился с результатами экспертизы, просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, в своем ходатайстве согласился с результатами судебной оценочной экспертизы, решение по делу оставил на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, в своем ходатайстве согласился с результатами судебной оценочной экспертизы, направил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие, решение по делу оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 9107,3 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

Как усматривается из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составляет 602 167 051,35 рублей.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости №02-07Н, выполненный ООО «Кадастровый Центр», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составляет 71 163 367 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту НП «Деловой союз судебных экспертов» Титову С.Б.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости на дату оценки составляет 549 163 950 рублей.

С выводами эксперта согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель административного истца с выводами эксперта не согласился, представил письменные замечания к экспертному заключению.

Для дачи пояснений по письменным замечаниям административного истца в зал судебного заседания был вызван эксперт Титов С.Б.

В судебное заседание эксперт не явился по причине нахождения в командировке, направил письменные пояснения по замечаниям.

Как следует из письменных пояснений эксперта, на стр.14 заключения приведена панорама с сервиса «Яндекс.Карты», по состоянию на 2021г., на которой изображен вид на объекты исследования с автомобильной дороги. Объект исследования беспрепятственно визуализируется с проезжей части.

«Справочник оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», под ред. канд. техн. наук Лейфера Л.А., на основе которого выполнены расчеты корректировок по основным ценообразующим факторам, при анализе данного фактора, предполагает введение корректировки для объектов, расположенных «внутри квартала» по отношению к объектам, расположенным на «красной линии». Ни объект экспертизы, ни объект-аналог №2 не расположены внутри квартала, поскольку беспрепятственно визуализируются с проезжей части и имеют прямой выход на автодорогу. Таким образом, анализ фактора расположения относительно «красной линии» экспертом проведен верно, довод представителя о наличии ошибок в заключении, по мнению эксперта, необоснован.

Также эксперт указал, что учет такого фактора как арендопригодная площадь для районных торговых центров, в данном случае, необоснован, поскольку выделение основной площади ТЦ под вспомогательные помещения это зачастую временное решение собственника, а на практике это выражается во временном использовании свободных площадей под общие нужды (в т.ч. под парковку) с момента открытия (объект-аналог №3 открыт 02.11.2019 г.), до полного заполнения арендаторами и со временем часть площади, при необходимости, переводится из вспомогательных в арендопригодную. Согласно данным, общая площадь объекта-аналога №3 составляет 13 838 кв.м., арендопригодная - 10 650 кв.м., что соответствует площади и описанию объекта-аналога №3, указанной на стр. 28 заключения, а коэффициент арендопригодной площади составит 10650/13838=77%.

Согласно открытым источникам (https://yandex.ru/maps), в настоящее время на 1-ом этаже объекта-аналога №3 располагаются несколько арендаторов, среди которых крупный сетевой магазин «Billa».

Кроме того, расчеты в рамках сравнительного подхода ведутся от общей площади торговых центров, стоимость объектов-аналогов указана - за общую площадь. Влияние фактора масштаба продемонстрировано на стр. 43 заключения, где к объекту-аналогу №3 вносится корректировка.

Экспертом отмечено, что ответ на третье замечание административного истца аналогичен ответу на замечание №2, при этом на стр. 28 заключения указана стоимость объекта-аналога №3 за общую площадь 13 838 кв.м. или 97 557 руб./кв.м.

Кроме того, предложение к продаже по объекту-аналогу №3, приведенное представителем административного истца, датируется 17.11.2021, что позже даты оценки (27.03.2021) и позже даты составления заключения (8 ноября 2021 года).

Таким образом, приведенная в заключении информация, по мнению эксперта, подтверждается общедоступными источниками и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, а замечание представителя административного истца субъективно и необоснованно.

Исходя из пояснений эксперта, здания торговых центров из металлоконструкций и сендвич-панелей отвечают современным технологиям строительства торговых объектов и, в данном случае, к стоимости объекта-аналога №1 не требуется введение дополнительной повышающей корректировки по данному фактору.

Предложение к продаже по объекту-аналогу №1, приведенное представителем административного истца, датируется 27.11.2021, что позже даты оценки (27.03.2021) и позже даты составление заключения (8 ноября 2021 г.), а потому не может использоваться для расчетов, поскольку в соответствии с п. 8 ФСО №1 «информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки».

Таким образом, по мнению эксперта, в заключении учтены все ценообразующие факторы, расчеты выполнены верно.

Кроме того, эксперт поясняет, что на стр. 39 заключения нет какого-либо расчета повышающей корректировки или вывода о необходимости введения таковой «для объекта-аналога № 3, учитывая, что он расположен на 5 км ближе к МКАД, чем остальные объекты». Все анализируемые факторы и, как следствие, рассчитанные корректировки проводятся от объекта-аналога к объекту оценки и не могут быть рассчитаны в сравнении аналога с другими аналогами, а по фактору удаленности объект-аналог №3 наиболее сопоставим с объектом экспертизы, поскольку они оба удалены на расстоянии ~ 5 км от МКАД.

Следующий вывод представителя административного истца: «Таким образом, получается, что объект, расположенные в два раза ближе к МКАД, чем остальные объекты по факту проигрывает, поэтому ценообразующему фактору другим объектам-аналогам», по мнению эксперта, методологически неверен, поскольку сравнивается объект-аналог №3 с другими аналогами.

На стр. 39 заключения указано, что «объект исследования относится к недвижимости торгового назначения и расположен в экономической зоне «до ~ 15 км от МКАД», следовательно, для определения поправки на местоположение относительно направления от МКАД используется экономическая зона, в которой расположен объект исследования» и далее рассчитывается корректировка на направление, а не удаление от МКАД: «На основании вышесказанного размер корректировки на направление для объекта-аналога №3 составит (158500/146900-1)*100=7,9%.

Исследуемый объект и объекты-аналоги расположены на сопоставимом удалении от МКАД (до 15 км), следовательно, введение корректировки, по мнению эксперта, по данному фактору не требуется.

Объекты-аналоги №1 и №2 представлены районными торговыми центрами (см. раздел «Анализ рынка коммерческой недвижимости Московской области» на стр. 19-20 заключения), ориентированы на Одинцовский городской округ и его населенные пункты, а по фактору «тип населенного пункта» в заключении сделана соответствующая корректировка и приведено ее подробное описание с указанием соответствующих коэффициентов (см. описание «Корректировки на местоположение и окружение» на стр. 37-38 заключения).

Таким образом, в заключении учтены все ценообразующие факторы, расчеты выполнены верно, а замечание представителя административного истца субъективно и необоснованно.

По шестому замечанию эксперт отмечает, что указанный представителем административного истца в данном замечании факт, был проанализирован экспертом в полном объеме. Однако в объявлении о продаже объекта-аналога №1 была информация, в том числе о поэтажном распределении площадей, также были указаны округленные значения, которые в сумме составляли 3 642 кв.м., в связи с чем, было принято решение использовать данные объявления, а не публичной кадастровой карты.

Экспертом обращено внимание на то, что анализ фактора местоположения в рамках доходного подхода произведен аналогично сравнительному. Как было указано ранее, объект экспертизы представлен районным торговым центром и на рынке подобных объектов в Московской области нет столь чувствительной зависимости стоимости торговых объектов от удаленности на каждый километр, а в анализе подобные объекты объединяют в отдельные кластеры. Так, объекты, расположенные на удалении до 15 км от МКАД (в Юго-Западном направлении), попадают в один кластер, поскольку расположены вокруг г. Одинцово, по другим направлениям удаленность первого кластера может меняться, поскольку «город-спутник» расположен ближе к МКАД. Между тем, например, объект, расположенный в самом городе Одинцово будет стоить дороже объекта, который расположен за пределами Одинцово, но ближе к МКАД, что и было учтено корректировкой на местоположение, описание которой приведено на стр. 54-55 заключения. При этом дополнительно учитывался тот факт, что объект экспертизы «имеет существенные преимущества по сравнению с расположением аналога №2, поскольку расположен на соприкосновении границ г. Одинцово с г. Москвой» (о чем так же указано на стр. 54 заключения), в связи с чем, для него был определен коэффициент на уровне верхней границы диапазона соответствующего «прочим населенным пунктам», так же как и объекту-аналогу №3. Итоговые значения корректировок на местоположение приведены в таблице на стр. 58 заключения.

Из письменных пояснений эксперта следует, что объект-аналог №2 может быть ориентирован на покупателей Одинцовского городского округа, в то время как объект экспертизы «имеет существенные преимущества по сравнению с расположением аналога №2, поскольку расположен на соприкосновении границ г. Одинцово с г. Москвой», что указано на стр. 54 заключения, в связи с чем, для него был определен коэффициент на уровне верхней границы диапазона соответствующего «прочим населенным пунктам», а потому была определена повышающая корректировка для объекта-аналога №2.

Таким образом, в заключении экспертом учтены все ценообразующие факторы, расчеты выполнены верно, а замечания представителя административного истца субъективны и необоснованны.

Учитывая изложенное, по мнению эксперта, в заключении отсутствуют нарушения Федеральных законов и Федеральных стандартов, на которые ссылается представитель административного истца в своих возражениях.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы, оценщиком при составлении отчета об оценке указанных выше объектов недвижимости, предоставленного в материалы дела административным истцом, допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Не доверять выполненному экспертом Титовым С.Б. заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать заявление административного истца, поданное 29 июля 2021 года в Московский областной суд.

Руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «ОРЕОЛ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 29 июля 2021 года, удовлетворить.

    Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 9107,3 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 27 марта 2021 года, в размере 549 163 950 (пятьсот сорок девять миллионов сто шестьдесят три тысячи девятьсот пятьдесят) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                А.А. Палагина