Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2824/2018 ~ М-2384/2018 от 17.09.2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 октября 2018 года г. Тольятти

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Шишкин А.Г.,

с участием:

представителя истца Петровой Т.В. – Усанова В.П. по доверенности,

при секретаре Пашкевич А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2824/18 по иску Петровой Татьяны Васильевны к ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» о признании заключенного предварительного договора купли-продажи договором долевом участия,

УСТАНОВИЛ:

Петрова Т.В. обратилась в Ставропольский районный суд с вышеуказанным иском, просит признать, предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ заключенные Петровой Т.В. и ООО «Инвестиционная Компания «Недвижимость» договором долевого участия в строительстве и урегулированным Федеральным законом от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить по основаниям изложенных в иске.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, не возражал против удовлетворения исковых требований, представил в суд отзыв.

Выслушав представителя истца, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 1, и ч.2 ст. 27 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2018), данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2018), распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве».

Согласно п.1 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п.4 ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ, договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между Петровой Т.В. и ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» был заключен предварительный договор № о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> далее, основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре (п. 1.1. Предварительного договора).

Из п.2.4 Предварительного договора следует, что все строительно-монтажные работы по Дому, предусмотренные комплектацией будут произведены в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость дома на момент подписания договора составляет 3 830 000 рублей, стоимость земельного участка 250 000 рублей (п.2.8. Предварительного договора).

При этом, стороны договорились, что заключают соглашение о задатке в размере 300000 рублей (приложением № к предварительному договору) и устанавливают график платежей, являющемся приложением № к договору.

Дополнительным соглашением № к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ изменены п.п. 2.4, 2.8, 3.2.8 предварительного договора, срок передачи дома под отделку не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость дома на момент подписания настоящего договора составляет 3 550 000 рублей, земельного участка 250 000 рублей.

Свои обязательства по договору Петрова Т.В. выполнила в полном объеме, однако, в нарушение заключенного предварительного договора, ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» свои обязательства не выполнило. Объект построен не был.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 г. по делу №А55-23794/2016 ООО «ИК «Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника.

К делу о несостоятельности (банкротстве) применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Конкурсным управляющим утверждена Овчинникова Н.Р.

Согласно определения Арбитражного суда Самарской области по делу А55- 23794/2016 от 25.07.2017г. удовлетворено заявление Петровой Т.В., включено в реестр требований кредиторов ее требование о передаче жилого помещения, в виде жилого блокированного дома общей площадью 115 кв.м., расположенного по указанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ Петрова Т.В. обратилась в Министерство строительства Самарской области с заявлением о включении в Реестр граждан, чьи денежные средства и чьи права нарушены ( «реестр обманутых дольщиков»), с целью получения помощи и содействия со стороны государства для получения оплаченного жилья.

25.06.2018г. в удовлетворении просьбы Петровой Т.В. было отказано поскольку, заключенный между истцом и ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» договор, не соответствует требованиям Федерального закона №214-ФЗ.

Анализируя представленный предварительный договор купли-продажи суд приходит к следующему.

Долевое участие в строительстве регулируется нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, а также законодательством о защите прав потребителей, которое применяется к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 9 ст. 4 Закона о долевом участии).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К предварительному договору применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и законодательства о защите прав потребителей - в отношениях с гражданином.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Договор о долевом участи вправе заключать только застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.

Согласно части 2 статьи 1 Закона о долевом участии, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При этом по предварительному договору оплата не осуществляется, а может быть внесен лишь обеспечительный договорной платеж, поскольку основной целью подписания предварительного договора с обеспечением в размере 100 процентов от цены основного договора является получение продавцом денежных средств в размере полной стоимости недвижимости.

Кроме того, по предварительному договору не может быть внесен задаток, так как согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. Предварительный договор не содержат какие-либо денежные обязательства сторон друг перед другом.

Представленный предварительный договор свидетельствует, что сторонами фактически заключен договор долевого участия в строительстве. Цель договора – осуществление застройщиком – юридическим лицом жилого дома на денежные средства истца – участника долевого строительства. На момент заключения договора спорный объект не существовал. Истец своевременно оплачивала строительство объекта недвижимости – жилого дома.

Доказательств иного ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено.

Согласно разъяснениям, приведенным в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Таким образом, суд считает установленным, что сторонами фактически был заключен и исполнялся договор долевого участия в строительстве жилого дома, спорные правоотношения подлежат урегулированию нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в связи, с чем исковые требования Петровой Т.В. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 12, 56, 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования – удовлетворить.

Признать, предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ г. № и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ заключенные Петровой Т.В. и ООО «Инвестиционная Компания «Недвижимость», договором долевого участия в строительстве.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Ставропольский районный суд.

Судья А.Г. Шишкин