Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1118/2016 ~ М-605/2016 от 03.03.2016

Дело № 2-1118/2016        

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июня 2016 года                  г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Овчинниковой Е.В.,

при секретаре Бачериковой Л.А.,

с участием представителя истца М., действующей на основании доверенности,

представителей ответчика Г., Б., действующих на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. к К. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

А. обратился в суд с иском к К. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру: назначение: жилое, площадь 49,9 кв.м., этаж: 1, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером №

В обоснование заявленных требований указал, что 30.01.2016 года между ним и ФИО2, действующим от имени и в интересах К., на основании доверенности 59АА1123857 от 10.02.2014 года, заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ответчик обязался за плату предать в его собственность недвижимое имущество, а именно квартиру, назначение: жилое, площадью 49,9 кв.м., этаж 1, адрес: <адрес> кадастровый №. В тот же день 30.01.2016 года представитель ответчика ФИО2 передал квартиру истцу, что подтверждается договором кули-продажи квартиры от 30.01.2016 года, акт приема-передачи квартиры в виде отдельного документа не составлялся. В тот же день им было уплачена полная стоимость квартиры в сумме 1 696 600 рублей, что подтверждается распиской ФИО2 под текстом договора. 30.01.2016 года он и представитель ответчика представили в регистрирующий орган документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на квартиру. Однако, после 03.02.2016 года ответчик отменил ранее выданную на имя ФИО2 доверенность и направил в регистрирующий орган заявление с просьбой считать недействительным договор купли-продажи квартиры от 30.01.2016 года. Своими действиями, а именно подачей заявления в регистрирующий орган необоснованного заявления о недействительности договора купли-продажи, ответчик создает препятствия для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к истцу. С учетом изложенного, просит суд принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру к истцу А.

Истец А. в судебное заседание не явился, направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, на заявленных требованиях настаивает.

Представитель истца – М. в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила иск удовлетворить. Пояснила, что в соответствии со ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Следовательно, отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. С учетом изложенного, тот факт, что на момент заключения договора купли-продажи от 30.01.2016 года, за ответчиком не было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру никоим образом не влияет на заключенность и действительность договора, кроме того, в настоящее время право собственности на квартиру за ответчиком зарегистрировано. Поскольку на момент подписания договора согласие супруги К.Л. на отчуждение квартиры было получено и удостоверено нотариусом, а распоряжение о его отмене было совершено супругой ответчика 29.03.2016 года, то есть после заключения договора продажи спорной квартиры, соответственно оно не влияет на юридическую судьбу данного договора, заключенного в соответствии с требованиями закона.

Ответчик - К. о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Представители ответчика Г., Б. не согласились с исковыми требованиями, в судебном заседании пояснили, что согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Дом по адресу: <адрес>, был возведен на земельном участке принадлежащем ответчику на праве собственности, разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию выдавалось на его имя. Право собственности на квартиру было зарегистрировано 03.02.2016 года, основанием для регистрации являлось разрешение на ввод в эксплуатацию объекта от 25.12.2015 года. Право на отчуждение квартиры возникло у К. лишь после регистрации права собственности, то есть 03.02.2016 года. ФИО2 он не уполномочивал совершать какие-либо сделки в отношении имущества, право собственности на которое будет приобретено им в будущем. Договор от 30.01.2016 года не может являться доказательством законного владения истцом квартирой, поскольку был подписан до возникновения у ответчика права собственности. Кроме того, ключи от квартир находились у Кликич В.М., которые он никому не передавал. 26.12.2015 года подписан договор на охрану дома, согласно объяснениям сторожа 30.01.2016 года на объект никто не приезжал. Таким образом, основания для регистрации перехода права собственности на квартиру к А. отсутствуют.

Третьи лица – ЖСК «Рублевка Лайт», К.Л., Управление Росреестра по Пермскому краю о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направили.

Суд, заслушав представителя истца, представителей ответчика, свидетелей, исследовав материалы дела, установил следующее.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). При этом правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Согласно абз. 1, 3 п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что К. имеет в собственности земельный участок площадью 4 580 кв.м. (кадастровый №), предоставленный под жилую застройку малоэтажную на землях населённых пунктов, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и актом об установлении адреса.

13 мая 2013 года Архитектурно-строительная инспекция Пермского муниципального района выдала К. разрешение на строительство №RU59526000-30/2013 объекта капитального строительства «Жилой односекционный многоквартирный трехэтажный дом», расположенный по адресу: <адрес>

25.12.2015г. Архитектурно-строительная инспекция Пермского муниципального района выдала К. выдала разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: <адрес> эксплуатацию (л.д. 64-66)

10.02.2014 года сроком на три года К. выдана доверенность 59АА1123857 на имя ФИО2, удостоверенная БЛ., временно исполняющей обязанности нотариуса Пермского нотариального округа Т., которой предусмотрено, что он имеет право продавать любое принадлежащее на праве собственности К., недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>

30.01.2016 года между ФИО2, действующим от имении и в интересах К., на основании доверенности <адрес>7 от 10.02.2014 года, удостоверенной БЛ., временно исполняющей обязанности нотариуса Пермского нотариального округа Т., и А. заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ответчик обязался за плату предать в его собственность недвижимое имущество, а именно квартиру, назначение: жилое, площадью 49,9 кв.м., этаж 1, адрес: <адрес>, кадастровый № (л.д. 39).

Из пунктов 2, 3 договора купли-продажи следует, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу «К.» на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2015 года №, общая сумма договора составляет 1 696 600 рублей, которую ФИО2, действующий от имени К., получил в день подписания договора (л.д. 39 оборот).

В соответствии с нотариально заверенным согласием от 15.04.2014г. К.Л. дала согласие своему супругу К. на продажу и заключение договоров купли-продажи за цену и на условиях по его усмотрению в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 40-41).

Из уведомлений Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 04.02.2016 года, 02.03.2016 следует, что 04 февраля 2016 года государственная регистрация права собственности (перехода права) на объект недвижимости: квартиру, назначение: жилое, площадью 49,9 кв.м., этаж 1, адрес: <адрес> кадастровый №, приостановлена (л.д. 42-50).

Согласно распоряжению об отмене доверенности 03.02.2016 года К. отменил доверенность, выданную ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенную БЛ., временно исполняющей обязанности нотариуса Пермского нотариального округа Т., по реестру №1-227, распоряжение удостоверено нотариусом Т. Пермского городского нотариального округа (л.д. 74-75).

ДД.ММ.ГГГГ К. направил ФИО2 уведомление об отмене доверенности от 10.02.2014 года (л.д. 72).

29 марта 2016 года К.Л. распоряжением отменила согласие супругу К. от 15.04.2014 года на заключение договоров купли-продажи за цену и на условиях по его усмотрению и продажу квартир, в числе которых имеется квартира, расположенная по адресу: <адрес> (л.д. 68-69).

Свидетельство о государственной регистрации права от 03.02.2016г. подтверждает право собственности за К. на <адрес>, площадью 49,9кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, д.3 (л.д.62).

Анализируя собранные по делу доказательства, принимая во внимание указанные положения закона о государственной регистрации перехода права собственности, суд приходит к выводу о том, что А. обоснованно обратился в суд с иском к К. об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи.

Абзацем 2 пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    Таким образом, при разрешении спорных правоотношений юридически значимыми обстоятельствами являются: - факт уклонения стороны по договору от государственной регистрации договора; - факт исполнения обязательства продавца передать недвижимость покупателю.

    Из представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу, что сторонами по договору А. и ФИО2, действующим от имени и в интересах К., на основании доверенности 59АА1123857 от 10.02.2014 года, согласованы все существенные условия договора, в связи с чем, руководствуясь статьями 549, 550, 555 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает договор заключенным.

Факт уклонения стороны продавца по договору – ФИО2, действующего от имени К., от государственной регистрации договора, подтверждается уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 04.02.2016 года, отзывом доверенности К..

Обстоятельства исполнения обязательства продавца ФИО2, действующего от имени и в интересах К., по передаче недвижимости покупателю А. подтверждены пунктом 9 Договора купли-продажи от 31.01.2016 года, которым предусмотрено, что отдельный документ о передаче имущества не составляется, покупатель получает ключи от объекта недвижимости в день подписания договора.

К доводам возражений стороны ответчика, касающихся того, что 26.12.2015 года подписан договор на охрану дома, а также к объяснениям сторожа о том, что 30.01.2016 года и 03.02.2016 года на объект никто не приезжал, и соответственно доказательств нахождения квартиры во владении истца не представлено, суд относится критически, поскольку они опровергаются показаниями свидетелей.

Свидетель ФИО2 в суде показал, что дом строили в течение трех лет, ключи от квартир всегда находились в дверях, никто их не забирал. Вместе с А. накануне подписания договора осматривали квартиру. Ключи и денежные средства в полном объеме от продажи спорной квартиры были переданы в день подписания договора и передачи его на регистрацию в росреестр. Денежные средства от продажи квартиры он передал управляющему К. - С..

Свидетель ФИО10 в суде показала, что в декабре 2015 и январе 2016 года доступ в спорную квартиру имелся, ключи всегда были вставлены в двери квартиры, в течение дня подъезды всегда были открыты, так как там велись отделочные работы. Доступ в дом свободный. Сторож не всегда контролирует, кто заходит в подъезд дома.

Каких-либо доказательств, с достоверностью опровергающих содержащиеся в договоре сведения, относительно исполнения истцом обязательств по оплате договоров купли-продажи не представлено и материалы дела не содержат.

Ссылку ответчика на то, что право собственности на квартиру за К. было зарегистрировано 03.02.2016 года, а значит право на отчуждение квартиры возникло у него лишь после регистрации права собственности, то есть 03.02.2016 года, а также тот факт, что он не уполномочивал ФИО2 совершать какие-либо сделки в отношении имущества, право собственности на которое будет приобретено им в будущем, суд находит не состоятельной.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли- продажи будущей недвижимой вещи), суд исходит из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Продавец должен обладать правом собственности на продаваемое имущество к моменту государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ).

С учетом изложенного, принимая во внимание тот факт, что на момент заключения договора от 30.01.2016 года за ответчиком К. не было зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, суд приходит к выводу, что это никоим образом не влияет на заключенность и действительность названного договора и не препятствует государственной регистрации перехода права собственности к истцу, с учетом того, что в настоящее время право собственности на квартиру зарегистрировано за ответчиком.

К. на момент заключения договора купли-продажи квартиры имел разрешение на ввод дома в эксплуатацию, выдал доверенность на отчуждение квартир, жена К.Л. так же дала согласие на отчуждение квартиры, таким образом, данные действия свидетельствуют о намерении ответчика продать спорную квартиру.

Распоряжение об отмене согласия было совершено супругой ответчика 29.03.2016 года, то есть уже после заключения договора продажи спорной квартиры. Поскольку действующее законодательство устанавливает требования о наличии согласия супруга на заключение договора купли-продажи жилого помещения на дату заключения такого договора и последующий отзыв (отмена) согласия не порочит данный договор, соответственно указанное распоряжение не влияет на юридическую судьбу данного договора, заключенного в соответствии с требованиями закона и не препятствует государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к истцу А..

Принимая во внимание, установленные в ходе судебного разбирательства юридически значимые обстоятельства при разрешении спорных правоотношений, суд приходит к выводу, что заявленные истцом исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений.

В силу статьи 55 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требований и возражения сторон. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств.

Дополнительных доказательств, кроме исследованных в судебном заседании, сторонами не представлено. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

В соответствии со статьёй 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» судебные акты, вступившие в законную силу, являются основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования А. к К. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от К. к А. на квартиру: назначение: жилое, площадь 49,9 кв.м., этаж: 1, расположенного по адресу: <адрес>

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности А. на квартиру: назначение: жилое, площадь 49,9 кв.м., этаж: 1, расположенного по адресу: <адрес>

Решение является основанием для аннулирования записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок о праве собственности К. на квартиру: назначение: жилое, площадь 49,9 кв.м., этаж: 1, расположенного по адресу: <адрес>

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательном виде.

Решение в окончательном виде изготовлено 06.06.2016г.

Судья (подпись)

Копия верна:

Судья                                 Е.В. Овчинникова